LA PROPOSTA DI ACQUISTO E’ UN COMPROMESSO?

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Che cosa è la PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO? Ma soprattutto… equivale a firmare un COMPROMESSO?

Molti clienti o lettori del Blog spesso mi hanno posto questa domanda.

La Proposta Irrevocabile di Acquisto è un Compromesso?

Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza riguardo la proposta irrevocabile di acquisto immobiliare.

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Dopo aver visitato più volte, con il vostro agente immobiliare di fiducia, una casa che vi piace, decidete di provare ad acquistarla.

E’ arrivato quindi il momento di formulare la vostra offerta in forma scritta, come previsto dalla legge, al vostro probabile venditore.

L’offerta si traduce nella firma di una scrittura privata che in gergo tecnico si chiama appunto proposta irrevocabile di acquistoche sarà predisposta dal vostro agente immobiliare di fiducia.

Con la firma della “proposta irrevocabile di acquisto” inizia quindi una veratrattativa”, proponendo appunto – alla parte venditrice – un prezzo e condizioni ben precise per l’acquisto dell’immobile. Per contro, la parte venditrice – informata dal vostro agente immobiliare di fiducia – potrà accettare, rifiutare o rinegoziare, il prezzo e le condizioni proposte.

Siamo ancora nella fase di trattativa.

Invece, con la firma per accettazione della proposta di acquisto, da parte della parte venditrice, e la conseguente firma di presa visione dell’accettazione del proponente – nei tempi e nelle scadenze previste dalla stessa proposta – nasce un rapporto giuridico tra le due parti (acquirente e venditore) che le vincola reciprocamente secondo legge.

Sostanzialmente il venditore si impegna, ma potremmo dire si obbliga a vendere l’immobile oggetto della proposta, e l’acquirente allo stesso titolo si obbliga ad acquistare l’immobile in questione, sia nel caso di deposito o versamento di una somma di denaro oppure no, a titolo di caparra. (vedi il mio articolo caparra confirmatoria e penitenziale).

Il rapporto giuridico è oramai in atto e vi sono gli stessi effetti giuridici di un contratto preliminare (compromesso)!

Tra le parti è nato quindi – ed è in pieno vigore – un vero e proprio rapporto giuridico con oneri ed obblighi per entrambe le parti, regolati dai dettami della proposta e dalla legge.

Per questi motivi la proposta di acquisto non può essere trattata con superficialità o considerata, come bonariamente pensa la maggior parte delle persone, come una sorta di impegno fittizio, soggetto a ritrattazione in qualsiasi momento.

Fate molta attenzione!

Purtroppo, molto spesso, le proposte di acquisto consistono in un semplice prestampato, magari scarno ed elementare, mancante di elementi essenziali e obbligatori per legge.

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CONCLUDENDO…

La firma per presa visione del proponente, dell’accettazione della proposta, da parte della parte venditrice, sostanzialmente è la conclusione di una trattativa e la nascita di un rapporto giuridico, ovvero un VALIDO ED EFFICACE CONTRATTO PRELIMINARE

Tornando alla domanda iniziale…

LA PROPOSTA DI ACQUISTO E’ UN COMPROMESSO?

La risposta è:

Una proposta di acquisto firmata dalle parti contraenti, produce gli stessi effetti giuridici di un COMPROMESSO.

Per ulteriori informazioni consigliamo un consulto preventivo con il vostro  Notaio di fiducia, prima di intraprendere qualsiasi decisione o prima di apporre una firma troppo affrettata.

Se hai trovato utile o interessante l’articolo, condividilo sui tuoi social o invialo ad un amico in procinto di comperare casa. Sono convinto che la divulgazione di corrette informazioni possa dare un concreto contributo al mercato immobiliare ed essere di supporto alle persone che si affacciano per la prima volta al delicato mercato immobiliare.

(Articolo scritto con la preziosa collaborazione tecnica del Geometra Gino Guerriero – Studio Guerriero – www.studiotecnicoguerriero.it)

PS: Come sempre… fammi sapere la tua! Ogni parere è utile per migliorarsi 😉

Geom. MATTEO NENCIONI, Imprenditore, Agente immobiliare, Vice Presidente FIAIP Pisa Lucca. Se cerchi CASA nella provincia di Pisa e vuoi un’assistenza meticolosa e personalizzata, contattami: tel 0587 488136 – matteo@immobiliarenencioni.it

VENDERE CASA IN 4 GIORNI! LA STORIA DI CLAUDIA.

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UNA STORIA VERA, QUELLA DI CLAUDIA, UNA CLIENTE MODELLO CHE SI E’ COMPLETAMENTE AFFIDATA: CASA VENDUTA CON SCONTO IRRISORIO E IN TEMPI RECORD!

Oggi voglio raccontarvi la storia di Claudia, una simpaticissima Cliente che, grazie al nostro aiuto e alla sua perfetta cooperazione, è riuscita a vendere la propria casa in pochissimi giorni.

Claudia ha venduto casa in 4 GIORNI! Si, hai capito bene, in soli 4 giorni… per di più a prezzo pieno, con uno sconto davvero irrisorio sulla richiesta economica.

Ecco i numeri e le tempistiche: immobile preparato per la vendita in circa 22 giorni, poi inserito nei nostri circuiti pubblicitari il 16/07/2019; reperiti 3 Clienti ed accettata una proposta di acquisto 20/07/2019

Si, in soli 4 giorni! 

Lo so che tutto ciò ti farà sorridere e il tuo gemello scettico farà da padrone ma ti assicuro che è una storia vera. E te la racconterò in questo articolo.

(Sulla nostra pagina facebook troverai la video-recensione di Claudia!)

