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LA PROPOSTA DI ACQUISTO E’ UN COMPROMESSO?

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Che cosa è la PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO? Ma soprattutto… equivale a firmare un COMPROMESSO?

Molti clienti o lettori del Blog spesso mi hanno posto questa domanda.

La Proposta Irrevocabile di Acquisto è un Compromesso?

Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza riguardo la proposta irrevocabile di acquisto immobiliare.

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Dopo aver visitato più volte, con il vostro agente immobiliare di fiducia, una casa che vi piace, decidete di provare ad acquistarla.

E’ arrivato quindi il momento di formulare la vostra offerta in forma scritta, come previsto dalla legge, al vostro probabile venditore.

L’offerta si traduce nella firma di una scrittura privata che in gergo tecnico si chiama appunto “proposta irrevocabile di acquisto” che sarà predisposta dal vostro agente immobiliare di fiducia.

Con la firma della “proposta irrevocabile di acquisto” inizia quindi una vera “trattativa”, proponendo appunto – alla parte venditrice – un prezzo e condizioni ben precise per l’acquisto dell’immobile. Per contro, la parte venditrice – informata dal vostro agente immobiliare di fiducia – potrà accettare, rifiutare o rinegoziare, il prezzo e le condizioni proposte.

Siamo ancora nella fase di trattativa.

Invece, con la firma per accettazione della proposta di acquisto, da parte della parte venditrice, e la conseguente firma di presa visione dell’accettazione del proponente – nei tempi e nelle scadenze previste dalla stessa proposta – nasce un rapporto giuridico tra le due parti (acquirente e venditore) che le vincola reciprocamente secondo legge.

Sostanzialmente il venditore si impegna, ma potremmo dire si obbliga a vendere l’immobile oggetto della proposta, e l’acquirente allo stesso titolo si obbliga ad acquistare l’immobile in questione, sia nel caso di deposito o versamento di una somma di denaro oppure no, a titolo di caparra. (vedi il mio articolo caparra confirmatoria e penitenziale).

Il rapporto giuridico è oramai in atto e vi sono gli stessi effetti giuridici di un contratto preliminare (compromesso)!

Tra le parti è nato quindi – ed è in pieno vigore – un vero e proprio rapporto giuridico con oneri ed obblighi per entrambe le parti, regolati dai dettami della proposta e dalla legge.

Per questi motivi la proposta di acquisto non può essere trattata con superficialità o considerata, come bonariamente pensa la maggior parte delle persone, come una sorta di impegno fittizio, soggetto a ritrattazione in qualsiasi momento.

Fate molta attenzione!

Purtroppo, molto spesso, le proposte di acquisto consistono in un semplice prestampato, magari scarno ed elementare, mancante di elementi essenziali e obbligatori per legge.

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CONCLUDENDO…

La firma per presa visione del proponente, dell’accettazione della proposta, da parte della parte venditrice, sostanzialmente è la conclusione di una trattativa e la nascita di un rapporto giuridico, ovvero un VALIDO ED EFFICACE CONTRATTO PRELIMINARE

Tornando alla domanda iniziale…

LA PROPOSTA DI ACQUISTO E’ UN COMPROMESSO?

La risposta è:

Una proposta di acquisto firmata dalle parti contraenti, produce gli stessi effetti giuridici di un COMPROMESSO.

Per ulteriori informazioni consigliamo un consulto preventivo con il vostro  Notaio di fiducia, prima di intraprendere qualsiasi decisione o prima di apporre una firma troppo affrettata.

Se hai trovato utile o interessante l’articolo, condividilo sui tuoi social o invialo ad un amico in procinto di comperare casa. Sono convinto che la divulgazione di corrette informazioni possa dare un concreto contributo al mercato immobiliare ed essere di supporto alle persone che si affacciano per la prima volta al delicato mercato immobiliare.

