Category Archives: COMPRARE CASA

LA PROPOSTA DI ACQUISTO

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Che cosa è la PROPOSTA DI ACQUISTO? A che cosa serve e in che modo mi vincola?

Se state leggendo questo articolo vi sarà sicuramente capitato di aver a che fare con un acquisto di una casa oppure siete in procinto di fare una trattativa, magari con l’aiuto del vostro agente immobiliare di fiducia. Bene, sarà sicuramente molto utile leggere queste poche righe, imparando a masticare alcuni termini ma soprattutto al fine di sapere con esattezza che cosa state firmando! Fatene tesoro.

1Dopo aver visitato più volte la casa che vi piace, dopo averla trovata di vostro gradimento, maturate la decisione di acquistarla. Ecco, adesso è opportuno effettuare un’offerta consona, quindi “bloccare” l’acquisto della casa mediante la firma – in separati momenti – di una “proposta irrevocabile d’acquisto” predisposta dall’agente immobiliare. Con la proposta irrevocabile di acquisto inizia quindi una vera e propria trattativa, proponendo appunto (mediante l’agente immobiliare e sottoscrivendo la proposta stessa) un prezzo alla parte venditrice, la quale può accettare, rifiutare o contattare nei modi e nei termini previsti nella proposta stessa.

Con la firma per accettazione della proposta di acquisto da parte della parte venditrice e con la presa visione dell’accettazione del proponente nei tempi e nelle scadenze previste dalla stessa proposta, quest’ultima diviene vincolante anche nei confronti della parte venditrice: il venditore si impegna alla vendita e l’acquirente si impegna all’acquisto, versando anche una somma di denaro a titolo di caparra (vedi il mio articolo caparra confirmatoria e penitenziale).

Sia il venditore che l’acquirente molto spesso firmano la proposta con superficialità, pensando che si tratti solo di un modo semplice per misurare la trattativa e la trattabilità del prezzo, oppure pensando semplicemente di “bloccare” l’immobile, riservandosi di precisare maggiori dettagli della compravendita in un più completo contratto: il cosiddetto contratto preliminare (più comunemente conosciuto come “compromesso”). Niente di più sbagliato!!! Attenzione…

La proposta di acquisto accettata e controfirmata dalle parti  contraenti produce effetti giuridici analoghi a quelli di un contratto preliminare

La proposta di acquisto accettata e controfirmata dalle parti  contraenti produce effetti giuridici analoghi a quelli di un contratto preliminare e le parti contraenti spesso se ne rendono conto solo successivamente. Spesso la proposta di acquisto consiste in un modulo prestampato, magari scarno ed elementare, mancante di elementi importanti che dovrebbero essere inseriti in un contratto di compravendita immobiliare.

La proposta di acquisto deve essere ben fatta e prevedere da subito tutto quanto andremo a pattuire, chiedere ed offrire in maniera molto dettagliata poichè, con la presa visione da parte del Proponente dell’accettazione della parte venditrice, comporta la conclusione di un VALIDO ED EFFICACE CONTRATTO e l’assunzione di tutte le conseguenti obbligazioni!!2

Una volta che il Proponente ha preso visione dell’accettazione della proposta da parte della Parte Venditrice si producono per le parti gli stessi effetti di un vero e proprio CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA. La proposta di acquisto deve essere completa, entrando nel dettaglio in tutte le pattuizioni che le parti convengono applicare alla compravendita. Se ci sono particolari modalità da determinare, o servitù da costituire e così via, esse non possono più essere aggiunte o modificate se non consensualmente tra le parti contraenti.

È indispensabile che il vostro agente immobiliare di fiuducia, già al momento della proposta di acquisto, indichi la situazione ipotecaria e catastale dell’immobile in contratto (effettuando al momento le visure aggiornate) inserisca l’attuale situazione urbanistica ed edilizia, menzionando il permesso abilitativo che ha legittimato la costruzione dell’immobile e la presenza o meno del certificato di abitabilità (vedi il mio aricolo sulla conformità urbanistica  e catastale); inoltre dovrà essere fatto particolare riferimento alla situazione di conformità o non conformità degli impianti e alla prestazione energetica dell’immobile (vedi articolo sul certificato A.P.E.).

