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LA PROPOSTA DI ACQUISTO E’ UN COMPROMESSO?

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Che cosa è la PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO? Ma soprattutto… equivale a firmare un COMPROMESSO?

Molti clienti o lettori del Blog spesso mi hanno posto questa domanda.

La Proposta Irrevocabile di Acquisto è un Compromesso?

Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza riguardo la proposta irrevocabile di acquisto immobiliare.

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Dopo aver visitato più volte, con il vostro agente immobiliare di fiducia, una casa che vi piace, decidete di provare ad acquistarla.

E’ arrivato quindi il momento di formulare la vostra offerta in forma scritta, come previsto dalla legge, al vostro probabile venditore.

L’offerta si traduce nella firma di una scrittura privata che in gergo tecnico si chiama appunto proposta irrevocabile di acquistoche sarà predisposta dal vostro agente immobiliare di fiducia.

Con la firma della “proposta irrevocabile di acquisto” inizia quindi una veratrattativa”, proponendo appunto – alla parte venditrice – un prezzo e condizioni ben precise per l’acquisto dell’immobile. Per contro, la parte venditrice – informata dal vostro agente immobiliare di fiducia – potrà accettare, rifiutare o rinegoziare, il prezzo e le condizioni proposte.

Siamo ancora nella fase di trattativa.

Invece, con la firma per accettazione della proposta di acquisto, da parte della parte venditrice, e la conseguente firma di presa visione dell’accettazione del proponente – nei tempi e nelle scadenze previste dalla stessa proposta – nasce un rapporto giuridico tra le due parti (acquirente e venditore) che le vincola reciprocamente secondo legge.

Sostanzialmente il venditore si impegna, ma potremmo dire si obbliga a vendere l’immobile oggetto della proposta, e l’acquirente allo stesso titolo si obbliga ad acquistare l’immobile in questione, sia nel caso di deposito o versamento di una somma di denaro oppure no, a titolo di caparra. (vedi il mio articolo caparra confirmatoria e penitenziale).

Il rapporto giuridico è oramai in atto e vi sono gli stessi effetti giuridici di un contratto preliminare (compromesso)!

Tra le parti è nato quindi – ed è in pieno vigore – un vero e proprio rapporto giuridico con oneri ed obblighi per entrambe le parti, regolati dai dettami della proposta e dalla legge.

Per questi motivi la proposta di acquisto non può essere trattata con superficialità o considerata, come bonariamente pensa la maggior parte delle persone, come una sorta di impegno fittizio, soggetto a ritrattazione in qualsiasi momento.

Fate molta attenzione!

Purtroppo, molto spesso, le proposte di acquisto consistono in un semplice prestampato, magari scarno ed elementare, mancante di elementi essenziali e obbligatori per legge.

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CONCLUDENDO…

La firma per presa visione del proponente, dell’accettazione della proposta, da parte della parte venditrice, sostanzialmente è la conclusione di una trattativa e la nascita di un rapporto giuridico, ovvero un VALIDO ED EFFICACE CONTRATTO PRELIMINARE

Tornando alla domanda iniziale…

LA PROPOSTA DI ACQUISTO E’ UN COMPROMESSO?

La risposta è:

Una proposta di acquisto firmata dalle parti contraenti, produce gli stessi effetti giuridici di un COMPROMESSO.

Per ulteriori informazioni consigliamo un consulto preventivo con il vostro  Notaio di fiducia, prima di intraprendere qualsiasi decisione o prima di apporre una firma troppo affrettata.

Se hai trovato utile o interessante l’articolo, condividilo sui tuoi social o invialo ad un amico in procinto di comperare casa. Sono convinto che la divulgazione di corrette informazioni possa dare un concreto contributo al mercato immobiliare ed essere di supporto alle persone che si affacciano per la prima volta al delicato mercato immobiliare.

(Articolo scritto con la preziosa collaborazione tecnica del Geometra Gino Guerriero – Studio Guerriero – www.studiotecnicoguerriero.it)

PS: Come sempre… fammi sapere la tua! Ogni parere è utile per migliorarsi 😉

Geom. MATTEO NENCIONI, Imprenditore, Agente immobiliare, Vice Presidente FIAIP Pisa Lucca. Se cerchi CASA nella provincia di Pisa e vuoi un’assistenza meticolosa e personalizzata, contattami: tel 0587 488136 – matteo@immobiliarenencioni.it

ASSICURAZIONI PER LA CASA

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POLIZZE E TUTELE PER I PROPRIETARI DI CASA, PER GLI AFFITTI E PER GLI INQUILINI.

