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LA PAROLA D’ORDINE E’: “ORDINE”!

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VUOI VENDERE CASA VELOCEMENTE ED AL MIGLIOR INDICE DI MERCATO? PAROLA D’ORDINE: “ORDINE”… ebbene si, FAI ORDINE E PULIZIA!

L’ordine e la pulizia. Un aspetto fondamentale che spesso i Clienti “venditori” sottovalutano.

Hai fissato un appuntamento di visita con un cliente tramite il Tuo Agente Immobiliare di fiducia? Leggi attentamente questi consigli che sembrano apparentemente banali ma sono frutto di anni di lavoro ed esperienza e mi consentono, ancora oggi, di preparare al meglio le case ed i rispettivi proprietari, all’incontro con i potenziali acquirenti.

L’appuntamento è un momento importante. Non dimenticarlo mai, soprattutto quando mostri casa a dei perfetti sconosciuti.

L’alloggio deve indossare il suo vestito migliore, proprio come quando ti presenti ad un colloquio di lavoro o ad un incontro importante: andresti mai a cena con una persona importante in pigiama o senza aver fatto la doccia? Sembra banale ma ti invita a riflettere…

Quindi tira a lucido la casa, puliscila perfettamente in ogni sua parte, riordina ogni stanza, elimina scatole e scatoloni, togli le ragnatele nelle parti alti e meno accessibili e le cose inutilizzate. Valorizza la Tua CASA al massimo, sistemala e preparala sempre al meglio prima di ogni appuntamento di visita. Ma soprattutto fai ordine!

ORDINE, E’ LA PAROLA D’ORDINE!

Mi raccomando, è davvero importantissimo presentare gli ambienti puliti, profumati e ben ordinati: metti a posto, ricomponi ogni stanza, fai il letto (magari con copriletto neutro, niente colori accesi o fiori e fiorellini…) togli i panni, le ceste della biancheria, le scarpe, le ciabatte ed libri fuori posto. Spolvera le mensole e raccogli gli effetti personali lasciati casualmente in giro o sui comodini. Elimina le cose che campeggiano da giorni sui mobili e sulle credenze… sistema la cucina, pulisci gli elettrodomestici, togli tovaglie e tovagliette, bottiglie, ciotole e piatti.

Per quanto riguarda i bagni… beh… via i tubetti del dentifricio, gli spazzolini da denti, gli accappatoi appesi, le riviste e i tappetini. Inoltre sarebbe opportuno che i vari flaconi di sapone, shampoo e bagnoschiuma non fossero MAI a vista, neanche nel box doccia. Il bagno è una stanza intima e personale, cerchiamo di mostrarla al meglio, in modo che il visitatore non senta l’imbarazzo di entrare!

Se in casa ci sono animali domestici è fondamentale nascondere le lettiere, le ciotole del cibo e dell’acqua e areare/deodorare al massimo tutti gli ambienti, avendo particolarmente cura di eliminare dalle tappezzerie e dalle stanze, peli e pelucchi dei nostri amici a quattro zampe!

L’alloggio deve indossare il suo vestito migliore, proprio come te quando vai ad un colloquio di lavoro o ti presenti ad un incontro importante.

Capisco il tempo a disposizione è sempre poco, siamo sempre fuori da mattina a sera e poi “in casa ci viviamo“… ma entriamo nell’ottica di un APPUNTAMENTO. L’appuntamento di visita va preparato! E’ un incontro speciale, è un momento importante con dei potenziali acquirenti, talvolta decisivo: un alloggio pulito, profumato e perfettamente in ordine sarà sicuramente più apprezzato. L’occhio vuole la sua parte, sempre.

L’agente immobiliare investe tempo, soldi ed energie per selezionarti accuratamente dei potenziali clienti acquirenti pronti all’acquisto: ecco perché è estremamente importante fare bella figura sin dal primo appuntamento. E poi attenzione…la prima impressione è quella che conta: le statistiche dimostrano che il Cliente sente “Sua” la casa nei primi 57 secondi di visita.

