Le “3V” per VENDERE CASA: il metodo NENCIONI

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PER VENDERE CASA ALLE MIGLIORI CONDIZIONI, EVITANDO PERSONE INCONCLUDENTI ED INTOPPI BUROCRATICI, AGISCI SULLE “3V”. QUI TI SPIEGO COME

Sono Matteo Nencioni, agente immobiliare, appassionato dell’abitare.

Da anni svolgo questo fantastico lavoro con estrema dedizione, con una maniacale attenzione per i dettagli e in completa sinergia con i miei Clienti, condividendo con essi ogni passaggio ed ogni fase del percorso di compravendita. In pratica prendendoli per mano.

Ho scritto anche un libro su questo.

Vendere casa oggi è molto complesso, la burocrazia non aiuta, le scartoffie aumentano giorno dopo giorno ed i passaggi da fare sono molti. E il “fai da te” è un rischio incredibile, che – talvolta – può costarti molto caro. Ma non lo sai.

Vendere casa è un vero e proprio viaggio da affrontare con calma ed estrema attenzione, cercando di non incorrere in intoppi o rallentamenti durante il percorso. Ma soprattutto evitando rischi e trappole.

Serve un professionista che sappia prendervi per mano ed accompagnarvi passo dopo passo, in tutte le fasi della trattativa.

Soprattutto se si deve vendere casa.

Che cosa sono le 3V per vendere casa?

In questi anni ho perfezionato e testato il mio metodo su decine di immobili e con centinaia di Clienti, arrivando a sintetizzare al massimo il procedimento di vendita di una casa.

Ma soprattutto mettendo al riparo, acquirenti e venditori, da intoppi tecnici e problematiche di vario genere. E valorizzando al massimo il prodotto, riducendo stress e tempistiche di vendita, evitando inutili perdite di tempo, stallo sul mercato ed impedimenti burocratici.

Andiamo a vedere, insieme, di che cosa si tratta.

Vuoi vendere casa? Lavoriamo con le “3V”:

Valutazione, Valorizzazione, Verifiche.

V come VALUTAZIONE

Una corretta Valutazione del bene che state pensando di vendere è sicuramente sana fondamenta dove costruire la compravendita.

Partire con il piede giusto è molto importante, eviterà appuntamenti inconcludenti e ti consentirà di non dover adeguare/ribassare il prezzo in corsa, quando, dopo svariati mesi, nessun probabile acquirente manifesta volontà di acquisto.

La valutazione del bene (più prezioso al mondo) che state pensando di vendere, non si effettua a sentimento e neanche andando a vedere i prezzi che ci sono sui vari portali immobiliari, per case simili.

Le valutazioni da bar o quelle effettuate “secondo me” o semplicemente moltiplicando i metri quadri della vostra abitazione per un fantomatico prezzo/mq che vi ha detto il cugino, portano solo fuori strada. E ti faranno perdere tempo e soldi.

Corretta valutazione

Affidatevi ad un professionista agente immobiliare, che sia preparato e che conosca molto bene il mercato e la zona in cui opera.

La stima è una cosa seria.

Le valutazioni si effettuano con i dati reali (del compravenduto) alla mano, di cui noi agenti immobiliari siamo in possesso. Con i valori incontrovertibili del compravenduto, analizzando i trend del momento e le richieste da parte della clientela, un agente immobiliare professionista è in grado di svelarvi con estrema precisione (+/- 5%) la forbice di mercato ove posizionare l’abitazione, al fine di reperire il miglior acquirente.

Quindi “V” come Valutazione

V come VALORIZZAZIONE

Valorizzazione immobiliare.

Si. Essenziale, cerco di spiegarti il perchè.

Tu andresti mai ad un appuntamento importante, ad esempio ad un colloquio di lavoro o ad una cena di gala, in pigiama o indossando la tua da ginnastica?

Sicuramente no.

Tu andresti mai dal concessionario di fiducia, a fargli valutare la tua autovettura, senza neanche lavarla, aspirarla, deodorarla? Magari con i graffi sulla carrozzeria o con qualche ammaccatura sulle fiancate?

Sicuramente no.

Ecco, è lo stesso concetto che devi applicare alla tua casa quando intendi presentarla ad un probabile acquirente.

La casa deve indossare il suo vestito migliore perchè, l’appuntamento con il potenziale compratore che viene a visionarla, è un appuntamento importante, talvolta decisivo. E non si può sbagliare.

Anche perchè non c’è una seconda occasione per fare una buona prima impressione.

