Category Archives: COMPRARE CASA

CASE 2019: CALANO I PREZZI, AUMENTANO LE COMPRAVENDITE

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1° semestre 2019: calano ancora i valori immobiliari, in aumento però il numero delle compravendite.

Il Mattone torna ad essere bene di rifugio delle famiglie italiane!

In un contesto nuovamente imprevedibile in virtù sia delle mutate condizioni economiche internazionali che dello scenario politico nazionale incerto e litigioso, il mercato immobiliare italiano vede un aumento del numero delle compravendite anche nel primo semestre del 2019, in particolar modo nelle regioni settentrionali ed in misura più lieve nel Centro Italia.

La fragilità del quadro economico domestico, con previsioni di crescita dello 0,1 del Pil e l’incertezza sulle politiche economiche proposte dall’attuale Governo, spinge i cittadini verso l’acquisto immobiliare, con lo scopo di mettere al sicuro i propri risparmi. Il mattone quindi torna ad essere il “bene rifugio” per eccellenza delle famiglie italiane, in netta contrapposizione a un disegno che mira invece a scoraggiare una forma di investimento diffusa. 

I rendimenti ormai inesistenti dei titoli di stato, le performance negative delle obbligazioni bancarie e la ormai crescente sfiducia del piccolo risparmiatore verso le banche a causa dei recenti scandali, hanno spinto gran parte degli acquirenti ad un ritorno quasi forzato all’investimento immobiliare.

La ormai crescente sfiducia del piccolo risparmiatore verso le banche ha spinto gli acquirenti ad un ritorno all’investimento immobiliare.

Dopo alcuni anni caratterizzati da una crescita sostenuta, il rallentamento delle richieste di nuovi mutui di acquisto si accompagna al costante ridimensionamento di surroghe e sostituzioni, in particolar modo nel primo trimestre 2019,  dovuto alla contrazione del bacino di mutuatari che nel tempo hanno già surrogato il proprio mutuo.

Da inizio anno si registra un calo in tal senso di mutui per surroghe del -9,4% (Fonte: Crif), ma il legame che si è stabilito nell’ultimo decennio tra scelte bancarie e mercato immobiliare continua ad essere determinante, in ragione della precarietà delle prospettive economiche generali; ne consegue che, anche nel primo semestre 2019, circa il 63% delle compravendite è stato effettuato con l’intervento di un istituto di credito per la concessione di un mutuo, mediamente, di circa 135.000 Euro (Fonte: Auxilia Finance).

Circa il 40% delle compravendite, trainate dai tassi sui mutui ai minimi storici,  sono state effettuate per la sostituzione della prima casa, circa il 35% per l’acquisto della prima casa, circa il 20% per investimento e una quota residuale per acquisto seconda casa

Al rilancio dell’attività transattiva continua a non aver fatto eco un’inversione di tendenza dei prezzi, che hanno proseguito la loro dinamica recessiva, seppure con un’intensità progressivamente decrescente.

Su base semestrale l’ultima variazione dei prezzi è contenuta in un range minimo che va da -1,1% a -0,6%.

I tempi di assorbimento degli immobili offerti sul mercato si è ormai attestato nell’ordine dei 6 mesi, mentre lo sconto sui prezzi richiesti, la cosiddetta “forbice”, si conferma nell’ordine del 10%.

Ormai già da alcuni semestri si assiste a una riduzione contenuta, ma costante, di tempi e sconti che descrive una migliorata condizione di liquidità degli immobili, che, a sua volta, si traduce in un aumento delle compravendite.

In questo quadro di mercato la percentuale di compravendite effettuate attraverso l’intervento dell’agente immobiliare è salita a oltre il 60%, a conferma che la figura professionale dell’agente immobiliare è sempre più centrale e i servizi offerti sono sempre più indispensabili per una corretta compravendita, in special modo nell’attuale contesto di mercato.

Fonte: Centro Studi Fiaip

Per info o consulenze, per vendere o comprare casa in provincia di Pisa contattami – 0587/488136 – matteo@immobiliarenencioni.it – MATTEO NENCIONI – Imprenditore – Agente immobiliare – Vicepresidente Fiaip Pisa Lucca

Matteo Nencioni – Immobiliarista

BLOG immobiliare: GLI ARTICOLI PIU’ LETTI DELL’ESTATE!