Un buon agente immobiliare dovrà informarvi in maniera dettagliata sulle garanzie da chiedere e quelle da offrire. Infine nella proposta di acquisto è assolutamente indispensabile inserire, oltre al prezzo proposto ed alle modalità di pagamento, i tempi per le integrazioni del pagamento stesso, quelli per perfezionare l’acquisto con l’atto notarile definitivo di trasferimento ed eventuali clausole se fosse necessario un finanziamento/mutuo per l’acquisto.

Per ulteriori informazioni vi consiglio vivamente un consulto del vostro Notaio di fiducia.

Matteo Nencioni – Agente Immobiliare – Esperto in contrattualistica immobiliare

(Articolo scritto con la preziosa collaborazione del Notaio dott. Simone Anzellotti – Pontedera, Pisa)

VENDERE CASA DA SOLI O CON UN AGENTE IMMOBILIARE?

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E’ MEGLIO VENDERE CASA DA SOLI O CON L’AIUTO DI UN AGENTE IMMOBILIARE?

Nell’era di internet, con l’avvento dei tablet e degli smartphone – che ti consentono di avere la connessione sempre a portata di mano – chiunque voglia proporre in vendita il proprio immobile può farlo con semplicità mediante uno dei tanti portali pubblicitari presenti sul web, inserendo un “semplice” annuncio e con pochi passaggi il gioco è fatto: l’immobile è in vendita sulla rete!

Ma è davvero così semplice comprare o vendere un immobile da soli semplicemente inserendo l’annuncio sui siti dedicati? In realtà non è tanto difficile farlo (inserirli) motivo per cui molti sono coloro i quali optano per questa soluzione, ma suggerisco che è sempre e comunque meglio servirsi di un agente immobiliare professionale, qualificato e preparato, che sappia seguirvi in tutte le fasi della trattativa al fine di per poter concludere l’affare con l’assoluta tranquillità. Perché ricordiamoci, NON STIAMO VENDENDO UN PAIO DI SCARPE!

(Ah…dimenticavo…molto spesso i privati pubblicizzano i loro annunci senza aver fatto verificare la conformità edilizia e catastale ad un tecnico abilitato, rischiando di incorrere in sanatorie edilizie successivamente. Inoltre pubblicizzano gli annunci senza aver redatto l’attestato di prestazione energetica, rischiando così di incorrere in sanzioni fino a 3500€.)

Purtroppo servirsi di un agente immobiliare è ancora oggi un’opportunità che non tutti sanno cogliere a pieno in quanto in molti sono convinti che il suo operato sia solo un costo che non porta benefici alle parti. Niente di più sbagliato! E vi motivo il perché dato che ogni giorno, grazie al lavoro che amo, mi trovo a seguire molti clienti aiutandoli, passo dopo passo, nel delicato percorso di compravendita.

Un buon consulente immobiliare tutela entrambe le parti, venditore ed acquirente, per la serenità della compravendita.

Prima di immettere l’immobile sul mercato… il mediatore esegue una serie di controlli a tutela e a garanzia delle parti, reperisce i documenti urbanistici, i documenti catastali catastali, reperisce e verifica tutta la documentazione dei proprietari (documenti di identità, codice fiscale, estratto per riassunto dell’atto di matrimonio e se trattasi di imprese visura camerale, statuto societario ecc…); la conformità degli impianti impiantistica dell’immobile; la presenza o meno di ipoteche, pignoramenti o vizi sull’immobile; l’esistenza delle spese condominiali ed il reperimento dei regolamenti di condomini; raccoglie copia dei documenti inerenti l’immobile e la provenienza (atto di provenienza, eventuali atti di successioni e/o donazioni ecc…) raccoglie copia dell’atto di mutuo(al fine di verificare in ogni momento gli importi residui e valutare eventuali accolli di mutuo da parte dell’acquirente), raccoglie copia del certificato di abitabilità e/o agibilità, eventuali convenzioni edilizie, e dell’attestato prestazione energetica. Infine, non ultimo come importanza, effettua la stima del bene calcolando il più probabile valore di mercato comparando l’oggetto proposto in vendita ad immobili simili effettivamente compravenduti (e non proposti in vendita da altri avventurieri del web!). Un vero consulente immobiliare ha in mano “i numeri reali” e in qualsiasi momento è in grado di consigliare l’acquirente e il venditore sull’andamento del mercato immobiliare; in questo modo l’acquirente è sicuro di fare un buon acquisto e il venditore di vendere ad un corretto prezzo di mercato evitando di svendere o di affidarsi ad avvoltoi in cerca solamente “dell’affare”.

