Sei appassionato di Case, Compravendite, Investimenti Immobiliari? Ecco qua gli articoli più letti dell’Estate 2019!
Sei atterrato per caso su questo Blog oppure sei un attento lettore?
Sei un appassionato di Case, Compravendite, Investimenti Immobiliari?
Stai per vendere o comprare Casa e cerchi risposte valide ai tuoi dubbi?
Magari sei sotto l’ombrellone che ti diverti con lo smartphone oppure sei semplicemente in cerca di una risposta che plachi i tuoi dubbi-casa… ma qualsiasi sia il motivo per cui ti trovi qua, non posso che ringraziarti!
Il blog è uno strumento che aggiorno costantemente con passione e dedizione, perché credo molto nel valore sociale dell’agente immobiliare e nell’importanza che ha, questo fantastico mestiere, per la gente e per il territorio.
Vediamo insieme gli articoli più cliccati e piùletti nell’estate 2019.
Questo Blog, dal 21 Giugno al 6 Agosto 2019, ha avuto ben 10374 lettori!!! (fonte: Google Analytics). E’ Un dato molto importante per me che svolgo il lavoro di Agente Immobiliare con grande passione ma soprattutto che curo minuziosamente ogni giorno i contenuti ed i consigli da dispensare a tutti i lettori interessati al pianetaCASA.
GLI ARTICOLI PIU’ CLICCATI DELL’ESTATE, NEL MIO BLOG…
Mi auguro siano stati di tuo gradimento ed in qualche modo siano stati una risposta valida ai tuoi dubbi. Se ti sono piaciuti, ti chiedo di condividerli sui tuoi social (la condivisione fa la forza) o di inviare il link ad un amico che deve vendere/comprare casa. Sono certo che gli saranno molto utili!! 🙂
Se invece vuoi una consulenza, devi vendere una casa in provincia di Pisa o stai pensando al tuo futuro investimento immobiliare, contattami che sarò a tua disposizione: tel. 0587 488136 – matteo@immobiliarenencioni.it
MATTEO NENCIONI – Agente Immobiliare – Appassionato dell’abitare, mi occupo di case ma soprattutto di persone che devono venderle o comprarle.
MATTEO NENCIONI – agente immobiliare – vice presidente fiaip Pisa
L’OBBLIGO DI REGISTRAZIONE DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO E DELLE SCRITTURE PRIVATE, PER LA CONCLUSIONE DELL’AFFARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
Sussiste l’obbligo – per gli agenti immobiliari – di provvedere alla registrazione, presso l’agenzia delle entrate, delle scritture private non autenticate, stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.
Tale obbligo è espressamente previsto dall’articolo 10, lettera d-bis, del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131 (Legge di Registro) in via solidale con le parti.
Peraltro, il suddetto D.P.R. prevede che – relativamente a tali atti – gli agenti immobiliari siano obbligati in solido con le parti al pagamento dell’imposta di registro.
Ecco la risposte a tutti i dubbi riguardanti la registrazione.
Deve essere registrata anche la semplice “proposta di acquisto”, se non ancora accettata dal destinatario della stessa?
NO. La proposta di acquisto, essendo un “atto prenegoziale”, non è assoggettata, in quanto tale, all’obbligo della registrazione.
Una volta che la proposta di acquisto è stata accettata dal destinatario della stessa, sorge l’obbligo della registrazione?
SI. In questo caso, l’atto prenegoziale costituito dalla proposta di acquisto diventa un atto negoziale a tutti gli effetti, ed è destinato a “trasformarsi” in un vero e proprio contratto preliminare in relazione a quanto stabilito dall’articolo 1326 codice civile.
Data la natura negoziale del documento, e stante quanto previsto dalle norme sopra citate (articolo 10, lettera d-bis, ed articolo 57, comma 1 bis, del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131) è indubitabile l’obbligo solidale della registrazione e del pagamento delle imposte dovute.
