Category Archives: COMPRARE CASA

DOCUMENTI NECESSARI PER LA VENDITA

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Al fine di un’adeguata promozione in vendita della Tua CASA è fondamentale che l’agente immobiliare reperisca adeguata e completa documentazione inerente l’immobile che andrà a trattare. La documentazione è molto importante che venga fornita sin dal momento dell’incarico – prima ancora di effettuare il servizio fotografico ed ogni azione di marketing – così che l’agente immobiliare possa studiare alla perfezione l’immobile, conoscerne a fondo le caratteristiche, eventuali servitù attive e passive, i dati tecnici, i riferimenti urbanistico-edilizi ed essere preparato a qualsiasi domanda o obiezione dei potenziali clienti acquirenti.

_98a0198Inoltre tale documentazione è fondamentale nel caso in cui il Cliente manifesti interesse e si debba quindi preparare un’offerta scritta, una proposta di acquisto concreta, per dare vita ad una vera trattativa di compravendita. Spesso è importante cogliere l’attimo difronte a potenziali Clienti interessati. E’ essenziale che i documenti siano a disposizione dell’Agente e dei Clienti in ufficio (chiaramente con l’autorizzazione dei proprietari) per poter essere consultati prima di affrontare una trattativa.

Ecco quanto è utile fornire al Vostro agente immobiliare di riferimento:

  • Atto di provenienza: E’ la copia del contratto di compravendita stipulato dal notaio quando avete acquistato l’immobile, oppure la successione – atto di successione, la donazione ecc… In poche parole è il titolo che attesta la proprietà dell’immobile. Nessun problema, non è niente di personale… è un ATTO PUBBLICO disponibile presso la conservatoria dei registri immobiliari, consultabile liberamente da tutti!! Quindi niente paura, non è una cosa “privata” da non far vedere, come molti pensano, potete tranquillamente darne una copia al Vs agente immobiliare di fiducia e/o ai potenziali Clienti interessati al fine di compiere tutte le valutazioni del caso prima di affrontare una trattativa. Attenzione… una copia… non date MAI l’originale!
  • Atto di Mutuo: E’ la copia del contratto di mutuo stipulato con la Banca. E’ molto importante al fine di inserire le ipoteche nella contrattualistica di compravendita.
  • Planimetrie Catastali: Sono le planimetrie presenti in Catasto, le riconosci facilmente perchè sono in scala in scala 1:200 ed in alto portano la dicitura del catasto e gli estremi catastali (foglio, particella e sub.)
  • Visura Catastale: è la carta d’identità dell’immobile dove, oltre ai riferimenti catastali che identificano il bene, vi sono riportati dati importanti come i metri quadrati e la rendita catastale del bene, indispensabile per il calcolo delle imposte di acquisto.
  • Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) – Legge 3 agosto 2013 n.90 e Decreto Legge 23 dicembre 2013 n.145) – L’attestato di prestazione Energetica APE definisce la classe energetica di un immobile, che va dalla A4 (edificio a bassissimo impatto ambientale) alla classe G (edificio ad alto consumo energetico). Tutti gli annunci di vendita o affitto di immobili, sia stampati su giornali e volantini pubblicitari, sia pubblicati sul web, siti internet, che i classici cartelli “VENDESI” o “AFFITTASI” affissi esternamente, devono obbligatoriamente riportare l’indice di prestazione energetica (IPE) e la classe energetica, contenuti nell’attestato, pena sanzioni. In caso di vendita o locazione di un immobile sprovvisto dell’APE, il proprietario va incontro a salate sanzioni.
  • Relazione Tecnica Integrata di conformità:  Redatta e timbrata dal vostro tecnico di fiducia, è  un documento importantissimo che molti Clienti sottovalutano. La relazione di conformità vi permette di sapere se il vostro immobile è conforme (dal punto di vista urbanistico-edilizio e catastale) evitando così spiacevoli sorprese prima di un atto notarile. Al momento della sottoscrizione di una proposta di acquisto o di un contratto preliminare infatti con la firma andrete a dichiarare che, in quel momento oppure all’atto di trasferimento, l’immobile è o sarà conforme allo stato di fatto… E’ quindi consigliabile sapere che cosa si va a dichiarare sin da subito.
  • Certificati degli impianti: Gli impianti sono conformi o non conformi alla normativa vigente? I certificati degli impianti rilasciati dai rispettivi installatori certificano appunto la conformità di questi e la regolarità dei lavori eseguiti. Esibitene una copia all’agenzia immobiliare di riferimento. 
  • Regolamento di condominio e Spese condominiali: in caso di unità immobiliare in condominio è opportuno informare l’agente immobiliare ed i potenziali acquirenti della situazione condominiale, delle spese, di eventuali lavori in essere o in previsione.
  • Documento identità e codice fiscale dei Venditori: la copia dei documenti identità (carta identità, passaporto o patente, inoltre codice fiscale) identificano i venditori e la veridicità delle firme
  • Incarico di Autorizzazione alla vendita: E’ ciò che autorizza l’agente immobiliare a lavorare sull’immobile e a promuoverlo, al fine di reperire potenziali acquirenti e raccogliere proposte di acquisto.
  • Consenso Privacy (GDPR) e Dichiarazione Antiriciclaggio firmati: Un buon agente immobiliare ti chiederà di firmarteli al conferimento dell’incarico, come per legge.

