VUOI VENDERE CASA CON IL “FAI DA TE”? PER FARLO RISPONDI “SI” A QUESTE 10 DOMANDE
Lo so, la provvigione è un costo… le spese sono tante… se solo riuscissi a risparmiare l’agenzia immobiliare e bla…bla…bla…
Stai pensando di venderti casa da solo?
Prova a rispondere a queste semplici 10 domande:
Sono in possesso di tutti i documenti?
La casa è conforme?
Sono capace di fare una corretta valutazione?
Riesco a valorizzare l’immagine della mia casa?
Sono in grado di dare visibilità alla mia casa?
So presentare la mia abitazione agli acquirenti?
Riesco ad evitare appuntamenti inconcludenti?
Riuscirò a negoziare la vendita?
Posso firmare in tranquillità?
Riuscirò a coordinare vendita e acquisto?
Per riuscire a “vendere casa da solo” senza l’aiuto di un professionista agente immobiliare, dovrai rispondere SI a tutte e 10 le domande, nessuna esclusa.
Sono convinto che, al termine di questo simpatico questionario, ti ricrederai e capirai finalmente che la provvigione non è un costo, bensì un investimento per il tuo futuro.
Buona lettura! 😉
1° DOMANDA: Sono in possesso di tutti i documenti?
Raccogliere il corredo documentale completo dell’abitazione da vendere, è fondamentale: devi verificare che tutti i documenti siano aggiornati, validi e completi.
Tutto ciò è fondamentale per evitare imprevisti ed essere pronti, sin da subito, ad affrontareserenamente un’eventuale trattativa o a firmare un contratto preliminare.
2° DOMANDA: La casa è conforme?
Lo stato attuale dell’abitazione dovrà corrispondere esattamente a quanto rappresentato nei disegni del comune, del catasto, del genio civile.
Controllare lo stato di fatto dell’abitazione e confrontarlo con la documentazione urbanistica, catastale e strutturale esistente, prima di mettere in vendita la tua abitazione, è una precauzione per affrontare le trattative nella massima tranquillità.
Per legge l’immobile deve essere compravenduto conforme. Ricordati che il tecnico dell’acquirente controllerà e misurerà tutto a momento debito, ma potrebbe essere troppo tardi per sistemare/sanare il tutto…
Un consiglio spassionato: fai redigere una relazione tecnica di conformità integrata dal tuo tecnico di fiducia prima ancora di mettere la casa in vendita.
Un agente immobiliare professionale garantirà la tranquillità nelle trattative e una meticolosa assistenza tecnica e burocratica.
3° DOMANDA: Sono capace di fare una corretta valutazione?
Il prezzo che ho scelto per la vendita è corretto? E’ in linea col mercato? Oppure ho effettuato una valutazione a sentimento?
Per stimare un’immobile esistono dei calcoli ben precisi. Scegliendo un prezzo di vendita in linea con gli attuali indici di mercato, ti consentirà di a vendere la tua casa in tempi ragionevoli evitando che “prenda la polvere”.
Non ci sarà utile conoscere il prezzo che ci ha consigliato il nostro amico al bar, neanche quanto dice di aver venduto la propria abitazione il vicino di casa e nemmeno quanto vai a leggere su internet…
Stimare è una cosa seria! E’ un lavoro. Servono dati certi (reali dati di mercato) una continua formazione, ed anni di esperienza necessari ad analizzare tali dati.
Servono le competenze di un agente immobiliare.
4° DOMANDA: Riesco a valorizzare l’immagine della mia casa?
La tua casa, per emergere, deve distinguersi tra le numerose in vendita presenti oggi sul mercato.
I clienti non guardano solo al “prezzo conveniente” ma anche come l’immobile si presenta in generale ed il suo stato di manutenzione. L’immagine è il primo biglietto da visita.
In alcuni casi bastano anche piccoliaccorgimenti, di carattere estetico, per far sì che un semplice interessamento possa trasformarsi in una concreta trattativa di acquisto.
Un buon professionista immobiliare deve aiutarti a valorizzare e proteggere l’immagine dell’immobile per far sì che non venga “sporcata” la sua reputazione sul web.
5° DOMANDA: Sono in grado di dare visibilità alla mia casa?
Per attirare probabili acquirenti è necessario che il tuo immobile sia ben visibile sul web e nel mondo.
Serve sia un buon marketing passivo che un buon marketing attivo; è necessario avere a disposizione un piano pubblicitario specifico, ben studiato da un professionista specializzato, che ti consenta di dare adeguata visibilità alla casa.
La promozione effettuata da un professionista, oltre ad un’elevata visibilità, certifica la credibilità dell’immobile e la veridicità dei dati.
6° DOMANDA: So presentare la mia abitazione agli acquirenti?
Per presentare una casa non basta descriverne le stanze.
Servono anni di esperienza, imparzialità da professionista e saper dosare accuratamente le parole quando si evidenziano i punti di forza ed i punti di obiezione. Servono conoscenze tecniche e ottime capacità comunicative.
Il proprietario che si improvvisa agente immobiliare e presenta, al probabile acquirente, la propria abitazione non avrà mai la solita credibilità di una figura imparziale come l’agente immobiliare, il quale, non avendo alcun conflitto di interesse, potrà agire senza favorire nessuna delle parti.
7° DOMANDA: Riesco ad evitare appuntamenti inconcludenti?
