Monthly Archives: Aprile 2017

IL CONTRATTO PRELIMINARE O COMPROMESSO.

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IL COMPROMESSO… QUESTO SCONOSCIUTO!!! 🙂

Una volta che hai trovato un immobile che ti piace prima di sottoscrivere il compromesso ci sono alcuni aspetti da analizzare con molta attenzione, magari con la guida del tuo agente immobiliare di fiducia o con il tuo tecnico di riferimento.

Cos’è il il contratto preliminare di compravendita o compromesso?

Raggiunto un accordo economico con il venditore sul prezzo di compravendita puoi trovarti, prima di andare dal notaio a stipulare l’atto definitivo di trasferimento, a firmare il contratto preliminare di compravendita, comunemente conosciuto come “compromesso”.

Il contratto preliminare, o compromesso, non trasferisce la proprietĂ  della casa, ma è un impegno a firmare davanti ad un notaio il contratto definitivo di trasferimento, ossia la vera e propria compravendita dell’immobile. Il compromesso, infatti, ha solamente l’effetto di impegnare irrevocabilmente le parti contraenti alla suddetta compravendita; successivamente è necessario l’atto definitivo di trasferimento a cura di un notaio. Il codice civile definisce con l’articolo 1351 il contratto preliminare nel modo seguente: Contratto preliminare: contratto mediante il quale una parte  o entrambe le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto, detto definitivo.

Il contratto preliminare è quello con cui le parti si obbligano alla stipula di un successivo contratto, definitivo, di cui il primo deve già prevedere il contenuto essenziale.

Quali verifiche effettuare prima di firmare il compromesso?

Prima di firmare il fatidico compromesso, e quindi prima che le parti contraenti s’impegnino reciprocamente l’una con l’altra, è molto importante verificare che l’immobile che si vuole acquistare sia conforme urbanisticamente e catastalmente, che lo stesso non sia oggetto di contestazioni, che non vi siano litispendenze, ipoteche o pignoramenti, che non vi siano debiti con il condominio ancora pendenti; inoltre è importante sapere se gli impianti esistenti sono a norma o meno e se vi sono i certificati degli impianti stessi. Infine è necessario che il venditore fornisca valido Attestato di Prestazione Energetica (APE). Il mio consiglio è quello di farvi supportare dal vostro tecnico di fiducia al fine di verificare tutto quanto sopra.

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La registrazione del compromesso.

Il compromesso deve essere necessariamente in forma scritta e deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sottoscrizione. La registrazione del compromesso è un atto obbligatorio per la regolarizzazione fiscale e per dare data certa alla scrittura.

La registrazione, è obbligatoria e non bisogna confonderla con la trascrizione nei pubblici registri immobiliari che invece è facoltativa e serve per rendere «opponibile l’atto a terzi». La trascrizione infatti è ben piĂą complessa, viene fatta tramite l’ausilio del notaio ed è utile all’acquirente per tutelarsi al fine di prevalere su eventuali ipoteche iscritte sulla casa, dopo la trascrizione stessa, da eventuali creditori del venditore.

La registrazione del compromesso è un atto obbligatorio per la regolarizzazione fiscale e per dare data certa alla scrittura; la trascrizione nei pubblici registri immobiliari, è facoltativa e serve solo per rendere «opponibile l’atto a terzi».

Imposte per la registrazione del contratto preliminare.

Per la registrazione del compromesso sono dovute:

  • l’imposta di registro di 200 euro in misura fissa;
  • l’imposta di bollo, nella misura di marche da bollo da 16 euro cad., una ogni 4 facciate della scrittura e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).

Quando il compromesso prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:

  • allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
  • al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

In entrambi i casi, l’imposta pagata con il compromesso sarĂ  poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita: sostanzialmente presentando il modello F.23 all’atto definitivo vengono detratte dall’acquirente le imposte giĂ  pagate sulla caparra. Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata all’ufficio che ha eseguito la registrazione.

Anche quando il trasferimento dell’immobile è una persona giuridica, soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria:

  • il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarĂ  dovuta in misura fissa (200 euro)
  • la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non è soggetta a Iva, perchĂ© non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrĂ  pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%).

I mediatori agenti immobiliari hanno l’obbligo, in solido con le parti contraenti, di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività.

Per ogni ulteriore approfondimento è consigliabile rivolgersi al proprio notaio di fiducia.

Matteo Nencioni – Consulente Immobiliare – tel. 0587 / 488136

CONSIGLI PER FOTOGRAFARE UNA CASA DA METTERE IN VENDITA.

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DEVI METTERE LA TUA CASA IN VENDITA? ALCUNE FOTO SCATTATE CON IL TELEFONINO NON BASTANO PER VALORIZZARE AL MEGLIO GLI AMBIENTE. ECCO ALCUNI CONSIGLI.

