IL TURISTA IMMOBILIARE

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IL TURISTA IMMOBILIARE E LA QUALIFICA DEL CLIENTE ACQUIRENTE

Oggi vogliamo parlarvi (in modo simpatico) di un morbo che spesso attanaglia Agenti Immobiliari e proprietari di case in vendita: il famoso “turista immobiliare” … 😵

Il turista immobiliare è colui che comodamente in bermuda ed infradito (in senso ironico) magari disponibile solamente il sabato o la domenica viene, senza troppo impegno, a visionare case “tanto per farsi un idea” …..alla disperata ricerca dell’affare.

Il turista immobiliare non è realmente interessato ma va a curiosare in giro usando spesso una frase, ormai diventata un vero e proprio cavallo di battaglia: “Voglio vedere case per rendermi conto di cosa c’è in giro, tanto non ho fretta, non sono sotto un ponte”  🙂

Ci tengo a precisare che ogni Cliente per noi è una risorsa importante ed ogni contatto è prezioso poichè può essere una nuova opportunità per crescere. Ma il turista immobiliare purtroppo NON E’ un Cliente, o meglio non è un  Cliente qualificato ma solo una probabile perdita di tempo per le persone che ci affidano le loro case da vendere.

Per evitare ciò, per selezionare altamente i potenziali acquirenti ed elevare al massimo la qualità dei nostri appuntamenti, abbiamo collaudato “LA QUALIFICA DEL CLIENTE”, un insieme di importanti azioni qualitative ed analisi, che ci consentono di effettuare un’accurata “selezione all’ingresso”. Tutto ciò nell’interesse del Cliente stesso e dei proprietari che ci affidano i loro immobili da vendere.

“LA QUALIFICA DEL CLIENTE”, un insieme di importanti azioni qualitative ed analisi, che ci consentono di effettuare un’accurata “selezione all’ingresso”.

Se devi VENDERE o AFFITTARE casa e pretendi di ricevere visite da Clienti altamente profilati, vieni a trovarci nei nostri uffici per saperne di più.

<<NENCIONI IMMOBILIARE: Ricerchiamo l’eccellenza nel modo di abitare>>

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Geom. Matteo Nencioni – consulente immobiliare di riferimento – esperto in valutazioni immobiliari

L’ESCLUSIVA… FA MOLTO ANNI ’90.

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L’ESCLUSIVA… FA MOLTO ANNI ’90.

Quante volte mi sono sentito dire dai proprietari che devono vendere casa: <<IO NON DO’ L’ESCLUSIVA A ME HANNO DETTO DI NON DARE MAI L’ESCLUSIVA A NESSUNO”>>. Decine, per non dire centinaia!

L’esclusiva – questa sconosciuta – fa sempre paura, spaventa i proprietari, allontana i clienti che intendono vendere la propria casa. L’esclusiva fa sembrare gli agenti immobiliari degli alieni pericolosi venuti ad invadere le case nel mondo. E certe volte i proprietari hanno tutta la mia comprensione.

Ma analizziamola attentamente.

L’esclusiva spaventa perché non si conosce bene il reale significato o le dinamiche che veramente la caratterizzano. Spaventa perché si pensa che una volta firmato il contratto si debba sempre e comunque pagare qualcosa all’agenzia immobiliare. Questo perché siamo ancora concettualmente legati all’idea di incarico in esclusiva che andava molto di moda negli anni ’90, il cui significato sostanziale era: “io agente immobiliare sono riuscito a farmi firmare l’incarico in esclusiva, io e solo io potrò vendere l’immobile!” (gesto dell’ombrello a seguire…). Quanto “vecchio” c’è in tutto ciò…

I tempi sono cambiati, i Clienti sono cambiati, il mondo si è evoluto. L’incarico di vendita in esclusiva, intenso in questi termini, è superato e privo di ogni senso ai giorni nostri. Il mio consiglio pertanto, è quello di non firmare nessun incarico a chi ha ancora questo modo di operare.

Ecco invece che cosa intendiamo, nella nostra Azienda, per “incarico in esclusiva” ma soprattutto che cosa ci distingue e come si differenzia il nostro operato. Innanzitutto cancelliamo una volta per tutte la parola ESCLUSIVA… è orrenda, obsoleta, dà fastidio e fa molto…anni 90, come dicevamo.

A noi piace parlare di “REFERENTI UNICI”.

Cancelliamo la parola ESCLUSIVA, parliamo di “REFERENTI UNICI”

Vendi casa? Il REFERENTE UNICO è il tuo punto di riferimento, è il direttore d’orchestra, colui che mette insieme tutte le note che faranno suonare, in maniera armonica, il concerto della compravendita.