Le statistiche dimostrano che il Cliente sceglie la casa nei primi 57 secondi di visita.

Vuoi vendere? Giochiamo bene la partita sin dal primo istante! Parola d’ordine, ORDINE.

(Se ti è piaciuto condividi l’articolo sui social e tramite whatsapp, magari inviandolo ai tuoi amici che devono vendere casa… Questi consigli gli saranno utilissimi!!!)

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Matteo Nencioni – Home Influencer, appassionato dell’abitare ed esperto nella qualificazione d’immagine di case da vendere e/o affittare.

Per info e consulenze scrivimi: Email: matteo@immobiliarenencioni.it

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QUANTO COSTA E QUANDO SI PAGA L’AGENZIA IMMOBILIARE?

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QUANTO COSTA E QUANDO SI PAGA L’AGENZIA IMMOBILIARE?

Nel corso della professione ho incontrato Clienti che, alle prese per la prima volta con una vendita o con un acquisto di una casa, hanno molti dubbi o perplessità su “come funziona” il compenso PROVVIGIONE che spetta all’agenzia, ma soprattutto quanto costa e quando è il momento di pagarla all’agente immobiliare.

Ecco perchè ho deciso di scrivere queste righe per chiarire molti aspetti e per dare qualche buon consiglio a riguardo, nel caso aveste a che fare con qualche mio collega.

Spero che l’articolo ti possa essere utile.

Allora, facciamo un passo indietro… Analizziamo attentamente alcuni punti:

Qual è il compito dell’agente immobiliare?

Il Codice Civile cita:

L’agente immobiliare mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza avere legami con esse di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.

Pertanto, l’agente immobiliare deve essere “superpartes” ovvero operare a favore di entrambe le parti al fine di concludere serenamente l’affare. Proprio per questo motivo riceve una provvigione sia dall’acquirente sia dal venditore.

Quando invece l’agente immobiliare che hai scelto, per la vendita o per l’acquisto di una casa, si trova a cooperare con un altro agente immobiliare o con un’altra agenzia immobiliare, a te non competono due provvigioni ma soltanto una: il tuo agente immobiliare di riferimento percepirà compenso economico da te nei modi e nei termini pattuiti, mentre il cliente reperito dall’altra agenzia immobiliare, in collaborazione appunto, pagherà compenso provvigionale alla propria agenzia di riferimento.

CONSIGLIO: Un agente immobiliare che da una delle due parti non percepisce provvigione o lavora sottocosto, a provvigioni molto basse, difficilmente riesce a svolgere un buon lavoro nell’interesse di tutte le parti contraenti.

Ah… dimenticavo… fate molta attenzione ai mediatori abusivi!

Un individuo che non è iscritto alla camera di commercio NON E’ un agente immobiliare e NON HA DIRITTO alla provvigione!

Un Agente Immobiliare, per essere definito tale e per svolgere in maniera legittima la professione, deve essere regolarmente iscritto al ruolo presso la Camere di Commercio. Verificatelo prima di affidarvi.

CONSIGLIO: al momento di conferire l’incarico di vendita o di acquisto, chiedete sempre al vostro agente immobiliare di mostrarvi la propria iscrizione/abilitazione con il numero di ruolo, il tesserino ma soprattutto la polizza di assicurazione professionale obbligatoria per legge. Consiglio vivamente di affidarvi ad un agente immobiliare FIAIP (cercalo su www.fiaip.it, associazione di categoria della quale personalmente faccio parte) che, oltre a possedere tutte le caratteristiche di cui sopra, rispetta un vero e proprio codice deontologico e professionale.

Ma quanto costa la provvigione dell’agente immobiliare?

La provvigione varia da zona a zona e dal tipo di lavoro svolto dall’agente. Tendenzialmente, nella provincia di Pisa ove opero prevalentemente, la provvigione richiesta dalle agenzie immobiliari oscilla dal 2% al 4% sul prezzo di compravendita, oltre imposte come per legge.