Se ti affidi ad un Agente Immobiliare Professionista lascia che sia lui a guidarti ed aiutarti a reperire la documentazione di cui sopra con estrema facilità.

Matteo Nencioni – Vice Presidente Fiaip Pisa – esperto in acquisizione e vendita di casa.

 

NENCIONI: L’ECCELLENZA NEL MODO DI ABITARE

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Oggi scrivo un pensiero, una filosofia, uno stile di vita che mi piace condividere con te che stai leggendo. E’ il nostro modus operandi.

Ecco come ricerchiamo l’eccellenza nel modo di abitare

Prepariamo ogni immobile che gestiamo come “Referenti Esclusivi”, sia dal punto di vista della Conformità urbanistica e catastale (mediante i nostri tecnici geometri specializzati) sia dal punto di vista scenografico (allestimento, decongestionamento, spersonalizzazione, valorizzazione immobiliare, home-staging ecc…).

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Dopodiché procediamo col servizio fotografico (mediante i nostri fotografi professionisti) poi con un piano marketing studiato e perfettamente personalizzato.

Ci servono almeno 30 giorni prima di immettere un immobile altamente qualificato sul mercato. È il minimo che si dovrebbe fare prima di accompagnare dei potenziali acquirenti.

In giro, purtroppo, spesso campeggia la superficialità da parte di alcuni addetti ai lavori e da parte della Clientela (che andrebbe educata e sensibilizzata).

Sarebbe molto più semplice, per entrambi (soprattutto meno impegnativo) procedere senza incarico firmato, senza l’autorizzazione privacy, senza specifica documentazione inerente l’immobile, magari solo con una planimetria sbiadita e qualche foto scattata velocemente dal proprio telefonino…..

Ma possiamo distinguerci, possiamo elevarci, basta solo provare a cambiare punto di vista. Entrambi: Agenti e Clienti. Possiamo cercare la qualità, possiamo pretendere l’eccellenza. Perchè la CASA è un bene prezioso e racchiude la VITA delle persone.

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Abbiamo notato che molti colleghi ci imitano: copiano i nostri post sui social, il nostro sito internet, i contenuti del blog, il modo di scrivere gli annunci ma soprattutto il modo di lavorare emulandone palesemente lo stile. E noi ne andiamo fieri. Siamo orgogliosi, perchè significa che c’è voglia di cambiamento, voglia di crescita personale. Crediamo fermamente nel ruolo sociale dell’agente immobiliare, siamo consapevoli dell’importanza che ha il nostro lavoro sull’economia, sulla società e sulla vita delle persone. Ecco perchè cerchiamo di farlo al meglio. Ecco perchè ricerchiamo l’eccellenza.

Possiamo distinguerci, possiamo elevarci, basta solo provare a cambiare punto di vista.

Questo è il nostro pensiero, questa è la filosofia della nostra piccola-grande azienda.