Se l’agente immobiliare redige prima una proposta di acquisto (accettata) e successivamente un contratto preliminare, deve adempiere all’obbligo di richiesta di registrazione per entrambi i documenti, pagando le relative imposte?
SI. Il dato normativo è inequivoco in questo senso.
Tuttavia, nel caso di previsione di caparre o di acconti, il pagamento delle relative imposte di registro deve essere effettuato una sola volta per la medesima caparra o per il medesimo acconto; l’orientamento degli uffici finanziari, però, non è univoco in questo senso.
Se l’agente immobiliare redige una proposta di acquisto (accettata), ed il contratto notarile definitivo viene stipulato entro il termine di venti giorni previsto per la registrazione della stessa proposta di acquisto, quest’ultima deve comunque essere registrata?
SI. Tale obbligo è inderogabile ed imprescindibile, e non può ritenersi “assorbito” da quello concernente la registrazione del contratto definitivo.
Ugualmente, ed a maggior ragione, nel caso in cui l’agente immobiliare abbia redatto un contratto preliminare e venga poi stipulato il contratto definitivo entro il termine previsto per la registrazione del contratto preliminare.
In entrambi i casi, insomma, il documento originario dovrà essere comunque obbligatoriamente sottoposto alla formalità della registrazione.
L’agente immobiliare può
accordarsi con le parti nel senso di escludere la sua responsabilità per
mancata registrazione o per mancato pagamento dell’imposta di registro?
NO. E’ sicuramente nullo qualsiasi patto in questo senso, stante il chiaro disposto di cui all’articolo 62 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131.
Sono previste sanzioni
in caso di inadempimento dell’agente immobiliare relativamente all’obbligo di
registrazione?
SI. In caso di inadempimento rispetto a tale obbligo – rilevabile anche mediante controllo dell’archivio o registro antiriciclaggio che lo stesso agente immobiliare deve aggiornare, sotto pena di sanzioni amministrative – l’articolo 69 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131 prevede la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta.
Gli agenti immobiliari
devono – se richiesti – comunicare agli uffici finanziari dell’Agenzia delle
Entrate le notizie occorrenti ai fini dell’applicazione dell’imposta di
registro?
SI. Lo prevede espressamente il primo comma dell’articolo 63 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131, che, facendo riferimento ai “soggetti di cui all’articolo 10”, include fra i soggetti obbligati ad effettuare tali comunicazioni anche gli agenti immobiliari.
(FONTE: Notaio Roberto Romoli per Fiaip Pisa-Lucca)
Per info e consulenze contattami: 0587 488136 – GEOM. MATTEO NENCIONI – Imprenditore – Agente Immobiliare, Vice Presidente interprovinciale FIAIP Pisa-Lucca .
POLIZZE E TUTELE PER I PROPRIETARI DI CASA, PER GLI AFFITTI E PER GLI INQUILINI.
Ho scelto di fare quattro chiacchiere con il mio assicuratore di fiducia Cristian Corsi di GENERALI ITALIA S.p.A. per scoprire, con il suo aiuto, quali possono essere le interessanti soluzioni assicurative che tutelano al meglio chi ha comperato casa, chi deve affittarla, oppure gli inquilini stessi.
Spero che i suoi consigli vi possano essere utili, buona lettura!
Cristian Corsi – Consulente Assicurativo Generali Italia – Agenzia di Calcinaia (Pisa)
Cristian, quale polizza consiglieresti a chi ha acquistato casa?
Consiglierei una polizza multirischio a tutela dell’Abitazione, dei beni in essa contenuti e della Famiglia.
Con questo tipo di polizza infatti, è possibile proteggersi dai principali imprevisti che possono presentarsi nella vita di ogni giorno, come l’incendio, l’esplosione, il terremoto, gli eventi atmosferici, gli atti vandalici, il furto ma anche la responsabilità civile.