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Sei appassionato di Case, Compravendite, Investimenti Immobiliari? Ecco qua gli articoli più letti dell’Estate 2019!

Sei atterrato per caso su questo Blog oppure sei un attento lettore?

Sei un appassionato di Case, Compravendite, Investimenti Immobiliari?

Stai per vendere o comprare Casa e cerchi risposte valide ai tuoi dubbi?

Magari sei sotto l’ombrellone che ti diverti con lo smartphone oppure sei semplicemente in cerca di una risposta che plachi i tuoi dubbi-casa… ma qualsiasi sia il motivo per cui ti trovi qua, non posso che ringraziarti!

Il blog è uno strumento che aggiorno costantemente con passione e dedizione, perché credo molto nel valore sociale dell’agente immobiliare e nell’importanza che ha, questo fantastico mestiere, per la gente e per il territorio.

Vediamo insieme gli articoli più cliccati e più letti nell’estate 2019.

Questo Blog, dal 21 Giugno al 6 Agosto 2019, ha avuto ben 10374 lettori!!! (fonte: Google Analytics). E’ Un dato molto importante per me che svolgo il lavoro di Agente Immobiliare con grande passione ma soprattutto che curo minuziosamente ogni giorno i contenuti ed i consigli da dispensare a tutti i lettori interessati al pianeta CASA.

GLI ARTICOLI PIU’ CLICCATI DELL’ESTATE, NEL MIO BLOG…

5° —> COMPRI CASA? I CONTROLLI DA FARE PRIMA DI FIRMARE https://blog.immobiliarenencioni.it/compri-casa-i-controlli-da-fare-prima-di-firmare/

4° —> I CINQUE SENSI PER VENDERE CASA https://blog.immobiliarenencioni.it/i-5-sensi-per-una-vendita-migliore/

—>“IL CARTELLO VENDESI DEL PRIVATO… ATTENZIONE!” https://blog.immobiliarenencioni.it/il-cartello-vendesi-del-privato

—> “ACCONTO O CAPARRA ECCO LE DIFFERENZE”  https://blog.immobiliarenencioni.it/acconto-o-caparra-ecco-le-differenze/

1° —>  “QUANTO COSTA E QUANDO SI PAGA L’AGENZIA IMMOBILIARE” https://blog.immobiliarenencioni.it/quanto-costa-e-quando-si-paga-lagenzia-immobiliare/

Mi auguro siano stati di tuo gradimento ed in qualche modo siano stati una risposta valida ai tuoi dubbi. Se ti sono piaciuti, ti chiedo di condividerli sui tuoi social (la condivisione fa la forza) o di inviare il link ad un amico che deve vendere/comprare casa. Sono certo che gli saranno molto utili!! 🙂

Se invece vuoi una consulenza, devi vendere una casa in provincia di Pisa o stai pensando al tuo futuro investimento immobiliare, contattami che sarò a tua disposizione: tel. 0587 488136 – matteo@immobiliarenencioni.it

MATTEO NENCIONI – Agente Immobiliare – Appassionato dell’abitare, mi occupo di case ma soprattutto di persone che devono venderle o comprarle.

MATTEO NENCIONI – agente immobiliare – vice presidente fiaip Pisa

REGISTRAZIONE PROPOSTA DI ACQUISTO IMMOBILIARE

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L’OBBLIGO DI REGISTRAZIONE DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO E DELLE SCRITTURE PRIVATE, PER LA CONCLUSIONE DELL’AFFARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Sussiste l’obbligo – per gli agenti immobiliari – di provvedere alla registrazione, presso l’agenzia delle entrate, delle scritture private non autenticate, stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.

Tale obbligo è espressamente previsto dall’articolo 10, lettera d-bis, del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131 (Legge di Registro) in via solidale con le parti.

Peraltro, il suddetto D.P.R. prevede che – relativamente a tali atti – gli agenti immobiliari siano obbligati in solido con le parti al pagamento dell’imposta di registro.