Valorizzazione immobiliare

Ecco che entra in gioco la Valorizzazione Immobiliare, una serie di tecniche e di strategie di marketing (come l’Home Staging ad esempio) altamente performanti per valorizzare al massimo la casa, accendere su di essa i riflettori e farla diventare un prodotto ambito e desiderato.

Home Staging significa letteralmente mettere in scena la casa, ed è proprio sull’immagine che si concentra il servizio, con una serie di interventi non invasivi ed economici, con i quali spersonalizza e riprepara un’immobile ottimizzandone l’appeal, per il suo target clienti di riferimento.

Le case meritano rispetto. Ed anche (soprattutto) i proprietari che ce le affidano.

Quindi prepara la tua casa all’appuntamento di visita, puliscila in ogni sua parte, non trascurarla mai! Se necessario imbiancala, sistema le parti eventualmente danneggiate e fai ordine eliminando il superfluo e gli oggetti strettamente personali.

A questo ho dedicato vari capitoli nel mio libro ed in questo blog, in quanto l’argomento è di estrema importanza.

Quindi “V” come Valorizzazione.

V come VERIFICHE

Verifica che ciò che stai proponendo in vendita sia conforme dal punto di vista urbanistico, edilizio e catastale.

Verifica, tramite un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) che lo stato di fatto dell’abitazione corrisponda, nei limiti delle tolleranze di legge, a ciò che è rappresentato nei disegni presenti presso il comune e presso il catasto.

Molti clienti mi rispondono “E’ tutto apposto, io non ho mai fatto modifiche” oppure “Sicuramente va tutto bene questa è una casa recente” ecc… ecc…

Fai molta attenzione.

La conformità dell’immobile rispetto ai progetti e al catasto è dichiarata in atto con obbligo da parte del venditore. Il lavoro svolto in sinergia tra agente immobiliare e geometra potrà quindi garantire i convenuti in atto.

Verifiche tecniche

Un preciso controllo di conformità e le verifiche tecniche, quindi, permettono di raggiungere due obiettivi di garanzia e tutela: il primo è quello nei confronti dei probabili acquirenti, assicurando agli stessi non solo un trasferimento immobiliare sicuro sotto il profilo della commerciabilità dei beni immobili, come sino ad oggi garantito, ma anche sotto un profilo sostanziale della verifica della regolarità urbanistica, edilizia, catastale e della agibilità sino ad ora assicurata solo dalle clausole contrattuali di garanzia contenute nel rogito; il secondo obiettivo è quello di assicurare un’ancora minore incidenza del contenzioso e delle procedure amministrative di sanatoria nell’ambito delle irregolarità urbanistico-edilizie e della agibilità, tutelando al massimo il venditore il quale, come abbiamo detto, rilascerà dichiarazioni di conformità in sede di atto notarile, con responsabilità penale.

Lo strumento che ho individuato in questi anni per garantire al massimo i miei clienti, sia essi acquirenti che venditori, è quello della “Due Diligence Tecnica” redatta da un geometra libero professionista, nella quale risulti l’esatta descrizione degli immobili, la conformità catastale allo stato di fatto e l’esame edilizio ed urbanistico degli stessi.

Con un’attenta verifica di ciò che stai vendendo puoi dormire sonni tranquilli ed evitare spiacevoli inciampi nel corso delle trattative.

Quindi “V” come Verifiche

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Se devi vendere casa e vuoi farlo nella massima serenità, evitando di svendere ma soprattutto evitando di incorrere in spiacevoli intoppi burocratici, agisci con il METODO delle “3V”.

Se ti è piaciuto l’articolo condividilo sui tuoi social e lasciami un commento!

Sono Matteo Nencioni, vicepresidente Fiaip Pisa-Lucca, Agente Immobiliare professionista nella provincia di Pisa, ideatore del metodo “3V” per vendere casa senza intoppi. Se desideri vendere casa nella provincia di Pisa e vuoi il mio supporto, contattami: agenzia@immobiliarenencioni.it

IL LIBRO DI MATTEO NENCIONI

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A BREVE USCIRA’ IL PRIMO LIBRO IMMOBILIARE DI MATTEO NENCIONI, UNA GUIDA SEMPLICE E PRATICA, PER TE CHE STAI VENDENDO O COMPRANDO CASA.

Chi è Matteo Nencioni e quando uscirà il Libro?

Imprenditore, appassionato dell’abitare, agente immobiliare fuori e dentro (come lui ama definirsi), attivo in Fiaip in qualità di Vicepresidente Interprovinciale del Consiglio di Pisa-Lucca, molto attivo sui social (in particolare su Instagram) dove pubblica costantemente case e pillole di consigli immobiliari.