Su prezzi di compravendita “bassi” generalmente le agenzie immobiliari applicano una tariffa a forfait e non a percentuale.

Ma attenzione, non c’è una regola!

La provvigione viene stabilita mediante accordo, meglio se scritto e pattuito sin da subito, tra agente e cliente.

Se il lavoro viene svolto in maniera eccellente la provvigione non è un costo ma un investimento!

CONSIGLIO: Stabilita fin dal primo incontro la provvigione e concordatela per scritto. Chiedete se questa è comprensiva di rimborso spese o se queste vengono conteggiate separatamente… ma soprattutto chiedete che cosa fa l’agente immobiliare, che tipo di lavoro, quali azioni, che tipo di piani marketing usa ecc, ecc… Se un agente immobiliare vi fornisce uno standard qualitativo di operato molto alto il mio consiglio è quello di non trattare la provvigione. Quando il lavoro viene svolto in maniera eccellente , così da tutelare entrambe le parti e la buona riuscita della trattativa, la provvigione non è un costo ma un investimento per il tuo futuro! Un buon acquisto e una serena compravendita non hanno prezzo.

Ma quando si paga la provvigione all’Agente Immobiliare?

Analizziamo o il codice civile e più precisamente l’art. 1748 c.c.

L’agente ha diritto alla provvigione quando l’affare è stato concluso per effetto del suo intervento.

Pertanto, la provvigione matura alla conclusione dell’affare. Il codice civile art. 1326 c.c. dispone che l’affare si considera concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha avuto conoscenza che l’altra parte l’ha accettata.

N.B. Per avere diritto alla provvigione all’agente immobiliare è sufficiente anche un incarico verbale (non scritto).

Se non viene concordato diversamente tra le parti, l’agenzia immobiliare non deve quindi aspettare la firma dell’atto notarile di compravendita per percepire la provvigione economica, ma può pretenderla alla presa visione dell’accettazione di una proposta di acquisto oppure alla sottoscrizione del contratto preliminare (comunemente conosciuto come “compromesso”).

Anche se ha già percepito la provvigione al momento della proposta/compromesso l’agente immobiliare immobiliare ha comunque il dovere di assistere i propri clienti fino all’atto notarile.

Attenzione, l’agente immobiliare immobiliare ha comunque il dovere, anzi l’obbligo etico-morale, di seguire ed assistere costantemente i propri clienti fino all’atto notarile definitivo di trasferimento, anche se ha già percepito la provvigione all’accettazione della proposta di acquisto od al contratto preliminare.

CONSIGLIO: Quando l’agente immobiliare vi invita a sottoscrivere l’incarico, leggete attentamente le singole clausole e chiedete spiegazioni. Una volta pattuita insieme al vostro agente di fiducia l’importo della provvigione in caso di conclusione dell’affare, concordate quando va pagata e tutte le modalità. Una volta pagata la provvigione l’agente dovrà consegnarvi la fattura fiscale come per legge.

BUONA CASA A TUTTI!

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Se l’articolo ti è piaciuto condividilo sui social! Per me sarebbe un grande piacere.

Geom. Matteo Nencioni – Imprenditore – Agente Immobiliare Professionista – VicePresidente Fiaip Pisa-Lucca

Per info e consulenze private: 0587 488 136 – matteo@immobiliarenencioni.it

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DOCUMENTI NECESSARI PER LA VENDITA

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Al fine di un’adeguata promozione in vendita della Tua CASA è fondamentale che l’agente immobiliare reperisca adeguata e completa documentazione inerente l’immobile che andrà a trattare. La documentazione è molto importante che venga fornita sin dal momento dell’incarico – prima ancora di effettuare il servizio fotografico ed ogni azione di marketing – così che l’agente immobiliare possa studiare alla perfezione l’immobile, conoscerne a fondo le caratteristiche, eventuali servitù attive e passive, i dati tecnici, i riferimenti urbanistico-edilizi ed essere preparato a qualsiasi domanda o obiezione dei potenziali clienti acquirenti.