Ecco la risposte a tutti i dubbi riguardanti la registrazione.

Deve essere registrata anche la semplice “proposta di acquisto”, se non ancora accettata dal destinatario della stessa?

NO. La proposta di acquisto, essendo un “atto prenegoziale”, non è assoggettata, in quanto tale, all’obbligo della registrazione.

Una volta che la proposta di acquisto è stata accettata dal destinatario della stessa, sorge l’obbligo della registrazione?

SI. In questo caso, l’atto prenegoziale costituito dalla proposta di acquisto diventa un atto negoziale a tutti gli effetti, ed è destinato a “trasformarsi” in un vero e proprio contratto preliminare in relazione a quanto stabilito dall’articolo 1326 codice civile.

Data la natura negoziale del documento, e stante quanto previsto dalle norme sopra citate (articolo 10, lettera d-bis, ed articolo 57, comma 1 bis, del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131) è indubitabile l’obbligo solidale della registrazione e del pagamento delle imposte dovute.

Se l’agente immobiliare redige prima una proposta di acquisto (accettata) e successivamente un contratto preliminare, deve adempiere all’obbligo di richiesta di registrazione per entrambi i documenti, pagando le relative imposte?

SI. Il dato normativo è inequivoco in questo senso.

Tuttavia, nel caso di previsione di caparre o di acconti, il pagamento delle relative imposte di registro deve essere effettuato una sola volta per la medesima caparra o per il medesimo acconto; l’orientamento degli uffici finanziari, però, non è univoco in questo senso.

Se l’agente immobiliare redige una proposta di acquisto (accettata), ed il contratto notarile definitivo viene stipulato entro il termine di venti giorni previsto per la registrazione della stessa proposta di acquisto, quest’ultima deve comunque essere registrata?

SI. Tale obbligo è inderogabile ed imprescindibile, e non può ritenersi “assorbito” da quello concernente la registrazione del contratto definitivo.

Ugualmente, ed a maggior ragione, nel caso in cui l’agente immobiliare abbia redatto un contratto preliminare e venga poi stipulato il contratto definitivo entro il termine previsto per la registrazione del contratto preliminare.

In entrambi i casi, insomma, il documento originario dovrà essere comunque obbligatoriamente sottoposto alla formalità della registrazione.

L’agente immobiliare può accordarsi con le parti nel senso di escludere la sua responsabilità per mancata registrazione o per mancato pagamento dell’imposta di registro?

NO. E’ sicuramente nullo qualsiasi patto in questo senso, stante il chiaro disposto di cui all’articolo 62 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131.

Sono previste sanzioni in caso di inadempimento dell’agente immobiliare relativamente all’obbligo di registrazione?

SI. In caso di inadempimento rispetto a tale obbligo – rilevabile anche mediante controllo dell’archivio o registro antiriciclaggio che lo stesso agente immobiliare deve aggiornare, sotto pena di sanzioni amministrative – l’articolo 69 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131 prevede la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta.

Gli agenti immobiliari devono – se richiesti – comunicare agli uffici finanziari dell’Agenzia delle Entrate le notizie occorrenti ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro?

SI. Lo prevede espressamente il primo comma dell’articolo 63 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131, che, facendo riferimento ai “soggetti di cui all’articolo 10”, include fra i soggetti obbligati ad effettuare tali comunicazioni anche gli agenti immobiliari.

(FONTE: Notaio Roberto Romoli per Fiaip Pisa)

Per info e consulenze contattami: 0587 488136 – GEOM. MATTEO NENCIONI – Agente Immobiliare, Vice Presidente interprovinciale FIAIP Pisa-Lucca .

Matteo Nencioni – Vicepresidente Fiaip Pisa Lucca

ACQUISTO CASA: QUALI SONO LE SPESE?

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Vuoi comprare una CASA ma non sai quanto sono le SPESE aggiuntive per l’acquisto?

Fermati un attimo e leggi questo articolo che ti sarà molto utile.

Acquistare casa è un passo importante e per evitare sorprese, è importante che tu conosca sin da subito – prima di vedere case in giro con la tua agenzia immobiliare di fiducia – l’entità della spese necessarie che dovrai sostenere per l’acquisto, in più, oltre al prezzo di compravendita della casa stessa.

