Maggio 2017 – Geom. MATTEO NENCIONI

L’INVESTIMENTO IMMOBILIARE A REDDITO: QUANTO MI RENDE?

Il mattone è ancora un valido investimento? Ci saranno troppe spese? Quanto sono le tasse? A quanto potrò affittare? Quanto mi rimane effettivamente “pulito” in tasca dall’affitto?

Se hai spesso pensato di investire i tuoi soldi in una casa da mettere in affitto quindi a reddito ma non sai effettivamente se e quanto ti rende, leggi queste poche righe che ti chiariranno sicuramente le idee.

Una cosa è certa: il mattone è sempre il migliore degli investimenti! E qui di seguito vi dimostrerò come e quanto rende, con i numeri. Perché effettivamente sono i numeri certi quelli che contano.

Il mattone è sempre il migliore degli investimenti!

Facendo un paragone con altri investimenti economici, tipo bancari o assicurativi è opportuno sottolineare che, lasciando un capitale bloccato per alcuni anni, il rendimento netto che si ottiene è del 2% (…al massimo!). Se gli stessi soldi li investite in un immobile, che poi affitteremo, la rendita che riuscirete a mettervi in tasca aumenta enormemente!

Adesso vediamo come, con dei conti numerici chiari e precisi.

PREZZO DI ACQUISTO DELL’IMMOBILE

Immaginiamo di acquistare un appartamento bilocale usato (acquisto da persona fisica), ad esempio a Calcinaia in provincia di Pisa, investendo 70.000 € per l’acquisto si riesce a comprare un appartamento arredato da mettere a reddito. Con le spese di compravendita e consequenziali (notaio, imposte, tasse, mediazione agenzia ecc…).l ’esborso all’atto definitivo sarà di complessive 77.000 € circa.

REDDITO ANNUO LORDO DELL’IMMOBILE

L’appartamento acquistato lo affitteremo poi ad un inquilino, rigorosamente selezionato, referenziato e con redditi dimostrabili (e qui vi consiglio di affidarvi ad un buon agente immobiliare) ad un canone di locazione di 500 € mensile.

Il reddito lordo annuo, che vi genera questa operazione, sarà il seguente:

REDDITO LORDO ANNUO = 500€/mese x 12 mesi = 6000 € (seimila/00)

COSTI E SPESE

Ogni immobile una volta acquistato, implica dei costi di gestione, manutenzione, tasse, imu, cedolare o non cedolare, spazzatura e vari costi operativi. Tieni presente che le spese di manutenzione ordinaria per tutta la durata della locazione sono per legge a carico dell’inquilino, mentre le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario.

Le spese di manutenzione ordinaria per tutta la durata della locazione sono per legge a carico dell’inquilino, mentre le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario.

Ipotizziamo che ogni anno tu possa spendere circa 300 € di gestione dell’appartamento. Può capitare ad esempio che nel corso dell’anno ci sia da dover imbiancare i locali, togliere muffa o ci sia da sistemare una perdita di un tubo o qualcosa di simile.

A questo dobbiamo aggiungere l’IMU e VARIE TASSE (che variano a seconda rendita catastale dell’immobile): quantifichiamo circa 300 €.

Se decidete di affidarvi ad un agente immobiliare, al fine di selezionare al meglio l’inquilino, calcoliamo che normalmente l’agenzia percepisce una mensilità da entrambe le parti contraenti. Ad esempio, se affitterete l’abitazione con la nostra agenzia al canone di € 500 al mese, l’agenzia vi costerà appunto € 500 alla stipula del contratto. (Chiedete sempre all’agenzia di riferimento le provvigioni, alcune agenzie operano a tariffe pari al 10% del canone annuo).

Infine 1200 € circa, sono le tasse annuali che dovete pagare per la “cedolare secca” (ovvero le tasse sugli immobili che si affittano). In base ai redditi in alcuni casi la tassazione arriva al 10% (quindi 600€ in questo caso, ma prudenzialmente prendiamo come dato 1200 €).

COSTI COMPLESSIVI = 300€ + 300 € + 500 € + 1200 € = 2300 €

RICAPITOLIAMO IL VOSTRO INVESTIMENTO:

Adesso calcoliamo quanto ci rende il nostro investimento. Per farlo si fa il rapporto tra il reddito netto (reddito lordo meno le spese sopra ipotizzate) e dividendo il tutto per il prezzo di acquisto dell’immobile.

REDDITO LORDO ANNUO DA AFFITTO = 6000 €
COSTI DI GESTIONE E SPESE ANNUE = 2300 €
PREZZO APPARTAMENTO = 77.000 €

Quindi…..

RENDIMENTO NETTO = (6000 € – 2300 €) / 77.000 € = 0.048 à Rendimento 4,8 % all’anno

AFFITTI CASA? VUOI DORMIRE SONNI TRANQUILLI? AFFIDATI AD UN BUON AGENTE IMMOBILIARE.

Ecco cosa dovrebbe fare per te e per la tua abitazione, un buon agente immobiliare:

QUALIFICARE IL POTENZIALE INQUILINO

Quali garanzie l’agente immobiliare può dare al proprietario di un immobile da affittare? L’agente immobiliare ha tutti gli strumenti necessari per individuare la persona più adatta ad un determinato tipo di abitazione, cioè quella che pagherà puntualmente i canoni avendo cura dell’immobile locatogli, come se fosse il proprio. Ma dovrà anche essere bravo a capire le esigenze del potenziale inquilino, individuando l’immobile più indicato.