Ho scelto di fare quattro chiacchiere con il mio assicuratore di fiducia Cristian Corsi di GENERALI ITALIA S.p.A. per scoprire, con il suo aiuto, quali possono essere le interessanti soluzioni assicurative che tutelano al meglio chi ha comperato casa, chi deve affittarla, oppure gli inquilini stessi.

Spero che i suoi consigli vi possano essere utili, buona lettura!

Cristian Corsi – Consulente Assicurativo Generali Italia – Agenzia di Calcinaia (Pisa)

Cristian, quale polizza consiglieresti a chi ha acquistato casa?

Consiglierei una polizza multirischio a tutela dell’Abitazione, dei beni in essa contenuti e della Famiglia.

Con questo tipo di polizza infatti, è possibile proteggersi dai principali imprevisti che possono presentarsi nella vita di ogni giorno, come l’incendio, l’esplosione, il terremoto, gli eventi atmosferici, gli atti vandalici, il furto ma anche la responsabilità civile.

La tutela per la responsabilità civile è molto importante poichè tiene indenne il nucleo familiare dalle conseguenze economiche di danni involontariamente cagionati a terze persone, dentro e fuori Casa.

Quale polizza consiglieresti al proprietario che vuol affittare casa?

Per prima cosa gli consiglierei vivamente di assicurare al meglio il proprio immobile come descrivevo nella risposta precedente.

La Casa è un bene di primaria importanza, spesso rappresenta un obiettivo raggiunto, una vita di sacrifici, la nostra intimità; proprio per questo il pensiero che tutto possa andare in fumo in un attimo, mi spaventa molto.

L’unica cosa che mi sentirei di aggiungere a questo tipo di copertura assicurativa è, se l’abitazione fosse arredata con arredi del proprietario, servirebbe una specifica garanzia che protegga quest’ultimo da eventuali danni arrecati all’inquilino (ad esempio un incidente casalingo causato dalla caduta di un lampadario, di una mensola, di una liberia o semplicemente dalla rottura di una sedia mal concia che fa cadere l’affittuario a terra, ecc..)

Come può tutelarsi invece un inquilino? Che cosa è il rischio locativo?

Il codice civile prevede che il locatario (colui che è in affitto), restituisca il bene ricevuto in locazione (Casa) in condizioni pari a quelle del momento della consegna, salvo il normale deperimento d’uso. Questo in due parole si chiama “Rischio Locativo”.

Proprio per questo l’inquilino che arreca danni alle mura del proprietario e/o ai vicini, è tenuto a pagare, di tasca propria, il risarcimento del danno causato del sinistro.

Tale situazione talvolta può costringere l’inquilino ad indebitarsi fortemente per risarcire il danno. E’ a mio avviso fortemente consigliato delegare tale rischio a una Compagnia Assicurativa che provvederà per lui ad adempiere al risarcimento.

Indicativamente che costi ha una polizza del genere?

Più che di costo, parlerei di investimento. Investimento in serenità, NON AVERE il timore, lo stress, il pensiero assillante di dover ricorrere ai propri risparmi, vanificando tutti gli sforzi fatti, credo che sia importante.

Ad ogni modo mediamente, una buona copertura rischio locativo, si aggira intorno agli 80/120 euro all’anno. Invece, quella per un’Abitazione di proprietà, parte dai 150 euro all’anno.

Ad incidere sul premio di polizza, sono i metri quadri dell’immobile, il valore del contenuto e le garanzie richiamate. Alcune compagnie assicurative, agevolano il cliente frazionando senza costi tale investimento.

La casa è un bene prezioso, in linea di massima quali sono le polizze per tutelarsi al meglio?

Si, è vero, la CASA è il bene materiale più importante che abbiamo. Per rispondere a questa domanda, ti riporterei al primo punto. Reputo infatti la polizza multirischio la più indicata.

A completamento delle garanzie sopra elencate, aggiungerei quella Terremoto e Alluvione. Purtroppo ci stiamo tutti accorgendo che la terra sta cambiando: bombe d’acqua, terremoti, temporali violenti e improvvisi sono sempre più frequenti; è importante tutelarsi.

Possiamo aggiungere altre “ciliegine sulla torta”, con garanzie facoltative ma non per questo meno importanti, come l’assistenza di un artigiano anche di domenica o nei giorni festivi e la tutela legale, per avere così a disposizione un serbatoio da dove attingere, al fine di far fronte alle spese accidentali rese necessarie da controversie che riguardano la vita privata.

Per concludere quali sono i consigli che daresti ad un cliente che ha comprato casa?