La tutela per la responsabilità civile è molto importante poichè tiene indenne il nucleo familiare dalle conseguenze economiche di danni involontariamente cagionati a terze persone, dentro e fuori Casa.
Quale polizza consiglieresti al proprietario che vuol affittare casa?
Per prima cosa gli consiglierei vivamente di assicurare al meglio il proprio immobile come descrivevo nella risposta precedente.
La Casa è un bene di primaria importanza, spesso rappresenta un obiettivo raggiunto, una vita di sacrifici, la nostra intimità; proprio per questo il pensiero che tutto possa andare in fumo in un attimo, mi spaventa molto.
L’unica cosa che mi sentirei di aggiungere a questo tipo di copertura assicurativa è, se l’abitazione fosse arredata con arredi del proprietario, servirebbe una specifica garanzia che protegga quest’ultimo da eventuali danni arrecati all’inquilino (ad esempio un incidente casalingo causato dalla caduta di un lampadario, di una mensola, di una liberia o semplicemente dalla rottura di una sedia mal concia che fa cadere l’affittuario a terra, ecc..)
Come può tutelarsi invece un inquilino? Che cosa è il rischio locativo?
Il codice civile prevede che il locatario (colui che è in affitto), restituisca il bene ricevuto in locazione (Casa) in condizioni pari a quelle del momento della consegna, salvo il normale deperimento d’uso. Questo in due parole si chiama “Rischio Locativo”.
Proprio per questo l’inquilino che arreca danni alle mura del proprietario e/o ai vicini, è tenuto a pagare, di tasca propria, il risarcimento del danno causato del sinistro.
Tale situazione talvolta può costringere l’inquilino ad indebitarsi fortemente per risarcire il danno. E’ a mio avviso fortemente consigliato delegare tale rischio a una Compagnia Assicurativa che provvederà per lui ad adempiere al risarcimento.
Indicativamente che costi ha una polizza del genere?
Più che di costo, parlerei di investimento. Investimento in serenità, NON AVERE il timore, lo stress, il pensiero assillante di dover ricorrere ai propri risparmi, vanificando tutti gli sforzi fatti, credo che sia importante.
Ad ogni modo mediamente, una buona copertura rischio locativo, si aggira intorno agli 80/120 euro all’anno. Invece, quella per un’Abitazione di proprietà, parte dai 150 euro all’anno.
Ad incidere sul premio di polizza, sono i metri quadri dell’immobile, il valore del contenuto e le garanzie richiamate. Alcune compagnie assicurative, agevolano il cliente frazionando senza costi tale investimento.
La casa è un bene prezioso, in linea di massima quali sono le polizze per tutelarsi al meglio?
Si, è vero, la CASA è il bene materiale più importante che abbiamo. Per rispondere a questa domanda, ti riporterei al primo punto. Reputo infatti la polizza multirischio la più indicata.
A completamento delle garanzie sopra elencate, aggiungerei quella Terremoto e Alluvione. Purtroppo ci stiamo tutti accorgendo che la terra sta cambiando: bombe d’acqua, terremoti, temporali violenti e improvvisi sono sempre più frequenti; è importante tutelarsi.
Possiamo aggiungere altre “ciliegine sulla torta”, con garanzie facoltative ma non per questo meno importanti, come l’assistenza di un artigiano anche di domenica o nei giorni festivi e la tutela legale, per avere così a disposizione un serbatoio da dove attingere, al fine di far fronte alle spese accidentali rese necessarie da controversie che riguardano la vita privata.
Per concludere quali sono i consigli che daresti ad un cliente che ha comprato casa?
Gli consiglierei di godersi la Casa, perché oggi riuscirci non è affatto scontato.
Inoltre gli consiglierei vivamente di tutelare la propria CASA con una buona polizza che copra le sue esigenze primarie, così da permettergli di vivere il presente con serenità e tranquillità.