NENCIONI IMMOBILIARE – Ricerchiamo l’eccellenza nel modo di abitare –

Grazie per aver dedicato qualche secondo alla lettura di questo articolo. Matteo

Dai un’occhiata al nostro sito web: www.immobiliarenencioni.it

 

 

RICONOSCERE L’AGENTE IMMOBILIARE PROFESSIONISTA

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Come riconoscere L’agente immobiliare professionista 

Ecco le caratteristiche indispensabili per riconoscere L’Agente Immobiliare e distinguerlo da “La Gente Immobiliare” comune.

  • ISCRIZIONE RUOLO – REA. Il vero professionista possiede tutti i requisiti per esercitare, è  regolarmente iscritto nel ruolo della camera di commercio ed è dotato di assicurazione professionale (obbligatoria). Accertatene prima di affidargli l’incarico.
  • CONOSCENZA APPROFONDITA DEL TERRITORIO. L’agente immobiliare professionista deve avere una perfetta conoscenza dell’andamento del mercato del territorio dove opera, dei prezzi reali del compravenduto, delle tendenze sulla zone più richieste ed individuazione delle tipologie di case più in voga del momento;
  • NO A STIME FUORI MERCATO! Attenzione, non affidarti a chi ti asseconda e non ti contraddice mai! Ll’agente immobiliare non deve essere un professionista che tende a sovrastimare l’immobile al solo scopo di accaparrarsi cliente/incarico, senza mai contrastare l’opinione del cliente venditore. Il diligente agente immobiliare non esprime un giudizio personale riguardo il prezzo/valore dell’immobile, bensì parla con dati certi alla mano e riesce a fornire consigli in base a statistiche e dati reali, utili e necessarie per iniziare un percorso etico e reale insieme al cliente;
  • COMUNICATORE QUALIFICATO CON IL SOCIAL MEDIA MARKETING, deve essere un ottimo comunicatore, con padronanza del linguaggio dei giovani e dei meno giovani, non deve operare in modo obsoleto bensì al passo coi tempi; non attende che il cliente arrivi in agenzia ma riesce ad arrivare a lui direttamente al Cliente grazie a valide strategie di marketing;
  • PREPARATO, CON FREQUENZA CORSI DI FORMAZIONE, le leggi cambiano in continuazione e si reputa necessario che il professionista sia sempre più preparato, grazie anche ai corsi di formazione/aggiornamento che frequenta periodicamente; il mio consiglio è quello di scegliere un Agente Immobiliare iscritto alla FIAIP Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali.
  • CONOSCIUTO E STIMATO. L’agente immobiliare professionale deve essere “conosciuto” ben visto ed avere una buona reputazione in giro. Deve essere stimato ed apprezzato dalle persone del luogo e dai colleghi del settore;
  • COLUI CHE TI FA TANTE DOMANDE. Scegli chiti fa domande, non chi ti da le risposte al fine di conoscere in modo approfondito l’immobile da vendere e chi lo abita, per non incorrere in seguito in imprevisti o spiacevoli situazioni venutesi a creare;
  • ADEGUATA DOCUMENTAZIONE. L’ Agente Immobiliare Professionista ti chiede tutta la documentazione necessaria inerente l’immobile. Attenzione l’agente immobiliare al quale puoi affidarti non è colui che viene a vedere la casa in 10 minuti facendo qualche foto col cellulare chiedendoti “Se hai una piantina della casa mandamela” oppure “L’Attestato APE si farà, tanto non è indispensabile”. La documentazione inerente l’immobile è importantissima per la vendita.
  • TI PREPARA ALLA VENDITA. L’agente immobiliare professionale è colui che incontri almeno 2/3 volte, prima di iniziare il percorso di vendita, per preparare bene l’immobile alla vendita, per scegliere le strategie di marketing più adeguate e la completa documentazione.
  • BUON FOTO-MARKETING: L’agente immobiliare non deve essere un fotografo ma comunque una persona che sia in grado di scattare delle buone foto commerciali, ottimizzate anche per canali web. Diffida di chi fa foto al primo appuntamento, senza approfondire la conoscenza, magari con un semplice telefonino. Le foto sono fondamentali per attirare potenziali acquirenti, sono l’ultimo step di valorizzazione immobiliare prima di entrare nei circuiti marketing. Nella nostra agenzia immobiliare ad esempio, lavoriamo affiancati da fotografi professionisti.
  • DIFFIDA DI CHI NON TI CHIEDE DI FIRMARE NIENTE. Scegli chi scrupolosamente ti chiede di firmare incarico, autorizzazione di vendita, privacy, adeguata verifica della clientela. Un esempio che coglie alla perfezione il senso: Devi vendere un’auto e vuoi rivolgerti ad una concessionaria. Quale delle tre qui sotto preferisci?
  1. Lasciami l’auto, se capita un interessato ti chiameremo…
  2. Lasciami l’auto, la metto in esposizione, ti chiamo io al primo interessamento.
  3. Lasciami l’auto, anche i documenti, penserò io a lavarla, la metto nella posizione principale della vetrina del salone, farò foto professionali, penserò io a cercare clienti oltre a quelli che ci contatteranno. Per tutto questo mi serve la sua autorizzazione scritta in qualità di proprietario. 