Mi spiego meglio. Il REFERENTE UNICO è colui che ti accompagna personalmente, passo dopo passo, in tutte le fasi delle trattative, esponendosi in prima persona nel delicato percorso, interfacciandosi con i vari interlocutori per il raggiungimento di un obiettivo comune al tuo: la vendita della casa.

Il REFERENTE UNICO è il tuo agente immobiliare personale di riferimento, è colui che difende, protegge e valorizza il tuo immobile (cit. Gianluigi Sarzano business coach) pianificando insieme a te le migliori strategie di marketing, che consentano di venderlo in tempi perfetti ma soprattutto ai migliori indici di mercato del momento. Il referente unico gestisce con accortezza la vendita della tua casa accompagnandoti poi nell’acquisto di un altro immobile, facendo coincidere perfettamente tempistiche, traslochi e trasferimenti nella nuova. Il tutto interfacciandosi con tecnici, notaio, banche ed altre figure di riferimento.

Il REFERENTE UNICO è il direttore d’orchestra, colui che mette insieme tutte le note che faranno suonare, in maniera armonica, il concerto della compravendita.

Una caratteristica che distingue il REFERENTE UNICO dall’esclusiva intesa “anni 90” è l’incarico “APERTO”. In poche parole il Proprietario Venditore ha il vantaggio di interloquire con un solo ed unico consulente personale il quale ha aperto le collaborazioni alle più accreditate agenzie immobiliari della zona. Quindi se un’altra agenzia, a cui non hai conferito l’incarico di vendita, avesse comunque un Cliente interessato a visitare/acquistare il tuo immobile, può farlo in tutta tranquillità, sempre con l’attenta supervisione e la costante presenza del tuo REFERENTE UNICO. Questo infatti gestirà i Clienti, le eventuali proposte e le trattative, con etica e con la massima professionalità. Gli interessi del Cliente saranno sempre preminenti.

Non è necessario, quindi, affidare l’incarico a 5-10-15 Agenzie Immobiliari pensando di amplificare al massimo la promozione in vendita e di raggiungere tutti i clienti possibili immaginabili… Affidando l’incarico al REFERENTE UNICO l’immobile sarà comunque condiviso dal vostro consulente di riferimento, alle altre agenzie immobiliari qualificate, facendo però un’accurata selezione dei potenziali acquirenti, evitando così noiose perdite di tempo ed i famosi “turisti immobiliari”.

Gli interessi del Cliente saranno sempre preminenti, il Proprietario Venditore ha il vantaggio di interloquire con un solo ed unico consulente

Il REFERENTE UNICO pianifica le migliori strategie di maketing per ottenere la maggior visibilità su tutti i canali web e social, avendo cura di tutelare l’immagine dell’immobile e la riservatezza delle informazioni riguardanti la proprietà. Il REFERENTE UNICO evita che l’immobile venga “sporcato” nel mercato immobiliare, perdendo così credibilità per i potenziali acquirenti. Fate attenzione: una casa condivisa e sbandierata in tutte le salse sul web (spesso a prezzi diversi o con descrizioni errate) non risulta più interessante per i Clienti acquirenti, i quali, la baipassano… cercando comunque qualcosa di più credibile. Il web marketing deve essere affidato a chi lo fa di mestiere.

Con il REFERENTE UNICO le informazioni diffuse saranno reali, aggiornate e sempre monitorate. Tutte le agenzie immobiliari coinvolte saranno non più “concorrenti” ma preziose alleate per finalizzare la vendita dell’immobile.

Inoltre il REFERENTE UNICO incontrerà la proprietà con frequenza (generalmente ogni 60 giorni) al fine di fornire dei feed-back reali, basati su dati certi e sulle obiezioni espresse dai Clienti reperiti. In questo modo sarai sempre e costantemente aggiornato sull’andamento della vendita di casa Tua.

Con l’incarico al REFERENTE UNICO tutte le agenzie immobiliari coinvolte non saranno  più “concorrenti” ma preziose alleate per finalizzare la vendita della casa.

Una domanda che mi viene spesso posta è: “Ma se ti affido l’incarico come referente unico e poi mi capita un amico che vuol acquistare casa mia, è possibile?”. Certamente, basta pattuirlo con accuratezza nel contratto con il vostro agente immobiliare di riferimento, onde evitare imbarazzanti situazioni che si possono creare.