La compravendita di un immobile è una cosa seria, è molto rischioso improvvisarsi “mediatori di se stessi” e la fregatura spesso è dietro l’angolo.

La figura di un buon professionista, che lavora spalla a spalla con entrambe le parti contraenti per la sicurezza dell’affare è sicuramente un buon investimento, soprattutto quando si parla di CASA, quindi dei risparmi di una vita!

Una volta che il mediatore ha reperito i documenti necessari ed effettuato le dovute verifiche di quanto sopra… procede immettendo l’immobile “nel mercato” attraverso il suo stesso networking servendosi di varie modalità di pubblicitarie e del proprio sito internet costantemente aggiornato e qualificato (controllate sempre i siti dell’agente immobiliare a cui vi rivolgete, il sito internet è un buon biglietto da visita dell’azienda a cui vi rivolgete). Un bravo agente immobiliare deve saper organizzare e pianificare una corretta campagna marketing per il vostro immobile e sapervi mostrare costantemente le azioni effettuate.

Ma tutto questo è solo l’inizio di un gran lavoro!

L’agente immobiliare adesso ha il compito di reperire potenziali clienti interessati a visionare l’immobile, incontrarli e intervistarli adeguatamente al fine di capire bene le loro esigenze, profilarli altamente dal punto di vista finanziario mediante la stretta collaborazione e sinergia di un ottimo collaboratore creditizio (…personalmente mi servo della collaborazione dei Consulenti Auxilia-Finance) e, se idonei e qualificati, far visionare loro l’immobile selezionato fornendo al contempo una consulenza professionale ed assistenza costante in tutte le fasi della negoziazione, fino ad iniziare una trattativa e a raccogliere l’eventuale proposta di acquisto da far controfirmare per accettazione al proprietario.

Un ottimo consulente immobiliare inoltre deve essere: un esperto di contrattualistica immobiliare, conoscere cenni di diritto ed assistere così le parti nella stesura di contratti preliminari garantendo ad esse la massima professionalità di cui dispone, oltre ad occuparsi personalmente della registrazione come per legge presso gli uffici competenti. Infine, a completamento di un percorso, l’agente immobiliare accompagna personalmente le parti contraenti dal notaio per la firma dell’atto definitivo di compravendita.

Ricorda che il Tuo agente immobiliare deve: conoscere a memoria tutte le caratteristiche di decine di immobili, conoscerli a fondo anche a livello urbanistico e catastale, essere un esperto in contrattualistica ed avere svariate nozioni legali, conoscenze di fiscalità ed elementi di contabilità; inoltre da vero professionista, deve proteggere e difendere il prezzo di chi vende e fare la miglior trattativa per chi compra, evitando spiacevoli sorprese e garantendo la serenità nella trattativa.

(Con la mia esperienza posso dirti che, l’agente immobiliare professionista deve anche essere un buon pubblicitario, pianificare le giuste strategie di marketing e spesso essere anche arredatore, geometra, architetto, designer, consulente …talvolta matrimoniale, confidente sempre e subito presente ma soprattutto….psicologo!)

In poche parole il mediatore 2.0 è una figura professionale e competente, una figura che opera sopra le parti, garantendo una serena compravendita facendo fare “un buon affare” ad entrambe le parti.

Per tutti questi motivi il classico “fai da te” può farti perdere del tempo prezioso e soldi. Servirsi di un buon consulente immobiliare col quale confrontarsi costantemente e sentirsi tutelati e sopportati in tutte le fasi della compravendita è un supporto prezioso.

La provvigione non è un costo, bensì un ottimo investimento per il futuro.

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Geom. Matteo Nencioni – Consulente Immobilare – Esperto in contrattualistica immobiliare

COMPRARE CASA: DA DOVE PARTIRE?

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Comprare casa è un passo importante, forse una delle scelte più significative della vita.