Per selezionare bene i clienti interessati ed elevare al massimo la qualità degli appuntamenti di visita alla casa, sono utili azioni mirate ed analisi che solo l’agente immobiliare è in grado di fare, consentendo al proprietario di ricevere visite da parte di Clienti altamenteprofilati, evitando i cosidetti “turisti immobiliari”.
8° DOMANDA: Riuscirò a negoziare la vendita?
Negoziare significa affrontare una vera e propria trattativa immobiliare con l’acquirente e, talvolta, con i professionisti che gravitano attorno a lui. Sei in grado di farlo da solo?
L’acquirente ha scelto di comprare casa tua e ti presenta un’offerta. Ti trovi nella delicata situazione di dover trovare un’intesa sul prezzo, prestando attenzione a non perdere soldi ma neanche l’occasione.
Farsi affiancare da un agente immobiliare in questi casi, significa affidarsi ad un professionista preparato anche alla negoziazione. Un professionista altuofianco.
9° DOMANDA: Posso firmare in tranquillità?
Quando si firma un preliminare di compravendita o una proposta di acquisto, bisogna avere l’assoluta certezza di capirebene tutto quello che si sta accettando e promettendo di vendere.
Improvvisarsi agenti immobiliari per risparmiare, in queste situazioni può costare caro. Molto più caro di una provvigione, te lo assicuro.
Affidarsi ad un agente immobiliare professionale è fondamentale quando si desidera affrontare in modo sereno il delicato percorso di compravendita.
La provvigione non è un costo ma un investimento
10° DOMANDA: Riusciro’ a coordinare vendita e acquisto?
Riuscire a far coincidere la vendita della vecchia casa con l’acquisto della nuova casa, coordinareletempistiche, il notaio, la tua banca, la banca dell’acquirente, i vari pagamenti, il geometra, le volture, il trasloco e tanti altri aspetti molto importanti, non è certo un gioco da ragazzi.
Affidarsi ad un buon agente immobiliare, che sia il “direttored’orchestra” della compravendita, può coordinarti il tutto evitandoti stress e fatica.
TIRA LE CONCLUSIONI PER LA VENDITA FAI DA TE…
Se hai risposto “SI“ a tutte le domande sovrastanti allora sei in grado di trattarti personalmente la casa da vendere. Sei pronto per la vendita “fai da te” e non hai bisogno di professionisti al tuo fianco.
Ma ne dubito.
Se hai risposto “NO“ a tutte le domande oppure solo ad alcune, il mio consiglio è quello di affidarti ad un buon agenteimmobiliare che faccia per te tutto quanto sopra con la massimaprofessionalità.
La provvigione non è un costo ma un investimento per dormire sonni tranquilli ed effettuare acquisti ponderati.
Siamo Matteo Nencioni e Paolo Antonelli, imprenditori, amici ed agenti immobiliari professionisti. Da anni collaboriamo per aiutare le Persone a comprare e vendere casa. Se anche tu non sei riuscito a rispondere “SI” a tutte le domande sopra ed hai bisogno del supporto di un professionista, contattaci: matteo@immobiliarenencioni.it – paoloantonelli8@gmail.com
Che cosa è la PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO? Ma soprattutto… equivale a firmare un COMPROMESSO?
Molti clienti o lettori del Blog spesso mi hanno posto questa domanda.
La Proposta Irrevocabile di Acquisto è un Compromesso?
Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza riguardo la proposta irrevocabile di acquisto immobiliare.
Dopo aver visitato più volte, con il vostro agente immobiliare di fiducia, una casa che vi piace, decidete di provare ad acquistarla.
E’ arrivato quindi il momento di formulare la vostra offerta in forma scritta, come previsto dalla legge, al vostro probabile venditore.
L’offerta si traduce nella firma di una scrittura privata che in gergo tecnico si chiama appunto “proposta irrevocabile di acquisto” che sarà predisposta dal vostro agente immobiliare di fiducia.
Con la firma della “proposta irrevocabile di acquisto” inizia quindi una vera “trattativa”, proponendo appunto – alla parte venditrice – un prezzo e condizioni ben precise per l’acquisto dell’immobile. Per contro, la parte venditrice – informata dal vostro agente immobiliare di fiducia – potrà accettare, rifiutare o rinegoziare, il prezzo e le condizioni proposte.
Siamo ancora nella fase di trattativa.
Invece, con la firma per accettazione della proposta di acquisto, da parte della parte venditrice, e la conseguente firma di presa visione dell’accettazione del proponente – nei tempi e nelle scadenze previste dalla stessa proposta – nasce un rapporto giuridico tra le due parti (acquirente e venditore) che le vincola reciprocamente secondo legge.
Sostanzialmente il venditore si impegna, ma potremmo dire si obbliga a vendere l’immobile oggetto della proposta, e l’acquirente allo stesso titolo si obbliga ad acquistare l’immobile in questione, sia nel caso di deposito o versamento di una somma di denaro oppure no, a titolo di caparra. (vedi il mio articolo caparra confirmatoria e penitenziale).
Il rapporto giuridico è oramai in atto e vi sono gli stessi effetti giuridici di un contratto preliminare (compromesso)!
Tra le parti è nato quindi – ed è in pieno vigore – un vero e proprio rapporto giuridico con oneri ed obblighi per entrambe le parti, regolati dai dettami della proposta e dalla legge.
Per questi motivi la proposta di acquisto non può essere trattata con superficialità o considerata, come bonariamente pensa la maggior parte delle persone, come una sorta di impegno fittizio, soggetto a ritrattazione in qualsiasi momento.