Nel dettaglio dobbiamo fare una prima distinzione, se acquisti con le agevolazioni “prima casa” oppure no.

Che cosa sono le agevolazioni prima casa?

Si tratta di una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale.  Per approfondire con facilità, clicca su questo LINK.

Un’altra distinzione da fare, è quella di capire il regime fiscale dettato dal soggetto giuridico che ti vende casa, perché può cambiare molto sull’entità delle spese di acquisto. La differenza è tra acquisto da persona fisica ed acquisto da persona giuridica. Vediamo la definizione di entrambe.

Chi è la persona fisica?

La persona fisica sorge al momento della nascita dell’essere umano, più precisamente quando lo stesso nasce vivo (mentre non è oggi richiesto il requisito della vitalità o idoneità del nato a continuare la vita), anche se la legge attribuisce rilievo al concepito e al non concepito, il fatto della nascita è il sostegno naturalistico dell’attribuzione della capacità giuridica. In parole povere, è il privato e non l’impresa o la ditta costruttrice.

Chi è la persona giuridica?

È riconosciuta dall’ordinamento come un soggetto di diritto autonomo, dotata di propria capacità giuridica distinta da quella delle persone fisiche che la costituiscono, insieme all’elemento patrimoniale. In parole povere si intendono le ditte, le imprese costruttrici e le società ecc…

MA QUALI SONO LE SPESE PER L’ACQUISTO DI UNA CASA?

Analizzate le definizioni sopra e comprese le differenze prima/seconda casa o acquisto da persona fisica/giuridica, possiamo andare nel dettaglio a vedere, con estrema semplicità, le spese aggiuntive che sono necessarie per l’acquisto di una Casa.

Vediamo insieme tutte le casistiche:

PRIMA CASA se si acquista da una “PERSONA FISICA”

Le spese di acquisto di un’abitazione con agevolazioni prima casa”, il cui proprietario (parte venditrice) è una persona fisica, sono le seguenti:

  • IMPOSTA DI REGISTRO: 2% sul valore catastale, con il minimo di 1.000€ (il valore catastale in questo caso si calcola moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente 115,5);
  • IMPOSTA IPOTECARIA: 50€ (in misura fissa);
  • IMPOSTA CATASTALE: 50€ (in misura fissa);
  • SPESE NOTARILI: onorario del notaio per la stipula;
  • SPESE TECNICHE: relazione tecnica ed assistenza all’atto notarile;
  • SPESE MEDIAZIONE: provvigione agenzia immobiliare che tendenzialmente variano dal 2% al 4% sul prezzo di compravendita;
  • SPESE BANCARIE: nel caso in cui si optasse per un acquisto in parte mediante mutuo fondiario, si consiglia di informarsi con l’istituto di credito scelto per capire le spese aggiuntive necessarie.
  • SPESE POLIZZE ASSICURATIVE: assicurazione per la tutela del bene acquistato ed assicurazione sulla vita (nel caso in cui si optasse per pagamento tramite mutuo fondiario, molti istituti di credito chiedono una polizza vita).

SECONDA CASA se si acquista da una “PERSONA FISICA”

Nel caso in cui si acquistasse un immobile, sempre da persona fisica, ma senza usufruire dei benefici prima casa, quindi come seconda casa” le spese sono le seguenti:

  • IMPOSTA DI REGISTRO: 9% del valore catastale (il valore catastale in questo caso si calcola moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente 126);
  • IMPOSTA IPOTECARIA: 50€ (misura fissa);
  • IMPOSTA CATASTALE: 50€ (misura fissa);
  • SPESE NOTARILI: onorario del notaio, si consiglia di chiedere un preventivo al vostro notaio di fiducia: in caso di mutuo gli atti da fare sono due, in quanto oltre all’atto di acquisto c’è anche l’atto di mutuo;
  • SPESE TECNICHE: relazione tecnica ed assistenza all’atto notarile;
  • SPESE MEDIAZIONE: provvigione agenzia immobiliare che tendenzialmente variano dal 2% al 4% sul prezzo di compravendita;
  • SPESE BANCA: nel caso in cui si optasse per un acquisto in parte mediante mutuo fondiario, si consiglia di informarsi con l’istituto di credito scelto per capire le spese aggiuntive necessarie.
  • SPESE POLIZZE ASSICURATIVE: assicurazione per la tutela del bene acquistato ed assicurazione sulla vita (nel caso in cui si optasse per pagamento con mutuo fondiario, molti istituti di credito chiedono una polizza vita).

