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CINQUE SENSI PER VENDERE CASA

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Devi VENDERE o AFFITTARE casa VELOCEMENTE? Punta sui 5 sensi!

I cinque sensi sono fondamentali per presentare al massimo il tuo immobile e in questo articolo vi spiego come.

Noi tutti conosciamo benissimo i cinque sensi:

Gusto, Olfatto, Udito, Vista, Tatto.

In base a ricerche effettuate su immobili compravenduti e in base alle numerose esperienze vissute in prima persona nella mia professione, vediamo adesso insieme com’è possibile fare riferimento ai cinque sensi al fine di presentare al meglio un immobile e venderlo/affittarlo più velocemente possibile, senza aspettare che si svaluti.

Analizziamoli uno ad uno:

GUSTO: Hai un appuntamento di visita? Fai bella la tua casa! A tutti piace il BELLO, tutti abbiamo un  GUSTO e siamo attratti da ciò che si presenta bene, soprattutto al primo incontro. Ecco perchè è importante “rendere attraente la propria casa”, sia prima di scattare delle foto (che andranno sui vari portali immobiliari e sulle riviste del settore) ma soprattutto prima di un appuntamento di visita con un potenziale acquirente. Fai indossare alla Tua casa il “suo vestito  migliore” e rendila perfetta sin dal primo appuntamento. Anzi, rendila impeccabile!

OLFATTO: Fare pulizia, eliminare cattivi odori!  L’olfatto, il più importante dei sensi… Ricordati che i profumi e gli odori evocano ricordi e sensazioni piacevoli. Se l’immobile è vuoto da anni, disabitato da poco o abitato da molto, poco importa. E’ essenziale che l’alloggio sia ben pulito e profumato. E’ molto importante arieggiare bene le stanze prima di ogni appuntamento di visita, aprire tutte le finestre per far cambiare aria, pulire bene ogni stanza al fine di rendere l’ambiente fresco. Inoltre è fondamentale togliere tracce di muffa e umidità semmai fossero presenti all’interno dei locali. Infine, se si possiedono animali domestici, sarebbe opportuno nascondere le cassettiere dei bisogni, pulire bene arredi e locali da peli, pelucchi e oggettistica dei nostri amici a quattro zampe. Consiglio vivamente, prima di ogni appuntamento, di accendere candele profumate ed evitare di preparare da mangiare (sughi, fritti e dintorni sono deleteri!!!) sui fornelli… a meno che non si tratti di pane fresco fatto in casa o torte: il profumo del pane e dei dolci suscita piacevoli sensazioni nel visitatore e lo fa sentire subito a CASA!

UDITO: L’effetto del rumore e della musica. Vediamo che cosa è importante. Se possibile è meglio evitare di far visitare l’immobile in orari dove non vi sono rumori fastidiosi provenienti da scuole, palestre e dintorni, cantieri attivi. E’ estremamente importante far visitare l’alloggio in tranquillità, senza fonti di disturbo, senza rumori noiosi, senza bambini che giocano, cani che abbaiano o animali domestici che corrono per casa. La tranquillità dell’appuntamento di visita è un fattore determinante anche nella scelta. Il cliente deve poter valutarela casa con assoluta tranquillità! Il mio consiglio è quello di evitare anche tv o apparecchi elettronici accesi…magari lasciati ad alto volume. La cosa migliore quella di mettere un po’ di buona musica in sottofondo (magari meglio se soft/ambiente tipo lounge o jazz) …l’ambiente che si crea è davvero piacevole.

VISTA: L’immobile deve colpire sin dal primo istante. E’ estremamente importante presentare al meglio la casa: il cliente deve vederla subito al top, dobbiamo evidenziarne i pregi da subito, nei primi istanti della visita. La luminosità è un fattore determinante!!! Aprire le finestre, soprattutto nelle migliori ore del giorno ed accendere ugualmente tutte le luci dei locali. Inoltre il mio consiglio è quello di sgombrare le stanze da cose inutili e ingombranti, spersonalizzare togliendo immagini, santini, calendari, gagliardetti sportivi e foto che richiamano la vita o il pensiero politico/sociale di chi abita/abitava l’alloggio. Infine è estremamente importante togliere di giro i giochi dei bambini e gli oggetti dedicati agli animali domestici.