Fate molta attenzione!
Purtroppo, molto spesso, le proposte di acquisto consistono in un semplice prestampato, magari scarno ed elementare, mancante di elementi essenziali e obbligatori per legge.
CONCLUDENDO…
La firma per presa visione del proponente, dell’accettazione della proposta, da parte della parte venditrice, sostanzialmente è la conclusione di una trattativa e la nascita di un rapporto giuridico, ovvero un VALIDO ED EFFICACE CONTRATTO PRELIMINARE
Tornando alla domanda iniziale…
LA PROPOSTA DI ACQUISTO E’ UN COMPROMESSO?
La risposta è:
Una proposta di acquisto firmata dalle parti contraenti, produce gli stessi effetti giuridici di un COMPROMESSO.
Per ulteriori informazioni consigliamo un consulto preventivo con il vostro Notaio di fiducia, prima di intraprendere qualsiasi decisione o prima di apporre una firma troppo affrettata.
Se hai trovato utile o interessante l’articolo, condividilo sui tuoi social o invialo ad un amico in procinto di comperare casa. Sono convinto che la divulgazione di corrette informazioni possa dare un concreto contributo al mercato immobiliare ed essere di supporto alle persone che si affacciano per la prima volta al delicato mercato immobiliare.
(Articolo scritto con la preziosa collaborazione tecnica del Geometra Gino Guerriero – Studio Guerriero – www.studiotecnicoguerriero.it)
PS: Come sempre… fammi sapere la tua! Ogni parere è utile per migliorarsi 😉
Geom. MATTEO NENCIONI, Imprenditore, Agente immobiliare, Vice Presidente FIAIP Pisa Lucca. Se cerchi CASA nella provincia di Pisa e vuoi un’assistenza meticolosa e personalizzata, contattami: tel 0587 488136 – matteo@immobiliarenencioni.it
UNA STORIA VERA, QUELLA DI CLAUDIA, UNA CLIENTE MODELLO CHE SI E’ COMPLETAMENTE AFFIDATA: CASA VENDUTA CON SCONTO IRRISORIO E IN TEMPI RECORD!
Oggi voglio raccontarvi la storia di Claudia, una simpaticissima Cliente che, grazie al nostro aiuto e alla sua perfetta cooperazione, è riuscita a vendere la propria casa in pochissimi giorni.
Claudia ha venduto casa in 4 GIORNI! Si, hai capito bene, in soli 4 giorni… per di più a prezzo pieno, con uno sconto davvero irrisorio sulla richiesta economica.
Ecco i numeri e le tempistiche: immobile preparato per la vendita in circa 22 giorni, poi inserito nei nostri circuiti pubblicitari il 16/07/2019; reperiti 3 Clienti ed accettata una proposta di acquisto 20/07/2019…
Si, in soli 4 giorni!
Lo so che tutto ciò ti farà sorridere e il tuo gemello scettico farà da padrone ma ti assicuro che è una storia vera. E te la racconterò in questo articolo.
(Sulla nostra pagina facebook troverai la video-recensione di Claudia!)
Adesso però voglio raccontarti esattamente com’è andata…
La storia di Claudia in 17 Step!
STEP 1 – IL PRIMO INCONTRO IN UFFICIO
Claudia si è presentata improvvisamente nel mio ufficio, senza appuntamento, una sera dei primi giorni di giugno alle 19:45… quando stavo spegnendo i computer e la calda giornata lavorativa era quasi giunta al termine…
Certe volta gli appuntamenti all’improvviso si rivelano i migliori!
Claudia, quella sera mi ha spiegato le sue esigenze, le sue preoccupazioni e la volontà di vendere casa, chiedendomi di visionarla e di darle un mio parere personale.
Dopo qualche domanda ho capito che Claudia aveva già messo l’immobile in vendita… con ben 5 agenzie immobiliari… da oltre un anno!!! Ma sino ad oggi nessun Cliente le aveva manifestato interesse o una proposta di acquisto concreta. E le visite sull’appartamento erano state davvero poche.
Tutto ciò mi è sembrato molto strano… soprattutto perchè i colleghi, a cui Claudia aveva affidato l’incarico non esclusivo, erano tutti dei Professionisti con la P maiuscola.
Organizzo un appuntamento con Claudia, direttamente alla casa, per capire il da farsi ed eventualmente studiare un piano di lavoro concreto per poterla aiutare nella vendita.
Ogni nuovo Cliente è una sfida! Dentro ad ogni casa si nascondono storie fantastiche.
STEP 2 – IL SOPRALLUOGO ALLA CASA
Per poter capire il lavoro da svolgere per me è sempre essenziale organizzare un sopralluogo direttamente nell’abitazione da vendere.
Dopo aver visitato con attenzione la casa di Caudia in tutte le sue sfaccettature, dopo aver capito i punti di forza su cui lavorare ed i punti di obiezione su cui migliorare, ho scritto sul mio taccuino un po’ di appunti, ho chiesto alla proprietaria una copia della planimetria in scala, ho preso alcune misure di confronto con il distanziometro laser ed ho scattato qualche semplice foto promemoria, per poter poi di studiare l’immobile in un secondo momento, in ufficio, con tranquillità.
