Author Archives: Matteo Nencioni

About Matteo Nencioni

Geom. Matteo Nencioni - Sono un Agente Immobiliare in costante evoluzione, appassionato di design, di architettura e di tutto ciò che riguarda l’abitare in genere. Nasco come geometra nel 1999, professione che ho svolto fino al 2006 fino quando la passione per le case mi ha trascinato nel lavoro più bello del mondo: quello del Consulente Immobiliare. Amo definirmi un “Personal Shopper Immobiliare” offrendo un’assistenza a tutto tondo, precisa e puntuale sin dal primo incontro. Mi piace instaurare col Cliente un solido rapporto che va oltre il lavoro. Svolgo inoltre un’intensa attività in Fiaip - Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali (della quale oggi ricopro la carica di Segretario Provinciale di Pisa) organizzando eventi e corsi formativi per gli agenti immobiliari.

CASE 2019: CALANO I PREZZI, AUMENTANO LE COMPRAVENDITE

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1° semestre 2019: calano ancora i valori immobiliari, in aumento però il numero delle compravendite.

Il Mattone torna ad essere bene di rifugio delle famiglie italiane!

In un contesto nuovamente imprevedibile in virtù sia delle mutate condizioni economiche internazionali che dello scenario politico nazionale incerto e litigioso, il mercato immobiliare italiano vede un aumento del numero delle compravendite anche nel primo semestre del 2019, in particolar modo nelle regioni settentrionali ed in misura più lieve nel Centro Italia.

La fragilità del quadro economico domestico, con previsioni di crescita dello 0,1 del Pil e l’incertezza sulle politiche economiche proposte dall’attuale Governo, spinge i cittadini verso l’acquisto immobiliare, con lo scopo di mettere al sicuro i propri risparmi. Il mattone quindi torna ad essere il “bene rifugio” per eccellenza delle famiglie italiane, in netta contrapposizione a un disegno che mira invece a scoraggiare una forma di investimento diffusa. 

I rendimenti ormai inesistenti dei titoli di stato, le performance negative delle obbligazioni bancarie e la ormai crescente sfiducia del piccolo risparmiatore verso le banche a causa dei recenti scandali, hanno spinto gran parte degli acquirenti ad un ritorno quasi forzato all’investimento immobiliare.

La ormai crescente sfiducia del piccolo risparmiatore verso le banche ha spinto gli acquirenti ad un ritorno all’investimento immobiliare.

Dopo alcuni anni caratterizzati da una crescita sostenuta, il rallentamento delle richieste di nuovi mutui di acquisto si accompagna al costante ridimensionamento di surroghe e sostituzioni, in particolar modo nel primo trimestre 2019,  dovuto alla contrazione del bacino di mutuatari che nel tempo hanno già surrogato il proprio mutuo.

Da inizio anno si registra un calo in tal senso di mutui per surroghe del -9,4% (Fonte: Crif), ma il legame che si è stabilito nell’ultimo decennio tra scelte bancarie e mercato immobiliare continua ad essere determinante, in ragione della precarietà delle prospettive economiche generali; ne consegue che, anche nel primo semestre 2019, circa il 63% delle compravendite è stato effettuato con l’intervento di un istituto di credito per la concessione di un mutuo, mediamente, di circa 135.000 Euro (Fonte: Auxilia Finance).

Circa il 40% delle compravendite, trainate dai tassi sui mutui ai minimi storici,  sono state effettuate per la sostituzione della prima casa, circa il 35% per l’acquisto della prima casa, circa il 20% per investimento e una quota residuale per acquisto seconda casa

Al rilancio dell’attività transattiva continua a non aver fatto eco un’inversione di tendenza dei prezzi, che hanno proseguito la loro dinamica recessiva, seppure con un’intensità progressivamente decrescente.

Su base semestrale l’ultima variazione dei prezzi è contenuta in un range minimo che va da -1,1% a -0,6%.

I tempi di assorbimento degli immobili offerti sul mercato si è ormai attestato nell’ordine dei 6 mesi, mentre lo sconto sui prezzi richiesti, la cosiddetta “forbice”, si conferma nell’ordine del 10%.

Ormai già da alcuni semestri si assiste a una riduzione contenuta, ma costante, di tempi e sconti che descrive una migliorata condizione di liquidità degli immobili, che, a sua volta, si traduce in un aumento delle compravendite.

In questo quadro di mercato la percentuale di compravendite effettuate attraverso l’intervento dell’agente immobiliare è salita a oltre il 60%, a conferma che la figura professionale dell’agente immobiliare è sempre più centrale e i servizi offerti sono sempre più indispensabili per una corretta compravendita, in special modo nell’attuale contesto di mercato.