Si inizia un po’ per caso , quasi per gioco o per semplice curiosità, solo “facendosi un’idea” sulle riviste e giornaletti del settore oppure spulciando fra i tantissimi annunci proposti sul web.

Poi l’idea inizia a concretizzarsi fino a diventare un “chiodo fisso”. E allora la cerchiamo tra migliaia di annunci, sfogliamo centinaia di foto su internet, iniziamo a mandare e-mail di richiesta informazioni fino a fissare molti appuntamenti all’impazzata (spesso senza un filo logico attratti solo dalla curiosità) sperando di arrivare e trovare la casa giusta ad ogni appuntamento.

Ma non è così semplice…

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Ecco da dove partire per comporre con semplicità il “puzzle” casa nuova…

Il mio consiglio è quello di scegliervi un buon consulente immobiliare, uno di quelli che non ha fretta di farvi vedere case in giro e che ha la pazienza di ascoltare accuratamente le vostre esigenze. Chiedete al vostro agente immobiliare di fiducia un appuntamento presso il suo ufficio e, con calma e tranquillità, cercate di descrivergli al meglio la casa che avete in testa, i vostri bisogni, quelli della vostra famiglia e ogni tipo di esigenza legata all’acquisto.

Oltre al supporto di un bravo consulente immobiliare, cercate di avere sempre ben chiara in testa una lista di necessità e possibilità. Per far questo è necessario che rispondiate rispondere a queste 3 semplici domande:

  1. Qual’è il mio budget di spesa?
    Sembra banale, ma saper rispondere con esattezza a questa domanda vi farà risparmiare molto tempo nella ricerca della casa da comprare. Spesso consiglio ai miei clienti – prima ancora di andare in giro a vedere immobili nel vasto mare immobiliare – di organizzare al più presto un incontro con il direttore della propria Banca di fiducia oppure con uno dei consulenti creditizi che, su appuntamento, offrono consulenze gratuite all’interno dei miei uffici. Fate bene i conti, valutate quanto è la vostra capacità di spesa e quanto l’istituto di credito vi può concedere in quel momento. Inoltre non sottovalutate le spese aggiuntive nell’acquisto (imposte, tasse, notaio, spese tecniche, agenzia ecc. ecc.) e le spese necessarie nel caso l’immobile necessiti di una ristrutturazione o di alcuni lavori necessari per l’ammodernamento dei locali.
  2. Quali sono le mie reali necessità di spazio? 
    Preferite una casa di grandi dimensioni, magari datata e con dei lavori da effettuare o qualcosa di recente/nuovo in buone condizioni che però è caratterizzato da spazi notevolmente più ridotti, strizzando un occhio al risparmio energetico? (E’ un po’ come acquistare un’auto con un budget di 18.000€…preferiresti una piccola utilitaria full optional con vari accessori oppure una vettura di qualche anno fa magari con diversi kilometri percorsi ma con spazi più grandi e motore più potente?). Valutare gli spazi e/o la possibilità di crearne, in relazione al budget di spesa, è molto importante per orientarsi al meglio nella scelta e fare un’accurata scrematura.
  3. Quale zona/quartiere preferisco?
    Valutate bene la zona/città/quartiere dove vorreste fosse ubicata la casa che state cercando e date delle priorità, chiaramente in riferimento al budget massimo di spesa. L’ubicazione è un fattore influenzante nella scelta definitiva.

Una volta risposto a queste semplici ma importanti domande, con i consigli e la guida del tuo agente immobiliare di fiducia, armati di pazienza che inizia la parte più bella…. andare in giro a vedere case!

Il mio consiglio è quello, per quanto possibile, di dedicarti del tempo per visionare CASE e non basarti sempre sui ritagli di tempo o magari solo sul “sabato perchè non lavoro“. Ti ricordo che stai scegliendo la casa della tua vita e questo necessita di tempo, calma e concentrazione. PRENDITI IL TUO TEMPO!

Per qualsiasi informazione potete scrivermi: matteo@immobiliarenencioni.it

Matteo Nencioni – Consulente Immobiliare – Esperto in Valutazioni Immobiliari

 

Come scegliere il Tuo Agente Immobiliare.

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img_1620Quali sono le qualità che un agente immobiliare professionista dovrebbe avere?