La forte passione per la propria professione e l’urgenza di voler divulgare importanti consigli per il viaggio più importante del mondo, quello che ti condurrà a casa, l’ha portato oggi a scrivere un libro, un libro immobiliare del quale, per adesso, non possiamo ancora svelare il titolo.

Ma la pubblicazione sarà prossima!

Matteo cita:

Scrivere un libro che aiutasse le persone a comprare e vendere casa, era un mio obiettivo da tempo […] Ti sei mai chiesto qual è l’abitazione giusta per te? Che cosa è utile fare per comprare o vendere al meglio? Quali documenti servono? Le precauzioni prima di firmare? […]

Il libro di Matteo vuol essere un piccolo manuale, poco tecnico e molto pratico, ideale se stai comprando o vendendo un immobile oppure se stai avendo un approccio con le agenzie immobiliari e vuoi essere preparato su tutti gli aspetti della compra-vendita.

Un libro utile anche agli addetti ai lavori che vogliono affinare le loro competenze o esplorare nuovi concetti.

La prefazione, a cura del famoso business-coach, scrittore ed imprenditore di successo, GIAN LUIGI SARZANO, nonché storico formatore di Matteo stesso, cita ciò:

[… ] Il Libro di Matteo Nencioni unisce in modo esemplare i diversi aspetti della compravendita: la parte commerciale, quella tecnica e quella “umanistica” si intrecciano perfettamente in un quadro d’insieme. […] La preparazione con la quale Matteo affronta quotidianamente il “mondo immobiliare” e la ricerca della qualità dei servizi, sono presenti in questo libro in una forma sensibile alle esigenze del cliente e al tempo stesso pratica, con una generosa condivisione di esperienze personali. Nello svolgimento di questo libro si respira un’etica […] tipica della nuova generazione di agenti e imprenditori italiani “sani”, che saranno la spina dorsale del nostro Paese […]

Il libro uscirà probabilmente a primavera e sarà distribuito in tutte le librerie oppure in formato digitale.

Segui questo blog o i social di Matteo Nencioni per scoprire le news in anteprima e prenotare la tua copia.

Matteo Nencioni, classe 1980, agente immobiliare appassionato del proprio lavoro, tra i suoi interessi principali: l’arte, il design, i viaggi e la musica elettronica.

SCANSIONA IL QRCODE CON LA FOTOCAMERA DEL TUO SMARTPHONE PER COLLEGARTI AL PROFILO INSTAGRAM DI MATTEO NENCIONI E RIMANERE AGGIORNATO SULLE NOVITA’ IMMOBILIARI E SULL’USCITA DEL LIBRO

MATTEO NENCIONI A RTV38

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VALORIZZAZIONE IMMOBILIARE PER VENDERE O AFFITTARE CASA

Matteo Nencioni in diretta tv su RTV38

Ecco un estratto di uno degli interventi di Matteo Nencioni nella trasmissione Tadà, andata in onda in diretta su RTV38, il 16/12/2021.

Una bellissima esperienza televisiva, dove sono stati affrontati i temi importanti per la vendita o l’affitto di una casa, come la cura dell’immagine, l’Home Staging, il marketing olfattivo per la massima valorizzazione immobiliare.

Matteo è intervenuto, in rappresentanza di Fiaip Toscana, in qualità di Vicepresidente Interprovinciale Pisa-Lucca, al fine di sensibilizzare Clienti ed addetti ai lavori, sul tema della valorizzazione immobiliare.

La cura dell’immagine di una casa – da vendere o affittare – è un aspetto davvero molto importante oggi, prima di immettere un immobile sul mercato.

L’immagine è tutto! Si vive di immagine e di immagini. Il mercato è cambiato, il modo di acquistare è cambiato, è tutto più veloce e praticamente oltre l’80% dei contatti – che arrivano a noi agenzie immobiliari – sono tramite web o social. Per questo dobbiamo essere perfetti sin da subito! La partita si gioca sul web, nei primi secondi.

MATTEO NENCIONI – AGENTE IMMOBILIARE

La Valorizzazione di una casa, dal punto di vista estetico, è finalizzata al dare giusta importanza al prodotto, è finalizzata a farla emergere – tra le numerose presenti sul web – ma soprattutto all’essere percepiti da parte dei probabili acquirenti.

