Category Archives: contratto preliminare di compravendita

REGISTRAZIONE PROPOSTA DI ACQUISTO IMMOBILIARE

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L’OBBLIGO DI REGISTRAZIONE DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO E DELLE SCRITTURE PRIVATE, PER LA CONCLUSIONE DELL’AFFARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Sussiste l’obbligo – per gli agenti immobiliari – di provvedere alla registrazione, presso l’agenzia delle entrate, delle scritture private non autenticate, stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.

Tale obbligo è espressamente previsto dall’articolo 10, lettera d-bis, del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131 (Legge di Registro) in via solidale con le parti.

Peraltro, il suddetto D.P.R. prevede che – relativamente a tali atti – gli agenti immobiliari siano obbligati in solido con le parti al pagamento dell’imposta di registro.

Ecco la risposte a tutti i dubbi riguardanti la registrazione.

Deve essere registrata anche la semplice “proposta di acquisto”, se non ancora accettata dal destinatario della stessa?

NO. La proposta di acquisto, essendo un “atto prenegoziale”, non è assoggettata, in quanto tale, all’obbligo della registrazione.

Una volta che la proposta di acquisto è stata accettata dal destinatario della stessa, sorge l’obbligo della registrazione?

SI. In questo caso, l’atto prenegoziale costituito dalla proposta di acquisto diventa un atto negoziale a tutti gli effetti, ed è destinato a “trasformarsi” in un vero e proprio contratto preliminare in relazione a quanto stabilito dall’articolo 1326 codice civile.

Data la natura negoziale del documento, e stante quanto previsto dalle norme sopra citate (articolo 10, lettera d-bis, ed articolo 57, comma 1 bis, del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131) è indubitabile l’obbligo solidale della registrazione e del pagamento delle imposte dovute.

Se l’agente immobiliare redige prima una proposta di acquisto (accettata) e successivamente un contratto preliminare, deve adempiere all’obbligo di richiesta di registrazione per entrambi i documenti, pagando le relative imposte?

SI. Il dato normativo è inequivoco in questo senso.

Tuttavia, nel caso di previsione di caparre o di acconti, il pagamento delle relative imposte di registro deve essere effettuato una sola volta per la medesima caparra o per il medesimo acconto; l’orientamento degli uffici finanziari, però, non è univoco in questo senso.

Se l’agente immobiliare redige una proposta di acquisto (accettata), ed il contratto notarile definitivo viene stipulato entro il termine di venti giorni previsto per la registrazione della stessa proposta di acquisto, quest’ultima deve comunque essere registrata?

SI. Tale obbligo è inderogabile ed imprescindibile, e non può ritenersi “assorbito” da quello concernente la registrazione del contratto definitivo.

Ugualmente, ed a maggior ragione, nel caso in cui l’agente immobiliare abbia redatto un contratto preliminare e venga poi stipulato il contratto definitivo entro il termine previsto per la registrazione del contratto preliminare.

In entrambi i casi, insomma, il documento originario dovrà essere comunque obbligatoriamente sottoposto alla formalità della registrazione.

L’agente immobiliare può accordarsi con le parti nel senso di escludere la sua responsabilità per mancata registrazione o per mancato pagamento dell’imposta di registro?

NO. E’ sicuramente nullo qualsiasi patto in questo senso, stante il chiaro disposto di cui all’articolo 62 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131.

Sono previste sanzioni in caso di inadempimento dell’agente immobiliare relativamente all’obbligo di registrazione?

SI. In caso di inadempimento rispetto a tale obbligo – rilevabile anche mediante controllo dell’archivio o registro antiriciclaggio che lo stesso agente immobiliare deve aggiornare, sotto pena di sanzioni amministrative – l’articolo 69 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131 prevede la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta.

Gli agenti immobiliari devono – se richiesti – comunicare agli uffici finanziari dell’Agenzia delle Entrate le notizie occorrenti ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro?

SI. Lo prevede espressamente il primo comma dell’articolo 63 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131, che, facendo riferimento ai “soggetti di cui all’articolo 10”, include fra i soggetti obbligati ad effettuare tali comunicazioni anche gli agenti immobiliari.

(FONTE: Notaio Roberto Romoli per Fiaip Pisa)

Per info e consulenze contattami: 0587 488136 – GEOM. MATTEO NENCIONI – Agente Immobiliare, Vice Presidente interprovinciale FIAIP Pisa-Lucca .

Matteo Nencioni – Vicepresidente Fiaip Pisa Lucca

TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE E DEPOSITO PREZZO

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LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE ED IL DEPOSITO DEL PREZZO PRESSO IL NOTAIO: analizziamoli attentamente.