TATTO: Il visitatore deve toccare con mano gli spazi senza la pressione del padrone di casa! Fondamentale che il cliente, soprattutto alla prima visita, riesca a “toccare con mano” gli spazi dell’immobile che sta valutando di acquistare, magari gli arredi presenti, visionando attentamenteil tutto senza sentirsi “il fiato sul collo” del padrone di casa. Se vi affidate ad un ottimo professionista agente immobiliare, lasciate che sia lui a condurre la visita!

Ricordati sempre di stimolare i 5 sensi per ottenere il massimo dalla visita della tua casa in vendita o in affitto!

Al fine di presentare in maniera eccellente l’immobile e ottenere un maggior numero di visite da parte di potenziali clienti, il mio consiglio è quello di affidarvi ad un home stager professionista. L’home staging è l’arte di volorizzare una casa, prepararla alla vendita migliorandone l’immagine e l’appetibilità sul mercato. Spesso bastano pochi accorgimenti per ottenere un grande effetto!

Personalmente ho rapporti di collaborazione con alcune home-stager professioniste ed i risultati che si ottengono con un minimo investimento vi assicuro che sono massimi. Per maggiori informazioni contattami personalmente!

Matteo Nencioni – Agente immobiliare professionista – Specializzato nel vendere case e prepararle alla vendita.

Contatti: tel. 0587 488136 – matteo@immobiliarenencioni.it

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LA PROPOSTA DI ACQUISTO

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Che cosa è la PROPOSTA DI ACQUISTO? A che cosa serve e in che modo mi vincola?

Se state leggendo questo articolo vi sarà sicuramente capitato di aver a che fare con un acquisto di una casa oppure siete in procinto di fare una trattativa, magari con l’aiuto del vostro agente immobiliare di fiducia. Bene, sarà sicuramente molto utile leggere queste poche righe, imparando a masticare alcuni termini ma soprattutto al fine di sapere con esattezza che cosa state firmando! Fatene tesoro.

1Dopo aver visitato più volte la casa che vi piace, dopo averla trovata di vostro gradimento, maturate la decisione di acquistarla. Ecco, adesso è opportuno effettuare un’offerta consona, quindi “bloccare” l’acquisto della casa mediante la firma – in separati momenti – di una “proposta irrevocabile d’acquisto” predisposta dall’agente immobiliare. Con la proposta irrevocabile di acquisto inizia quindi una vera e propria trattativa, proponendo appunto (mediante l’agente immobiliare e sottoscrivendo la proposta stessa) un prezzo alla parte venditrice, la quale può accettare, rifiutare o contattare nei modi e nei termini previsti nella proposta stessa.

Con la firma per accettazione della proposta di acquisto da parte della parte venditrice e con la presa visione dell’accettazione del proponente nei tempi e nelle scadenze previste dalla stessa proposta, quest’ultima diviene vincolante anche nei confronti della parte venditrice: il venditore si impegna alla vendita e l’acquirente si impegna all’acquisto, versando anche una somma di denaro a titolo di caparra (vedi il mio articolo caparra confirmatoria e penitenziale).

Sia il venditore che l’acquirente molto spesso firmano la proposta con superficialità, pensando che si tratti solo di un modo semplice per misurare la trattativa e la trattabilità del prezzo, oppure pensando semplicemente di “bloccare” l’immobile, riservandosi di precisare maggiori dettagli della compravendita in un più completo contratto: il cosiddetto contratto preliminare (più comunemente conosciuto come “compromesso”). Niente di più sbagliato!!! Attenzione…

La proposta di acquisto accettata e controfirmata dalle parti  contraenti produce effetti giuridici analoghi a quelli di un contratto preliminare

La proposta di acquisto accettata e controfirmata dalle parti  contraenti produce effetti giuridici analoghi a quelli di un contratto preliminare e le parti contraenti spesso se ne rendono conto solo successivamente. Spesso la proposta di acquisto consiste in un modulo prestampato, magari scarno ed elementare, mancante di elementi importanti che dovrebbero essere inseriti in un contratto di compravendita immobiliare.

La proposta di acquisto deve essere ben fatta e prevedere da subito tutto quanto andremo a pattuire, chiedere ed offrire in maniera molto dettagliata poichè, con la presa visione da parte del Proponente dell’accettazione della parte venditrice, comporta la conclusione di un VALIDO ED EFFICACE CONTRATTO e l’assunzione di tutte le conseguenti obbligazioni!!2

Una volta che il Proponente ha preso visione dell’accettazione della proposta da parte della Parte Venditrice si producono per le parti gli stessi effetti di un vero e proprio CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA. La proposta di acquisto deve essere completa, entrando nel dettaglio in tutte le pattuizioni che le parti convengono applicare alla compravendita. Se ci sono particolari modalità da determinare, o servitù da costituire e così via, esse non possono più essere aggiunte o modificate se non consensualmente tra le parti contraenti.