Gli consiglierei di godersi la Casa, perché oggi riuscirci non è affatto scontato.

Inoltre gli consiglierei vivamente di tutelare la propria CASA con una buona polizza che copra le sue esigenze primarie, così da permettergli di vivere il presente con serenità e tranquillità.

Per qualsiasi consulenza, delucidazione o semplicemente per un preventivo non esitate a contattarmi: tel. 333/4227360 – email: cristiancorsi.generali@gmail.com

Un ringraziamento a Cristian Corsi per essersi professionalmente prestato a rispondere alle mie domande ed ai dubbi di voi assidui lettori di questo blog!

Matteo Nencioni – Agente Immobiliare – Specializzato in Compravendite e Valorizzazione Immobiliare di immobili in provincia di Pisa.

Matteo Nencioni – Agente Immobiliare Fiaip

ACQUISTO CASA: QUALI SONO LE SPESE?

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Vuoi comprare una CASA ma non sai quanto sono le SPESE aggiuntive per l’acquisto?

Fermati un attimo e leggi questo articolo che ti sarà molto utile.

Acquistare casa è un passo importante e per evitare sorprese, è importante che tu conosca sin da subito – prima di vedere case in giro con la tua agenzia immobiliare di fiducia – l’entità della spese necessarie che dovrai sostenere per l’acquisto, in più, oltre al prezzo di compravendita della casa stessa.

Nel dettaglio dobbiamo fare una prima distinzione, se acquisti con le agevolazioni “prima casa” oppure no.

Che cosa sono le agevolazioni prima casa?

Si tratta di una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale.  Per approfondire con facilità, clicca su questo LINK.

Un’altra distinzione da fare, è quella di capire il regime fiscale dettato dal soggetto giuridico che ti vende casa, perché può cambiare molto sull’entità delle spese di acquisto. La differenza è tra acquisto da persona fisica ed acquisto da persona giuridica. Vediamo la definizione di entrambe.

Chi è la persona fisica?

La persona fisica sorge al momento della nascita dell’essere umano, più precisamente quando lo stesso nasce vivo (mentre non è oggi richiesto il requisito della vitalità o idoneità del nato a continuare la vita), anche se la legge attribuisce rilievo al concepito e al non concepito, il fatto della nascita è il sostegno naturalistico dell’attribuzione della capacità giuridica. In parole povere, è il privato e non l’impresa o la ditta costruttrice.

Chi è la persona giuridica?

È riconosciuta dall’ordinamento come un soggetto di diritto autonomo, dotata di propria capacità giuridica distinta da quella delle persone fisiche che la costituiscono, insieme all’elemento patrimoniale. In parole povere si intendono le ditte, le imprese costruttrici e le società ecc…

MA QUALI SONO LE SPESE PER L’ACQUISTO DI UNA CASA?

Analizzate le definizioni sopra e comprese le differenze prima/seconda casa o acquisto da persona fisica/giuridica, possiamo andare nel dettaglio a vedere, con estrema semplicità, le spese aggiuntive che sono necessarie per l’acquisto di una Casa.

Vediamo insieme tutte le casistiche:

PRIMA CASA se si acquista da una “PERSONA FISICA”

Le spese di acquisto di un’abitazione con agevolazioni prima casa”, il cui proprietario (parte venditrice) è una persona fisica, sono le seguenti:

  • IMPOSTA DI REGISTRO: 2% sul valore catastale, con il minimo di 1.000€ (il valore catastale in questo caso si calcola moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente 115,5);
  • IMPOSTA IPOTECARIA: 50€ (in misura fissa);
  • IMPOSTA CATASTALE: 50€ (in misura fissa);
  • SPESE NOTARILI: onorario del notaio per la stipula;
  • SPESE TECNICHE: relazione tecnica ed assistenza all’atto notarile;
  • SPESE MEDIAZIONE: provvigione agenzia immobiliare che tendenzialmente variano dal 2% al 4% sul prezzo di compravendita;
  • SPESE BANCARIE: nel caso in cui si optasse per un acquisto in parte mediante mutuo fondiario, si consiglia di informarsi con l’istituto di credito scelto per capire le spese aggiuntive necessarie.
  • SPESE POLIZZE ASSICURATIVE: assicurazione per la tutela del bene acquistato ed assicurazione sulla vita (nel caso in cui si optasse per pagamento tramite mutuo fondiario, molti istituti di credito chiedono una polizza vita).

