COME STIMARE UNA CASA DA VENDERE

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VUOI STIMARE CASA? VUOI CONOSCERNE IL GIUSTO VALORE? NON SAI DA CHE PARTE INIZIARE? VEDIAMO, INSIEME, DI FARE CHIAREZZA E DI CAPIRE COME SI STIMA UN IMMOBILE.

Sono sicuro che casa mia vale di più di quella del vicino!

So che nella stessa strada hanno venduto a…(€?)

Il perito della banca 4 anni fa me la stimò un prezzo alto.

Quanto vale al metro quadro casa mia?

Queste sono alcune delle frasi più frequenti che, da agente immobiliare, mi sento dire dai proprietari ogni qualvolta mi trovo ad effettuare un valutazione estimativa di un’abitazione per la vendita.

E proprio per questo motivo il proprietario di casa NON dovrebbe MAI fare una valutazione personale e soggettiva, ma affidarsi all’occhio esperto e professionale di chi lo fa di mestiere ed assiste – da anni – clienti nelle compravendite immobiliari.

Togliamo una volta per tutte il vin dai fiaschi: con questo articolo vorrei aiutare molti di voi ad effettuare una valutazione estimativa più attenta che non si basi solamente sul prezzo al metro quadrato (che ahimè oggi, in un certo senso, non esiste più) o sulle valutazioni a sentimento del proprietario stesso.

Ti farò vedere, in pochi passi, come si fa una stima oggettiva dell’immobile. Sia chiaro però che per valutare correttamente un immobile, oltre all’esperienza quotidiana sul campo, servono anche altri importanti fattori che, quasi sempre, non fanno coincidere la valutazione calcolata con il prezzo reale di vendita.

Il prezzo base di un immobile è dato, in sostanza, dalla Superficie Commerciale Vendibile dell’immobile, espressa in metri quadrati (mq) moltiplicata per il “valore al mq del comune/zona” di immobili aventi simil tipologia.

Il problema è: come fa un “non addetto ai lavori” a reperire i valori al mq? Al momento esistono i valori OMI sul sito dell’Agenzia delle Entrate, valori reperibili con facilità sul web. Più avanti ti ho messo il link e qui sotto una figura rappresentativa del sito.

Banca quotazioni immobiliare OMI – Agenzia delle Entrate

COME SI CALCOLA LA SUPERFICIE COMMERCIALE VENDIBILE?

La Superficie Commerciale Vendibile (SCV) rappresenta un parametro di mercato oggettivo al quale attenersi per le valutazioni patrimoniali. Per SCV, quindi deve intendersi un’area basata sulla somma delle superfici ponderate che compongono l’immobile.

Che???? Ma che cavolo sono le superfici ponderate??? Weeee Matteo, parla come mangi! 🙂

Avete pienamente ragione. Scusatemi ehehehe…

Allora provo a spiegarmi…

In parole povere, prendete la planimetria di casa vostra in scala, misurate i lati dell’ingombro (compresi i muri esterni e compresa la metà dello spessore parete confinante col vicino). A questo aggiungete le superfici corrette di una percentuale (dei terrazzi, garage, giardino ecc…) come da tabella seguente.

Esempio: se un balcone ha un’area di 4,20 mq ai fini della SCV si considera il 25% ovvero 1,05 mq, che andranno sommati alla superficie lorda dell’alloggio come sopra misurata.

Nella tabella di seguito la descrizione dei locali e la percentuale d’incidenza per il calcolo della Superficie Commerciabile Vendibile.