(Articolo scritto con la preziosa collaborazione tecnica del Geometra Gino Guerriero – Studio Guerriero – www.studiotecnicoguerriero.it)

PS: Come sempre… fammi sapere la tua! Ogni parere è utile per migliorarsi 😉

Geom. MATTEO NENCIONI, Imprenditore, Agente immobiliare, Vice Presidente FIAIP Pisa Lucca. Se cerchi CASA nella provincia di Pisa e vuoi un’assistenza meticolosa e personalizzata, contattami: tel 0587 488136 – matteo@immobiliarenencioni.it

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REGISTRAZIONE PROPOSTA DI ACQUISTO IMMOBILIARE

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L’OBBLIGO DI REGISTRAZIONE DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO E DELLE SCRITTURE PRIVATE, PER LA CONCLUSIONE DELL’AFFARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Sussiste l’obbligo – per gli agenti immobiliari – di provvedere alla registrazione, presso l’agenzia delle entrate, delle scritture private non autenticate, stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.

Tale obbligo è espressamente previsto dall’articolo 10, lettera d-bis, del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131 (Legge di Registro) in via solidale con le parti.

Peraltro, il suddetto D.P.R. prevede che – relativamente a tali atti – gli agenti immobiliari siano obbligati in solido con le parti al pagamento dell’imposta di registro.

Ecco la risposte a tutti i dubbi riguardanti la registrazione.

Deve essere registrata anche la semplice “proposta di acquisto”, se non ancora accettata dal destinatario della stessa?

NO. La proposta di acquisto, essendo un “atto prenegoziale”, non è assoggettata, in quanto tale, all’obbligo della registrazione.

Una volta che la proposta di acquisto è stata accettata dal destinatario della stessa, sorge l’obbligo della registrazione?

SI. In questo caso, l’atto prenegoziale costituito dalla proposta di acquisto diventa un atto negoziale a tutti gli effetti, ed è destinato a “trasformarsi” in un vero e proprio contratto preliminare in relazione a quanto stabilito dall’articolo 1326 codice civile.

Data la natura negoziale del documento, e stante quanto previsto dalle norme sopra citate (articolo 10, lettera d-bis, ed articolo 57, comma 1 bis, del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131) è indubitabile l’obbligo solidale della registrazione e del pagamento delle imposte dovute.

Se l’agente immobiliare redige prima una proposta di acquisto (accettata) e successivamente un contratto preliminare, deve adempiere all’obbligo di richiesta di registrazione per entrambi i documenti, pagando le relative imposte?

SI. Il dato normativo è inequivoco in questo senso.

Tuttavia, nel caso di previsione di caparre o di acconti, il pagamento delle relative imposte di registro deve essere effettuato una sola volta per la medesima caparra o per il medesimo acconto; l’orientamento degli uffici finanziari, però, non è univoco in questo senso.

Se l’agente immobiliare redige una proposta di acquisto (accettata), ed il contratto notarile definitivo viene stipulato entro il termine di venti giorni previsto per la registrazione della stessa proposta di acquisto, quest’ultima deve comunque essere registrata?

SI. Tale obbligo è inderogabile ed imprescindibile, e non può ritenersi “assorbito” da quello concernente la registrazione del contratto definitivo.

Ugualmente, ed a maggior ragione, nel caso in cui l’agente immobiliare abbia redatto un contratto preliminare e venga poi stipulato il contratto definitivo entro il termine previsto per la registrazione del contratto preliminare.

In entrambi i casi, insomma, il documento originario dovrà essere comunque obbligatoriamente sottoposto alla formalità della registrazione.

L’agente immobiliare può accordarsi con le parti nel senso di escludere la sua responsabilità per mancata registrazione o per mancato pagamento dell’imposta di registro?

NO. E’ sicuramente nullo qualsiasi patto in questo senso, stante il chiaro disposto di cui all’articolo 62 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131.

Sono previste sanzioni in caso di inadempimento dell’agente immobiliare relativamente all’obbligo di registrazione?