Fonte: Centro Studi Fiaip

Per info o consulenze, per vendere o comprare casa in provincia di Pisa contattami – 0587/488136 – matteo@immobiliarenencioni.it – MATTEO NENCIONI – Imprenditore – Agente immobiliare – Vicepresidente Fiaip Pisa Lucca

Matteo Nencioni – Immobiliarista

BLOG immobiliare: GLI ARTICOLI PIU’ LETTI DELL’ESTATE!

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Sei appassionato di Case, Compravendite, Investimenti Immobiliari? Ecco qua gli articoli più letti dell’Estate 2019!

Sei atterrato per caso su questo Blog oppure sei un attento lettore?

Sei un appassionato di Case, Compravendite, Investimenti Immobiliari?

Stai per vendere o comprare Casa e cerchi risposte valide ai tuoi dubbi?

Magari sei sotto l’ombrellone che ti diverti con lo smartphone oppure sei semplicemente in cerca di una risposta che plachi i tuoi dubbi-casa… ma qualsiasi sia il motivo per cui ti trovi qua, non posso che ringraziarti!

Il blog è uno strumento che aggiorno costantemente con passione e dedizione, perché credo molto nel valore sociale dell’agente immobiliare e nell’importanza che ha, questo fantastico mestiere, per la gente e per il territorio.

Vediamo insieme gli articoli più cliccati e più letti nell’estate 2019.

Questo Blog, dal 21 Giugno al 6 Agosto 2019, ha avuto ben 10374 lettori!!! (fonte: Google Analytics). E’ Un dato molto importante per me che svolgo il lavoro di Agente Immobiliare con grande passione ma soprattutto che curo minuziosamente ogni giorno i contenuti ed i consigli da dispensare a tutti i lettori interessati al pianeta CASA.

GLI ARTICOLI PIU’ CLICCATI DELL’ESTATE, NEL MIO BLOG…

5° —> COMPRI CASA? I CONTROLLI DA FARE PRIMA DI FIRMARE https://blog.immobiliarenencioni.it/compri-casa-i-controlli-da-fare-prima-di-firmare/

4° —> I CINQUE SENSI PER VENDERE CASA https://blog.immobiliarenencioni.it/i-5-sensi-per-una-vendita-migliore/

—>“IL CARTELLO VENDESI DEL PRIVATO… ATTENZIONE!” https://blog.immobiliarenencioni.it/il-cartello-vendesi-del-privato

—> “ACCONTO O CAPARRA ECCO LE DIFFERENZE”  https://blog.immobiliarenencioni.it/acconto-o-caparra-ecco-le-differenze/

1° —>  “QUANTO COSTA E QUANDO SI PAGA L’AGENZIA IMMOBILIARE” https://blog.immobiliarenencioni.it/quanto-costa-e-quando-si-paga-lagenzia-immobiliare/

Mi auguro siano stati di tuo gradimento ed in qualche modo siano stati una risposta valida ai tuoi dubbi. Se ti sono piaciuti, ti chiedo di condividerli sui tuoi social (la condivisione fa la forza) o di inviare il link ad un amico che deve vendere/comprare casa. Sono certo che gli saranno molto utili!! 🙂

Se invece vuoi una consulenza, devi vendere una casa in provincia di Pisa o stai pensando al tuo futuro investimento immobiliare, contattami che sarò a tua disposizione: tel. 0587 488136 – matteo@immobiliarenencioni.it

MATTEO NENCIONI – Agente Immobiliare – Appassionato dell’abitare, mi occupo di case ma soprattutto di persone che devono venderle o comprarle.

MATTEO NENCIONI – agente immobiliare – vice presidente fiaip Pisa

REGISTRAZIONE PROPOSTA DI ACQUISTO IMMOBILIARE

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L’OBBLIGO DI REGISTRAZIONE DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO E DELLE SCRITTURE PRIVATE, PER LA CONCLUSIONE DELL’AFFARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Sussiste l’obbligo – per gli agenti immobiliari – di provvedere alla registrazione, presso l’agenzia delle entrate, delle scritture private non autenticate, stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.

Tale obbligo è espressamente previsto dall’articolo 10, lettera d-bis, del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131 (Legge di Registro) in via solidale con le parti.

Peraltro, il suddetto D.P.R. prevede che – relativamente a tali atti – gli agenti immobiliari siano obbligati in solido con le parti al pagamento dell’imposta di registro.

Ecco la risposte a tutti i dubbi riguardanti la registrazione.