Superfici principali

Descrizione Incidenza Annotazioni
Muri perimetrali 100% calcolare fino allo spessore max di 50 cm
Muri perimetrali in comunione 50% calcolare fino allo spessore max di 25 cm
Mansarde 75% altezza media minima mt 2,40
Sottotetti non abitabili (mansarda) 35% altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50
Soppalchi abitabili (con finiture analoghe ai vani principali) 80% altezza media minima mt 2,40 
Soppalchi non abitabili 15%  
Verande (con finiture analoghe ai vani principali) 80%  
Verande (senza finiture analoghe ai vani principali) 60%  
Taverne e Locali seminterrati abitabili (collegati ai vani principali) 60% altezza media minima mt 2,40

N.B. Per il calcolo della superficie commerciale non potendo provvedere ad uno specifico rilievo, con molta approssimazione e limitatamente alle abitazioni, si potranno quindi considerare le murature (interne/esterne/comuni) uguali ad una maggiorazione della superficie utile netta pari al 10%.

Superfici di ornamento

Descrizione Incidenza Annotazioni
Balconi e Lastrici solari 25% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Terrazzi e Logge 35% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Terrazzi di attici (a tasca) 40% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Portici e Patii 35% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Corti e Cortili 10% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%
Giardini e aree di pertinenza di “appartamento” 15% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 5%
Giardini e aree di pertinenza di “ville e villini” 10% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%

N.B. per le superfici non comunicanti con i vani principali considerare il 50% dell’incidenza.

Superfici vani accessori e parcheggi

Descrizione Incidenza Annotazioni
Cantine, Soffitte e Locali accessori (non collegati ai dei vani principali) 20% altezza minima di mt 1,50
Locali accessori (collegati ai dei vani principali) 35% altezza minima 2,40
Locali tecnici 15% altezza minima di mt 1,50
Box (in autorimessa collettiva) 45% dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq
Box (non collegato ai vani principali) 50%
Box (collegato ai vani principali) 60%
Posti auto coperti (in autorimessa collettiva) 35%
Posti auto scoperti 20%

Una volta calcolata la SCV moltiplicatela per le valutazioni al mq che reperite con estrema facilità sul sito OMI dell’Agenzia delle Entrate (ecco il link che ti avevo promesso: https://wwwt.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/ricerca.htm?level=0)

Questo calcolo ci permette, a grandi linee, di conoscere il valore dell’immobile stimato. Spesso, tale valore non corrisponde alla realtà e con molte probabilità l’immobile verrà venduto ad un prezzo inferiore, un prezzo che tiene conto del mercato e di tanti altri fattori.

IL PREZZO CALCOLATO NON CORRISPONDE ALLA REALTA’ !!!

A determinare il prezzo di vendita di un immobile però, come dicevo, ci sono altri fattori, i quali vanno a correggere (diminuire o aumentare) il prezzo come sopra calcolato.

In particolare ci sono caratteristiche intrinseche o estrinseche, sia dell’immobile che della zona ove è ubicato, che lo rendono più o meno appetibile sul complesso mercato immobiliare.

Esempio: un piano 3° senza ascensore è sicuramente meno appetibile di un piano secondo, oppure un bilocale di 60 mq è sicuramente meno appetibile di un trilocale di 59 mq ecc… ecc…

Inoltre, vanno esaminate con attenzione le richieste di tipologie simili nel periodo in cui decidiamo di vendere l’immobile: più elevata è la richiesta di una determinata tipologia, in quel momento, più alto sarà il suo valore o la sua appetibilità.

Inoltre, non sottovalutiamo i prezzi degli immobili realmente venduti negli ultimi 6-12 mesi nella zona dove effettuiamo la stima! Eh si, sono un dato fondamentale! I prezzi del reale compravenduto sono un dato certo ed incontrovertibile.

Molto spesso, infatti, i prezzi di richiesta dei proprietari non corrispondono ai prezzi del reale compra-venduto, un dato imprescindibile del quale solamente noi agenti immobiliari siamo in possesso, monitorando il territorio e/o essendo a conoscenza di svariate compravendite.

E allora come si stima una casa?

RICORDATI… L’amatore non esiste ed il probabile acquirente non è sprovveduto! (Su questo argomento ho scritto un articolo clicca qui)

Serve un preciso ed attento lavoro di valutazione estimativa professionale, redatta da un agente immobiliare competente.