E’ essenziale far bella impressione sin dai primi secondi, sia sul web che poi in visita di persona. Spesso le case vengono trascurate dagli agenti e dai proprietari e chi ci rimette, poi, è il valore della casa stessa.

Insomma oggi per vendere casa non bastano più delle semplici foto scattate al volo ed una sbiadita piantina dell’abitazione. Oggi serve un lavoro di estrema qualità ed un professionista immobiliare che se ne occupi davvero, mettendoci testa e cuore.

Solo così non sarai costretto a svendere ma potrai scegliere il miglior acquirente presente sul mercato in quel determinato momento.

Le case vanno rispettate, così come i proprietari che ce le affidano, così come la nuova famiglia che le abiterà.

Ecco qui sotto il video della trasmissione completa

CLICCA SU QUESTO LINK PER RIVEDERE LA TRASMISSIONE

Gli interventi di Matteo sono al minuto 1, al minuto 32 ed infine al minuto 65

Sono MATTEO NENCIONI, imprenditore, agente immobiliare, Vice-Presidente Fiaip Pisa Lucca. Fiaip è la federazione italiana degli agenti immobiliari professionali. Se anche tu vuoi vendere casa nella provincia di Pisa e cerchi un servizio di qualità, contattami ora!
Tel. 0587 488136 – email matteo@immobiliarenencioni.it

LA PROVVIGIONE DELLE AGENZIE IMMOBILIARI

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PERCENTUALI, COMPENSI, PROVVIGIONI DELL’AGENZIA IMMOBILIARE. IN QUESTO ARTICOLO TROVI TUTTE LE RISPOSTE AI TUOI DUBBI

Sono Matteo Nencioni, imprenditore, appassionato dell’abitare ma soprattutto agente immobiliare fuori e dentro.

Ogni settimana incontro decine di persone che devono vendere o comprare casa e mi sono accorto che tutte hanno più o meno gli stessi dubbi sulle dinamiche che regolano il compenso dovuto all’agenzia immobiliare.

E le capisco perché in giro c’è molta incertezza e mal informazione. Cerchiamo, insieme, di fare estrema chiarezza.

Ecco le domande più frequenti che mi vengono poste:

Quanto costa un’agenzia immobiliare? Come si calcola il compenso da corrispondere all’agente immobiliare? A quanto ammonta l’importo da pagare? Chi paga l’agenzia in caso di vendita? Come si paga la commissione all’agenzia immobiliare?

Ho deciso di scrivere queste righe al fine di chiarire molti aspetti e per dare qualche buon consiglio a riguardo, nel caso aveste a che fare con qualche mio collega per comprare o vendere casa.

Perché l’aspetto della provvigione è un tema molto importante ed è bene chiarirlo subito, sin dal primo incontro con il vostro agente immobiliare di fiducia.

Spero che l’articolo ti possa essere utile.

IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE

Un Agente Immobiliare, per essere definito tale e per svolgere in maniera legittima la professione, deve essere regolarmente iscritto al Ruolo presso la Camere di Commercio. Verificatelo prima di affidarvi.

Al momento di conferire l’incarico di vendita o di acquisto, chiedete sempre al vostro agente immobiliare di mostrarvi la propria iscrizione/abilitazione con il numero di ruolo ma soprattutto la polizza  assicurativa professionale obbligatoria per legge.

L’esercizio abusivo della professione di agente immobiliare è un reato.

Chi si spaccia per agente immobiliare ma non è iscritto al Ruolo, non possiede i requisiti richiesti dalla legge, quindi non è un agente immobiliare e pertanto non ha diritto alla provvigione. Per verificarlo basta contattare la Camera di Commercio della tua provincia e domandare loro se l’agente immobiliare in questione è abilitato, ovvero iscritto al Ruolo.

I dati abilitativi dell’agente immobiliare intermediario verranno poi inseriti nell’atto dal notaio rogante, al momento del definitivo trasferimento.

COME SI CALCOLA LA COMMISSIONE DELL’AGENZIA IMMOBILIARE?

La provvigione (compenso o commissione) varia da zona a zona e dal tipo di lavoro svolto dall’agente.

Tendenzialmente, nella provincia di Pisa ove opero prevalentemente, la provvigione richiesta dalle agenzie immobiliari oscilla dal 2% al 4% sul prezzo realizzato nella compravendita, oltre imposte come per legge. Ma non è una norma, c’è anche chi opera a tariffe del 5% o del 6%.

Per calcolare la provvigione che spetta all’agenzia bisogna applicare la percentuale del compenso, al prezzo a cui è stato venduto l’immobile.