Il ruolo che svolge l’agente immobiliare nella selezione dei potenziali inquilini e delle referenze relative alla loro professione, risulta determinante nella scelta: un’analisi affrettata fatta dal proprietario, senza il supporto di un professionista del settore, potrebbe compromettere il buon esito della locazione.

Una scelta affrettata del potenziale inquilino effettuata dal proprietario, senza il supporto dell’agente immobiliare, potrebbe compromettere il buon esito della locazione. Affidati a chi sa selezionare!

PREPARARE L’IMMOBILE ALLA LOCAZIONE

Un buon agente immobiliare sa come consigliare il locatore sul modo in cui predisporre la casa e renderla idonea ad una locazione. l’immobile ad ogni visita di potenziali inquilini, dovrà essere in ordine, pulito, ben tinteggiato (privo di tracce di umidità o muffe, privo di intonaci danneggiati ecc. ecc.), integro (mobilia, infissi e accessori vari in buono stato), ben illuminato e privo di cattivi odori (dovuti per esempio a lunghi periodi in cui l’abitazione è rimasta chiusa oppure a scarichi del bagno ecc. ecc.), dato che, in queste situazioni, la prima impressione è quella che conta!

Inoltre non basterà una accurata preparazione dell’abitazione, il locatore dovra’ affidarsi completamente anche per la presentazione dell’immobile, all’agente immobiliare, il quale grazie all’utilizzo di una terminologia tecnica e professionale, alla conoscenza delle esigenze dei potenziali inquilini oltre ad una approfondita conoscenza dell’ambito giuridico/fiscale che regolamenta la locazione, sara’ in grado di presentarlo nel miglior modo possibile.

Non basta un’accurata preparazione dell’abitazione all’affitto, il proprietario deve affidarsi completamente all’agente immobiliare,

CORRETTA VALUTAZIONE DEL CANONE

Spesso capita che l’agente immobiliare assecondi la volontà del locatore, proponendo l’immobile in pubblicità ad un prezzo superiore a quello indicato dal mercato; ovviamente il desiderio del locatore non è altro che ottenere il maggior utile possibile dalla locazione. Il rischio che corre però è il non tener presente che una sopravvalutazione del canone può portare a spiacevoli conseguenze. Il pericolo principale è che tale sopravvalutazione faccia si che l’alloggio rimanga sfitto per lunghi periodi in cui, oltre a perdere n. canoni, il locatore debba sostenere personalmente i costi relativi alla manutenzione dell’immobile, per l’intero periodo in cui la casa è sfitta. Inoltre va tenuto presente che un immobile vuoto, non abitato, si deteriora più velocemente.

Una sopravvalutazione del canone può portare a spiacevoli conseguenze

IL POTERE DI UNA PUBBLICITA’ BEN FATTA

Chi cerca casa oggi frequentemente si affida alla pubblicità su web, giornalini e volantini. Spesso e volentieri, oltre alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile, ciò che fa pendere l’ago della bilancia nell’interesse del potenziale inquilino a prendere in esame un alloggio anzichè un altro, è una pubblicità al passo coi tempi: foto ben fatte (nitide, luminose, che includono più dettagli in modo da rendere bene l’idea dell’intero ambiente), descrizione completa e dettagliata dell’immobile (che permette di non perdere tempo a visionare immobili non corrispondenti alle esigenze) oltre ad un chiaro riferimento all’agenzia immobiliare che lo propone.

Il ruolo che svolge l’agente immobiliare risulta determinante, anche perchè un’analisi affrettata del potenziale inquilino potrebbe compromettere il buon esito della locazione, oltre a tradire la fiducia del proprietario locatore.

ATTIVITA’ DELL’AGENTE IMMOBILIARE NEL POST-CONTRATTO

La falsa impressione che molti hanno è che, una volta stipulato il contratto di locazione, il lavoro dell’agente immobiliare sia concluso. In realtà non è – e non deve essere così, perchè il suo ruolo nel post-contratto risulta altrettanto importante sia per l’inquilino sia per il locatore, i quali lo considerano come un punto di riferimento. Per tutta la durata della locazione l’agente immobiliare fornirà assistenza sui nuovi aspetti che si potranno verificare, quali eventi straordinari e novità nel campo giuridico/fiscale. Sarà un’attività che gioverà anche allo stesso agente immobiliare dato che, inquilino e locatore una volta rimasti soddisfatti del suo operato, potranno consigliare la sua consulenza anche a conoscenti, amici e parenti, con la conseguenza che i suoi contatti (POTENZIALI CLIENTI) potranno subire un notevole incremento.

Il ruolo dell’agente immobiliare, dopo il contratto di locazione, è fondamentale sia per l’inquilino sia per il proprietario e diventa un vero e proprio punto di riferimento per qualsiasi evenienza.

Articolo redatto con la preziosa collaborazione dell’Agente Immobiliare PAOLO ANTONELLI consulente immobiliare e specialista in locazioni. Per informazioni e consigli: agenzia.antonelli@gmail.com

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Matteo Nencioni – Consulente Immobiliare specializzato in compravendite e locazioni immobiliari

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QUANTO RENDE L’INVESTIMENTO IMMOBILIARE?

AFFITTO SICURO!