SERVIZIO DI VALUTAZIONE PROFESSIONALE

Lo so, starete pensando che allora non è proprio così semplice stimare un immobile. Confermo. Ed è un vero e proprio lavoro fatto di anni di esperienza sul campo.

Per questo ai miei Clienti propongo un attento Servizio di Valutazione Professionale.

Serve un servizio di Valutazione Professionale che, dopo un accurato sopralluogo all’immobile e dopo aver reperito la completa documentazione, mi permetta di analizzare attentamente il bene in questione, il mercato immobiliare del momento, il probabile target clientela ed i corretti indici di vendibilità.

Nei nostri uffici infatti calcoliamo il valore stimato sulla base di varie informazioni sui prezzi, quali ad esempio i prezzi di vendita effettivamente conseguiti, le valutazioni OMI, il target e le richieste dei clienti oltre la loro potenzialità di acquisto, i prezzi delle offerte concorrenziali presenti sul mercato.

Nel caso tali dati non fossero sufficienti prendiamo in considerazioni anche i prezzi delle transazioni di beni simili avvenute oltre i 12 mesi dal momento della stima. Utilizzando la varianza empirica, calcoliamo infine il probabile intervallo nel quale si collocherà il valore commerciale del tuo immobile.

Nel dettaglio:

ANALISI DI MERCATO: Effettuiamo una precisa analisi di mercato della zona per capire i trend del momento, le richieste dei potenziali clienti e l’andamento reale delle compravendite delle varie zone del Comune ove è ubicato il bene. Attenzione: ogni zona/quartiere ha il proprio mercato, le proprie richieste e prezzi diversi.

ANALISI DELLA CONCORRENZA: è fondamentale comprendere a che prezzo immobili simili si possono reperire sul mercato, proprio per non posizionarsi in una fascia ove la concorrenza è alta.

POSIZIONAMENTO SUL MERCATO: è fondamentale partire col piede giusto, posizionarsi correttamente sul mercato. Un immobile proposto ad un prezzo troppo elevato (rispetto al mercato circostante) diventa solamente un immobile “sponda” …ovvero viene usato, dai probabili acquirenti, solamente come parametro di confronto per poi acquistarne altri simili ma a prezzi più interessanti.

COMPARAZIONE CON VENDITE RECENTI: questo è un aspetto inderogabile per una buona valutazione! I prezzi di vendita non corrispondono ai prezzi dei vari “portali.it”. I prezzi del reale compravenduto costituiscono un dato certo ed incontrovertibile sul quale basare la stima della tua casa.

TARGET CLIENTI: è altresì strettamente indispensabile capire il pubblico che interesserà quel determinato tipo di casa che stiamo valutando. Purtroppo o per fortuna i potenziali acquirenti, e le loro possibilità finanziarie, fanno mercato.

COMPARAZIONE O.M.I.: Analizzato quanto sopra, il valore reperito va chiaramente rapportato e comparato alle valutazioni OMI che abbiamo analizzato qualche capoverso fa.

Per stimare correttamente il Tuo immobile il mio consiglio è quello di affidarti al tuo Agente Immobiliare di fiducia il quale, conoscendo molto bene la zona in cui opera, saprà dimostrarti con reali dati alla mano, l’andamento del mercato e la comparazione con oggetti simili recentemente venduti.

Per consulenze, informazioni o per stimare correttamente il tuo immobile nella provincia di Pisa, contattami: 0587 488 136 – matteo@immobiliarenencioni.it

Geom. Matteo Nencioni – Agente Immobiliare – Esperto in valutazioni immobiliari e stime di immobili residenziali.

Matteo Nencioni – Imprenditore Immobiliare – Vice Presidente Fiaip Pisa Lucca –

CASE 2019: CALANO I PREZZI, AUMENTANO LE COMPRAVENDITE

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1° semestre 2019: calano ancora i valori immobiliari, in aumento però il numero delle compravendite.