SI. In caso di inadempimento rispetto a tale obbligo – rilevabile anche mediante controllo dell’archivio o registro antiriciclaggio che lo stesso agente immobiliare deve aggiornare, sotto pena di sanzioni amministrative – l’articolo 69 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131 prevede la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta.

Gli agenti immobiliari devono – se richiesti – comunicare agli uffici finanziari dell’Agenzia delle Entrate le notizie occorrenti ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro?

SI. Lo prevede espressamente il primo comma dell’articolo 63 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131, che, facendo riferimento ai “soggetti di cui all’articolo 10”, include fra i soggetti obbligati ad effettuare tali comunicazioni anche gli agenti immobiliari.

(FONTE: Notaio Roberto Romoli per Fiaip Pisa-Lucca)

Per info e consulenze contattami: 0587 488136 – GEOM. MATTEO NENCIONI – Imprenditore – Agente Immobiliare, Vice Presidente interprovinciale FIAIP Pisa-Lucca .

Matteo Nencioni – Vicepresidente Fiaip Pisa Lucca
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TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE E DEPOSITO PREZZO

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LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE ED IL DEPOSITO DEL PREZZO PRESSO IL NOTAIO: analizziamoli attentamente.

Perché è così importante la TRASCRIZIONE del contratto preliminare?

Per fare chiarezza sull’importanza della trascrizione e sulle nuove norme relative al deposito del prezzo presso il notaio, focalizzerei inizialmente l’attenzione sull’importanza dei pubblici Registri Immobiliari.

I Pubblici Registri Immobiliari (che si trovano presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari) dove vengono pubblicati i contratti di compravendita (atti pubblici), si fondano sul principio della priorità temporale.

I Pubblici Registri Immobiliari si basano sul principio della priorità temporale.

ESEMPIO: Se Marco promette in vendita casa (tramite la sottoscrizione di un compromesso) ad Andrea e immediatamente dopo Luca, incassando le somme di caparra da entrambi, tra i due acquirenti prevale quello che per primo ha trascritto il contratto preliminare di compravendita nei pubblici Registri Immobiliari.

Per evitare di ritrovarsi nella posizione di colui che versa le somme concordate per acquistare casa e poi non riesce a perfezionarne l’acquisto (per i motivi sopra elencati), basta far trascrivere dal Notaio il “contratto preliminare di compravendita” (detto anche compromesso) nei pubblici Registri Immobiliari. In tal modo l’Acquirente non rischierà di perdere le somme consegnate al venditore (a titolo di acconto o caparra) nel caso in cui non si procedesse a stipulare il rogito definitivo di trasferimento, per cause non imputabili al compratore stesso.

 

A che cosa serve il DEPOSITO PREZZO?

Al fine di dormire sonni tranquilli è possibile optare per il Deposito Prezzo nelle mani del Notaio (Legge n.124/2017).  Il compratore ha la facoltà di decidere di esercitare il suddetto deposito unilateralmente. Una volta che le somme vengono versate al Notaio, stipulato il contratto di compravendita, il Notaio stesso lo trascrive nei Registri Immobiliari trattenendo la somme a deposito: solo dopo aver accertato che tutta la procedura sia andata a buon fine, versa il denaro al Venditore (nel giro di un periodo di tempo accettabile, entro comunque 5 giorni).

Nel caso una delle due parti optasse per il deposito del prezzo presso il notaio, tutte le ulteriori spese notarile derivanti dall’esercizio di tale opzione resteranno a suo integrale carico.

Il compratore ha la facoltà di decidere di esercitare il suddetto deposito unilateralmente.

Nel caso in cui sull’immobile oggetto di compravendita insistessero vincoli a favore di terzi, il Notaio (mediante il deposito del prezzo) provvederà in primo luogo a saldare tutte le spettanze dovute ai titolari dei gravami insistenti sull’immobile, purgando quindi i beni oggetto di compravendita. Successivamente corrisponderà la differenza al venditore.