_98a0198Inoltre tale documentazione è fondamentale nel caso in cui il Cliente manifesti interesse e si debba quindi preparare un’offerta scritta, una proposta di acquisto concreta, per dare vita ad una vera trattativa di compravendita. Spesso è importante cogliere l’attimo difronte a potenziali Clienti interessati. E’ essenziale che i documenti siano a disposizione dell’Agente e dei Clienti in ufficio (chiaramente con l’autorizzazione dei proprietari) per poter essere consultati prima di affrontare una trattativa.

Ecco quanto è utile fornire al Vostro agente immobiliare di riferimento:

  • Atto di provenienza: E’ la copia del contratto di compravendita stipulato dal notaio quando avete acquistato l’immobile, oppure la successione – atto di successione, la donazione ecc… In poche parole è il titolo che attesta la proprietà dell’immobile. Nessun problema, non è niente di personale… è un ATTO PUBBLICO disponibile presso la conservatoria dei registri immobiliari, consultabile liberamente da tutti!! Quindi niente paura, non è una cosa “privata” da non far vedere, come molti pensano, potete tranquillamente darne una copia al Vs agente immobiliare di fiducia e/o ai potenziali Clienti interessati al fine di compiere tutte le valutazioni del caso prima di affrontare una trattativa. Attenzione… una copia… non date MAI l’originale!
  • Atto di Mutuo: E’ la copia del contratto di mutuo stipulato con la Banca. E’ molto importante al fine di inserire le ipoteche nella contrattualistica di compravendita.
  • Planimetrie Catastali: Sono le planimetrie presenti in Catasto, le riconosci facilmente perchè sono in scala in scala 1:200 ed in alto portano la dicitura del catasto e gli estremi catastali (foglio, particella e sub.)
  • Visura Catastale: è la carta d’identità dell’immobile dove, oltre ai riferimenti catastali che identificano il bene, vi sono riportati dati importanti come i metri quadrati e la rendita catastale del bene, indispensabile per il calcolo delle imposte di acquisto.
  • Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) – Legge 3 agosto 2013 n.90 e Decreto Legge 23 dicembre 2013 n.145) – L’attestato di prestazione Energetica APE definisce la classe energetica di un immobile, che va dalla A4 (edificio a bassissimo impatto ambientale) alla classe G (edificio ad alto consumo energetico). Tutti gli annunci di vendita o affitto di immobili, sia stampati su giornali e volantini pubblicitari, sia pubblicati sul web, siti internet, che i classici cartelli “VENDESI” o “AFFITTASI” affissi esternamente, devono obbligatoriamente riportare l’indice di prestazione energetica (IPE) e la classe energetica, contenuti nell’attestato, pena sanzioni. In caso di vendita o locazione di un immobile sprovvisto dell’APE, il proprietario va incontro a salate sanzioni.
  • Relazione Tecnica Integrata di conformità:  Redatta e timbrata dal vostro tecnico di fiducia, è  un documento importantissimo che molti Clienti sottovalutano. La relazione di conformità vi permette di sapere se il vostro immobile è conforme (dal punto di vista urbanistico-edilizio e catastale) evitando così spiacevoli sorprese prima di un atto notarile. Al momento della sottoscrizione di una proposta di acquisto o di un contratto preliminare infatti con la firma andrete a dichiarare che, in quel momento oppure all’atto di trasferimento, l’immobile è o sarà conforme allo stato di fatto… E’ quindi consigliabile sapere che cosa si va a dichiarare sin da subito.
  • Certificati degli impianti: Gli impianti sono conformi o non conformi alla normativa vigente? I certificati degli impianti rilasciati dai rispettivi installatori certificano appunto la conformità di questi e la regolarità dei lavori eseguiti. Esibitene una copia all’agenzia immobiliare di riferimento. 
  • Regolamento di condominio e Spese condominiali: in caso di unità immobiliare in condominio è opportuno informare l’agente immobiliare ed i potenziali acquirenti della situazione condominiale, delle spese, di eventuali lavori in essere o in previsione.
  • Documento identità e codice fiscale dei Venditori: la copia dei documenti identità (carta identità, passaporto o patente, inoltre codice fiscale) identificano i venditori e la veridicità delle firme
  • Incarico di Autorizzazione alla vendita: E’ ciò che autorizza l’agente immobiliare a lavorare sull’immobile e a promuoverlo, al fine di reperire potenziali acquirenti e raccogliere proposte di acquisto.
  • Consenso Privacy (GDPR) e Dichiarazione Antiriciclaggio firmati: Un buon agente immobiliare ti chiederà di firmarteli al conferimento dell’incarico, come per legge.