Perché è così importante la TRASCRIZIONE del contratto preliminare?

Per fare chiarezza sull’importanza della trascrizione e sulle nuove norme relative al deposito del prezzo presso il notaio, focalizzerei inizialmente l’attenzione sull’importanza dei pubblici Registri Immobiliari.

I Pubblici Registri Immobiliari (che si trovano presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari) dove vengono pubblicati i contratti di compravendita (atti pubblici), si fondano sul principio della priorità temporale.

I Pubblici Registri Immobiliari si basano sul principio della priorità temporale.

ESEMPIO: Se Marco promette in vendita casa (tramite la sottoscrizione di un compromesso) ad Andrea e immediatamente dopo Luca, incassando le somme di caparra da entrambi, tra i due acquirenti prevale quello che per primo ha trascritto il contratto preliminare di compravendita nei pubblici Registri Immobiliari.

Per evitare di ritrovarsi nella posizione di colui che versa le somme concordate per acquistare casa e poi non riesce a perfezionarne l’acquisto (per i motivi sopra elencati), basta far trascrivere dal Notaio il “contratto preliminare di compravendita” (detto anche compromesso) nei pubblici Registri Immobiliari. In tal modo l’Acquirente non rischierà di perdere le somme consegnate al venditore (a titolo di acconto o caparra) nel caso in cui non si procedesse a stipulare il rogito definitivo di trasferimento, per cause non imputabili al compratore stesso.

 

A che cosa serve il DEPOSITO PREZZO?

Al fine di dormire sonni tranquilli è possibile optare per il Deposito Prezzo nelle mani del Notaio (Legge n.124/2017).  Il compratore ha la facoltà di decidere di esercitare il suddetto deposito unilateralmente. Una volta che le somme vengono versate al Notaio, stipulato il contratto di compravendita, il Notaio stesso lo trascrive nei Registri Immobiliari trattenendo la somme a deposito: solo dopo aver accertato che tutta la procedura sia andata a buon fine, versa il denaro al Venditore (nel giro di un periodo di tempo accettabile, entro comunque 5 giorni).

Nel caso una delle due parti optasse per il deposito del prezzo presso il notaio, tutte le ulteriori spese notarile derivanti dall’esercizio di tale opzione resteranno a suo integrale carico.

Il compratore ha la facoltà di decidere di esercitare il suddetto deposito unilateralmente.

Nel caso in cui sull’immobile oggetto di compravendita insistessero vincoli a favore di terzi, il Notaio (mediante il deposito del prezzo) provvederà in primo luogo a saldare tutte le spettanze dovute ai titolari dei gravami insistenti sull’immobile, purgando quindi i beni oggetto di compravendita. Successivamente corrisponderà la differenza al venditore.

Il deposito prezzo presso il notaio è utilissimo nel caso in cui l’immobile oggetto di compravendita fosse raggiunto da un’ipoteca giudiziale (sequestro, pignoramento, ecc..) nel breve lasso di tempo intercorso tra l’ultima ispezione ipotecaria – effettuata dal Notaio al momento della firma del contratto preliminare – ed il momento in cui egli trascrive il contratto nei registri immobiliari.

Il deposito prezzo presso il notaio è utilissimo nel caso in cui l’immobile oggetto di compravendita fosse raggiunto da un’ipoteca giudiziale.

Il denaro versato al Notaio è al sicuro! Egli ha un conto corrente dedicato, sul quale deposita le somme ricevute in deposito dai clienti, naturalmente senza lucrare nessun tipo di interesse.

Per ulteriori delucidazioni consiglio vivamente un consulto presso il vostro notaio di fiducia.

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Articolo scritto dal collega Paolo Antonelli – Agente Immobiliare (agenzia.antonelli@gmail.com)

Se hai trovato l’articolo interessante condividilo sui social o invialo tramite whatsapp ad un amico che deve comprare casa! Buona lettura…

Geom. Matteo Nencioni – Agente Immobiliare – Esperto in Contrattualistica Immobiliare –

 

QUANTO COSTA E QUANDO SI PAGA L’AGENZIA IMMOBILIARE?

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QUANTO COSTA E QUANDO SI PAGA L’AGENZIA IMMOBILIARE?

Nel corso della professione molto ho trovato persone che hanno dubbi o perplessità su “come funziona” il discorso PROVVIGIONE ma soprattutto quanto costa e quando è il momento di pagarla all’agente immobiliare.

Ecco perchè ho deciso di scrivere queste righe per chiarire molti aspetti e per dare qualche buon consiglio a riguardo, nel caso aveste a che fare con qualche mio collega.