Per qualsiasi consulenza, delucidazione o semplicemente per un preventivo non esitate a contattarmi: tel. 333/4227360 – email: cristiancorsi.generali@gmail.com
Un ringraziamento a Cristian Corsi per essersi professionalmente prestato a rispondere alle mie domande ed ai dubbi di voi assidui lettori di questo blog!
Matteo Nencioni – Agente Immobiliare – Specializzato in Compravendite e Valorizzazione Immobiliare di immobili in provincia di Pisa.
HAI TROVATO LA CASA DA COMPRARE E VUOI FARE UNA TRATTATIVA? ECCO QUALI CONTROLLI FARE PRIMA DI FIRMARE UNA PROPOSTA DI ACQUISTO…
Finalmente hai trovato la casa che ti piace! Bene, adesso è arrivato il momento di sottoscrivere una proposta di acquisto, ovvero il contratto che ti permetterà – una volta accettato dal venditore – di concludere la trattativa, stabilire prezzo e condizioni, per perfezionare poi l’acquisto con l’atto notarile definitivo di trasferimento.
Ho cercato di schematizzare, qua di seguito, la documentazione che è importante consultare prima di avviare una trattativa, quindi prima di sottoscrivere una proposta irrevocabile di acquisto o un contratto preliminare (compromesso).
Ricorda:la Proposta di Acquisto, se accettata dalla parte venditrice, ha gli stessi effetti giuridici di un contratto preliminare. In sostanza una proposta di acquisto accettata equivale ad aver firmato un compromesso, salvo il verificarsi di eventuali condizioni sospensive inserite al suo interno.
Spesso firmare una Proposta di Acquisto è fondamentale per cogliere l’attimo, di fronte ad una casa interessante: ricordati che il mercato è veloce e “non ti aspetta”! Per questo è importante essere rapidi per evitare di “perdere” l’immobile ma allo stesso tempo molto precisi ed esigenti, soprattutto prima di firmare qualcosa.
Per maggiori approfondimenti sulla “Proposta di Acquisto” ti invito a leggere questo LINK sull’articolo che ho dedicato a riguardo.
PRIMA DI FIRMARE: I DOCUMENTI DA REPERIRE
Se ti affidi ad un’agenzia immobiliare questi documenti dovranno essere a tua disposizione in ufficio per poter essere consultati prima di affrontare qualsiasi trattativa. Ed a mio avviso sono indispensabili. Chiedi al tuo agente immobiliare di fartene avere una copia prima di intavolare una trattativa.
Gli immobili che tratto personalmente, nella nostra agenzia immobiliare, sono completi di tutto il corredo documentale, pronti per una trattativa.
Ecco di seguito i documenti indispensabili che ti invito a consultare – e a farti consegnare dal tuo agente immobiliare nel caso sia lui a seguirti nel percorso – prima di firmare qualsiasi cosa.
ATTO DI PROVENIENZA
E’ il documento più importante in assoluto che attesta la proprietà del bene. E’ un atto pubblico ed è disponibile presso la conservatoria dei registri immobiliari, quindi consultabile liberamente da tutti. In sostanza l’atto di provenienza è il certificato con cui il venditore è divenuto legittimo proprietario dell’immobile che stai trattando.
I più comuni atti di provenienza sono: atto di compravendita, successione o testamento, donazione. Su quest’ultima t’invito a prestare particolare attenzione e, prima di effettuare una proposta di acquisto o una qualsiasi trattativa, il consiglio è quello di consultarti con il tuo notaio di fiducia; la donazione infatti è un atto revocabile e se una casa è stata ricevuta per donazione, la banca dell’acquirente è sicuramente poco propensa ad erogare un mutuo che ti permetta l’acquisto.
Chiedete al vostro agente immobiliare di riferimento di fornirvi una copia dell’atto di provenienza al fine di reperire tutte le informazioni utili prima di affrontare una trattativa sulla casa che vi piace.