Il Mattone torna ad essere bene di rifugio delle famiglie italiane!

In un contesto nuovamente imprevedibile in virtù sia delle mutate condizioni economiche internazionali che dello scenario politico nazionale incerto e litigioso, il mercato immobiliare italiano vede un aumento del numero delle compravendite anche nel primo semestre del 2019, in particolar modo nelle regioni settentrionali ed in misura più lieve nel Centro Italia.

La fragilità del quadro economico domestico, con previsioni di crescita dello 0,1 del Pil e l’incertezza sulle politiche economiche proposte dall’attuale Governo, spinge i cittadini verso l’acquisto immobiliare, con lo scopo di mettere al sicuro i propri risparmi. Il mattone quindi torna ad essere il “bene rifugio” per eccellenza delle famiglie italiane, in netta contrapposizione a un disegno che mira invece a scoraggiare una forma di investimento diffusa. 

I rendimenti ormai inesistenti dei titoli di stato, le performance negative delle obbligazioni bancarie e la ormai crescente sfiducia del piccolo risparmiatore verso le banche a causa dei recenti scandali, hanno spinto gran parte degli acquirenti ad un ritorno quasi forzato all’investimento immobiliare.

La ormai crescente sfiducia del piccolo risparmiatore verso le banche ha spinto gli acquirenti ad un ritorno all’investimento immobiliare.

Dopo alcuni anni caratterizzati da una crescita sostenuta, il rallentamento delle richieste di nuovi mutui di acquisto si accompagna al costante ridimensionamento di surroghe e sostituzioni, in particolar modo nel primo trimestre 2019,  dovuto alla contrazione del bacino di mutuatari che nel tempo hanno già surrogato il proprio mutuo.

Da inizio anno si registra un calo in tal senso di mutui per surroghe del -9,4% (Fonte: Crif), ma il legame che si è stabilito nell’ultimo decennio tra scelte bancarie e mercato immobiliare continua ad essere determinante, in ragione della precarietà delle prospettive economiche generali; ne consegue che, anche nel primo semestre 2019, circa il 63% delle compravendite è stato effettuato con l’intervento di un istituto di credito per la concessione di un mutuo, mediamente, di circa 135.000 Euro (Fonte: Auxilia Finance).

Circa il 40% delle compravendite, trainate dai tassi sui mutui ai minimi storici,  sono state effettuate per la sostituzione della prima casa, circa il 35% per l’acquisto della prima casa, circa il 20% per investimento e una quota residuale per acquisto seconda casa

Al rilancio dell’attività transattiva continua a non aver fatto eco un’inversione di tendenza dei prezzi, che hanno proseguito la loro dinamica recessiva, seppure con un’intensità progressivamente decrescente.

Su base semestrale l’ultima variazione dei prezzi è contenuta in un range minimo che va da -1,1% a -0,6%.

I tempi di assorbimento degli immobili offerti sul mercato si è ormai attestato nell’ordine dei 6 mesi, mentre lo sconto sui prezzi richiesti, la cosiddetta “forbice”, si conferma nell’ordine del 10%.

Ormai già da alcuni semestri si assiste a una riduzione contenuta, ma costante, di tempi e sconti che descrive una migliorata condizione di liquidità degli immobili, che, a sua volta, si traduce in un aumento delle compravendite.

In questo quadro di mercato la percentuale di compravendite effettuate attraverso l’intervento dell’agente immobiliare è salita a oltre il 60%, a conferma che la figura professionale dell’agente immobiliare è sempre più centrale e i servizi offerti sono sempre più indispensabili per una corretta compravendita, in special modo nell’attuale contesto di mercato.

Fonte: Centro Studi Fiaip

Per info o consulenze, per vendere o comprare casa in provincia di Pisa contattami – 0587/488136 – matteo@immobiliarenencioni.it – MATTEO NENCIONI – Imprenditore – Agente immobiliare – Vicepresidente Fiaip Pisa Lucca

Matteo Nencioni – Immobiliarista

BLOG immobiliare: GLI ARTICOLI PIU’ LETTI DELL’ESTATE!