Se scegli il venditore di auto n1 o n2 probabilmente non hai fretta di vendere e non vuoi sentirti troppo impegnato, nella tua testa pensi: “vediamo se questo mi trova un cliente, poi penserò se venderla o meno.” Quindi perderai il tuo tempo e lo farai perdere anche a persone che lavorano. Se scegli il venditore n3 probabilmente significa che hai bisogno del supporto di un professionista, di uno che si dedica veramente al tuo prodotto da vendere ed hai bisogno di un servizio più professionale, mirato.

Attenzione: abbiamo solo parlato di auto, pensa invece alla TUA CASA l’oggetto più importante della vita. Non credi di aver bisogno di un Professionista?

  • DIFFIDA DALLE PROVVIGIONI MOLTO BASSE. Attenzione, diffida da consulente che fa grandi sconti, che ti promette di lavorare con compensi provvigionali molto bassi pur di avere l’incarico di ricerca o di vendita di un immobile. Chi lavora con mezzi scarsi non potrà mai offrire un servizio eccellente.
  • SEDE AZIENDALE: Il vero professionista immobiliare ha una sede fissa e ti invita in ufficio per un colloquio conoscitivo al fine di iniziare il lavoro in perfetta sinergia;
  • DEVE AVERE UNA SOLIDA ORGANIZZAZIONE: non tre segretarie, non un jet privato ma un’organizzazione interna tale da rendere le sue mansioni lavorative efficaci e tempestive.
  • BUONA PRESENZA: L’agente immobiliare deve essere presentabile, questo vuol dire non pronto per sfilare a Pitti Uomo ma con una buona cura della persona. Una persona curata, pulita e sistemata si circonda sempre di persone migliori.

Articolo scritto in collaborazione col collega Fiaip PAOLO ANTONELLI (email: paolo.antonelli8@gmail.com)

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Matteo Nencioni – Consulente Immobiliare Professionale –

 

I 5 SENSI PER UNA VENDITA MIGLIORE!

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Devi VENDERE o AFFITTARE casa VELOCEMENTE? Punta sui 5 sensi!

Noi tutti conosciamo benissimo i cinque sensi:

Gusto, Olfatto, Udito, Vista, Tatto.

In base a ricerche effettuate su immobili compravenduti e in base alle numerose esperienze vissute in prima persona nella nostra professione, vediamo adesso insieme com’è possibile fare riferimento ai cinque sensi al fine di presentare al meglio un immobile e venderlo/affittarlo nel più breve tempo possibile, senza aspettare che passi dei mesi sul mercato e si svaluti.

Sembra strano ma è importante lavorare su i 5 sensi al fine di presentare l’immobile sul mercato in maniera migliore!

Analizziamoli uno ad uno:

1 _GUSTO: Hai un appuntamento di visita? Fai bella la tua casa!  Fai assaporare ogni singola parte della tua casa, tutti abbiamo un  GUSTO e siamo attratti da ciò che si presenta bene, soprattutto al primo incontro. Ecco perchè è importante “rendere attraente la propria casa”, sia prima di scattare delle foto (che andranno sui vari siti e portali immobiliari e sulle riviste del settore) ma soprattutto prima di un appuntamento di visita con un potenziale acquirente. Fai indossare alla Tua casa il “suo vestito  migliore” e rendila perfetta sin dal primo appuntamento. Anzi, rendila impeccabile!