Infine ho chiesto a Claudia quanto intendesse realizzare economicamente dalla vendita dall’appartamento, quale fosse il prezzo di vendita che aveva già scelto per la promozione sulle varie vetrine delle agenzie immobiliari e quali margini di trattativa eventualmente ci fossero.
Analizzare attentamente la casa da vendere mi permette di scorgerne i punti di forza e migliorarne i punti deboli.
STEP 3 – IL PREZZO DI VENDITA
In ufficio, dopo aver calcolato la metratura commerciale della casa, ho fatto un’accurata ricerca di mercato per capire a quali prezzi fossero state recentemente compravendute abitazioni simili.
E’ importante confrontare il bene da stimare con altri immobili, aventi simili caratteristiche, REALMENTE COMPRA-VENDUTI negli ultimi 6-8 mesi…nella stessa zona, nello stesso quartiere, nello stesso comune.
I dati del compra-venduto (NB:dei quali noi agenti immobiliari siamo in possesso!!!) sono elementi preziosi e valori essenziali per la valutazione del bene: sono dati incontrovertibili che ci permettono di individuare una forbice di prezzo reale nella quale andremo a posizionare il nostro bene da stimare.
Scegliere un prezzo troppo elevato o stimare le case a sentimento, EQUIVALE A NON VENDERE MAI.
Se la casa è in vendita da molto tempo e non arrivano offerte concrete (e per concrete intendo scritte ed accompagnate da un assegno di caparra) significa che l’immobile è fuori mercato e non desta interesse da parte della clientela.
Uno degli scogli da affrontare con Claudia era proprio questo, il prezzo da lei scelto (€ 129.000…!!!)era davvero eccessivo per il mercato attuale ed apriva le porte ad immobili con caratteristiche nettamente superiori.
Dai miei attenti calcoli e da approfondite ricerche di mercato, l’appartamento – nelle condizioni di presentazione attuali – poteva posizionarsi – e trovare un cliente interessato – in una fascia di mercato compresa circa tra gli 85.000 € e di 95.000 € max !!
Per massimizzare il prezzo, ottenere il massimo dalla vendita e far capire davvero alla clientela il valore dell’alloggio, serviva un altro tipo di lavoro.
Serviva un intervento di valorizzazione immobiliare. Il punto adesso era spiegarlo e dimostrarlo a Claudia…..
Un prezzo troppo elevato equivale a NON ricevere offerte, quindi a NON vendere MAI.
STEP 4 – IL MOOD DELLA CASA
Oltre al prezzo di richiesta troppo elevato, un altro intoppo che ho immediatamente riscontrato era che la casa (purchè presentata in eccellenti condizioni dalla bravissima Claudia) in qualche modo appariva “spenta”… diciamo che non brillava di luce propria… non era mai stata valorizzata per il marketing immobiliare. (Ma era comunque molto carina, non fraintendetemi…! Doveva solo spiccare…)
Anche una bella casa deve essere resa molto attraente per il mercato: il neuro-marketing è un’arma potentissima.
Le case che trattiamo nella nostra Agenzia devono distinguersi, devono differenziarsi dalla massa: solo così possono emergere ed essere la scelta dei clienti. Non è solo una questione di prezzo.
una foto del soggiorno di Claudia PRIMA… seguirà il DOPO
Serviva un nuovo mood alla casa di Claudia, una nuova interpretazione, forse un nuovo stile o comunque doveva in qualche modo apparire “diversa” da quella che era stata pubblicizzata fino ad adesso sui numerosi portali web. Sono certo che il solo ribasso del prezzo non avrebbe portato risultati ottimali.
A mio avviso serviva un intervento di home-staging che desse un nuovo stile alla casa: dovevamo rivitalizzare gli ambienti e farla spiccare, farla brillare!
Dovevamo farla ESSERE LA SCELTA di qualcuno. A colpo d’occhio!
Per quanto già interessante fosse, dovevamo valorizzarla al massimo per farla emergere davvero nei circuiti pubblicitari.
Adesso però dovevo spiegare a Claudia che, oltre a rivedere il prezzo di richiesta, sarebbe stato indispensabile un intervento di home-staging per la valorizzazione immobiliare.
Grazie all’home-staging gli immobili diventano altamente appetibili e acquistano un nuovo look!
STEP 5 – IL TIPO DI INCARICO
L’ultimo scalino da affrontare era quello dell’incarico. L’immobile adesso era gestito da ben 5 agenzie. Troppi “cuochi in cucina” per poterle garantire un servizio eccellente, a mio avviso.
E questo dovevo trasmetterlo a Claudia. Dovevo farle capire i veri Vantaggi di un INCARICO IN ESCLUSIVA con referente unico.
Un incarico in esclusiva, se ben strutturato, garantisce che un’agenzia si occupi della TUA vendita in modo mirato, preciso, senza trattative a ribasso o anni di invenduto, collaborando apertamente ed in maniera professionale con altre agenzie immobiliari. Un unico referente nell’interesse del proprietario! (Leggi articolo Esclusiva – link)
Un incarico in esclusiva mi avrebbe permesso di offrire a Claudia un servizio eccellente, delle collaborazioni etiche e mirate con le altre agenzie, dei clienti altamente qualificati ma soprattutto mi avrebbe permesso di investire soldi e tempo sull’immobile, al fine di massimizzare la vendita.
In questo caso abbiamo optato per un incarico in co-esclusiva: 2 Agenti Immobiliari al servizio di Claudia.