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Sei appassionato di Case, Compravendite, Investimenti Immobiliari? Ecco qua gli articoli più letti dell’Estate 2019!

Sei atterrato per caso su questo Blog oppure sei un attento lettore?

Sei un appassionato di Case, Compravendite, Investimenti Immobiliari?

Stai per vendere o comprare Casa e cerchi risposte valide ai tuoi dubbi?

Magari sei sotto l’ombrellone che ti diverti con lo smartphone oppure sei semplicemente in cerca di una risposta che plachi i tuoi dubbi-casa… ma qualsiasi sia il motivo per cui ti trovi qua, non posso che ringraziarti!

Il blog è uno strumento che aggiorno costantemente con passione e dedizione, perché credo molto nel valore sociale dell’agente immobiliare e nell’importanza che ha, questo fantastico mestiere, per la gente e per il territorio.

Vediamo insieme gli articoli più cliccati e più letti nell’estate 2019.

Questo Blog, dal 21 Giugno al 6 Agosto 2019, ha avuto ben 10374 lettori!!! (fonte: Google Analytics). E’ Un dato molto importante per me che svolgo il lavoro di Agente Immobiliare con grande passione ma soprattutto che curo minuziosamente ogni giorno i contenuti ed i consigli da dispensare a tutti i lettori interessati al pianeta CASA.

GLI ARTICOLI PIU’ CLICCATI DELL’ESTATE, NEL MIO BLOG…

5° —> COMPRI CASA? I CONTROLLI DA FARE PRIMA DI FIRMARE https://blog.immobiliarenencioni.it/compri-casa-i-controlli-da-fare-prima-di-firmare/

4° —> I CINQUE SENSI PER VENDERE CASA https://blog.immobiliarenencioni.it/i-5-sensi-per-una-vendita-migliore/

—>“IL CARTELLO VENDESI DEL PRIVATO… ATTENZIONE!” https://blog.immobiliarenencioni.it/il-cartello-vendesi-del-privato

—> “ACCONTO O CAPARRA ECCO LE DIFFERENZE”  https://blog.immobiliarenencioni.it/acconto-o-caparra-ecco-le-differenze/

1° —>  “QUANTO COSTA E QUANDO SI PAGA L’AGENZIA IMMOBILIARE” https://blog.immobiliarenencioni.it/quanto-costa-e-quando-si-paga-lagenzia-immobiliare/

Mi auguro siano stati di tuo gradimento ed in qualche modo siano stati una risposta valida ai tuoi dubbi. Se ti sono piaciuti, ti chiedo di condividerli sui tuoi social (la condivisione fa la forza) o di inviare il link ad un amico che deve vendere/comprare casa. Sono certo che gli saranno molto utili!! 🙂

Se invece vuoi una consulenza, devi vendere una casa in provincia di Pisa o stai pensando al tuo futuro investimento immobiliare, contattami che sarò a tua disposizione: tel. 0587 488136 – matteo@immobiliarenencioni.it

MATTEO NENCIONI – Agente Immobiliare – Appassionato dell’abitare, mi occupo di case ma soprattutto di persone che devono venderle o comprarle.

MATTEO NENCIONI – agente immobiliare – vice presidente fiaip Pisa

REGISTRAZIONE PROPOSTA DI ACQUISTO IMMOBILIARE

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L’OBBLIGO DI REGISTRAZIONE DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO E DELLE SCRITTURE PRIVATE, PER LA CONCLUSIONE DELL’AFFARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Sussiste l’obbligo – per gli agenti immobiliari – di provvedere alla registrazione, presso l’agenzia delle entrate, delle scritture private non autenticate, stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.

Tale obbligo è espressamente previsto dall’articolo 10, lettera d-bis, del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131 (Legge di Registro) in via solidale con le parti.