Allora, facciamo un passo indietro… Analizziamo attentamente alcuni punti:

Qual è il compito dell’agente immobiliare?

Il codice civile dice:

L’agente immobiliare mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza avere legami con esse di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.

Pertanto, l’agente immobiliare deve essere superpartes ovvero operare a favore di entrambe le parti al fine di concludere serenamente l’affare; per questo motivo riceve una provvigione sia dall’acquirente sia dal venditore.

CONSIGLIO: Un agente immobiliare che da una delle due parti non percepisce provvigione o lavora sottocosto, a provvigioni molto basse, difficilmente riesce a svolgere un buon lavoro nell’interesse di tutte le parti contraenti.

Attenzione un Agente Immobiliare, per essere definito tale e per svolgere in maniera legittima la professione, deve essere regolarmente iscritto al ruolo presso la Camere di Commercio. Un individuo che non possiede tale requisito essenziale NON E’ un agente immobiliare e NON HA DIRITTO alla provvigione.

Un individuo che non è iscritto alla camera di commercio NON E’ un agente immobiliare e NONHA DIRITTO alla provvigione!

CONSIGLIO: al momento di conferire l’incarico di vendita o di acquisto, chiedete sempre al vostro agente immobiliare di mostrarvi la propria iscrizione/abilitazione con il numero di ruolo, il tesserino ma soprattutto la polizza di assicurazione professionale obbligatoria per legge. Consiglio vivamente di affidarvi ad un agente immobiliare FIAIP (www.fiaip.it) che oltre a possedere tutte le caratteristiche di cui sopra, rispetta un vero e proprio codice deontologico e professionale offrendo solitamente standard qualitativi superiori alla media.

Ah… dimenticavo… fate attenzione ai mediatori abusivi!

Ma quanto costa la provvigione dell’agente immobiliare?

La provvigione varia da zona a zona e dal tipo di lavoro svolto dall’agente. Tendenzialmente, nella provincia di Pisa ove opero, la provvigione oscilla dal 2% al 4% sul prezzo di compravendita, oltre imposte come per legge. Ma attenzione, non c’è una regola! La provvigione viene stabilita mediante accordo tra agente e cliente.

Se il lavoro viene svolto in maniera eccellente la provvigione non è un consto ma un investimento!

CONSIGLIO: Stabilita fin dal primo incontro la provvigione e concordatela per scritto. Chiedete se questa è comprensiva di rimborso spese o se queste vengono conteggiate separatamente… ma soprattutto chiedete che cosa fa l’agente immobiliare, che tipo di lavoro, quali azioni, che tipo di piani marketing usa ecc, ecc… Se un agente immobiliare vi fornisce uno standard qualitativo di operato molto alto il mio consiglio è quello di non trattare la provvigione. Se il lavoro viene svolto in maniera eccellente la provvigione non è un costo ma un investimento per il tuo futuro! Un buon acquisto e una serena compravendita non hanno prezzo.

Ma quando si paga la provvigione?

Analizziamo o il codice civile e più precisamente l’art. 1748 c.c.

L’agente ha diritto alla provvigione quando l’affare è stato concluso per effetto del suo intervento.

Pertanto, la provvigione matura alla conclusione dell’affare. Il codice civile art. 1326 c.c. dispone che l’affare si considera concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha avuto conoscenza che l’altra parte l’ha accettata. Per avere diritto alla provvigione è sufficiente anche un incarico verbale (non scritto).

Se non viene concordato diversamente tra le parti, l’agenzia immobiliare non deve quindi aspettare la firma dell’atto notarile di compravendita per percepire la provvigione economica, ma può pretenderla alla presa visione dell’accettazione di una proposta di acquisto oppure alla sottoscrizione del contratto preliminare (spesso conosciuto come compromesso).

Anche se ha già percepito la provvigione al momento della proposta/compromesso l’agente immobiliare immobiliare ha comunque il dovere di assistere i propri clienti fino all’atto notarile.

Attenzione, l’agente immobiliare immobiliare ha comunque il dovere (anzi l’obbligo etico-morale) di seguire ed assistere costantemente i propri clienti fino all’atto notarile definitivo di trasferimento, anche se ha già percepito la provvigione all’accettazione della proposta di acquisto od al contratto preliminare.

CONSIGLIO: Quando l’agente immobiliare vi invita a sottoscrivere l’incarico, leggete attentamente le singole clausole e chiedete spiegazioni. Una volta pattuita insieme al vostro agente di fiducia l’importo della provvigione in caso di conclusione dell’affare, concordate quando va pagata e tutte le modalità. Una volta pagata la provvigione l’agente dovrà consegnarvi la fattura fiscale come per legge.