Per questo immobile, rispettando a pieno le volontà di Claudia, ho chiesto il supporto e la collaborazione dell’amico e ottimo professionista Marco Buti (Agenzia Immobiliare BC) che conosceva già alla perfezione la casa di Claudia.
Nella foto ci sono io a sx, con il Collega e Amico Marco Buti! La collaborazione etica fa la forza…
Due agenti immobiliari coalizzati possono cooperare al top nell’interesse della parte venditrice: la collaborazione fa la forza e io, da sempre, sono un forte sostenitore di questo motto e delle collaborazioni etiche tra agenzie immobiliari professionali.
Con l’incarico in esclusiva l’Agente Immobiliare difende, protegge e valorizza il Tuo immobile.
STEP 6 – L’INCONTRO CON LA PROPRIETA’
Dopo aver analizzato tutte le problematiche sopra elencate, ho stilato un piano di lavoro preciso sul da farsi ed ho incontrato Claudia in agenzia.
Adesso dovevo davvero farle capire cosa era indispensabile fare per trovare velocemente un acquirente…
“Allora. Claudia, dobbiamo lavorare su questi 3 punti…”
Rivedere il prezzo di richiesta (abbassarlo!)
Dare alla casa un nuovo mood (home-staging!)
Proteggere l’immobile con un incarico in esclusiva (referente unico!)
Ho argomentato dettagliatamente i punti di cui sopra a Claudia e le ho parlato con estrema schiettezza ma soprattutto mettendoci il cuore.
Si, nel lavoro di ogni giorno cerco sempre di essere etico e pulito, mettendo il cuore davanti ad ogni tipo di riflessione. E il cliente lo percepisce… E vi assicuro che Claudia in quel momento l’ha percepito. L’ha percepito di brutto.
Abbiamo deciso, insieme a Claudia di:
Abbassare il prezzo di richiesta da 139.000 € iniziali a 106.000
Effettuare intervento di home staging per un nuovo look della casa
Optare per un incarico in Co-Esclusiva
Parlare con estrema franchezza ai clienti è il mio primo biglietto da visita. E premia!
STEP 7 – RELAZIONE DI CONFORMITA’ DEL TECNICO
Dopo l’incarico e l’autorizzazione alla vendita, ho chiesto al geometra di fiducia di Claudia, di fare un rilievo approfondito della casa e verificarne la conformità urbanistica e catastale.
Gli immobili che trattiamo in esclusiva, nella nostra agenzia, sono altamente profilati e verificati da tecnici specializzati: la tranquillità nelle trattative viene prima di tutto.
La relazione di conformità è un documento indispensabile per dormire sonni tranquilli!
STEP 8 – LAVORIAMO SULL’IMMAGINE!
Una casa è come una modella e come tale va trattata, talvolta dobbiamo accendere su di essa i riflettori, effettuarle il make up, renderla più bella e attraente per un appuntamentoimportante: quello con il potenziale acquirente!
Non c’è una seconda possibilità di fare una buona prima impressione.
Con la nostra home stager, la designer Sara Bonanni, abbiamo effettuato vari sopralluoghi all’immobile al fine di studiarne un nuovomood.
La collaborazione e l’entusiasmo della proprietaria Claudia sono stati fondamentali! Claudia si è infatti resa sin da subito disponibile e collaborativa nel togliere/aggiungere arredi e complementi, così da facilitare il lavoro della home-stager.
la stessa foto del soggiorno DOPO l’intervento di home staging!
Con l’aggiunta di quadri, tessuti, complementi d’arredo e tanto tanto lavoro, Sara, la nostra home stager, è riuscita a cambiare decisamente look all’appartamento donandole un aspetto più fresco e frizzante, un mood più attraente e colorato per il web.
L’home staging e la consulenza della nostra designer per ottenere il massimo negli immobili che trattiamo.
STEP 9 – SERVIZIO FOTOGRAFICO
Ho incaricato uno dei nostri fotografi d’interni specializzati per realizzare un professionale servizio fotografico ottimizzato per il web-marketing.
Dopo il servizio di home-staging, il nostro fotografo ha realizzato dei veri e propri scatti professionali fortemente pensati e concepiti per il web marketing. (Leggi i consigli per fotografare una casa – Link)
Anche i dettagli sono importanti! Oggi non bastano più semplici foto scattate velocemente dal proprio telefonino: il servizio fotografico lo facciamo fare a professionisti del mestiere.
Ogni fotografia viene poi ottimizzata in post produzione e viene altamente preparata per il web.
Le foto professionali sono il primo biglietto da visita sul web…
STEP 10 – CONSIGLI PER LA VENDITA
Ho fornito a Claudia il “Manuale del Proprietario“, un vero e proprio vademecum che abbiamo realizzato dopo anni di lavoro ed esperienze sul campo.
Il manuale del proprietario è una guida preziosa contenente i nostri migliori consigli per presentare “al top” l’alloggio ma soprattutto detta una serie di regole comportamentali da attenere durante gli appuntamenti di visita con i Clienti acquirenti.
Il Consulente Immobiliare deve consigliarti su come presentare al meglio la casa per gli appuntamenti di vendita.
STEP 11 – PIANO MARKETING
Ogni casa ha un suo pubblico, per questo è molto importante scegliere un adeguato piano marketing per ogni singola abitazione che decidiamo di trattare.