Deve essere registrata anche la semplice “proposta di acquisto”, se non ancora accettata dal destinatario della stessa?

NO. La proposta di acquisto, essendo un “atto prenegoziale”, non è assoggettata, in quanto tale, all’obbligo della registrazione.

Una volta che la proposta di acquisto è stata accettata dal destinatario della stessa, sorge l’obbligo della registrazione?

SI. In questo caso, l’atto prenegoziale costituito dalla proposta di acquisto diventa un atto negoziale a tutti gli effetti, ed è destinato a “trasformarsi” in un vero e proprio contratto preliminare in relazione a quanto stabilito dall’articolo 1326 codice civile.

Data la natura negoziale del documento, e stante quanto previsto dalle norme sopra citate (articolo 10, lettera d-bis, ed articolo 57, comma 1 bis, del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131) è indubitabile l’obbligo solidale della registrazione e del pagamento delle imposte dovute.

Se l’agente immobiliare redige prima una proposta di acquisto (accettata) e successivamente un contratto preliminare, deve adempiere all’obbligo di richiesta di registrazione per entrambi i documenti, pagando le relative imposte?

SI. Il dato normativo è inequivoco in questo senso.

Tuttavia, nel caso di previsione di caparre o di acconti, il pagamento delle relative imposte di registro deve essere effettuato una sola volta per la medesima caparra o per il medesimo acconto; l’orientamento degli uffici finanziari, però, non è univoco in questo senso.

Se l’agente immobiliare redige una proposta di acquisto (accettata), ed il contratto notarile definitivo viene stipulato entro il termine di venti giorni previsto per la registrazione della stessa proposta di acquisto, quest’ultima deve comunque essere registrata?

SI. Tale obbligo è inderogabile ed imprescindibile, e non può ritenersi “assorbito” da quello concernente la registrazione del contratto definitivo.

Ugualmente, ed a maggior ragione, nel caso in cui l’agente immobiliare abbia redatto un contratto preliminare e venga poi stipulato il contratto definitivo entro il termine previsto per la registrazione del contratto preliminare.

In entrambi i casi, insomma, il documento originario dovrà essere comunque obbligatoriamente sottoposto alla formalità della registrazione.

L’agente immobiliare può accordarsi con le parti nel senso di escludere la sua responsabilità per mancata registrazione o per mancato pagamento dell’imposta di registro?

NO. E’ sicuramente nullo qualsiasi patto in questo senso, stante il chiaro disposto di cui all’articolo 62 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131.

Sono previste sanzioni in caso di inadempimento dell’agente immobiliare relativamente all’obbligo di registrazione?

SI. In caso di inadempimento rispetto a tale obbligo – rilevabile anche mediante controllo dell’archivio o registro antiriciclaggio che lo stesso agente immobiliare deve aggiornare, sotto pena di sanzioni amministrative – l’articolo 69 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131 prevede la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta.

Gli agenti immobiliari devono – se richiesti – comunicare agli uffici finanziari dell’Agenzia delle Entrate le notizie occorrenti ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro?

SI. Lo prevede espressamente il primo comma dell’articolo 63 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131, che, facendo riferimento ai “soggetti di cui all’articolo 10”, include fra i soggetti obbligati ad effettuare tali comunicazioni anche gli agenti immobiliari.

(FONTE: Notaio Roberto Romoli per Fiaip Pisa)

Per info e consulenze contattami: 0587 488136 – GEOM. MATTEO NENCIONI – Agente Immobiliare, Vice Presidente interprovinciale FIAIP Pisa-Lucca .

Matteo Nencioni – Vicepresidente Fiaip Pisa Lucca

ASSICURAZIONI PER LA CASA

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POLIZZE E TUTELE PER I PROPRIETARI DI CASA, PER GLI AFFITTI E PER GLI INQUILINI.

Ho scelto di fare quattro chiacchiere con il mio assicuratore di fiducia Cristian Corsi di GENERALI ITALIA S.p.A. per scoprire, con il suo aiuto, quali possono essere le interessanti soluzioni assicurative che tutelano al meglio chi ha comperato casa, chi deve affittarla, oppure gli inquilini stessi.

Spero che i suoi consigli vi possano essere utili, buona lettura!

Cristian Corsi – Consulente Assicurativo Generali Italia – Agenzia di Calcinaia (Pisa)

Cristian, quale polizza consiglieresti a chi ha acquistato casa?

Consiglierei una polizza multirischio a tutela dell’Abitazione, dei beni in essa contenuti e della Famiglia.