Ad esempio: Supponiamo che l’agenzia immobiliare, alla quale vi siete rivolti per vendere casa, operi con tariffe pari al 3% sul compravenduto e mettiamo il caso che il prezzo a cui avete concluso la trattativa della vostra casa sia di 150.000 Euro.

L’agenzia percepirà quindi:

  • dalla parte venditrice 3% di 150.000 = 4500 + imposte come per legge
  • dalla parte acquirente 3% di 150.000 = 4500 + imposte come per legge

Su prezzi di compravendita “bassi” generalmente le agenzie immobiliari applicano una tariffa fissa a forfait e non a percentuale.

Ma attenzione, non c’è una regola!

La provvigione viene stabilita mediante accordo – meglio se scritto e pattuito sin da subito – tra agente e cliente.

Il mio consiglio è quello di concordare chiaramente, fin dal primo incontro, la provvigione con il vostro agente immobiliare di riferimento, e di metterla per scritto, direttamente nell’incarico che andrete a firmare sia nel caso di ricerca casa che nel caso di vendita casa.

Inoltre chiedete sempre se nel compenso richiesto è compreso il rimborso spese o se queste vengono conteggiate separatamente.

CHI PAGA L’AGENZIA IN CASO DI VENDITA?

Se hai affidato un incarico di vendita (verbale o scritto) ad un’agenzia immobiliare spetterà a te, in qualità di venditore, pagare il compenso pattuito con l’agenzia stessa, qualora questa ti reperisse un acquirente.

L’acquirente stesso corrisponderà, a sua volta, un compenso all’agenzia immobiliare, come rispettivamente pattuito con essa.

Nel caso intervenissero due o più agenzie immobiliari per la conclusione dell’affare, a te venditore o acquirente spetterà solamente il compenso pattuito con l’agenzia alla quale hai conferito l’incarico.

QUANDO SI PAGA L’AGENZIA?

Per capire quando è il momento di pagare il compenso all’agente immobiliare per loperato svolto, analizziamo che cosa dice il codice civile e più precisamente l’art. 1748 c.c.

L’agente ha diritto alla provvigione quando l’affare è stato concluso per effetto del suo intervento.

Pertanto, la provvigione matura alla conclusione dell’affare.

Ma quand’è che l’affare s’intende concluso? Attenzione, molte persone pensano che l’affare sia concluso al momento della stipula del contratto notarile. Ma non è così.

Il codice civile art. 1326 c.c. dispone che l’affare si considera concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha avuto conoscenza che l’altra parte l’ha accettata.

Se non viene concordato diversamente tra le parti, l’agenzia immobiliare non deve quindi aspettare la firma dell’atto notarile di compravendita per percepire la provvigione economica, ma può pretenderla alla presa visione dell’accettazione di una proposta di acquisto oppure alla sottoscrizione del contratto preliminare, comunemente meglio conosciuto come “compromesso”.

Attenzione, l’agente immobiliare immobiliare ha comunque il dovere, anzi l’obbligo etico-morale, di seguire ed assistere costantemente i propri clienti fino all’atto notarile definitivo di trasferimento, anche se ha già percepito la provvigione.

COME SI PAGA LA PROVVIGIONE ALL’AGENZIA?

Il compenso all’agenzia immobiliare – salvo nei casi in cui l’importo sia inferiore ai limiti previsti dalla legge antiriciclaggio – dovrà essere corrisposto mediante mezzi tacciabili di pagamento, quali:

  • bonifico
  • assegno bancario
  • assegno circolare
  • carte di credito.

L’agente immobiliare emetterà regolare fattura fiscale come per legge.

L’importo corrisposto all’agente immobiliare ed il mezzo di pagamento utilizzato, saranno obbligatoriamente inseriti nell’atto definitivo di trasferimento dal notaio rogante.

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Spero di aver chiarito i tuoi dubbi con questo articolo. Se ti è piaciuto condividilo sui tuoi social o invialo ad un amico che è in procinto di comprare o vendere casa. Sarà sicuramente utile! Matteo Nencioni

Soni Matteo Nencioni, imprenditore, vice Presidente FIAIP Pisa Lucca, agente immobiliare fuori e dentro. Da anni ci metto la faccia ed aiuto le famiglie nel percorso più importante della vita: quello della compra-vendita immobiliare. I miei valori: serietà, impegno, umanità, trasparenza e dedizione. Se anche tu vuoi vendere o comprare una casa una casa, nella provincia di Pisa, contattami e prenota una consulenza specifica: agenzia@immobiliarenencioni.it