Ecco il link della video-recensione, clicca qui per vederlo.

Adesso però voglio raccontarti esattamente com’è andata…

La storia di Claudia in 17 Step!

STEP 1 – IL PRIMO INCONTRO IN UFFICIO

Claudia si è presentata improvvisamente nel mio ufficio, senza appuntamento, una sera dei primi giorni di giugno alle 19:45… quando stavo spegnendo i computer e la calda giornata lavorativa era quasi giunta al termine…

Certe volta gli appuntamenti all’improvviso si rivelano i migliori!

Claudia, quella sera mi ha spiegato le sue esigenze, le sue preoccupazioni e la volontà di vendere casa, chiedendomi di visionarla e di darle un mio parere personale.

Dopo qualche domanda ho capito che Claudia aveva già messo l’immobile in vendita… con ben 5 agenzie immobiliari… da oltre un anno!!! Ma sino ad oggi nessun Cliente le aveva manifestato interesse o una proposta di acquisto concreta. E le visite sull’appartamento erano state davvero poche.

Tutto ciò mi è sembrato molto strano… soprattutto perchè i colleghi, a cui Claudia aveva affidato l’incarico non esclusivo, erano tutti dei Professionisti con la P maiuscola.

Organizzo un appuntamento con Claudia, direttamente alla casa, per capire il da farsi ed eventualmente studiare un piano di lavoro concreto per poterla aiutare nella vendita.

Ogni nuovo Cliente è una sfida!
Dentro ad ogni casa si nascondono storie fantastiche.

STEP 2 – IL SOPRALLUOGO ALLA CASA

Per poter capire il lavoro da svolgere per me è sempre essenziale organizzare un sopralluogo direttamente nell’abitazione da vendere.

Dopo aver visitato con attenzione la casa di Caudia in tutte le sue sfaccettature, dopo aver capito i punti di forza su cui lavorare ed i punti di obiezione su cui migliorare, ho scritto sul mio taccuino un po’ di appunti, ho chiesto alla proprietaria una copia della planimetria in scala, ho preso alcune misure di confronto con il distanziometro laser ed ho scattato qualche semplice foto promemoria, per poter poi di studiare l’immobile in un secondo momento, in ufficio, con tranquillità.

Infine ho chiesto a Claudia quanto intendesse realizzare economicamente dalla vendita dall’appartamento, quale fosse il prezzo di vendita che aveva già scelto per la promozione sulle varie vetrine delle agenzie immobiliari e quali margini di trattativa eventualmente ci fossero.

Analizzare attentamente la casa da vendere mi permette di scorgerne i punti di forza e migliorarne i punti deboli.

STEP 3 – IL PREZZO DI VENDITA

In ufficio, dopo aver calcolato la metratura commerciale della casa, ho fatto un’accurata ricerca di mercato per capire a quali prezzi fossero state recentemente compravendute abitazioni simili.

E’ importante confrontare il bene da stimare con altri immobili, aventi simili caratteristiche, REALMENTE COMPRA-VENDUTI negli ultimi 6-8 mesi…nella stessa zona, nello stesso quartiere, nello stesso comune.

I dati del compra-venduto (NB: dei quali noi agenti immobiliari siamo in possesso!!!) sono elementi preziosi e valori essenziali per la valutazione del bene: sono dati incontrovertibili che ci permettono di individuare una forbice di prezzo reale nella quale andremo a posizionare il nostro bene da stimare.

Scegliere un prezzo troppo elevato o stimare le case a sentimento, EQUIVALE A NON VENDERE MAI. 

L’amatore non esiste! (Scrissi già un articolo a riguardo)

Se la casa è in vendita da molto tempo e non arrivano offerte concrete (e per concrete intendo scritte ed accompagnate da un assegno di caparra) significa che l’immobile è fuori mercato e non desta interesse da parte della clientela.

Uno degli scogli da affrontare con Claudia era proprio questo, il prezzo da lei scelto (€ 129.000…!!!) era davvero eccessivo per il mercato attuale ed apriva le porte ad immobili con caratteristiche nettamente superiori.

Dai miei attenti calcoli e da approfondite ricerche di mercato, l’appartamento – nelle condizioni di presentazione attuali – poteva posizionarsi – e trovare un cliente interessato – in una fascia di mercato compresa circa tra gli 85.000 € e di 95.000 € max !!

Per massimizzare il prezzo, ottenere il massimo dalla vendita e far capire davvero alla clientela il valore dell’alloggio, serviva un altro tipo di lavoro.

Serviva un intervento di valorizzazione immobiliare. Il punto adesso era spiegarlo e dimostrarlo a Claudia…..

Un prezzo troppo elevato equivale a NON ricevere offerte, quindi a NON vendere MAI.

STEP 4 – IL MOOD DELLA CASA

Oltre al prezzo di richiesta troppo elevato, un altro intoppo che ho immediatamente riscontrato era che la casa (purchè presentata in eccellenti condizioni dalla bravissima Claudia) in qualche modo appariva “spenta”… diciamo che non brillava di luce propria… non era mai stata valorizzata per il marketing immobiliare. (Ma era comunque molto carina, non fraintendetemi…! Doveva solo spiccare…)

Anche una bella casa deve essere resa molto attraente per il mercato: il neuro-marketing è un’arma potentissima.

Le case che trattiamo nella nostra Agenzia devono distinguersi, devono differenziarsi dalla massa: solo così possono emergere ed essere la scelta dei clienti. Non è solo una questione di prezzo.

una foto del soggiorno di Claudia PRIMA… seguirà il DOPO

Serviva un nuovo mood alla casa di Claudia, una nuova interpretazione, forse un nuovo stile o comunque doveva in qualche modo apparire “diversa” da quella che era stata pubblicizzata fino ad adesso sui numerosi portali web. Sono certo che il solo ribasso del prezzo non avrebbe portato risultati ottimali.