La prima impressione sull’annuncio di vendita è quella che conta, su internet lo è ancora di più!
Chi cerca casa su internet guarda come prima cosa le fotografie e, solo se queste lo attirano, allora
prosegue nella lettura dell’annuncio.
Un annuncio con poche foto e di qualitĂ  bassa genera pochissime visite da parte degli interessati e, seppure
l’utente entra nell’annuncio, ci resta per pochi secondi.
Per evitare ciò occorre realizzare delle belle foto all’abitazione.
Foto buie, inquadrature sbagliate e deformi, foto di case in disordine, foto di dettagli insignificanti sono le
premesse per un annuncio perdente e senza richieste di contatto. Al contrario, un annuncio con belle foto genera in media molte più visite e ottiene un tempo di permanenza sull’annuncio decisamente superiore.

fotografoCome fotografare una casa per un annuncio di successo.

Se un annuncio ottiene pochi contatti, spesso, è proprio per la scarsa qualità delle sue foto. Un annuncio con foto professionali genera sempre un numero soddisfacente di richieste. Per cui prima ancora di pubblicare un annuncio, si deve decidere del impegno e tempo a fare delle belle foto alla casa. E’ necessario avere a disposizione una macchina fotografica che sia dotata di un obbiettivo grandangolare che permetterà di fotografare anche gli spazi piccoli nel modo migliore. Lo strumento più importante per foto di qualità è sicuramente un cavalletto. L’uso del treppiedi permette infatti di scattare foto con un tempo di esposizione lungo e quindi, se l’ambiente è buio, si può evitare il fastidioso effetto mosso. Se si usa uno smartphone per fare le foto lo si può appoggiare su un piano o una parete, così da essere i più fermi possibile al momento dello scatto. Il flash non è uno strumento fondamentale a meno che non si disponga di un flash professionale orientabile. La luce diretta del flash tende infatti a schiacciare l’immagine privandola di profondità. Se si dispone di un flash orientabile è preferibile puntarlo verso il soffitto in modo da illuminare l’ambiente con una luce omogenea.

Un annuncio con belle foto genera in media molte più visite e ottiene un tempo di permanenza sull’annuncio decisamente superiore.

Prima di fotografare.

Prima di fotografare gli ambienti della casa, ricorda di mettere in ordine. Una casa disordinata perde di fascino spingendo chi guarda ad abbandonare l’annuncio.

Che cosa fotografare?

  • Esterno: se l’appartamento ha un esterno accattivante, come un giardino, piscina o anche se si trova su una piazza o una via storica, allora devono essere valorizzate.
  • Soggiorno e sala da pranzo: uno degli ambienti piĂą importanti. Cercare sempre un angolo idoneo della stanza in modo da riprendere tutto lo spazio visibile. Aprire tutte le finestre in modo da avere piĂą luce possibile. Se ci dovesse essere troppa illuminazione, si può moderare e diffondere la luce chiudendo le tende, se sono bianche e non troppo coprenti, altrimenti evitare di riprendere frontalmente la finestra. Se l’ambiente che si fotografa è illuminato sia dalla luce artificiale che da quella solare, otterrai un’immagine con due diversi toni cromatici: tendente al giallo dove la luce è artificiale e al blu dove la luce è naturale. Per evitare un’eccessiva alterazione dei colori, conviene regolare il bilanciamento del bianco sulla luce solare (daylight), oppure, se la macchina lo consente, regola manualmente il bianco usando un foglio di carta dove incide la luce solare. Se non c’è sufficiente la luce naturale allora è preferibile usare la luce artificiale, accendendo tutte le lampadine a tua disposizione.
  • Vista e terrazza: Se l’appartamento ha un terrazzo un balcone o anche solo una bella vista, deve essere fotografata Un balcone o un terrazzo dovrĂ  essere abbellito con piante, fiori e il giusto mobilio. Se c’è una vista fuori dalla finestra di casa va fotografata inquadrando, se possibile, anche una parte della finestra in modo da contestualizzare l’immagine. Meglio se la porzione di finestra è fuori fuoco.
  • Camere da letto: Riprendere il letto, inquadrare finestre e porte e non dimenticare di mettere in ordine cuscini, lenzuola, ecc. Se c’è un bagno in camera, lasciare aperta la porta e accendi le luci interne in modo che si veda nella foto.
  • Cucina: è una delle parti piĂą importanti di una casa. Ordinare tutto e far splendere le superfici metalliche, abbellire con frutta e verdure l’ambiente ma lasciare i fornelli e il tavolo di lavoro vuoti e puliti. Far vedere gli elettrodomestici che ci sono. Eliminare strofinacci, spugne e detersivi. Evitare di fare foto inclinate, dall’alto verso il basso e viceversa. Non mostrare il piano cottura ma tutta la cucina nel suo insieme.
  • Bagni: l’ambiente piĂą difficile da fotografare per la ristrettezza degli spazi e la poca illuminazione. Sarebbe importante usare un obbiettivo grandangolare. Ricordare di chiudere la tavoletta del water e aprire il box della doccia. Eliminare spugne e detersivi, flaconi di shampoo, creme e accappatoi.
  • Pertinenze e altri ambienti: Se l’appartamento ha pertinenze come garage, lavanderia, ripostiglio, ecc.. è bene scattare almeno una foto per ciascuno di questi ambienti. Non sono le foto piĂą importanti ma possono dare un valore aggiunto all’annuncio sul web.