Peraltro, il suddetto D.P.R. prevede che – relativamente a tali atti – gli agenti immobiliari siano obbligati in solido con le parti al pagamento dell’imposta di registro.

Ecco la risposte a tutti i dubbi riguardanti la registrazione.

Deve essere registrata anche la semplice “proposta di acquisto”, se non ancora accettata dal destinatario della stessa?

NO. La proposta di acquisto, essendo un “atto prenegoziale”, non è assoggettata, in quanto tale, all’obbligo della registrazione.

Una volta che la proposta di acquisto è stata accettata dal destinatario della stessa, sorge l’obbligo della registrazione?

SI. In questo caso, l’atto prenegoziale costituito dalla proposta di acquisto diventa un atto negoziale a tutti gli effetti, ed è destinato a “trasformarsi” in un vero e proprio contratto preliminare in relazione a quanto stabilito dall’articolo 1326 codice civile.

Data la natura negoziale del documento, e stante quanto previsto dalle norme sopra citate (articolo 10, lettera d-bis, ed articolo 57, comma 1 bis, del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131) è indubitabile l’obbligo solidale della registrazione e del pagamento delle imposte dovute.

Se l’agente immobiliare redige prima una proposta di acquisto (accettata) e successivamente un contratto preliminare, deve adempiere all’obbligo di richiesta di registrazione per entrambi i documenti, pagando le relative imposte?

SI. Il dato normativo è inequivoco in questo senso.

Tuttavia, nel caso di previsione di caparre o di acconti, il pagamento delle relative imposte di registro deve essere effettuato una sola volta per la medesima caparra o per il medesimo acconto; l’orientamento degli uffici finanziari, però, non è univoco in questo senso.

Se l’agente immobiliare redige una proposta di acquisto (accettata), ed il contratto notarile definitivo viene stipulato entro il termine di venti giorni previsto per la registrazione della stessa proposta di acquisto, quest’ultima deve comunque essere registrata?

SI. Tale obbligo è inderogabile ed imprescindibile, e non può ritenersi “assorbito” da quello concernente la registrazione del contratto definitivo.

Ugualmente, ed a maggior ragione, nel caso in cui l’agente immobiliare abbia redatto un contratto preliminare e venga poi stipulato il contratto definitivo entro il termine previsto per la registrazione del contratto preliminare.

In entrambi i casi, insomma, il documento originario dovrà essere comunque obbligatoriamente sottoposto alla formalità della registrazione.

L’agente immobiliare può accordarsi con le parti nel senso di escludere la sua responsabilità per mancata registrazione o per mancato pagamento dell’imposta di registro?

NO. E’ sicuramente nullo qualsiasi patto in questo senso, stante il chiaro disposto di cui all’articolo 62 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131.

Sono previste sanzioni in caso di inadempimento dell’agente immobiliare relativamente all’obbligo di registrazione?

SI. In caso di inadempimento rispetto a tale obbligo – rilevabile anche mediante controllo dell’archivio o registro antiriciclaggio che lo stesso agente immobiliare deve aggiornare, sotto pena di sanzioni amministrative – l’articolo 69 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131 prevede la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta.

Gli agenti immobiliari devono – se richiesti – comunicare agli uffici finanziari dell’Agenzia delle Entrate le notizie occorrenti ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro?

SI. Lo prevede espressamente il primo comma dell’articolo 63 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131, che, facendo riferimento ai “soggetti di cui all’articolo 10”, include fra i soggetti obbligati ad effettuare tali comunicazioni anche gli agenti immobiliari.

(FONTE: Notaio Roberto Romoli per Fiaip Pisa-Lucca)

Per info e consulenze contattami: 0587 488136 – GEOM. MATTEO NENCIONI – Imprenditore – Agente Immobiliare, Vice Presidente interprovinciale FIAIP Pisa-Lucca .

Matteo Nencioni – Vicepresidente Fiaip Pisa Lucca