A mio avviso serviva un intervento di home-staging che desse un nuovo stile alla casa: dovevamo rivitalizzare gli ambienti e farla spiccare, farla brillare!

Dovevamo farla ESSERE LA SCELTA di qualcuno. A colpo d’occhio!

Per quanto già interessante fosse, dovevamo valorizzarla al massimo per farla emergere davvero nei circuiti pubblicitari.

Adesso però dovevo spiegare a Claudia che, oltre a rivedere il prezzo di richiesta, sarebbe stato indispensabile un intervento di home-staging per la valorizzazione immobiliare.

Grazie all’home-staging gli immobili diventano altamente appetibili e acquistano un nuovo look!

STEP 5 – IL TIPO DI INCARICO

L’ultimo scalino da affrontare era quello dell’incarico. L’immobile adesso era gestito da ben 5 agenzie. Troppi “cuochi in cucina” per poterle garantire un servizio eccellente, a mio avviso.

E questo dovevo trasmetterlo a Claudia. Dovevo farle capire i veri Vantaggi di un INCARICO IN ESCLUSIVA con referente unico.

Un incarico in esclusiva, se ben strutturato, garantisce che un’agenzia si occupi della TUA vendita in modo mirato, preciso, senza trattative a ribasso o anni di invenduto, collaborando apertamente ed in maniera professionale con altre agenzie immobiliari. Un unico referente nell’interesse del proprietario! (Leggi articolo Esclusiva – link)

Un incarico in esclusiva mi avrebbe permesso di offrire a Claudia un servizio eccellente, delle collaborazioni etiche e mirate con le altre agenzie, dei clienti altamente qualificati ma soprattutto mi avrebbe permesso di investire soldi e tempo sull’immobile, al fine di massimizzare la vendita.

In questo caso abbiamo optato per un incarico in co-esclusiva: 2 Agenti Immobiliari al servizio di Claudia.

Per questo immobile, rispettando a pieno le volontà di Claudia, ho chiesto il supporto e la collaborazione dell’amico e ottimo professionista Marco Buti (Agenzia Immobiliare BC) che conosceva già alla perfezione la casa di Claudia.

Nella foto ci sono io a sx, con il Collega e Amico Marco Buti! La collaborazione etica fa la forza…

Due agenti immobiliari coalizzati possono cooperare al top nell’interesse della parte venditrice: la collaborazione fa la forza e io, da sempre, sono un forte sostenitore di questo motto e delle collaborazioni etiche tra agenzie immobiliari professionali.

Con l’incarico in esclusiva l’Agente Immobiliare difende, protegge e valorizza il Tuo immobile.

STEP 6 – L’INCONTRO CON LA PROPRIETA’

Dopo aver analizzato tutte le problematiche sopra elencate, ho stilato un piano di lavoro preciso sul da farsi ed ho incontrato Claudia in agenzia.

Adesso dovevo davvero farle capire cosa era indispensabile fare per trovare velocemente un acquirente…

“Allora. Claudia, dobbiamo lavorare su questi 3 punti…”

  1. Rivedere il prezzo di richiesta (abbassarlo!)
  2. Dare alla casa un nuovo mood (home-staging!)
  3. Proteggere l’immobile con un incarico in esclusiva (referente unico!)

Ho argomentato dettagliatamente i punti di cui sopra a Claudia e le ho parlato con estrema schiettezza ma soprattutto mettendoci il cuore.

Si, nel lavoro di ogni giorno cerco sempre di essere etico e pulito, mettendo il cuore davanti ad ogni tipo di riflessione. E il cliente lo percepisce… E vi assicuro che Claudia in quel momento l’ha percepito. L’ha percepito di brutto.

Abbiamo deciso, insieme a Claudia di:

  1. Abbassare il prezzo di richiesta da 139.000 € iniziali a 106.000
  2. Effettuare intervento di home staging per un nuovo look della casa
  3. Optare per un incarico in Co-Esclusiva

Parlare con estrema franchezza ai clienti è il mio primo biglietto da visita. E premia!

STEP 7 – RELAZIONE DI CONFORMITA’ DEL TECNICO

Dopo l’incarico e l’autorizzazione alla vendita, ho chiesto al geometra di fiducia di Claudia, di fare un rilievo approfondito della casa e verificarne la conformità urbanistica e catastale.

Gli immobili che trattiamo in esclusiva, nella nostra agenzia, sono altamente profilati e verificati da tecnici specializzati: la tranquillità nelle trattative viene prima di tutto.

Il geometra che ho incaricato ha infatti poi redatto la Relazione Tecnica di Conformità Integrata, un documento di immenso valore per la vendita. (Leggi articolo sull’importanza della conformità urbanistica e catastale nella vendita – link) un documento importantissimo per chi vende ma anche per chi acquista.

La relazione di conformità è un documento indispensabile per dormire sonni tranquilli!

STEP 8 – LAVORIAMO SULL’IMMAGINE!

Una casa è come una modella e come tale va trattata, talvolta dobbiamo accendere su di essa i riflettori, effettuarle il make up, renderla più bella e attraente per un appuntamento importante: quello con il potenziale acquirente!

Non c’è una seconda possibilità di fare una buona prima impressione.

Con la nostra home stager, la designer Sara Bonanni, abbiamo effettuato vari sopralluoghi all’immobile al fine di studiarne un nuovo mood.