Il mio consiglio è quello di servirsi di un agente immobiliare che lavora con un proprio fotografo al fine di realizzare servizi fotografici specifici e mirati per ogni singolo ambiente.

Personalmente lavoro in piena sinergia con un professionista di foto d’interni. Un ringraziamento particolare al mio fotografo ufficiale Matteo Rossini (www.matteorossini.com) per collaborazione e per la stesura di questo articolo, con accattivanti ed utili consigli.

Matteo Nencioni – consulente immobiliare

I PREZZI DELLE CASE CRESCONO LIEVEMENTE.

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I prezzi delle case tornano in positivo: +0,1% a fine 2016 su base annua

Nell’ultimo trimestre del 2016 qualcosa si muove sul fronte dei prezzi delle case: rispetto allo stesso periodo del 2015, secondo l’Istat, c’è stato un lievissimo aumento delle quotazioni residenziali, pari al +0,1%. Seppur di appena un decimo di punto, si tratta «della prima variazione positiva su base annua – sottolinea l’Istat – dal quarto trimestre 2011». Se si prende in considerazione l’intero 2016, tuttavia, i prezzi delle abitazioni diminuiscono dello 0,7% rispetto al 2015 (quando però la variazione rispetto al 2014 era stata pari a – 2,6%), sintesi di un calo dei prezzi dello 0,9% per le abitazioni nuove e dello 0,6% per quelle esistenti. Rispetto alla media del 2010, nel 2016 i prezzi sono diminuiti del 14,6% con un calo del 2,3% per le abitazioni nuove e del -19,6% per le esistenti.

L’Istat osserva che «il ridimensionamento del calo in media d’anno dei prezzi delle abitazioni si manifesta in presenza di una crescita alquanto sostenuta del numero degli immobili residenziali compravenduti» (+18,9% l’incremento registrato per il 2016 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate). Quanto ai dati trimestrali, la lieve crescita tendenziale è dovuta principalmente ai prezzi delle abitazioni esistenti (+0,1%, da -0,6% del trimestre precedente), che invertono anch’essi la tendenza negativa iniziata cinque anni prima. I prezzi delle abitazioni nuove segnano invece una marcata attenuazione della flessione (-0,1%, da -2% del periodo precedente).

(Fonte: Il Sole 24 ORE – Estratto da “Casa24”, 4 aprile 2017)

ACQUISTARE CASA A RATE SENZA MUTUO: ECCO COME!

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E’ POSSIBILE ACQUISTARE CASA A RATE, SENZA MUTUO? SI… ED ECCO  COME…

Molti clienti mi chiedono informazioni sull’acquisto di una casa a rate, senza usufruire di un mutuo. Si può in effetti acquistare una casa anche senza mutuo, pagando a rate, grazie alla vendita con riserva di proprietĂ , o comunemente conosciuta come patto di riservato dominio.

Questo contratto consente al promittente acquirente di prendere subito il possesso dell’immobile direttamente all’atto notarile, dietro il pagamento di un corrispettivo a rate pattuito tra le parti contraenti.

Tutto ciò è perfettamente regolato dal codice civile e sostanzialmente si tratta di un accordo di compravendita a tutti gli effetti, con il pagamento delle relative imposte, ma con la clausola che la proprietà resti del venditore fino al versamento integrale del prezzo pattuito,  quindi fino a quando non si esauriscono le rate o non si ha la quietanza del prezzo.

La proprietĂ  del bene viene trasferita alla quietanza del saldo prezzo complessivo pattuito

La vendita con riserva di proprietà è regolata come dicevamo dal Codice Civile e più precisamente dall’articolo 1523.

Nel caso di inadempienza dell’acquirente, il venditore può chiedere al giudice la risoluzione del contratto, rientrando in possesso dell’abitazione, indipendentemente dalla somma versata dall’acquirente fino a quel momento. Nel caso in cui l’acquirente non versi una sola rata il venditore non può chiedere la risoluzione del contratto, a meno che questa rata non superi 1/8 del prezzo di vendita pattuito tra le due parti.

La Vendita con riserva di proprietĂ  è regolata dall’articolo 1523 del Codice Civile

Non dimentichiamoci che trattandosi di un vero e proprio contratto di compravendita, l’acquirente deve sostenere le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie dell’immobile dal momento dell’atto, pur non essendone ancora l’effettivo proprietario.

Per approfondimenti in merito si consiglia di consultare il vostro notaio di fiducia.

Matteo Nencioni – consulente immobiliare