DOCUMENTI DI IDENTITA’ PROPRIETARIO
Chiedete al vostro agente immobiliare di riferimento di fornirvi una copia dei documenti di identità del proprietario o dei proprietari, controllate la loro validità e confrontateli con i dati presenti nell’atto di provenienza.
Questo aspetto sembra scontato ma è di estrema importanza per sapere da chi stiamo acquistando casa.
VISURA CATASTALE
E’ la carta d’identità dell’immobile dove, oltre ai numeri catastali che identificano il bene (foglio, particella e subalterno) vi sono riportati dati importanti come i metri quadrati, la categoria e la rendita catastale del bene, tutti dati utili per calcolare le imposte necessarie per l’acquisto.
E’ obbligatorio per Legge che i passaggi di proprietà siano registrati e trascritti sia in Conservatoria dei Registri Immobiliari, che presso il Catasto.
Verifica che i dati catastali riportati nella visura, siano stati aggiornati e che le intestazioni dei proprietari ed il relativo codice fiscale corrispondano a quelli presenti sull’atto di provenienza.
PLANIMETRIA CATASTALE
In pratica le piantine presenti in Catasto, le riconosci facilmente perchè sono in scala 1:200 ed in alto riportano la dicitura del catasto, gli estremi catastali (foglio, particella e sub.) ed il timbro del tecnico che le ha redatte.
Verifica che la planimetria catastale corrisponda allo stato di fatto della casa e che quindi non ci siano incongruenze fra ciò che è esistente sul posto e ciò che vi è rappresentato all’agenzia del territorio (catasto).
Attenzione: il notaio non controlla personalmente la documentazione catastale ma, su dichiarazione delle parti, inserisce in atto apposita dicitura che le planimetrie catastali risultano conformi allo stato dei luoghi. Ecco perchè è opportuno che queste verifiche siano effettuate prima dell’atto definitivo!
ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA (APE)
E’ il certificato, redatto da un tecnico abilitato, che esprime il consumoenergetico della casa per il suo riscaldamento/rinfrescamento. Deve essere a disposizione dell’acquirente sin dall’inizio delle trattative.
Sostanzialmente l’ APE definisce la classe energetica di un immobile, che va dalla A4 edificio a bassissimo impatto ambientale, alla classe G edificio ad alto consumo energetico. (Legge 3 agosto 2013 n.90 e Decreto Legge 23 dicembre 2013 n.145)
Controlla, in alto nella prima pagina dell’APE, la data di validità del suddetto attestato, la corrispondenza con gli identificativi catastali dell’immobile in oggetto e che siano presenti gli estremi di presentazione al Comune ed alla regione, oltre al timbro-firma e documento d’identità del tecnico redattore.
CERTIFICATI CONFORMITA’ IMPIANTI
Gli impianti sono conformi o non conformi alla normativa vigente?
Accertati della conformitào nonconformità degli impianti presenti all’interno dell’abitazione (elettrico, idrosanitario, riscaldamento ecc..).
I certificati degli impianti rilasciati dai rispettivi installatori certificano appunto la conformità di questi e la regolaritàdeilavori eseguiti.
In sede di atto notarile il notaio scriverà nel contratto una clausola con la quale gli impianti vengono garantiti o non vengono garantiti conformi alla normativa vigente. Nessun problema, l’immobile è compravendibile in ogni caso; se gli impianti fossero sprovvisti di certificazioni è importante che l’acquirente ne sia a conoscenza PRIMA di sottoscrivere la proposta così che ne possa tenere conto nella determinazione del prezzo di offerta/compravendita.
Chiedete all’agenzia immobiliare di riferimento se sono presenti tutte le certificazioni degli impianti nella casa che state trattando. I certificati degli impianti sono correlati al certificato di abitabilità/agibibilità se presente.
REGOLAMENTO E SPESE DI CONDOMINIO
Nel caso in cui l’abitazione sia in regime di condominio è opportuno informarvi della situazione condominiale, delle spese di condominio presenti (mensili, trimestrali o annuali) e di eventualilavori in essere o in previsione al condominio stesso.