Con questo tipo di polizza infatti, è possibile proteggersi dai principali imprevisti che possono presentarsi nella vita di ogni giorno, come l’incendio, l’esplosione, il terremoto, gli eventi atmosferici, gli atti vandalici, il furto ma anche la responsabilità civile.

La tutela per la responsabilità civile è molto importante poichè tiene indenne il nucleo familiare dalle conseguenze economiche di danni involontariamente cagionati a terze persone, dentro e fuori Casa.

Quale polizza consiglieresti al proprietario che vuol affittare casa?

Per prima cosa gli consiglierei vivamente di assicurare al meglio il proprio immobile come descrivevo nella risposta precedente.

La Casa è un bene di primaria importanza, spesso rappresenta un obiettivo raggiunto, una vita di sacrifici, la nostra intimità; proprio per questo il pensiero che tutto possa andare in fumo in un attimo, mi spaventa molto.

L’unica cosa che mi sentirei di aggiungere a questo tipo di copertura assicurativa è, se l’abitazione fosse arredata con arredi del proprietario, servirebbe una specifica garanzia che protegga quest’ultimo da eventuali danni arrecati all’inquilino (ad esempio un incidente casalingo causato dalla caduta di un lampadario, di una mensola, di una liberia o semplicemente dalla rottura di una sedia mal concia che fa cadere l’affittuario a terra, ecc..)

Come può tutelarsi invece un inquilino? Che cosa è il rischio locativo?

Il codice civile prevede che il locatario (colui che è in affitto), restituisca il bene ricevuto in locazione (Casa) in condizioni pari a quelle del momento della consegna, salvo il normale deperimento d’uso. Questo in due parole si chiama “Rischio Locativo”.

Proprio per questo l’inquilino che arreca danni alle mura del proprietario e/o ai vicini, è tenuto a pagare, di tasca propria, il risarcimento del danno causato del sinistro.

Tale situazione talvolta può costringere l’inquilino ad indebitarsi fortemente per risarcire il danno. E’ a mio avviso fortemente consigliato delegare tale rischio a una Compagnia Assicurativa che provvederà per lui ad adempiere al risarcimento.

Indicativamente che costi ha una polizza del genere?

Più che di costo, parlerei di investimento. Investimento in serenità, NON AVERE il timore, lo stress, il pensiero assillante di dover ricorrere ai propri risparmi, vanificando tutti gli sforzi fatti, credo che sia importante.

Ad ogni modo mediamente, una buona copertura rischio locativo, si aggira intorno agli 80/120 euro all’anno. Invece, quella per un’Abitazione di proprietà, parte dai 150 euro all’anno.

Ad incidere sul premio di polizza, sono i metri quadri dell’immobile, il valore del contenuto e le garanzie richiamate. Alcune compagnie assicurative, agevolano il cliente frazionando senza costi tale investimento.

La casa è un bene prezioso, in linea di massima quali sono le polizze per tutelarsi al meglio?

Si, è vero, la CASA è il bene materiale più importante che abbiamo. Per rispondere a questa domanda, ti riporterei al primo punto. Reputo infatti la polizza multirischio la più indicata.

A completamento delle garanzie sopra elencate, aggiungerei quella Terremoto e Alluvione. Purtroppo ci stiamo tutti accorgendo che la terra sta cambiando: bombe d’acqua, terremoti, temporali violenti e improvvisi sono sempre più frequenti; è importante tutelarsi.

Possiamo aggiungere altre “ciliegine sulla torta”, con garanzie facoltative ma non per questo meno importanti, come l’assistenza di un artigiano anche di domenica o nei giorni festivi e la tutela legale, per avere così a disposizione un serbatoio da dove attingere, al fine di far fronte alle spese accidentali rese necessarie da controversie che riguardano la vita privata.

Per concludere quali sono i consigli che daresti ad un cliente che ha comprato casa?

Gli consiglierei di godersi la Casa, perché oggi riuscirci non è affatto scontato.

Inoltre gli consiglierei vivamente di tutelare la propria CASA con una buona polizza che copra le sue esigenze primarie, così da permettergli di vivere il presente con serenità e tranquillità.

Per qualsiasi consulenza, delucidazione o semplicemente per un preventivo non esitate a contattarmi: tel. 333/4227360 – email: cristiancorsi.generali@gmail.com

Un ringraziamento a Cristian Corsi per essersi professionalmente prestato a rispondere alle mie domande ed ai dubbi di voi assidui lettori di questo blog!

Matteo Nencioni – Agente Immobiliare – Specializzato in Compravendite e Valorizzazione Immobiliare di immobili in provincia di Pisa.

Matteo Nencioni – Agente Immobiliare Fiaip