Sebbene oggi acquirenti e venditori, grazie all’avvento di internet ed alle diffusioni dei media in genere hanno maggior facilità di accesso alle informazioni del mercato immobiliare, hanno ancora bisogno di un buon professionista immobiliare che li guidi, passo dopo passo, attraverso il delicato percorso della compravendita.

Le persone affideranno la vendita o l’acquisto della propria casa all’agente immobiliare che possiede le capacità e le qualità che essi ritengono più importanti.

Ecco le qualità e le caratteristiche, a mio avviso indispensabili, che il Tuo agente immobiliare dovrebbe assolutamente avere:

– Reputazione: La reputazione dell’agente immobiliare, in quanto professionista, è il principale biglietto da visita. Il cliente, prima di rivolgersi ad un agenzia immobiliare, è opportuno che si documenti bene su chi è il professionista in questione. Uno dei metodi migliori è quello di googolare il nome dell’agenzia e/o del professionista al fine di trovare informazioni sul web, feedback e recensioni lasciate da altri clienti, informazioni in genere.

– Affidabilità e trasparenza: Acquirenti e venditori vogliono avere a che fare con qualcuno di cui fidarsi, qualcuno che abbia a cuore gli interessi dei propri Clienti, qualcuno che metta al centro gli interessi del Cliente e non i propri. Conoscere il mercato immobiliare della propria zona e proporre immobili interessanti non è basta più per conquistare la piena fiducia delle persone. Affidabilità, chiarezza e trasparenza sono doti fondamentali per costruire la fiducia dei clienti durante l’intero corso delle operazioni di compravendita ed un rapporto solido e duraturo con loro. Un rapporto di consulenza globale che non termina una volta fatto l’atto definitivo.

– Competenze, preparazione e conscenza del mercato: Pretendi che il Tuo agente immobiliare sia in grado di capire con esattezza ogni sfaccettatura del mercato immobiliare e che possa rendervi partecipi, passo dopo passo, di tutto il processo di compravendita. Molto importante, a mio avviso per i proprietari , sono gli incontri programmati in ufficio per capire l’andamento della vendita della propria casa e le obiezioni effettuate dei potenziali acquirenti. Internet potrebbe essere in grado di dare informazioni circa il valore della propria casa e suggerimenti per ottenere una pre-approvazione di un eventuale mutuo, ma manca quel tocco personale che può provenire soltanto dall’esperienza sul campo di un vero professionista: conoscenza perfetta del mercato locale e delle esigenze dei clienti, conoscenza delle valutazioni immobiliari della zona, conoscenza dei prezzi VERI degli immobili compra-venduti nella zona, conoscenza delle norme catastali e urbanistiche, degli aspetti legali, delle garanzie da chiedere e quelle da offrire, degli adempimenti da compiere sia che si tratti di compravendite o locazioni.

– Abilitazione alla professione: Accertati che il mediatore al quale ti rivolgi sia regolarmente iscritto alla camera di commercio per esercitare la professione di agente di affari in mediazione immobiliare; attenzione…una persona non regolarmente iscritta alla camera di commercio non è un agente immobiliare e non ha diritto alla provvigione!! Il mio consiglio è quello di rivolgersi ad un agente immobiliare iscritto alla FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliare Professionali) che ha sicuramente una preparazione adeguata ed è regolarmente abilitato ad esercitare la professione (per ulteriori informazioni consulta i siti: www.fiaip.it – www.pisa.fiaip.it).

– Rapidità nelle risposte: Nell’era di internet e della comunicazione 2.0, dove siamo abituati alle email o alla messaggistica veloce degli smartphone, col passare degli anni ci abituiamo sempre più ad avere una risposta immediata alle nostre questioni. Un buon agente immobiliare dovrebbe avere la buona regola di rispondere velocemente alle domande o alle richieste dei propri Clienti ma soprattutto dovrebbe avere l’abitudine di richiamarvi sempre qualora non potesse rispondere al telefono. Un buon agente immobiliare deve essere Sempre e Subito presente!

Per qualsiasi informazione puoi scrivermi o contattarmi: 0587/488136 –  matteo@immobiliarenencioni.it

Geom. Matteo Nencioni – Agente Immobiliare – Vice Presidente Fiaip Pisa – Esperto in vendita e valutazione immobili –