BUONA CASA A TUTTI!

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Se l’articolo ti è piaciuto condividilo sui social! Per me sarebbe un grande piacere.

Geom. Matteo Nencioni – Agente Immobiliare Professionista – VicePresidente Fiaip Pisa-Lucca

Per info e consulenze: matteo@immobiliarenencioni.it

 

IL CONTRATTO PRELIMINARE O COMPROMESSO.

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IL COMPROMESSO… QUESTO SCONOSCIUTO!!! 🙂

Una volta che hai trovato un immobile che ti piace prima di sottoscrivere il compromesso ci sono alcuni aspetti da analizzare con molta attenzione, magari con la guida del tuo agente immobiliare di fiducia o con il tuo tecnico di riferimento.

Cos’è il il contratto preliminare di compravendita o compromesso?

Raggiunto un accordo economico con il venditore sul prezzo di compravendita puoi trovarti, prima di andare dal notaio a stipulare l’atto definitivo di trasferimento, a firmare il contratto preliminare di compravendita, comunemente conosciuto come “compromesso”.

Il contratto preliminare, o compromesso, non trasferisce la proprietà della casa, ma è un impegno a firmare davanti ad un notaio il contratto definitivo di trasferimento, ossia la vera e propria compravendita dell’immobile. Il compromesso, infatti, ha solamente l’effetto di impegnare irrevocabilmente le parti contraenti alla suddetta compravendita; successivamente è necessario l’atto definitivo di trasferimento a cura di un notaio. Il codice civile definisce con l’articolo 1351 il contratto preliminare nel modo seguente: Contratto preliminare: contratto mediante il quale una parte  o entrambe le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto, detto definitivo.

Il contratto preliminare è quello con cui le parti si obbligano alla stipula di un successivo contratto, definitivo, di cui il primo deve già prevedere il contenuto essenziale.

Quali verifiche effettuare prima di firmare il compromesso?

Prima di firmare il fatidico compromesso, e quindi prima che le parti contraenti s’impegnino reciprocamente l’una con l’altra, è molto importante verificare che l’immobile che si vuole acquistare sia conforme urbanisticamente e catastalmente, che lo stesso non sia oggetto di contestazioni, che non vi siano litispendenze, ipoteche o pignoramenti, che non vi siano debiti con il condominio ancora pendenti; inoltre è importante sapere se gli impianti esistenti sono a norma o meno e se vi sono i certificati degli impianti stessi. Infine è necessario che il venditore fornisca valido Attestato di Prestazione Energetica (APE). Il mio consiglio è quello di farvi supportare dal vostro tecnico di fiducia al fine di verificare tutto quanto sopra.

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La registrazione del compromesso.

Il compromesso deve essere necessariamente in forma scritta e deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sottoscrizione. La registrazione del compromesso è un atto obbligatorio per la regolarizzazione fiscale e per dare data certa alla scrittura.

La registrazione, è obbligatoria e non bisogna confonderla con la trascrizione nei pubblici registri immobiliari che invece è facoltativa e serve per rendere «opponibile l’atto a terzi». La trascrizione infatti è ben più complessa, viene fatta tramite l’ausilio del notaio ed è utile all’acquirente per tutelarsi al fine di prevalere su eventuali ipoteche iscritte sulla casa, dopo la trascrizione stessa, da eventuali creditori del venditore.

La registrazione del compromesso è un atto obbligatorio per la regolarizzazione fiscale e per dare data certa alla scrittura; la trascrizione nei pubblici registri immobiliari, è facoltativa e serve solo per rendere «opponibile l’atto a terzi».

Imposte per la registrazione del contratto preliminare.

Per la registrazione del compromesso sono dovute:

  • l’imposta di registro di 200 euro in misura fissa;
  • l’imposta di bollo, nella misura di marche da bollo da 16 euro cad., una ogni 4 facciate della scrittura e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).

Quando il compromesso prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:

  • allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
  • al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

In entrambi i casi, l’imposta pagata con il compromesso sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita: sostanzialmente presentando il modello F.23 all’atto definitivo vengono detratte dall’acquirente le imposte già pagate sulla caparra. Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata all’ufficio che ha eseguito la registrazione.

Anche quando il trasferimento dell’immobile è una persona giuridica, soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria:

  • il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro)
  • la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%).

I mediatori agenti immobiliari hanno l’obbligo, in solido con le parti contraenti, di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività.

Per ogni ulteriore approfondimento è consigliabile rivolgersi al proprio notaio di fiducia.

Matteo Nencioni – Consulente Immobiliare – tel. 0587 / 488136