La collaborazione e l’entusiasmo della proprietaria Claudia sono stati fondamentali! Claudia si è infatti resa sin da subito disponibile e collaborativa nel togliere/aggiungere arredi e complementi, così da facilitare il lavoro della home-stager.

la stessa foto del soggiorno DOPO l’intervento di home staging!

Con l’aggiunta di quadri, tessuti, complementi d’arredo e tanto tanto lavoro, Sara, la nostra home stager, è riuscita a cambiare decisamente look all’appartamento donandole un aspetto più fresco e frizzante, un mood più attraente e colorato per il web.

L’home staging e la consulenza della nostra designer per ottenere il massimo negli immobili che trattiamo.

STEP 9 – SERVIZIO FOTOGRAFICO

Ho incaricato uno dei nostri fotografi d’interni specializzati per realizzare un professionale servizio fotografico ottimizzato per il web-marketing.

Dopo il servizio di home-staging, il nostro fotografo ha realizzato dei veri e propri scatti professionali fortemente pensati e concepiti per il web marketing. (Leggi i consigli per fotografare una casa – Link)

Anche i dettagli sono importanti! Oggi non bastano più semplici foto scattate velocemente dal proprio telefonino: il servizio fotografico lo facciamo fare a professionisti del mestiere.

Ogni fotografia viene poi ottimizzata in post produzione e viene altamente preparata per il web.

Le foto professionali sono il primo biglietto da visita sul web…

STEP 10 – CONSIGLI PER LA VENDITA

Ho fornito a Claudia il “Manuale del Proprietario“, un vero e proprio vademecum che abbiamo realizzato dopo anni di lavoro ed esperienze sul campo.

Il manuale del proprietario è una guida preziosa contenente i nostri migliori consigli per presentare “al top” l’alloggio ma soprattutto detta una serie di regole comportamentali da attenere durante gli appuntamenti di visita con i Clienti acquirenti.

(Leggi articolo Consigli Per la Vendita – Link)

Il Consulente Immobiliare deve consigliarti su come presentare al meglio la casa per gli appuntamenti di vendita.

STEP 11 – PIANO MARKETING

Ogni casa ha un suo pubblico, per questo è molto importante scegliere un adeguato piano marketing per ogni singola abitazione che decidiamo di trattare.

Comunicazione, editoria, social media marketing, mail marketing, cartello di prossimità, analisi delle ricettività, portali, posizione primaria sul nostro sito internet, post programmati, flyer specifico ed un’accurata descrizione pubblicitaria, sono solo alcune delle strategie di marketing che adottiamo al fine di reperire Clienti acquirenti qualificati per ogni immobile.

Uno studio approfondito, insieme al collega Marco Buti, ci ha permesso di realizzare un ottimo piano marketing per la casa di Claudia.

Il piano marketing e le migliori strategie pubblicitarie per arrivare lontani!

STEP 12 – PROMOZIONE E CONDIVISIONE

Martedì 16/07/2019. Ad oggi sono passati ben 22 giorni di preparazione della casa alla vendita e forse è arrivato il momento di iniziare a lavorare davvero sull’immobile… per venderlo!

Adesso che abbiamo scelto il prezzo, optato per un incarico in co-esclusiva, dato alla casa un nuovo look, pianificato il marketing, scritto un annuncio pubblicitario accattivante ed effettuato fotografie professionali, è arrivato finalmente il momento di pubblicare l’immobile per farlo entrare nei circuiti pubblicitari e proporlo ai nostri Clienti.

Finalmente inizia la promozione in vendita!!

Una buona comunicazione per ampliare la visibilità

STEP 13 – SELEZIONE CLIENTI ED APPUNTAMENTI

Mercoledì 17/07 e Giovedì 18/07. Dopo aver pubblicizzato l’immobile, abbiamo raccolto – con il collega Marco Buti – alcune richieste di informazioni pervenute da nuovi clienti (email, telefonate, messaggi privati) e inoltre abbiamo proposto la casa ai Clienti già presenti nel nostro database.

Risultato: 5 Clienti reperiti, tra i quali 3 Clienti qualificati selezionati che ci hanno permesso di effettuare fisicamente sull’alloggio 3 Appuntamenti, tutti perfettamente organizzati e scaglionati in tre giorni.

La selezione di Clienti qualificati è determinante per ottimizzare i tempi di vendita.

STEP 14 – LA PROPOSTA DI ACQUISTO

Venerdì 19/07/2019 – tra i Clienti reperiti ce n’è stato uno che ha sottoscritto una reale PROPOSTA DI ACQUISTO accompagnata da un assegno di caparra per Claudia!

La proposta di acquisto è stata praticamente effettuata con una irrisoria trattativa dal prezzo di richiesta iniziale. Dopo soli 4 giorni!

Il prezzo di richiesta nei corretti indici di vendibilità è importante per concludere velocemente – e senza offerte al ribasso – la trattativa, una volta reperito un cliente interessato!

La Proposta d’Acquisto scritta determina il VERO interessamento: le proposte verbali NON SONO proposte.

STEP 15 – LA VENDITA

Io e il collega Marco abbiamo incontrato Claudia – con tranquillità e nella massima riservatezza – presentando lei la proposta di acquisto raccolta dopo 4 giorni e l’assegno.

Claudia era felicissima ed estasiata dal nostro lavoro!

Dopo moltissimi mesi di invenduto aveva praticamente perso le speranze.

Un lavoro mirato e strutturato, i nostri consigli e la collaborazione attiva di Claudia, ci hanno permesso di effettuare la proposta di acquisto – e quindi concludere la compravendita – a prezzo pieno ed in soli 4 giorni dalla promozione in vendita!

Con un lavoro preciso e ben programmato è possibile vendere CASA anche in pochi giorni!