Il deposito prezzo presso il notaio è utilissimo nel caso in cui l’immobile oggetto di compravendita fosse raggiunto da un’ipoteca giudiziale (sequestro, pignoramento, ecc..) nel breve lasso di tempo intercorso tra l’ultima ispezione ipotecaria – effettuata dal Notaio al momento della firma del contratto preliminare – ed il momento in cui egli trascrive il contratto nei registri immobiliari.

Il deposito prezzo presso il notaio è utilissimo nel caso in cui l’immobile oggetto di compravendita fosse raggiunto da un’ipoteca giudiziale.

Il denaro versato al Notaio è al sicuro! Egli ha un conto corrente dedicato, sul quale deposita le somme ricevute in deposito dai clienti, naturalmente senza lucrare nessun tipo di interesse.

Per ulteriori delucidazioni consiglio vivamente un consulto presso il vostro notaio di fiducia.

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Articolo scritto dal collega Paolo Antonelli – Agente Immobiliare (agenzia.antonelli@gmail.com)

Se hai trovato l’articolo interessante condividilo sui social o invialo tramite whatsapp ad un amico che deve comprare casa! Buona lettura…

Geom. Matteo Nencioni – Agente Immobiliare – Esperto in Contrattualistica Immobiliare –

 

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QUANTO COSTA E QUANDO SI PAGA L’AGENZIA IMMOBILIARE?

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QUANTO COSTA E QUANDO SI PAGA L’AGENZIA IMMOBILIARE?

Nel corso della professione ho incontrato Clienti che, alle prese per la prima volta con una vendita o con un acquisto di una casa, hanno molti dubbi o perplessità su “come funziona” il compenso PROVVIGIONE che spetta all’agenzia, ma soprattutto quanto costa e quando è il momento di pagarla all’agente immobiliare.

Ecco perchè ho deciso di scrivere queste righe per chiarire molti aspetti e per dare qualche buon consiglio a riguardo, nel caso aveste a che fare con qualche mio collega.

Spero che l’articolo ti possa essere utile.

Allora, facciamo un passo indietro… Analizziamo attentamente alcuni punti:

Qual è il compito dell’agente immobiliare?

Il Codice Civile cita:

L’agente immobiliare mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza avere legami con esse di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.

Pertanto, l’agente immobiliare deve essere “superpartes” ovvero operare a favore di entrambe le parti al fine di concludere serenamente l’affare. Proprio per questo motivo riceve una provvigione sia dall’acquirente sia dal venditore.

Quando invece l’agente immobiliare che hai scelto, per la vendita o per l’acquisto di una casa, si trova a cooperare con un altro agente immobiliare o con un’altra agenzia immobiliare, a te non competono due provvigioni ma soltanto una: il tuo agente immobiliare di riferimento percepirà compenso economico da te nei modi e nei termini pattuiti, mentre il cliente reperito dall’altra agenzia immobiliare, in collaborazione appunto, pagherà compenso provvigionale alla propria agenzia di riferimento.

CONSIGLIO: Un agente immobiliare che da una delle due parti non percepisce provvigione o lavora sottocosto, a provvigioni molto basse, difficilmente riesce a svolgere un buon lavoro nell’interesse di tutte le parti contraenti.

Ah… dimenticavo… fate molta attenzione ai mediatori abusivi!

Un individuo che non è iscritto alla camera di commercio NON E’ un agente immobiliare e NON HA DIRITTO alla provvigione!

Un Agente Immobiliare, per essere definito tale e per svolgere in maniera legittima la professione, deve essere regolarmente iscritto al ruolo presso la Camere di Commercio. Verificatelo prima di affidarvi.