È indispensabile che il vostro agente immobiliare di fiuducia, già al momento della proposta di acquisto, indichi la situazione ipotecaria e catastale dell’immobile in contratto (effettuando al momento le visure aggiornate) inserisca l’attuale situazione urbanistica ed edilizia, menzionando il permesso abilitativo che ha legittimato la costruzione dell’immobile e la presenza o meno del certificato di abitabilità (vedi il mio aricolo sulla conformità urbanistica  e catastale); inoltre dovrà essere fatto particolare riferimento alla situazione di conformità o non conformità degli impianti e alla prestazione energetica dell’immobile (vedi articolo sul certificato A.P.E.).

Un buon agente immobiliare dovrà informarvi in maniera dettagliata sulle garanzie da chiedere e quelle da offrire. Infine nella proposta di acquisto è assolutamente indispensabile inserire, oltre al prezzo proposto ed alle modalità di pagamento, i tempi per le integrazioni del pagamento stesso, quelli per perfezionare l’acquisto con l’atto notarile definitivo di trasferimento ed eventuali clausole se fosse necessario un finanziamento/mutuo per l’acquisto.

Per ulteriori informazioni vi consiglio vivamente un consulto del vostro Notaio di fiducia.

Matteo Nencioni – Agente Immobiliare – Esperto in contrattualistica immobiliare

(Articolo scritto con la preziosa collaborazione del Notaio dott. Simone Anzellotti – Pontedera, Pisa)

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VENDERE CASA DA SOLI O CON UN AGENTE IMMOBILIARE?

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E’ MEGLIO VENDERE CASA DA SOLI O CON L’AIUTO DI UN AGENTE IMMOBILIARE?

Nell’era di internet, con l’avvento dei tablet e degli smartphone – che ti consentono di avere la connessione sempre a portata di mano – chiunque voglia proporre in vendita il proprio immobile può farlo con semplicità mediante uno dei tanti portali pubblicitari presenti sul web, inserendo un “semplice” annuncio e con pochi passaggi il gioco è fatto: l’immobile è in vendita sulla rete!

Ma è davvero così semplice comprare o vendere un immobile da soli semplicemente inserendo l’annuncio sui siti dedicati? In realtà non è tanto difficile farlo (inserirli) motivo per cui molti sono coloro i quali optano per questa soluzione, ma suggerisco che è sempre e comunque meglio servirsi di un agente immobiliare professionale, qualificato e preparato, che sappia seguirvi in tutte le fasi della trattativa al fine di per poter concludere l’affare con l’assoluta tranquillità. Perché ricordiamoci, NON STIAMO VENDENDO UN PAIO DI SCARPE!

(Ah…dimenticavo…molto spesso i privati pubblicizzano i loro annunci senza aver fatto verificare la conformità edilizia e catastale ad un tecnico abilitato, rischiando di incorrere in sanatorie edilizie successivamente. Inoltre pubblicizzano gli annunci senza aver redatto l’attestato di prestazione energetica, rischiando così di incorrere in sanzioni fino a 3500€.)

Purtroppo servirsi di un agente immobiliare è ancora oggi un’opportunità che non tutti sanno cogliere a pieno in quanto in molti sono convinti che il suo operato sia solo un costo che non porta benefici alle parti. Niente di più sbagliato! E vi motivo il perché dato che ogni giorno, grazie al lavoro che amo, mi trovo a seguire molti clienti aiutandoli, passo dopo passo, nel delicato percorso di compravendita.

Un buon consulente immobiliare tutela entrambe le parti, venditore ed acquirente, per la serenità della compravendita.