STEP 16 – UNA STORIA VERA…

Questa è una storia VERA. 

Claudia, la ns Cliente

Se ci seguite sui social o sul nostro sito, avrete notato che abbiamo pubblicato la casa in questione, pubblicizzata come “in vendita” e dopo pochi giorni è stata tolta in quanto venduta.

Oggi infatti si trova nella sessione “i nostri successi” ovvero la parte dedicata agli immobili venduti del nostro sito internet.

E per dimostrarvelo vi linko qua di seguito la casa in questione. (Ecco qua il link )

Claudia, super soddisfatta, ci ha rilasciato una video-recensione bellissima che abbiamo condiviso sulla nostra pagina facebook.

CLICCA QUI PER VEDERE LA VIDEO RECENSIONE DI CLAUDIA!

Le testimonianze dei nostri Clienti sono fondamentali per darci la conferma che siamo sulla strada giusta ma soprattutto far capire ad altre Persone l’efficienza e la serietà del nostro operato.

STEP 17 – UNA STORIA DI SUCCESSO

Non esiste la crisi! Non esistono case che non si vendono!

La fiducia dei Clienti, uno studio approfondito dell’immobile, potenti strumenti di marketing, tanto impegno, lavoro concreto ed un prezzo di vendita nei corretti indici di mercato, possono trasformare una storia comune, in una storia di successo!! 

Proprio come nel caso della nostra Claudia <3

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Sono Matteo Nencioni, imprenditore, agente immobiliare, appassionato dell’abitare. Da oltre 15 anni faccio il tifo per i clienti ed aiuto le persone nel percorso più bello del mondo: comprare e vendere CASE.

MATTEO NENCIONI – imprenditore – agente immobiliare

Se anche tu non riesci a vendere la Tua Casa nella provincia di Pisa e vuoi che la tua storia comune si trasformi in una storia di successo, contattami per una consulenza personalizzata: matteo@immobiliarenencioni.it

7 CONSIGLI PER CERCARE CASA NUOVA

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VUOI ACQUISTARE UNA CASA MA NON SAI DA DOVE PARTIRE? ECCO UN SEMPLICE SCHEMA PER ORDINARE LE IDEE.

#7 UTILI SPUNTI PER TROVARE LA TUA NUOVA CASA SENZA STRESS!

Sono Matteo Nencioni, imprenditore immobiliare, agente e consulente in affari in mediazione. Da oltre 15 anni aiuto le persone nel percorso più bello del mondo: quello dell’acquisto di una nuova casa!

Stai pensando di comperare una nuova abitazione? Non sai da dove partire?

Con questo articolo voglio provare a riordinare le tue idee cercando, in 7 semplici punti, di darti una corretta impostazione mentale per semplificarti la ricerca.

Buona lettura e buona ricerca! 😉

Casa dolce casa, dove sei ti sto cercando?

1_ DI QUALI SPAZI HO BISOGNO?

Fondamentale capire prima di tutto, quali bisogni ha o avrà (in futuro) la mia famiglia.

Si, devi fare molta chiarezza su che tipo di vivibilità dovrà avere l’alloggio, quante camere da letto, quanti bagni, che grandezza dovrà avere la zona giorno, se è fondamentale un garage, un balcone o un giardino, ecc…

Più fai chiarezza con te stesso, più sarà semplice la ricerca. Ti sembrerà banale ma stabilire sin da subito delle priorità ti aiuterà enormemente nella ricerca.

Più fai chiarezza, più facile sarà la ricerca.

2_ DEFINISCI UN BUDGET DI SPESA

Una delle prime cose da definire prima di valutare case. Cercare casa senza avere un’idea precisa di prezzo spendibile, comporterà solamente incertezze e perdite di tempo, distogliendoti dall’obiettivo primario.

Ti sembrerà scontato ma capire esattamente qual è la cifra massima che si vuole (o si può) dedicare all’investimento, permette di stringere il cerchio andando a cercare – in modo mirato e preciso – l’alloggio che fa per te, evitando spiacevoli perdite di tempo.

Per definire il budget cerca di capire esattamente quanti risparmi puoi dedicare all’acquisto; se ti serve una parte di mutuo sarà utile un consulto presso la tua banca di riferimento o un appuntamento dedicato con un mediatore creditizio (broker), proprio prima di andare a visionare case.

E poi oggi i tassi dei mutui hanno raggiunto i minimi storici, è arrivato davvero il momento di comprare!

Infine tieni presente che, oltre al prezzo di acquisto, dovrai far fronte a tutta una serie di spese aggiuntive: notaio, imposte, spese bancarie, spese tecniche, mediazione agenzia immobiliare ecc.. (P.S. a tal proposito ti metto qua il link ad un articolo che ho scritto di recente e che elenca in maniera dettagliata le spese di acquisto e le varie casistiche CLICCA QUI)

Definire precisamente un budget sin da subito ti farà sentire pronto.

3_ CASA PRONTA O DA RISTRUTTURARE?

Meglio una casa sin da subito abitabile già pronta all’uso (nuova oppure con alcuni lavori di adattamento, come la manutenzione…imbiancature ecc..) oppure una casa che necessita lavori di adeguamento e ristrutturazione?

Con la ristrutturazione puoi scegliere degli spazi più generosi ma soprattutto puoi personalizzarti l’immobile in ogni sua parte, puoi acquistare a prezzi davvero convenienti e puoi usufruire di importanti detrazioni/rimborsi fiscali.

Ma attenzione la ristrutturazione non è per tutti! E’ indispensabile lasciarti seguire da un tecnico professionista che analizzi l’immobile con un computo metrico dettagliato dei lavori da fare…

Gli imprevisti sono sempre dietro l’angolo, fai bene i conti sin da subito.