CONSIGLIO: al momento di conferire l’incarico di vendita o di acquisto, chiedete sempre al vostro agente immobiliare di mostrarvi la propria iscrizione/abilitazione con il numero di ruolo, il tesserino ma soprattutto la polizza di assicurazione professionale obbligatoria per legge. Consiglio vivamente di affidarvi ad un agente immobiliare FIAIP (cercalo su www.fiaip.it, associazione di categoria della quale personalmente faccio parte) che, oltre a possedere tutte le caratteristiche di cui sopra, rispetta un vero e proprio codice deontologico e professionale.

Ma quanto costa la provvigione dell’agente immobiliare?

La provvigione varia da zona a zona e dal tipo di lavoro svolto dall’agente. Tendenzialmente, nella provincia di Pisa ove opero prevalentemente, la provvigione richiesta dalle agenzie immobiliari oscilla dal 2% al 4% sul prezzo di compravendita, oltre imposte come per legge.

Su prezzi di compravendita “bassi” generalmente le agenzie immobiliari applicano una tariffa a forfait e non a percentuale.

Ma attenzione, non c’è una regola!

La provvigione viene stabilita mediante accordo, meglio se scritto e pattuito sin da subito, tra agente e cliente.

Se il lavoro viene svolto in maniera eccellente la provvigione non è un costo ma un investimento!

CONSIGLIO: Stabilita fin dal primo incontro la provvigione e concordatela per scritto. Chiedete se questa è comprensiva di rimborso spese o se queste vengono conteggiate separatamente… ma soprattutto chiedete che cosa fa l’agente immobiliare, che tipo di lavoro, quali azioni, che tipo di piani marketing usa ecc, ecc… Se un agente immobiliare vi fornisce uno standard qualitativo di operato molto alto il mio consiglio è quello di non trattare la provvigione. Quando il lavoro viene svolto in maniera eccellente , così da tutelare entrambe le parti e la buona riuscita della trattativa, la provvigione non è un costo ma un investimento per il tuo futuro! Un buon acquisto e una serena compravendita non hanno prezzo.

Ma quando si paga la provvigione all’Agente Immobiliare?

Analizziamo o il codice civile e più precisamente l’art. 1748 c.c.

L’agente ha diritto alla provvigione quando l’affare è stato concluso per effetto del suo intervento.

Pertanto, la provvigione matura alla conclusione dell’affare. Il codice civile art. 1326 c.c. dispone che l’affare si considera concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha avuto conoscenza che l’altra parte l’ha accettata.

N.B. Per avere diritto alla provvigione all’agente immobiliare è sufficiente anche un incarico verbale (non scritto).

Se non viene concordato diversamente tra le parti, l’agenzia immobiliare non deve quindi aspettare la firma dell’atto notarile di compravendita per percepire la provvigione economica, ma può pretenderla alla presa visione dell’accettazione di una proposta di acquisto oppure alla sottoscrizione del contratto preliminare (comunemente conosciuto come “compromesso”).

Anche se ha già percepito la provvigione al momento della proposta/compromesso l’agente immobiliare immobiliare ha comunque il dovere di assistere i propri clienti fino all’atto notarile.

Attenzione, l’agente immobiliare immobiliare ha comunque il dovere, anzi l’obbligo etico-morale, di seguire ed assistere costantemente i propri clienti fino all’atto notarile definitivo di trasferimento, anche se ha già percepito la provvigione all’accettazione della proposta di acquisto od al contratto preliminare.

CONSIGLIO: Quando l’agente immobiliare vi invita a sottoscrivere l’incarico, leggete attentamente le singole clausole e chiedete spiegazioni. Una volta pattuita insieme al vostro agente di fiducia l’importo della provvigione in caso di conclusione dell’affare, concordate quando va pagata e tutte le modalità. Una volta pagata la provvigione l’agente dovrà consegnarvi la fattura fiscale come per legge.

BUONA CASA A TUTTI!

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Geom. Matteo Nencioni – Imprenditore – Agente Immobiliare Professionista – VicePresidente Fiaip Pisa-Lucca

Per info e consulenze private: 0587 488 136 – matteo@immobiliarenencioni.it