Prima di immettere l’immobile sul mercato… il mediatore esegue una serie di controlli a tutela e a garanzia delle parti, reperisce i documenti urbanistici, i documenti catastali catastali, reperisce e verifica tutta la documentazione dei proprietari (documenti di identità, codice fiscale, estratto per riassunto dell’atto di matrimonio e se trattasi di imprese visura camerale, statuto societario ecc…); la conformità degli impianti impiantistica dell’immobile; la presenza o meno di ipoteche, pignoramenti o vizi sull’immobile; l’esistenza delle spese condominiali ed il reperimento dei regolamenti di condomini; raccoglie copia dei documenti inerenti l’immobile e la provenienza (atto di provenienza, eventuali atti di successioni e/o donazioni ecc…) raccoglie copia dell’atto di mutuo(al fine di verificare in ogni momento gli importi residui e valutare eventuali accolli di mutuo da parte dell’acquirente), raccoglie copia del certificato di abitabilità e/o agibilità, eventuali convenzioni edilizie, e dell’attestato prestazione energetica. Infine, non ultimo come importanza, effettua la stima del bene calcolando il più probabile valore di mercato comparando l’oggetto proposto in vendita ad immobili simili effettivamente compravenduti (e non proposti in vendita da altri avventurieri del web!). Un vero consulente immobiliare ha in mano “i numeri reali” e in qualsiasi momento è in grado di consigliare l’acquirente e il venditore sull’andamento del mercato immobiliare; in questo modo l’acquirente è sicuro di fare un buon acquisto e il venditore di vendere ad un corretto prezzo di mercato evitando di svendere o di affidarsi ad avvoltoi in cerca solamente “dell’affare”.

La compravendita di un immobile è una cosa seria, è molto rischioso improvvisarsi “mediatori di se stessi” e la fregatura spesso è dietro l’angolo.

La figura di un buon professionista, che lavora spalla a spalla con entrambe le parti contraenti per la sicurezza dell’affare è sicuramente un buon investimento, soprattutto quando si parla di CASA, quindi dei risparmi di una vita!

Una volta che il mediatore ha reperito i documenti necessari ed effettuato le dovute verifiche di quanto sopra… procede immettendo l’immobile “nel mercato” attraverso il suo stesso networking servendosi di varie modalità di pubblicitarie e del proprio sito internet costantemente aggiornato e qualificato (controllate sempre i siti dell’agente immobiliare a cui vi rivolgete, il sito internet è un buon biglietto da visita dell’azienda a cui vi rivolgete). Un bravo agente immobiliare deve saper organizzare e pianificare una corretta campagna marketing per il vostro immobile e sapervi mostrare costantemente le azioni effettuate.

Ma tutto questo è solo l’inizio di un gran lavoro!

L’agente immobiliare adesso ha il compito di reperire potenziali clienti interessati a visionare l’immobile, incontrarli e intervistarli adeguatamente al fine di capire bene le loro esigenze, profilarli altamente dal punto di vista finanziario mediante la stretta collaborazione e sinergia di un ottimo collaboratore creditizio (…personalmente mi servo della collaborazione dei Consulenti Auxilia-Finance) e, se idonei e qualificati, far visionare loro l’immobile selezionato fornendo al contempo una consulenza professionale ed assistenza costante in tutte le fasi della negoziazione, fino ad iniziare una trattativa e a raccogliere l’eventuale proposta di acquisto da far controfirmare per accettazione al proprietario.

Un ottimo consulente immobiliare inoltre deve essere: un esperto di contrattualistica immobiliare, conoscere cenni di diritto ed assistere così le parti nella stesura di contratti preliminari garantendo ad esse la massima professionalità di cui dispone, oltre ad occuparsi personalmente della registrazione come per legge presso gli uffici competenti. Infine, a completamento di un percorso, l’agente immobiliare accompagna personalmente le parti contraenti dal notaio per la firma dell’atto definitivo di compravendita.

Ricorda che il Tuo agente immobiliare deve: conoscere a memoria tutte le caratteristiche di decine di immobili, conoscerli a fondo anche a livello urbanistico e catastale, essere un esperto in contrattualistica ed avere svariate nozioni legali, conoscenze di fiscalità ed elementi di contabilità; inoltre da vero professionista, deve proteggere e difendere il prezzo di chi vende e fare la miglior trattativa per chi compra, evitando spiacevoli sorprese e garantendo la serenità nella trattativa.

(Con la mia esperienza posso dirti che, l’agente immobiliare professionista deve anche essere un buon pubblicitario, pianificare le giuste strategie di marketing e spesso essere anche arredatore, geometra, architetto, designer, consulente …talvolta matrimoniale, confidente sempre e subito presente ma soprattutto….psicologo!)

In poche parole il mediatore 2.0 è una figura professionale e competente, una figura che opera sopra le parti, garantendo una serena compravendita facendo fare “un buon affare” ad entrambe le parti.

Per tutti questi motivi il classico “fai da te” può farti perdere del tempo prezioso e soldi. Servirsi di un buon consulente immobiliare col quale confrontarsi costantemente e sentirsi tutelati e sopportati in tutte le fasi della compravendita è un supporto prezioso.

