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L’OBBLIGO DI REGISTRAZIONE DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO E DELLE SCRITTURE PRIVATE, PER LA CONCLUSIONE DELL’AFFARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Sussiste l’obbligo – per gli agenti immobiliari – di provvedere alla registrazione, presso l’agenzia delle entrate, delle scritture private non autenticate, stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.

Tale obbligo è espressamente previsto dall’articolo 10, lettera d-bis, del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131 (Legge di Registro) in via solidale con le parti.

Peraltro, il suddetto D.P.R. prevede che – relativamente a tali atti – gli agenti immobiliari siano obbligati in solido con le parti al pagamento dell’imposta di registro.

Ecco la risposte a tutti i dubbi riguardanti la registrazione.

Deve essere registrata anche la semplice “proposta di acquisto”, se non ancora accettata dal destinatario della stessa?

NO. La proposta di acquisto, essendo un “atto prenegoziale”, non è assoggettata, in quanto tale, all’obbligo della registrazione.

Una volta che la proposta di acquisto è stata accettata dal destinatario della stessa, sorge l’obbligo della registrazione?

SI. In questo caso, l’atto prenegoziale costituito dalla proposta di acquisto diventa un atto negoziale a tutti gli effetti, ed è destinato a “trasformarsi” in un vero e proprio contratto preliminare in relazione a quanto stabilito dall’articolo 1326 codice civile.

Data la natura negoziale del documento, e stante quanto previsto dalle norme sopra citate (articolo 10, lettera d-bis, ed articolo 57, comma 1 bis, del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131) è indubitabile l’obbligo solidale della registrazione e del pagamento delle imposte dovute.

Se l’agente immobiliare redige prima una proposta di acquisto (accettata) e successivamente un contratto preliminare, deve adempiere all’obbligo di richiesta di registrazione per entrambi i documenti, pagando le relative imposte?

SI. Il dato normativo è inequivoco in questo senso.

Tuttavia, nel caso di previsione di caparre o di acconti, il pagamento delle relative imposte di registro deve essere effettuato una sola volta per la medesima caparra o per il medesimo acconto; l’orientamento degli uffici finanziari, però, non è univoco in questo senso.

Se l’agente immobiliare redige una proposta di acquisto (accettata), ed il contratto notarile definitivo viene stipulato entro il termine di venti giorni previsto per la registrazione della stessa proposta di acquisto, quest’ultima deve comunque essere registrata?

SI. Tale obbligo è inderogabile ed imprescindibile, e non può ritenersi “assorbito” da quello concernente la registrazione del contratto definitivo.

Ugualmente, ed a maggior ragione, nel caso in cui l’agente immobiliare abbia redatto un contratto preliminare e venga poi stipulato il contratto definitivo entro il termine previsto per la registrazione del contratto preliminare.

In entrambi i casi, insomma, il documento originario dovrà essere comunque obbligatoriamente sottoposto alla formalità della registrazione.

L’agente immobiliare può accordarsi con le parti nel senso di escludere la sua responsabilità per mancata registrazione o per mancato pagamento dell’imposta di registro?

NO. E’ sicuramente nullo qualsiasi patto in questo senso, stante il chiaro disposto di cui all’articolo 62 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131.

Sono previste sanzioni in caso di inadempimento dell’agente immobiliare relativamente all’obbligo di registrazione?

SI. In caso di inadempimento rispetto a tale obbligo – rilevabile anche mediante controllo dell’archivio o registro antiriciclaggio che lo stesso agente immobiliare deve aggiornare, sotto pena di sanzioni amministrative – l’articolo 69 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131 prevede la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta.

Gli agenti immobiliari devono – se richiesti – comunicare agli uffici finanziari dell’Agenzia delle Entrate le notizie occorrenti ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro?

SI. Lo prevede espressamente il primo comma dell’articolo 63 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131, che, facendo riferimento ai “soggetti di cui all’articolo 10”, include fra i soggetti obbligati ad effettuare tali comunicazioni anche gli agenti immobiliari.

(FONTE: Notaio Roberto Romoli per Fiaip Pisa-Lucca)

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