SECONDA CASA se si acquista da una “PERSONA FISICA”

Nel caso in cui si acquistasse un immobile, sempre da persona fisica, ma senza usufruire dei benefici prima casa, quindi come seconda casa” le spese sono le seguenti:

  • IMPOSTA DI REGISTRO: 9% del valore catastale (il valore catastale in questo caso si calcola moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente 126);
  • IMPOSTA IPOTECARIA: 50€ (misura fissa);
  • IMPOSTA CATASTALE: 50€ (misura fissa);
  • SPESE NOTARILI: onorario del notaio, si consiglia di chiedere un preventivo al vostro notaio di fiducia: in caso di mutuo gli atti da fare sono due, in quanto oltre all’atto di acquisto c’è anche l’atto di mutuo;
  • SPESE TECNICHE: relazione tecnica ed assistenza all’atto notarile;
  • SPESE MEDIAZIONE: provvigione agenzia immobiliare che tendenzialmente variano dal 2% al 4% sul prezzo di compravendita;
  • SPESE BANCA: nel caso in cui si optasse per un acquisto in parte mediante mutuo fondiario, si consiglia di informarsi con l’istituto di credito scelto per capire le spese aggiuntive necessarie.
  • SPESE POLIZZE ASSICURATIVE: assicurazione per la tutela del bene acquistato ed assicurazione sulla vita (nel caso in cui si optasse per pagamento con mutuo fondiario, molti istituti di credito chiedono una polizza vita).

PRIMA CASA se si acquista da “PERSONA GIURIDICA”

Per quanto riguarda l’acquisto di un immobile prima casa, da persona giuridica, per esempio se chi ti vende la casa è società, o da un’impresa costruttrice, le spese sono le seguenti:

  • IVA: 4% sul prezzo di compravendita pattuito;
  • IMPOSTA DI REGISTRO: 200€ (misura fissa);
  • IMPOSTA IPOTECARIA: 200€ (misura fissa);
  • IMPOSTA CATASTALE: 200€ (misura fissa);
  • SPESE NOTARILI: onorario del notaio, si consiglia di chiedere un preventivo al vostro notaio di fiducia: in caso di mutuo gli atti da fare sono due in quanto oltre all’atto di acquisto c’è anche l’atto di mutuo;
  • SPESE TECNICHE: relazione tecnica ed assistenza all’atto notarile, accatastamento ed allacciamento delle utenze (il mio consiglio è quello di chiedere preventivo dettagliato al tecnico di cantiere);
  • SPESE MEDIAZIONE: provvigione agenzia immobiliare che tendenzialmente variano dal 2% al 4% sul prezzo di compravendita;
  • SPESE BANCA: nel caso in cui si optasse per un acquisto in parte mediante mutuo fondiario, si consiglia di informarsi con l’istituto di credito scelto per capire le spese aggiuntive necessarie.
  • SPESE POLIZZE ASSICURATIVE: assicurazione per la tutela del bene acquistato ed assicurazione sulla vita (nel caso in cui si optasse per pagamento con mutuo fondiario, molti istituti di credito chiedono una polizza vita).

SECONDA CASA se si acquista da “PERSONA GIURIDICA”

Nel caso in cui si acquistasse un immobile seconda casa, da persona giuridica

  • IVA: 10% del prezzo di compravendita;
  • IMPOSTA DI REGISTRO: 200€ (misura fissa);
  • IMPOSTA IPOTECARIA: 200€ (misura fissa);
  • IMPOSTA CATASTALE: 200€ (misura fissa);
  • SPESE NOTARILI: onorario del notaio, si consiglia di chiedere un preventivo al vostro notaio di fiducia: in caso di mutuo gli atti da fare sono due in quanto oltre all’atto di acquisto c’è anche l’atto di mutuo;
  • SPESE TECNICHE: relazione tecnica ed assistenza all’atto notarile, accatastamento ed allacciamento delle utenze (il mio consiglio è quello di chiedere preventivo dettagliato al tecnico di cantiere);
  • SPESE MEDIAZIONE: provvigione agenzia immobiliare, in presenza di intermediazione;
  • SPESE BANCA:  nel caso in cui si optasse per un acquisto in parte mediante mutuo fondiario, si consiglia di informarsi con l’istituto di credito scelto per capire le spese aggiuntive necessarie.
  • SPESE POLIZZE ASSICURATIVE: assicurazione per la tutela del bene acquistato ed assicurazione sulla vita (nel caso in cui si optasse per pagamento con mutuo, molti istituti di credito chiedono una polizza vita).