La provvigione non è un costo, bensì un ottimo investimento per il futuro.

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Geom. Matteo Nencioni – Consulente Immobilare – Esperto in contrattualistica immobiliare

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COMPRARE CASA: DA DOVE PARTIRE?

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Comprare casa è un passo importante, forse una delle scelte più significative della vita.

Si inizia un po’ per caso , quasi per gioco o per semplice curiosità, solo “facendosi un’idea” sulle riviste e giornaletti del settore oppure spulciando fra i tantissimi annunci proposti sul web.

Poi l’idea inizia a concretizzarsi fino a diventare un “chiodo fisso”. E allora la cerchiamo tra migliaia di annunci, sfogliamo centinaia di foto su internet, iniziamo a mandare e-mail di richiesta informazioni fino a fissare molti appuntamenti all’impazzata (spesso senza un filo logico attratti solo dalla curiosità) sperando di arrivare e trovare la casa giusta ad ogni appuntamento.

Ma non è così semplice…

casa_immobiliare

Ecco da dove partire per comporre con semplicità il “puzzle” casa nuova…

Il mio consiglio è quello di scegliervi un buon consulente immobiliare, uno di quelli che non ha fretta di farvi vedere case in giro e che ha la pazienza di ascoltare accuratamente le vostre esigenze. Chiedete al vostro agente immobiliare di fiducia un appuntamento presso il suo ufficio e, con calma e tranquillità, cercate di descrivergli al meglio la casa che avete in testa, i vostri bisogni, quelli della vostra famiglia e ogni tipo di esigenza legata all’acquisto.

Oltre al supporto di un bravo consulente immobiliare, cercate di avere sempre ben chiara in testa una lista di necessità e possibilità. Per far questo è necessario che rispondiate rispondere a queste 3 semplici domande:

  1. Qual’è il mio budget di spesa?
    Sembra banale, ma saper rispondere con esattezza a questa domanda vi farà risparmiare molto tempo nella ricerca della casa da comprare. Spesso consiglio ai miei clienti – prima ancora di andare in giro a vedere immobili nel vasto mare immobiliare – di organizzare al più presto un incontro con il direttore della propria Banca di fiducia oppure con uno dei consulenti creditizi che, su appuntamento, offrono consulenze gratuite all’interno dei miei uffici. Fate bene i conti, valutate quanto è la vostra capacità di spesa e quanto l’istituto di credito vi può concedere in quel momento. Inoltre non sottovalutate le spese aggiuntive nell’acquisto (imposte, tasse, notaio, spese tecniche, agenzia ecc. ecc.) e le spese necessarie nel caso l’immobile necessiti di una ristrutturazione o di alcuni lavori necessari per l’ammodernamento dei locali.
  2. Quali sono le mie reali necessità di spazio? 
    Preferite una casa di grandi dimensioni, magari datata e con dei lavori da effettuare o qualcosa di recente/nuovo in buone condizioni che però è caratterizzato da spazi notevolmente più ridotti, strizzando un occhio al risparmio energetico? (E’ un po’ come acquistare un’auto con un budget di 18.000€…preferiresti una piccola utilitaria full optional con vari accessori oppure una vettura di qualche anno fa magari con diversi kilometri percorsi ma con spazi più grandi e motore più potente?). Valutare gli spazi e/o la possibilità di crearne, in relazione al budget di spesa, è molto importante per orientarsi al meglio nella scelta e fare un’accurata scrematura.
  3. Quale zona/quartiere preferisco?
    Valutate bene la zona/città/quartiere dove vorreste fosse ubicata la casa che state cercando e date delle priorità, chiaramente in riferimento al budget massimo di spesa. L’ubicazione è un fattore influenzante nella scelta definitiva.

Una volta risposto a queste semplici ma importanti domande, con i consigli e la guida del tuo agente immobiliare di fiducia, armati di pazienza che inizia la parte più bella…. andare in giro a vedere case!

Il mio consiglio è quello, per quanto possibile, di dedicarti del tempo per visionare CASE e non basarti sempre sui ritagli di tempo o magari solo sul “sabato perchè non lavoro“. Ti ricordo che stai scegliendo la casa della tua vita e questo necessita di tempo, calma e concentrazione. PRENDITI IL TUO TEMPO!

Per qualsiasi informazione potete scrivermi: matteo@immobiliarenencioni.it

Matteo Nencioni – Consulente Immobiliare – Esperto in Valutazioni Immobiliari