Le ristrutturazioni sono convenienti ma fai bene i conti sin da subito.

4_ CHE TEMPISTICHE HAI?

Stabilisci da subito dei tempi.

Entro quando vuoi acquistare? Hai una scadenza da rispettare? Ti sei posto un limite temporale entro il quale vorresti la nuova casa? Devi far coincidere i tempi della vendita con quelli dell’acquisto?

Ne dovrai tenere di conto quando sceglierai le case da visionare, magari con l’aiuto del tuo agente immobiliare di fiducia.

Lo so, le foto di una casa ti hanno colpito a tal punto che hai voglia di vederla immediatamente… ma prima di tutto chiedi al tuo agente: “Che tempi hanno gli attuali proprietari? Quando me la lasceranno libera?”. Se i tempi coincidono con i tuoi, allora via libera.

Stabilire sin da subito dei tempi per l’acquisto ti aiuterà nella scelta

5_ CERCA SOLO QUANDO CERCHI VERAMENTE!

Non decidersi mai, aspettando sempre che la prossima occasione sia migliore, potrebbe portarti a perdere quella giusta che ti viene proposta in questo momento. E che poi non ci sarà più.

Un consiglio spassionato: cerca solo e solamente quando sei seriamente intenzionato ad acquistare. Comprare casa non è un passatempo ma un serio impegno che coinvolge anche altre persone. Rispetta il tempo altrui, rispetta te stesso, rispetta il tuo tempo prezioso.

Non hai fretta di trovare la casa per te? Riflettici bene, molto probabilmente non cerchi veramente e ti stai solo affacciando al mondo delle case in vendita per capire semplicemente “come funziona”.

Il mio consiglio è quello di metterti in marcia quando questa esigenza è concreta: l’agente immobiliare che ti dedicherà il suo tempo lo percepirà e ti seguirà sicuramente con ancor maggiore attenzione nel percorso.

Cerca solo quando sei seriamente intenzionato ad acquistare!

6_ EVITA IL FAI DA TE.

Cercare casa da solo ti fa correre molti rischi.

I cartelli dei privati tendenzialmente rappresentano immobili non tecnicamente verificati e talvolta proposti in vendita a prezzi che non tengono conto del reale mercato ma solo del giudizio di stima personale di chi li vende. E ho detto tutto.

Il mio consiglio è quello di affidarsi alla professionalità di un serio agente immobiliare che conosca perfettamente il territorio in cui opera.

Le sorprese sono sempre dietro l’angolo, il supporto di un professionista ti semplificherà la ricerca, ti aiuterà a selezionare altamente gli immobili per le tue esigenze e ti accompagnerà nel delicato percorso di compravendita.

Affidati alla professionalità di un professionista che ti segua

7_ PRIMA LA VENDITA O PRIMA L’ACQUISTO?

Molti Clienti mi chiedono se la cosa corretta sia prima vendere e poi cercare una nuova casa, oppure il contrario.

Non c’è una regola. Diciamo che se si dispone già di una somma per un nuovo acquisto, senza dover contare sui soldi che perverranno dalla vendita, allora si può procedere cercando una nuova casa senza aver venduto.

Se invece per poter procedere con il nuovo acquisto si deve contare – in tutto o in parte – sui proventi derivanti dalla vendita della casa attuale, allora è inutile e rischioso cercare: in tal caso è fondamentale prima trovare un acquirente seriamente interessato che si impegni concretamente nell’acquisto di casa tua!

Perchè rischioso? Perchè rischi di trovare la casa ideale, di impegnarti senza aver venduto, rischiando di non vendere o di vendere ad un prezzo nettamente inferiore alle tue aspettative. Fai molta attenzione, una volta che ti sei impegnato per una nuova casa con una caparra, c’è il rischio di perderla se non perfezioni l’acquisto nei tempi stabiliti.

Per questo è altamente consigliabile iniziare con la vendita.

Lo so, analizzando la cosa dal lato opposto, hai comunque paura di reperire un acquirente interessato e poi rimanere “fuori casa”, senza averne trovata un’altra da comprare. Nessun timore! E’ importante però prenderti i tempi giusti per la consegna dell’immobile venduto, così da coordinare perfettamente consegna e acquisto.

Tendenzialmente consiglio ai miei clienti, una volta trovato l’acquirente, di prendersi almeno 6-8 mesi dal contratto preliminare, prima di promettere atto di vendita e lasciare libera la casa.

Solo così puoi sapere il budget preciso da destinare all’acquisto ma soprattutto i tempi necessari per poter effettuare atto di acquisto, trasloco, trasferimenti, in tutta tranquillità.

Stabilisci sin da subito se vendere è fondamentale per ri-acquistare.

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Spero che questi pochi ma semplici consigli ti siano stati utili o in qualche modo ti abbiano aiutato a fare ordine per una ricerca precisa e mirata della tua nuova casa! 🙂

P.S: Fammi sapere la tua, come sempre, in privato e nei commenti… il tuo parere per me è importantissimo!

Sono Matteo Nencioni, professionista immobiliare. Se devi acquistare CASA nella provincia di Pisa e vuoi ottimizzare il tempo della tua ricerca, contattami per una consulenza: tel 0587 488136 – email: matteo@immobiliarenencioni.it

Geom. Matteo Nencioni – Imprenditore – Agente Immobiliare – Vice Presidente Fiaip Pisa Lucca

COME STIMARE UNA CASA DA VENDERE

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VUOI STIMARE CASA? VUOI CONOSCERNE IL GIUSTO VALORE? NON SAI DA CHE PARTE INIZIARE? VEDIAMO, INSIEME, DI FARE CHIAREZZA E DI CAPIRE COME SI STIMA UN IMMOBILE.