Il REFERENTE UNICO, se svolge il proprio dovere con la massima professionalità e diligenza, è il miglior alleato di riferimento per proteggere, valorizzare e vendere la tua CASA.

Per saperne di più scrivimi o vieni a trovarci nei nostri uffici.

email: matteo@immobiliarenencioni.it

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Matteo

TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE E DEPOSITO PREZZO

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LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE ED IL DEPOSITO DEL PREZZO PRESSO IL NOTAIO: analizziamoli attentamente.

Perché è così importante la TRASCRIZIONE del contratto preliminare?

Per fare chiarezza sull’importanza della trascrizione e sulle nuove norme relative al deposito del prezzo presso il notaio, focalizzerei inizialmente l’attenzione sull’importanza dei pubblici Registri Immobiliari.

I Pubblici Registri Immobiliari (che si trovano presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari) dove vengono pubblicati i contratti di compravendita (atti pubblici), si fondano sul principio della priorità temporale.

I Pubblici Registri Immobiliari si basano sul principio della priorità temporale.

ESEMPIO: Se Marco promette in vendita casa (tramite la sottoscrizione di un compromesso) ad Andrea e immediatamente dopo Luca, incassando le somme di caparra da entrambi, tra i due acquirenti prevale quello che per primo ha trascritto il contratto preliminare di compravendita nei pubblici Registri Immobiliari.

Per evitare di ritrovarsi nella posizione di colui che versa le somme concordate per acquistare casa e poi non riesce a perfezionarne l’acquisto (per i motivi sopra elencati), basta far trascrivere dal Notaio il “contratto preliminare di compravendita” (detto anche compromesso) nei pubblici Registri Immobiliari. In tal modo l’Acquirente non rischierà di perdere le somme consegnate al venditore (a titolo di acconto o caparra) nel caso in cui non si procedesse a stipulare il rogito definitivo di trasferimento, per cause non imputabili al compratore stesso.

 

A che cosa serve il DEPOSITO PREZZO?

Al fine di dormire sonni tranquilli è possibile optare per il Deposito Prezzo nelle mani del Notaio (Legge n.124/2017).  Il compratore ha la facoltà di decidere di esercitare il suddetto deposito unilateralmente. Una volta che le somme vengono versate al Notaio, stipulato il contratto di compravendita, il Notaio stesso lo trascrive nei Registri Immobiliari trattenendo la somme a deposito: solo dopo aver accertato che tutta la procedura sia andata a buon fine, versa il denaro al Venditore (nel giro di un periodo di tempo accettabile, entro comunque 5 giorni).

Nel caso una delle due parti optasse per il deposito del prezzo presso il notaio, tutte le ulteriori spese notarile derivanti dall’esercizio di tale opzione resteranno a suo integrale carico.

Il compratore ha la facoltà di decidere di esercitare il suddetto deposito unilateralmente.

Nel caso in cui sull’immobile oggetto di compravendita insistessero vincoli a favore di terzi, il Notaio (mediante il deposito del prezzo) provvederà in primo luogo a saldare tutte le spettanze dovute ai titolari dei gravami insistenti sull’immobile, purgando quindi i beni oggetto di compravendita. Successivamente corrisponderà la differenza al venditore.

Il deposito prezzo presso il notaio è utilissimo nel caso in cui l’immobile oggetto di compravendita fosse raggiunto da un’ipoteca giudiziale (sequestro, pignoramento, ecc..) nel breve lasso di tempo intercorso tra l’ultima ispezione ipotecaria – effettuata dal Notaio al momento della firma del contratto preliminare – ed il momento in cui egli trascrive il contratto nei registri immobiliari.

Il deposito prezzo presso il notaio è utilissimo nel caso in cui l’immobile oggetto di compravendita fosse raggiunto da un’ipoteca giudiziale.

Il denaro versato al Notaio è al sicuro! Egli ha un conto corrente dedicato, sul quale deposita le somme ricevute in deposito dai clienti, naturalmente senza lucrare nessun tipo di interesse.

Per ulteriori delucidazioni consiglio vivamente un consulto presso il vostro notaio di fiducia.

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Articolo scritto dal collega Paolo Antonelli – Agente Immobiliare (agenzia.antonelli@gmail.com)

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Geom. Matteo Nencioni – Agente Immobiliare – Esperto in Contrattualistica Immobiliare –

 

IL SUONO DELLA VENDITA…

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DEVI VENDERE CASA?  SUONI, RUMORI E MUSICA POSSONO INFLUIRE SULLA RIUSCITA DELLA VENDITA.