Comunicazione, editoria, social media marketing, mail marketing, cartello di prossimità, analisi delle ricettività, portali, posizione primaria sul nostro sito internet, post programmati, flyer specifico ed un’accurata descrizione pubblicitaria, sono solo alcune delle strategie di marketing che adottiamo al fine di reperire Clienti acquirenti qualificati per ogni immobile.
Uno studio approfondito, insieme al collega Marco Buti, ci ha permesso di realizzare un ottimo piano marketing per la casa di Claudia.
Il piano marketing e le migliori strategie pubblicitarie per arrivare lontani!
STEP 12 – PROMOZIONE E CONDIVISIONE
Martedì 16/07/2019. Ad oggi sono passati ben 22 giorni di preparazione della casa alla vendita e forse è arrivato il momento di iniziare a lavorare davvero sull’immobile… per venderlo!
Adesso che abbiamo scelto il prezzo, optato per un incarico in co-esclusiva, dato alla casa un nuovo look, pianificato il marketing, scritto un annuncio pubblicitario accattivante ed effettuato fotografie professionali, è arrivato finalmente il momento di pubblicare l’immobile per farlo entrare nei circuiti pubblicitari e proporlo ai nostri Clienti.
Finalmente inizia la promozione in vendita!!
Una buona comunicazione per ampliare la visibilità
STEP 13 – SELEZIONE CLIENTI ED APPUNTAMENTI
Mercoledì 17/07 e Giovedì 18/07. Dopo aver pubblicizzato l’immobile, abbiamo raccolto – con il collega Marco Buti – alcune richieste di informazioni pervenute da nuovi clienti (email, telefonate, messaggi privati) e inoltre abbiamo proposto la casa ai Clienti già presenti nel nostro database.
Risultato:5 Clienti reperiti, tra i quali 3 Clienti qualificati selezionati che ci hanno permesso di effettuare fisicamente sull’alloggio 3 Appuntamenti, tutti perfettamente organizzati e scaglionati in tre giorni.
La selezione di Clienti qualificati è determinante per ottimizzare i tempi di vendita.
STEP 14 – LA PROPOSTA DI ACQUISTO
Venerdì 19/07/2019 – tra i Clienti reperiti ce n’è stato uno che ha sottoscritto una reale PROPOSTA DI ACQUISTO accompagnata da un assegno di caparra per Claudia!
La proposta di acquisto è stata praticamente effettuata con una irrisoria trattativa dal prezzo di richiesta iniziale. Dopo soli 4 giorni!
Il prezzo di richiesta nei corretti indici di vendibilità è importante per concludere velocemente – e senza offerte al ribasso – la trattativa, una volta reperito un cliente interessato!
La Proposta d’Acquisto scritta determina il VERO interessamento: le proposte verbali NON SONO proposte.
STEP 15 – LA VENDITA
Io e il collega Marco abbiamo incontrato Claudia – con tranquillità e nella massima riservatezza – presentando lei la proposta di acquisto raccolta dopo 4 giorni e l’assegno.
Claudia era felicissima ed estasiata dal nostro lavoro!
Dopo moltissimi mesi di invenduto aveva praticamente perso le speranze.
Un lavoromirato e strutturato, i nostri consigli e la collaborazione attiva di Claudia, ci hanno permesso di effettuare la proposta di acquisto – e quindi concludere la compravendita – a prezzo pieno ed in soli 4 giorni dalla promozione in vendita!
Con un lavoro preciso e ben programmato è possibile vendere CASA anche in pochi giorni!
STEP 16 – UNA STORIA VERA…
Questa è una storia VERA.
Claudia, la ns Cliente
Se ci seguite sui social o sul nostro sito, avrete notato che abbiamo pubblicato la casa in questione, pubblicizzata come “in vendita” e dopo pochi giorni è stata tolta in quanto venduta.
Oggi infatti si trova nella sessione “i nostri successi” ovvero la parte dedicata agli immobili venduti del nostro sito internet.
E per dimostrarvelo vi linko qua di seguito la casa in questione. (Ecco qua il link )
Claudia, super soddisfatta, ci ha rilasciato una video-recensione bellissima che abbiamo condiviso sulla nostra pagina facebook.
Le testimonianze dei nostri Clienti sono fondamentali per darci la conferma che siamo sulla strada giusta ma soprattutto far capire ad altre Persone l’efficienza e la serietà del nostro operato.
STEP 17 – UNA STORIA DI SUCCESSO
Non esiste la crisi! Non esistono case che non si vendono!
La fiducia dei Clienti, uno studio approfondito dell’immobile, potenti strumenti di marketing, tanto impegno, lavoro concreto ed un prezzo di vendita nei corretti indici di mercato, possono trasformare una storia comune, inuna storia di successo!!
Sono Matteo Nencioni, imprenditore, agente immobiliare, appassionato dell’abitare. Da oltre 15 anni faccio il tifo per i clienti ed aiuto le persone nel percorso più bello del mondo: comprare e vendere CASE.
Se anche tu non riesci a vendere la Tua Casa nella provincia di Pisa e vuoi che la tua storia comune si trasformi in una storia di successo, contattami per una consulenza personalizzata: matteo@immobiliarenencioni.it
VUOI STIMARE CASA? VUOI CONOSCERNE IL GIUSTO VALORE? NON SAI DA CHE PARTE INIZIARE?VEDIAMO, INSIEME, DI FARE CHIAREZZA E DI CAPIRE COME SI STIMA UN IMMOBILE.
Sono sicuro che casa mia vale di più di quella del vicino!
So che nella stessa strada hanno venduto a…(€?)