Sono sicuro che casa mia vale di più di quella del vicino!

So che nella stessa strada hanno venduto a…(€?)

Il perito della banca 4 anni fa me la stimò un prezzo alto.

Quanto vale al metro quadro casa mia?

Queste sono alcune delle frasi più frequenti che, da agente immobiliare, mi sento dire dai proprietari ogni qualvolta mi trovo ad effettuare un valutazione estimativa di un’abitazione per la vendita.

E proprio per questo motivo il proprietario di casa NON dovrebbe MAI fare una valutazione personale e soggettiva, ma affidarsi all’occhio esperto e professionale di chi lo fa di mestiere ed assiste – da anni – clienti nelle compravendite immobiliari.

Togliamo una volta per tutte il vin dai fiaschi: con questo articolo vorrei aiutare molti di voi ad effettuare una valutazione estimativa più attenta che non si basi solamente sul prezzo al metro quadrato (che ahimè oggi, in un certo senso, non esiste più) o sulle valutazioni a sentimento del proprietario stesso.

Ti farò vedere, in pochi passi, come si fa una stima oggettiva dell’immobile. Sia chiaro però che per valutare correttamente un immobile, oltre all’esperienza quotidiana sul campo, servono anche altri importanti fattori che, quasi sempre, non fanno coincidere la valutazione calcolata con il prezzo reale di vendita.

Il prezzo base di un immobile è dato, in sostanza, dalla Superficie Commerciale Vendibile dell’immobile, espressa in metri quadrati (mq) moltiplicata per il “valore al mq del comune/zona” di immobili aventi simil tipologia.

Il problema è: come fa un “non addetto ai lavori” a reperire i valori al mq? Al momento esistono i valori OMI sul sito dell’Agenzia delle Entrate, valori reperibili con facilità sul web. Più avanti ti ho messo il link e qui sotto una figura rappresentativa del sito.

Banca quotazioni immobiliare OMI – Agenzia delle Entrate

COME SI CALCOLA LA SUPERFICIE COMMERCIALE VENDIBILE?

La Superficie Commerciale Vendibile (SCV) rappresenta un parametro di mercato oggettivo al quale attenersi per le valutazioni patrimoniali. Per SCV, quindi deve intendersi un’area basata sulla somma delle superfici ponderate che compongono l’immobile.

Che???? Ma che cavolo sono le superfici ponderate??? Weeee Matteo, parla come mangi! 🙂

Avete pienamente ragione. Scusatemi ehehehe…

Allora provo a spiegarmi…

In parole povere, prendete la planimetria di casa vostra in scala, misurate i lati dell’ingombro (compresi i muri esterni e compresa la metà dello spessore parete confinante col vicino). A questo aggiungete le superfici corrette di una percentuale (dei terrazzi, garage, giardino ecc…) come da tabella seguente.

Esempio: se un balcone ha un’area di 4,20 mq ai fini della SCV si considera il 25% ovvero 1,05 mq, che andranno sommati alla superficie lorda dell’alloggio come sopra misurata.

Nella tabella di seguito la descrizione dei locali e la percentuale d’incidenza per il calcolo della Superficie Commerciabile Vendibile.

Superfici principali

Descrizione Incidenza Annotazioni
Muri perimetrali 100% calcolare fino allo spessore max di 50 cm
Muri perimetrali in comunione 50% calcolare fino allo spessore max di 25 cm
Mansarde 75% altezza media minima mt 2,40
Sottotetti non abitabili (mansarda) 35% altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50
Soppalchi abitabili (con finiture analoghe ai vani principali) 80% altezza media minima mt 2,40 
Soppalchi non abitabili 15%  
Verande (con finiture analoghe ai vani principali) 80%  
Verande (senza finiture analoghe ai vani principali) 60%  
Taverne e Locali seminterrati abitabili (collegati ai vani principali) 60% altezza media minima mt 2,40

N.B. Per il calcolo della superficie commerciale non potendo provvedere ad uno specifico rilievo, con molta approssimazione e limitatamente alle abitazioni, si potranno quindi considerare le murature (interne/esterne/comuni) uguali ad una maggiorazione della superficie utile netta pari al 10%.

Superfici di ornamento

Descrizione Incidenza Annotazioni
Balconi e Lastrici solari 25% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Terrazzi e Logge 35% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Terrazzi di attici (a tasca) 40% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Portici e Patii 35% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Corti e Cortili 10% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%
Giardini e aree di pertinenza di “appartamento” 15% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 5%
Giardini e aree di pertinenza di “ville e villini” 10% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%

N.B. per le superfici non comunicanti con i vani principali considerare il 50% dell’incidenza.

Superfici vani accessori e parcheggi

Descrizione Incidenza Annotazioni
Cantine, Soffitte e Locali accessori (non collegati ai dei vani principali) 20% altezza minima di mt 1,50
Locali accessori (collegati ai dei vani principali) 35% altezza minima 2,40
Locali tecnici 15% altezza minima di mt 1,50
Box (in autorimessa collettiva) 45% dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq
Box (non collegato ai vani principali) 50%
Box (collegato ai vani principali) 60%
Posti auto coperti (in autorimessa collettiva) 35%
Posti auto scoperti 20%

Una volta calcolata la SCV moltiplicatela per le valutazioni al mq che reperite con estrema facilità sul sito OMI dell’Agenzia delle Entrate (ecco il link che ti avevo promesso: https://wwwt.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/ricerca.htm?level=0)

Questo calcolo ci permette, a grandi linee, di conoscere il valore dell’immobile stimato. Spesso, tale valore non corrisponde alla realtà e con molte probabilità l’immobile verrà venduto ad un prezzo inferiore, un prezzo che tiene conto del mercato e di tanti altri fattori.