PRIMA CASA se si acquista da “PERSONA GIURIDICA”

Per quanto riguarda l’acquisto di un immobile prima casa, da persona giuridica, per esempio se chi ti vende la casa è società, o da un’impresa costruttrice, le spese sono le seguenti:

  • IVA: 4% sul prezzo di compravendita pattuito;
  • IMPOSTA DI REGISTRO: 200€ (misura fissa);
  • IMPOSTA IPOTECARIA: 200€ (misura fissa);
  • IMPOSTA CATASTALE: 200€ (misura fissa);
  • SPESE NOTARILI: onorario del notaio, si consiglia di chiedere un preventivo al vostro notaio di fiducia: in caso di mutuo gli atti da fare sono due in quanto oltre all’atto di acquisto c’è anche l’atto di mutuo;
  • SPESE TECNICHE: relazione tecnica ed assistenza all’atto notarile, accatastamento ed allacciamento delle utenze (il mio consiglio è quello di chiedere preventivo dettagliato al tecnico di cantiere);
  • SPESE MEDIAZIONE: provvigione agenzia immobiliare che tendenzialmente variano dal 2% al 4% sul prezzo di compravendita;
  • SPESE BANCA: nel caso in cui si optasse per un acquisto in parte mediante mutuo fondiario, si consiglia di informarsi con l’istituto di credito scelto per capire le spese aggiuntive necessarie.
  • SPESE POLIZZE ASSICURATIVE: assicurazione per la tutela del bene acquistato ed assicurazione sulla vita (nel caso in cui si optasse per pagamento con mutuo fondiario, molti istituti di credito chiedono una polizza vita).

SECONDA CASA se si acquista da “PERSONA GIURIDICA”

Nel caso in cui si acquistasse un immobile seconda casa, da persona giuridica

  • IVA: 10% del prezzo di compravendita;
  • IMPOSTA DI REGISTRO: 200€ (misura fissa);
  • IMPOSTA IPOTECARIA: 200€ (misura fissa);
  • IMPOSTA CATASTALE: 200€ (misura fissa);
  • SPESE NOTARILI: onorario del notaio, si consiglia di chiedere un preventivo al vostro notaio di fiducia: in caso di mutuo gli atti da fare sono due in quanto oltre all’atto di acquisto c’è anche l’atto di mutuo;
  • SPESE TECNICHE: relazione tecnica ed assistenza all’atto notarile, accatastamento ed allacciamento delle utenze (il mio consiglio è quello di chiedere preventivo dettagliato al tecnico di cantiere);
  • SPESE MEDIAZIONE: provvigione agenzia immobiliare, in presenza di intermediazione;
  • SPESE BANCA:  nel caso in cui si optasse per un acquisto in parte mediante mutuo fondiario, si consiglia di informarsi con l’istituto di credito scelto per capire le spese aggiuntive necessarie.
  • SPESE POLIZZE ASSICURATIVE: assicurazione per la tutela del bene acquistato ed assicurazione sulla vita (nel caso in cui si optasse per pagamento con mutuo, molti istituti di credito chiedono una polizza vita).

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Se ti è piaciuto l’articolo condividilo sui tuoi social o invialo agli amici. Se invece devi comprare casa e vuoi avere informazioni più chiare su tutto ciò di cui abbiamo parlato in questo articolo, contattami! Matteo Nencioni – Esperto in Compravendite e Marketing immobiliare. (tel. 0587/488136 – email matteo@immobiliarenencioni.it).
Articolo scritto con la preziosa collaborazione del Property Finder Paolo Antonelli (tel. 347 1974595 – email: agenzia.antonelli@gmail.com)