Sono un agente immobiliare professionista ma anche un grande appassionato di musica. Apparentemente tutto ciò sembra non essere correlato… ma vediamo invece che cosa c’entra la musica con la vendita di una casa. Analizziamo soprattutto come i suoni possano influire positivamente in una compravendita.

In realtà la musica, i suoni ed il silenzio sono fattori molto importanti per la buona riuscita dell’appuntamento di vendita e aiutano nel mettere a proprio agio il visitatore. Sì, hai capito bene, la vendita ha un suono. La vendita è anche musica!

La vendita ha un suono. La vendita è anche musica.

Mi trovo sempre più spesso a preparare gli immobili ed i rispettivi proprietari, all’appuntamento di vendita. Le case hanno un’anima e vanno fatte risplendere come spesso abbiamo scritto in vari articoli di questo blog, ma vanno fatte anche “suonare” o “stare in silenzio“.

Cerco di spiegarmi meglio.

La tranquillità è tutto. E’ davvero fondamentale far visitare l’alloggio che avete messo in vendita, con assoluta tranquillità, in silenzio, senza la presenza di parenti o amici in casa, senza la presenza di bambini che urlano e corrono per le stanze, senza la presenza di animali domestici che abbaiano o distolgono l’attenzione del visitatore.

Dobbiamo accogliere i potenziali clienti acquirenti in una situazione di calma e di piacevole silenzio. La tranquillità dell’appuntamento di visita è un fattore determinante per la scelta, soprattutto per non distogliere l’attenzione dal prodotto che si sta valutando in quel momento. Il cliente deve poter visitare l’abitazione concentrandosi attentamente!

Accogliere i potenziali acquirenti in una situazione di calma e di piacevole silenzio. La tranquillità dell’appuntamento è un fattore determinante per la scelta

Dovete ricevere un Cliente? Vi invito assolutamente a spegnere radio, computer e ogni tipo di apparecchio elettronico rumoroso… prestate inoltre particolare attenzione alla TV ed evitate di lasciarla accesa, soprattutto se a volume elevato. In questo caso devono suonare i silenzi!

Un buon consiglio che vi invito a provare invece è quello di mettere nel vostro impianto di home hi-fi un po’ di buona musica, lasciandola in sottofondo – a volume contenuto – durante l’appuntamento di visita. Vi assicuro che se filodiffusa accuratamente in ogni stanza, può piacevolmente accompagnare i clienti nella visita, creando un clima sereno e un ambiente interessante.

Un buon consiglio è quello di mettere buona musica e di lasciarla in sottofondo durante l’appuntamento di visita.

Attenzione, anche il tipo di musica che si sceglie è importante! (Immagino che nessuno di voi in questo abbia pensato di selezionare del Metal o del Punk Rock… anche se personalmente ascolto di tutto!!). Dobbiamo creare un ambiente raffinato ed informale e la musica non deve distogliere l’attenzione del cliente ma solo accompagnarlo, con dolcezza, nella visita della casa. E’ utile quindi optare per qualcosa di soft che “faccia ambiente” magari del buon jazz o – per i palati più fini – qualcosa di chill-house.

Anche il tipo di musica che si sceglie è importante! Serve qualcosa di raffinato.

Sul web si trovano migliaia di album e su you-tube svariati dj set mixati di ogni genere: dai più classici e conosciuti “Buddah Bar” e “Cafè Del Mar” fino ad arrivare alle compilation più eleganti come “Hotel Costes“. Sono suoni interessanti per creare l’atmosfera perfetta durante gli appuntamenti con dei potenziali Clienti Acquirenti.

Ma voglio consigliarvi personalmente alcuni dischi che possono fare davvero la differenza durante l’appuntamento di visita della vostra casa. (Non vi nascondo che a me fanno impazzire anche per un aperitivo, ma oggi non è di questo che si parla!!!).

Solitamente chiedo ai miei clienti di farmi trovare un buon sottofondo musicale in casa, per l’appuntamento fissato; vi assicuro che la situazione che si crea durante la visita, è davvero piacevole. Provate….. 🙂

Ecco la mia personale selezione di album:

  1. Llorca – New Comer
  2. St. Germain – Tourist
  3. Jazzanova – The pool
  4. Gotan Project – Lunàtico
  5. Marc Moulin – Into the dark

Buon ascolto e buone piacevoli visite con i vostri agenti immobiliari di riferimento!  😉


Matteo Nencioni – Agente Immobiliare, Consulente di home marketing immobiliare

mail: matteo@immobiliarenencioni.it