La regolaritàdeipagamenti spese di condominio dev’essere dichiarata in forma scritta dall’amministratore anche al contratto definitivo di compravendita.
Chiedete una copia del regolamento di condominio e un resoconto delle spese condominiali prima di effettuare una qualsiasi trattativa.
ISPEZIONE IPOTECARIA
L’ispezione ipotecaria (o visura ipotecaria) è un documento rilasciato dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari, utile per scoprire se ci sono ipoteche, trascrizioni o altri vincoli. L’ispezione ipotecaria viene anche effettuata dal notaio prima della stipula dell’atto definitivo.
Il mio consiglio è quello di farla effettuare anche dal vostro tecnico o dal vostro agente immobiliare di fiducia, proprio prima di effettuare una proposta di acquisto o di firmare un contratto preliminare.
L’ISPEZIONE IPOTECARIA è molto importante al fine di conoscere la situazione ipotecaria del bene che state acquistando, in quel momento, evitando spiacevoli sorprese.
E’ inoltre importante conoscere, nel caso sul bene fosse in essere un residuo mutuo da estinguere, l’importo residuoesatto.
VERIFICA LA CONFORMITA’ URBANISTICA e CATASTALE DELL’IMMOBILE!!!
E’ fondamentale che ci sia corrispondenza tra le planimetrie catastali e ciò che è rappresentato negli archivi del Comune di competenza.
Il Catasto non fornisce valore probatorio, ovvero non garantisce che quello che trovi nella planimetria catastale corrisponda a ciò che è depositato in Comune e/o presso gli organi competenti.
Nel caso ci fossero delle difformità tra i luoghi della casa che state comprando e le planimetrie presenti in Comune, sarà cura e spesa della parte venditrice provvedere a regolarizzare il tutto.
Molto importante è sapere se è presente o meno il certificato di abitabilità/agibilità. Nel caso fatevene esibire una copia.
Il mio consiglio è quello di farvi affiancare nelle trattative (ma soprattutto all’atto notarile di trasferimento) oltre che dall’agente immobiliare dal vostro tecnico di fiducia che, con tutta la necessaria documentazione reperita e opportunamente verificata con largo anticipo, seguirà in sede di rogito la lettura dell’atto notarile controllando che i dati urbanistici, edilizi e catastali riportati siano corretti.
Gli immobili che tratto personalmente come referente unico “in esclusiva” sono completi di relazione tecnica di conformità integrata ovvero sono tutti altamente profilati e verificati da un nostro tecnico abilitato: la tranquillità nelle trattative viene prima di tutto.
DEVI PRENDERE UN MUTUO PER ACQUISTO? VERIFICA LA TUA POTENZIALITA’ CREDITIZIA!
Ti sembrerà un aspetto banale e molto spesso questo step viene sottovalutato dai clienti. Oppure viene preso in considerazione solo dopo aver sottoscritto una proposta di acquisto o un contratto preliminare.
Il mio consiglio è quello di verificare sin da subito, tramite un consulto presso il vostro istituto di credito di fiducia, oppure tramite l’ausilio di un broker, la vostra potenzialità creditizia, i vari tipi di mutui a cui potete accedere, la loro validità temporale e la percentuale di credito erogato.
Questo è un aspetto di particolare rilievo prima di affrontare una trattativa……o meglio prima ancora di andare a visionare case da comperare.
Un buon agente immobiliare professionale vi mostrerà tutta la documentazione inerente, risponderà ai vostri dubbi e vi guiderà con la massima tranquillità in un bellissimo percorso: l’acquisto della vostra nuova casa.
Per info, consulenze e chiarimenti contattami: matteo@immobiliarenencioni.it
MATTEO NENCIONI – Consulente Immobiliare – Agente -Esperto di Compravendite Immobiliari nella provincia di Pisa.
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