Se ti affidi ad un Agente Immobiliare Professionista lascia che sia lui a guidarti ed aiutarti a reperire la documentazione di cui sopra con estrema facilità.

Matteo Nencioni – Vice Presidente Fiaip Pisa – esperto in acquisizione e vendita di casa.

 

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NENCIONI: L’ECCELLENZA NEL MODO DI ABITARE

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Oggi scrivo un pensiero, una filosofia, uno stile di vita che mi piace condividere con te che stai leggendo. E’ il nostro modus operandi.

Ecco come ricerchiamo l’eccellenza nel modo di abitare

Prepariamo ogni immobile che gestiamo come “Referenti Esclusivi”, sia dal punto di vista della Conformità urbanistica e catastale (mediante i nostri tecnici geometri specializzati) sia dal punto di vista scenografico (allestimento, decongestionamento, spersonalizzazione, valorizzazione immobiliare, home-staging ecc…).

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Dopodiché procediamo col servizio fotografico (mediante i nostri fotografi professionisti) poi con un piano marketing studiato e perfettamente personalizzato.

Ci servono almeno 30 giorni prima di immettere un immobile altamente qualificato sul mercato. È il minimo che si dovrebbe fare prima di accompagnare dei potenziali acquirenti.

In giro, purtroppo, spesso campeggia la superficialità da parte di alcuni addetti ai lavori e da parte della Clientela (che andrebbe educata e sensibilizzata).

Sarebbe molto più semplice, per entrambi (soprattutto meno impegnativo) procedere senza incarico firmato, senza l’autorizzazione privacy, senza specifica documentazione inerente l’immobile, magari solo con una planimetria sbiadita e qualche foto scattata velocemente dal proprio telefonino…..

Ma possiamo distinguerci, possiamo elevarci, basta solo provare a cambiare punto di vista. Entrambi: Agenti e Clienti. Possiamo cercare la qualità, possiamo pretendere l’eccellenza. Perchè la CASA è un bene prezioso e racchiude la VITA delle persone.

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Abbiamo notato che molti colleghi ci imitano: copiano i nostri post sui social, il nostro sito internet, i contenuti del blog, il modo di scrivere gli annunci ma soprattutto il modo di lavorare emulandone palesemente lo stile. E noi ne andiamo fieri. Siamo orgogliosi, perchè significa che c’è voglia di cambiamento, voglia di crescita personale. Crediamo fermamente nel ruolo sociale dell’agente immobiliare, siamo consapevoli dell’importanza che ha il nostro lavoro sull’economia, sulla società e sulla vita delle persone. Ecco perchè cerchiamo di farlo al meglio. Ecco perchè ricerchiamo l’eccellenza.

Possiamo distinguerci, possiamo elevarci, basta solo provare a cambiare punto di vista.

Questo è il nostro pensiero, questa è la filosofia della nostra piccola-grande azienda.

NENCIONI IMMOBILIARE – Ricerchiamo l’eccellenza nel modo di abitare –

Grazie per aver dedicato qualche secondo alla lettura di questo articolo. Matteo

Dai un’occhiata al nostro sito web: www.immobiliarenencioni.it