IL PREZZO CALCOLATO NON CORRISPONDE ALLA REALTA’ !!!

A determinare il prezzo di vendita di un immobile però, come dicevo, ci sono altri fattori, i quali vanno a correggere (diminuire o aumentare) il prezzo come sopra calcolato.

In particolare ci sono caratteristiche intrinseche o estrinseche, sia dell’immobile che della zona ove è ubicato, che lo rendono più o meno appetibile sul complesso mercato immobiliare.

Esempio: un piano 3° senza ascensore è sicuramente meno appetibile di un piano secondo, oppure un bilocale di 60 mq è sicuramente meno appetibile di un trilocale di 59 mq ecc… ecc…

Inoltre, vanno esaminate con attenzione le richieste di tipologie simili nel periodo in cui decidiamo di vendere l’immobile: più elevata è la richiesta di una determinata tipologia, in quel momento, più alto sarà il suo valore o la sua appetibilità.

Inoltre, non sottovalutiamo i prezzi degli immobili realmente venduti negli ultimi 6-12 mesi nella zona dove effettuiamo la stima! Eh si, sono un dato fondamentale! I prezzi del reale compravenduto sono un dato certo ed incontrovertibile.

Molto spesso, infatti, i prezzi di richiesta dei proprietari non corrispondono ai prezzi del reale compra-venduto, un dato imprescindibile del quale solamente noi agenti immobiliari siamo in possesso, monitorando il territorio e/o essendo a conoscenza di svariate compravendite.

E allora come si stima una casa?

RICORDATI… L’amatore non esiste ed il probabile acquirente non è sprovveduto! (Su questo argomento ho scritto un articolo clicca qui)

Serve un preciso ed attento lavoro di valutazione estimativa professionale, redatta da un agente immobiliare competente.

SERVIZIO DI VALUTAZIONE PROFESSIONALE

Lo so, starete pensando che allora non è proprio così semplice stimare un immobile. Confermo. Ed è un vero e proprio lavoro fatto di anni di esperienza sul campo.

Per questo ai miei Clienti propongo un attento Servizio di Valutazione Professionale.

Serve un servizio di Valutazione Professionale che, dopo un accurato sopralluogo all’immobile e dopo aver reperito la completa documentazione, mi permetta di analizzare attentamente il bene in questione, il mercato immobiliare del momento, il probabile target clientela ed i corretti indici di vendibilità.

Nei nostri uffici infatti calcoliamo il valore stimato sulla base di varie informazioni sui prezzi, quali ad esempio i prezzi di vendita effettivamente conseguiti, le valutazioni OMI, il target e le richieste dei clienti oltre la loro potenzialità di acquisto, i prezzi delle offerte concorrenziali presenti sul mercato.

Nel caso tali dati non fossero sufficienti prendiamo in considerazioni anche i prezzi delle transazioni di beni simili avvenute oltre i 12 mesi dal momento della stima. Utilizzando la varianza empirica, calcoliamo infine il probabile intervallo nel quale si collocherà il valore commerciale del tuo immobile.

Nel dettaglio:

ANALISI DI MERCATO: Effettuiamo una precisa analisi di mercato della zona per capire i trend del momento, le richieste dei potenziali clienti e l’andamento reale delle compravendite delle varie zone del Comune ove è ubicato il bene. Attenzione: ogni zona/quartiere ha il proprio mercato, le proprie richieste e prezzi diversi.

ANALISI DELLA CONCORRENZA: è fondamentale comprendere a che prezzo immobili simili si possono reperire sul mercato, proprio per non posizionarsi in una fascia ove la concorrenza è alta.

POSIZIONAMENTO SUL MERCATO: è fondamentale partire col piede giusto, posizionarsi correttamente sul mercato. Un immobile proposto ad un prezzo troppo elevato (rispetto al mercato circostante) diventa solamente un immobile “sponda” …ovvero viene usato, dai probabili acquirenti, solamente come parametro di confronto per poi acquistarne altri simili ma a prezzi più interessanti.

COMPARAZIONE CON VENDITE RECENTI: questo è un aspetto inderogabile per una buona valutazione! I prezzi di vendita non corrispondono ai prezzi dei vari “portali.it”. I prezzi del reale compravenduto costituiscono un dato certo ed incontrovertibile sul quale basare la stima della tua casa.

TARGET CLIENTI: è altresì strettamente indispensabile capire il pubblico che interesserà quel determinato tipo di casa che stiamo valutando. Purtroppo o per fortuna i potenziali acquirenti, e le loro possibilità finanziarie, fanno mercato.

COMPARAZIONE O.M.I.: Analizzato quanto sopra, il valore reperito va chiaramente rapportato e comparato alle valutazioni OMI che abbiamo analizzato qualche capoverso fa.

Per stimare correttamente il Tuo immobile il mio consiglio è quello di affidarti al tuo Agente Immobiliare di fiducia il quale, conoscendo molto bene la zona in cui opera, saprà dimostrarti con reali dati alla mano, l’andamento del mercato e la comparazione con oggetti simili recentemente venduti.

Per consulenze, informazioni o per stimare correttamente il tuo immobile nella provincia di Pisa, contattami: 0587 488 136 – matteo@immobiliarenencioni.it

Geom. Matteo Nencioni – Agente Immobiliare – Esperto in valutazioni immobiliari e stime di immobili residenziali.

Matteo Nencioni – Imprenditore Immobiliare – Vice Presidente Fiaip Pisa Lucca –