Il perito della banca 4 anni fa me la stimò un prezzo alto.
Quanto vale al metro quadro casa mia?
Queste sono alcune delle frasi più frequenti che, da agente immobiliare, mi sento dire dai proprietari ogni qualvolta mi trovo ad effettuare un valutazione estimativa di un’abitazione per la vendita.
E proprio per questo motivo il proprietario di casa NON dovrebbe MAI fare una valutazione personale e soggettiva, ma affidarsi all’occhio esperto e professionale di chi lo fa di mestiere ed assiste – da anni – clienti nelle compravendite immobiliari.
Togliamo una volta per tutte il vin dai fiaschi: con questo articolo vorrei aiutare molti di voi ad effettuare una valutazione estimativa più attenta che non si basi solamente sul prezzo al metro quadrato (che ahimè oggi, in un certo senso, non esiste più) o sulle valutazioni a sentimento del proprietario stesso.
Ti farò vedere, in pochi passi, come si fa una stima oggettiva dell’immobile. Sia chiaro però che per valutare correttamente un immobile, oltre all’esperienza quotidiana sul campo, servono anche altri importanti fattori che, quasi sempre, non fanno coincidere la valutazione calcolata con il prezzo reale di vendita.
Il prezzo base di un immobile è dato, in sostanza, dalla Superficie Commerciale Vendibile dell’immobile, espressa in metri quadrati (mq) moltiplicata per il “valore al mq del comune/zona” di immobili aventi simil tipologia.
Il problema è: come fa un “non addetto ai lavori” a reperire i valori al mq? Al momento esistono i valori OMI sul sito dell’Agenzia delle Entrate, valori reperibili con facilità sul web. Più avanti ti ho messo il link e qui sotto una figura rappresentativa del sito.
Banca quotazioni immobiliare OMI – Agenzia delle Entrate
COME
SI CALCOLA LA SUPERFICIE COMMERCIALE VENDIBILE?
La
Superficie Commerciale Vendibile (SCV) rappresenta un parametro di
mercato oggettivo al quale attenersi per le valutazioni patrimoniali. Per SCV,
quindi deve intendersi un’area basata sulla somma delle superfici ponderate che
compongono l’immobile.
Che???? Ma che cavolo sono le superfici ponderate??? Weeee Matteo, parla come mangi! 🙂
Avete pienamente ragione. Scusatemi
ehehehe…
Allora provo a spiegarmi…
In parole povere, prendete la planimetria di casa vostra in scala, misurate i lati dell’ingombro (compresi i muri esterni e compresa la metà dello spessore parete confinante col vicino). A questo aggiungete le superfici corrette di una percentuale (dei terrazzi, garage, giardino ecc…) come da tabella seguente.
Esempio:se un balcone ha un’area di 4,20 mq ai fini della SCV si considera il 25% ovvero 1,05 mq, che andranno sommati alla superficie lorda dell’alloggio come sopra misurata.
Nella tabella di seguito la descrizione dei locali e la percentuale d’incidenza per il calcolo della Superficie Commerciabile Vendibile.
Superfici principali
Descrizione
Incidenza
Annotazioni
Muri perimetrali
100%
calcolare fino allo spessore max di 50 cm
Muri perimetrali in comunione
50%
calcolare fino allo spessore max di 25 cm
Mansarde
75%
altezza media minima mt 2,40
Sottotetti non abitabili (mansarda)
35%
altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50
Soppalchi
abitabili (con finiture analoghe ai vani principali)
80%
altezza media minima mt 2,40
Soppalchi non abitabili
15%
Verande (con
finiture analoghe ai vani principali)
80%
Verande (senza
finiture analoghe ai vani principali)
60%
Taverne e Locali seminterrati abitabili (collegati
ai vani principali)
60%
altezza media minima mt 2,40
N.B. Per il calcolo della superficie commerciale non potendo provvedere ad uno specifico rilievo, con molta approssimazione e limitatamente alle abitazioni, si potranno quindi considerare le murature (interne/esterne/comuni) uguali ad una maggiorazione della superficie utile netta pari al 10%.
Superfici di ornamento
Descrizione
Incidenza
Annotazioni
Balconi e Lastrici solari
25%
Applicabile
fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Terrazzi e Logge
35%
Applicabile
fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Terrazzi di attici (a tasca)
40%
Applicabile
fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Portici e Patii
35%
Applicabile
fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Corti e Cortili
10%
Applicabile
fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%
Giardini
e aree di pertinenza di “appartamento”
15%
Applicabile
fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 5%
Giardini
e aree di pertinenza di “ville e villini”
10%
Applicabile
fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%
N.B. per le superfici non comunicanti con i vani principali considerare il 50% dell’incidenza.
Superfici vani accessori e parcheggi
Descrizione
Incidenza
Annotazioni
Cantine, Soffitte e Locali accessori (non collegati
ai dei vani principali)
20%
altezza
minima di mt 1,50
Locali accessori (collegati ai dei
vani principali)
35%
altezza
minima 2,40
Locali tecnici
15%
altezza
minima di mt 1,50
Box (in autorimessa collettiva)
45%
dimensioni
tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq
Questo calcolo ci permette, a grandi linee, di conoscere il valore dell’immobile stimato. Spesso, tale valore non corrisponde alla realtà e con molte probabilità l’immobile verrà venduto ad un prezzo inferiore, un prezzo che tiene conto del mercato e di tanti altri fattori.