2 _OLFATTO: Fare pulizia, eliminare cattivi odori!  L’olfatto, il più importante dei sensi… Ricordati che i profumi e gli odori evocano ricordi e sensazioni piacevoli. Se l’immobile è vuoto da anni, disabitato da poco o abitato da molto, poco importa. E’ essenziale che l’alloggio sia ben pulito e profumato. E’ molto importante arieggiare bene le stanze prima di ogni appuntamento di visita, aprire tutte le finestre per far cambiare aria, pulire bene ogni stanza al fine di rendere l’ambiente fresco. Inoltre è fondamentale togliere tracce di muffa e umidità semmai fossero presenti all’interno dei locali. Infine, se si possiedono animali domestici, sarebbe opportuno nascondere le cassettiere dei bisogni, pulire bene arredi e locali da peli, pelucchi e oggettistica dei nostri amici a quattro zampe. Consiglio vivamente, prima di ogni appuntamento, di accendere candele profumate ed evitare di preparare da mangiare (sughi, fritti e dintorni sono deleteri!!!) sui fornelli… a meno che non si tratti di pane fresco fatto in casa o torte: il profumo del pane e dei dolci suscita piacevoli sensazioni nel visitatore e lo fa sentire subito a CASA!

3_ UDITO: L’effetto del rumore e della musica. Vediamo che cosa è importante. Se possibile è meglio evitare di far visitare l’immobile in orari dove non vi sono rumori fastidiosi provenienti da scuole, palestre e dintorni, cantieri attivi. E’ estremamente importante far visitare l’alloggio in tranquillità, senza fonti di disturbo, senza rumori noiosi, senza bambini che giocano, cani che abbaiano o animali domestici che corrono per casa. La tranquillità dell’appuntamento di visita è un fattore determinante anche nella scelta. Il cliente deve poter valutarela casa con assoluta tranquillità! Il mio consiglio è quello di evitare anche tv o apparecchi elettronici accesi…magari lasciati ad alto volume. La cosa migliore quella di mettere un po’ di buona musica in sottofondo (magari meglio se soft/ambiente tipo lounge o jazz) …l’ambiente che si crea è davvero piacevole.

4_ VISTA: L’immobile deve colpire sin dal primo istante. E’ estremamente importante presentare al meglio la casa: il cliente deve vederla subito al top, dobbiamo evidenziarne i pregi da subito, nei primi istanti della visita. La luminosità è un fattore determinante!!! Aprire le finestre, soprattutto nelle migliori ore del giorno ed accendere ugualmente tutte le luci dei locali. Inoltre il mio consiglio è quello di sgombrare le stanze da cose inutili e ingombranti, spersonalizzare togliendo immagini, santini, calendari, gagliardetti sportivi e foto che richiamano la vita o il pensiero politico/sociale di chi abita/abitava l’alloggio. Infine è estremamente importante togliere di giro i giochi dei bambini e gli oggetti dedicati agli animali domestici.

5_ TATTO: Il visitatore deve toccare con mano gli spazi senza la pressione del padrone di casa! Fondamentale che il cliente, soprattutto alla prima visita, riesca a “toccare con mano” gli spazi dell’immobile che sta valutando di acquistare, magari gli arredi presenti, visionando attentamenteil tutto senza sentirsi “il fiato sul collo” del padrone di casa. Se vi affidate ad un ottimo professionista agente immobiliare, lasciate che sia lui a condurre la visita!

Ricordati sempre di stimolare i 5 sensi per ottenere il massimo dalla visita della tua casa in vendita o in affitto!

Al fine di presentare in maniera eccellente l’immobile e ottenere un maggior numero di visite da parte di potenziali clienti, il mio consiglio è quello di affidarvi ad un home stager professionista. L’home staging è l’arte di volorizzare una casa, prepararla alla vendita migliorandone l’immagine e l’appetibilità sul mercato. Spesso bastano pochi accorgimenti per ottenere un grande effetto!

Personalmente ho rapporti di collaborazione con alcune home-stager professioniste ed i risultati che si ottengono con un minimo investimento vi assicuro che sono massimi. Per maggiori informazioni contattami personalmente!

Articolo scritto in collaborazione con Paolo Antonelli consulente immobiliare.

Matteo Nencioni – Agente immobiliare professionista – Specializzato nel vendere case e prepararle alla vendita.

Contatti: tel. 0587 488136 – matteo@immobiliarenencioni.it