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Se ti è piaciuto l’articolo condividilo sui tuoi social o invialo agli amici. Se invece devi comprare casa e vuoi avere informazioni più chiare su tutto ciò di cui abbiamo parlato in questo articolo, contattami! Matteo Nencioni – Esperto in Compravendite e Marketing immobiliare. (tel. 0587/488136 – email matteo@immobiliarenencioni.it).
Articolo scritto con la preziosa collaborazione del Property Finder Paolo Antonelli (tel. 347 1974595 – email: agenzia.antonelli@gmail.com)

TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE E DEPOSITO PREZZO

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LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE ED IL DEPOSITO DEL PREZZO PRESSO IL NOTAIO: analizziamoli attentamente.

Perché è così importante la TRASCRIZIONE del contratto preliminare?

Per fare chiarezza sull’importanza della trascrizione e sulle nuove norme relative al deposito del prezzo presso il notaio, focalizzerei inizialmente l’attenzione sull’importanza dei pubblici Registri Immobiliari.

I Pubblici Registri Immobiliari (che si trovano presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari) dove vengono pubblicati i contratti di compravendita (atti pubblici), si fondano sul principio della priorità temporale.

I Pubblici Registri Immobiliari si basano sul principio della priorità temporale.

ESEMPIO: Se Marco promette in vendita casa (tramite la sottoscrizione di un compromesso) ad Andrea e immediatamente dopo Luca, incassando le somme di caparra da entrambi, tra i due acquirenti prevale quello che per primo ha trascritto il contratto preliminare di compravendita nei pubblici Registri Immobiliari.

Per evitare di ritrovarsi nella posizione di colui che versa le somme concordate per acquistare casa e poi non riesce a perfezionarne l’acquisto (per i motivi sopra elencati), basta far trascrivere dal Notaio il “contratto preliminare di compravendita” (detto anche compromesso) nei pubblici Registri Immobiliari. In tal modo l’Acquirente non rischierà di perdere le somme consegnate al venditore (a titolo di acconto o caparra) nel caso in cui non si procedesse a stipulare il rogito definitivo di trasferimento, per cause non imputabili al compratore stesso.

 

A che cosa serve il DEPOSITO PREZZO?

Al fine di dormire sonni tranquilli è possibile optare per il Deposito Prezzo nelle mani del Notaio (Legge n.124/2017).  Il compratore ha la facoltà di decidere di esercitare il suddetto deposito unilateralmente. Una volta che le somme vengono versate al Notaio, stipulato il contratto di compravendita, il Notaio stesso lo trascrive nei Registri Immobiliari trattenendo la somme a deposito: solo dopo aver accertato che tutta la procedura sia andata a buon fine, versa il denaro al Venditore (nel giro di un periodo di tempo accettabile, entro comunque 5 giorni).

Nel caso una delle due parti optasse per il deposito del prezzo presso il notaio, tutte le ulteriori spese notarile derivanti dall’esercizio di tale opzione resteranno a suo integrale carico.

Il compratore ha la facoltà di decidere di esercitare il suddetto deposito unilateralmente.

Nel caso in cui sull’immobile oggetto di compravendita insistessero vincoli a favore di terzi, il Notaio (mediante il deposito del prezzo) provvederà in primo luogo a saldare tutte le spettanze dovute ai titolari dei gravami insistenti sull’immobile, purgando quindi i beni oggetto di compravendita. Successivamente corrisponderà la differenza al venditore.

Il deposito prezzo presso il notaio è utilissimo nel caso in cui l’immobile oggetto di compravendita fosse raggiunto da un’ipoteca giudiziale (sequestro, pignoramento, ecc..) nel breve lasso di tempo intercorso tra l’ultima ispezione ipotecaria – effettuata dal Notaio al momento della firma del contratto preliminare – ed il momento in cui egli trascrive il contratto nei registri immobiliari.

Il deposito prezzo presso il notaio è utilissimo nel caso in cui l’immobile oggetto di compravendita fosse raggiunto da un’ipoteca giudiziale.

Il denaro versato al Notaio è al sicuro! Egli ha un conto corrente dedicato, sul quale deposita le somme ricevute in deposito dai clienti, naturalmente senza lucrare nessun tipo di interesse.

Per ulteriori delucidazioni consiglio vivamente un consulto presso il vostro notaio di fiducia.

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Articolo scritto dal collega Paolo Antonelli – Agente Immobiliare (agenzia.antonelli@gmail.com)

Se hai trovato l’articolo interessante condividilo sui social o invialo tramite whatsapp ad un amico che deve comprare casa! Buona lettura…

Geom. Matteo Nencioni – Agente Immobiliare – Esperto in Contrattualistica Immobiliare –