IL PREZZO CALCOLATO NON CORRISPONDE ALLA REALTA’ !!!
A determinare il prezzo di vendita di un immobile però, come dicevo, ci sono altri fattori, i quali vanno a correggere (diminuire o aumentare) il prezzo come sopra calcolato.
In particolare ci sono caratteristiche intrinseche o estrinseche, sia dell’immobile che della zona ove è ubicato, che lo rendono più o meno appetibile sul complesso mercato immobiliare.
Esempio: un piano 3° senza ascensore è sicuramente meno appetibile di un piano secondo, oppure un bilocale di 60 mq è sicuramente meno appetibile di un trilocale di 59 mq ecc… ecc…
Inoltre, vanno esaminate con attenzione le richieste di tipologie simili nel periodo in cui decidiamo di vendere l’immobile: più elevata è la richiesta di una determinata tipologia, in quel momento, più alto sarà il suo valore o la sua appetibilità.
Inoltre, non sottovalutiamo i prezzi degli immobili realmente venduti negli ultimi 6-12 mesi nella zona dove effettuiamo la stima! Eh si, sono un dato fondamentale! I prezzi del reale compravenduto sono un dato certo ed incontrovertibile.
Molto spesso, infatti, i prezzi di richiesta dei proprietari non corrispondono ai prezzi del reale compra-venduto, un dato imprescindibile del quale solamente noi agenti immobiliari siamo in possesso, monitorando il territorio e/o essendo a conoscenza di svariate compravendite.
E allora come si stima una casa?
RICORDATI… L’amatore non esiste ed il probabile acquirente non è sprovveduto! (Su questo argomento ho scritto un articolo clicca qui)
Serve un preciso ed attento lavoro di valutazione estimativa professionale, redatta da un agente immobiliare competente.
SERVIZIO DI VALUTAZIONE PROFESSIONALE
Lo so, starete pensando che allora non è
proprio così semplice stimare un immobile. Confermo. Ed è un vero e proprio lavoro
fatto di anni di esperienza sul campo.
Per questo ai miei Clienti propongo un
attento Servizio di Valutazione Professionale.
Serve un servizio di Valutazione Professionale che, dopo un accurato sopralluogo all’immobile e dopo aver reperito la completa documentazione, mi permetta di analizzare attentamente il bene in questione, il mercato immobiliare del momento, il probabile target clientela ed i corretti indici di vendibilità.
Nei nostri uffici infatti calcoliamo il valore stimato sulla base di varie informazioni sui prezzi, quali ad esempio i prezzi di vendita effettivamente conseguiti, le valutazioni OMI, il target e le richieste dei clienti oltre la loro potenzialità di acquisto, i prezzi delle offerte concorrenziali presenti sul mercato.
Nel caso tali dati non fossero sufficienti prendiamo in considerazioni anche i prezzi delle transazioni di beni simili avvenute oltre i 12 mesi dal momento della stima. Utilizzando la varianza empirica, calcoliamo infine il probabile intervallo nel quale si collocherà il valore commerciale del tuo immobile.
Nel dettaglio:
ANALISI DI MERCATO: Effettuiamo
una precisa analisi di mercato della zona per capire i trend del momento, le
richieste dei potenziali clienti e l’andamento reale delle compravendite delle
varie zone del Comune ove è ubicato il bene. Attenzione: ogni zona/quartiere ha
il proprio mercato, le proprie richieste e prezzi diversi.
ANALISI DELLA CONCORRENZA: è
fondamentale comprendere a che prezzo immobili simili si possono reperire sul
mercato, proprio per non posizionarsi in una fascia ove la concorrenza è alta.
POSIZIONAMENTO SUL MERCATO: è
fondamentale partire col piede giusto, posizionarsi correttamente sul mercato.
Un immobile proposto ad un prezzo troppo elevato (rispetto al mercato
circostante) diventa solamente un immobile “sponda” …ovvero viene usato, dai
probabili acquirenti, solamente come parametro di confronto per poi acquistarne
altri simili ma a prezzi più interessanti.
COMPARAZIONE CON VENDITE RECENTI:
questo è un aspetto inderogabile per una buona valutazione! I prezzi di vendita
non corrispondono ai prezzi dei vari “portali.it”. I prezzi del reale
compravenduto costituiscono un dato certo ed incontrovertibile sul quale basare
la stima della tua casa.
TARGET CLIENTI: è altresì strettamente indispensabile capire
il pubblico che interesserà quel determinato tipo di casa che stiamo valutando.
Purtroppo o per fortuna i potenziali acquirenti, e le loro possibilità
finanziarie, fanno mercato.
COMPARAZIONE O.M.I.: Analizzato quanto
sopra, il valore reperito va chiaramente rapportato e comparato alle
valutazioni OMI che abbiamo analizzato qualche capoverso fa.
Per stimare correttamente il Tuo immobile il mio consiglio è quello di affidarti al tuo Agente Immobiliare di fiducia il quale, conoscendo molto bene la zona in cui opera, saprà dimostrarti con reali dati alla mano, l’andamento del mercato e la comparazione con oggetti simili recentemente venduti.
Per consulenze, informazioni o per stimare correttamente il tuo immobile nella provincia di Pisa, contattami: 0587 488 136 – matteo@immobiliarenencioni.it
Geom. Matteo Nencioni – Agente Immobiliare – Esperto in valutazioni immobiliari e stime di immobili residenziali.
