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L’AMATORE NON ESISTE!

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DEVI VENDERE CASA E SEI IN ATTESA DELL’AMATORE? TI SVELO UN SEGRETO, L’AMATORE NON ESISTE!

Quante volte, durante un appuntamento con i proprietari di una casa da mettere in vendita, ho sentito affermazioni come queste:

  • Non siamo con l’acqua alla gola
  • Non abbiamo fretta
  • Non siamo sotto un ponte
  • A scendere siamo in tempo
  • Non vogliamo svendere
  • A prezzo basso siamo capaci anche noi

Oppure, la frase più classica: “Per comprare la nostra Casa serve l’amatore!”

Un sacco di obiezioni che conosco a memoria ormai. E che comprendo molto bene se analizzo la situazione vista dalla sola parte dei proprietari.

Ti svelo un segreto, ma non dirlo a nessuno….

L’AMATORE NON ESISTE!

Lo so, devi vendere casa, la TUA CASA… E non vendi proprio la casa ma il sudore, il sacrificio di anni, i sogni e tutta la vita che c’è dentro quelle mura. Lo capisco bene e lo rispetto tantissimo.

Tutto questo non interessa ai potenziali clienti acquirenti. In questo delicato e veloce mercato immobiliare, l’offerta di case in vendita è notevolmente più alta della domanda. Quindi i clienti acquirenti, che cercano una nuova situazione abitativa, hanno la possibilità di visionare varie soluzioni che il mercato gli offre. E’ vero, la casa perfetta non esiste o meglio è altamente improbabile trovarla (a meno che non si disponga di un budget illimitato) ma si può scegliere una casa che racchiuda più caratteristiche possibili di cui si ha bisogno in quel momento, rispettando il budget prefissato.

Attenzione: il potenziale acquirente si decide (e compra) solamente quando la casa, oltre a rispecchiare la maggior parte delle sue esigenze, viene proposta in buone condizioni, conforme urbanisticamente e catastalmente ma soprattutto ad un “corretto valore di mercato” e nei più probabili “indici di vendibilità”.

Il “corretto valore di mercato” (ovvero il reale prezzo di compravendita) è dato dall’incontro tra domanda e offerta, questo da sempre, come l’economia insegna. Ecco perché la valutazione di un immobile è importante che sia effettuata tenendo conto degli attuali e veri INDICI DI VENDIBILITA’.

E che cosa sono gli indici di Vendibilità?

Sono dei termometri che misurano il mercato ed i prezzi degli immobili simili (o aventi simili caratteristiche) realmente compravenduti negli ultimi 6-8 mesi. I prezzi del venduto sono un dato certo e incontrovertibile. Sono un parametro non interpretabile: il mercato è un giudice insindacabile.

Ogni casa è unica nella propria zona, nel proprio paese, nel proprio comune, nella propria regione. Ogni casa è UNICA ed IRRIPETIBILE… nel mondo! Non esiste la sfera di cristallo per stimarne il reale valore al centesimo di euro, esistono strumenti qualificati (dei quali solo noi agenzie immobiliari siamo in possesso) per valutare ed inquadrare – in una corretta “forbice di vendibilità” – la tua CASA da mettere in vendita.

Le stime non si fanno a sentimento o controllando su internet a quanto viene proposto l’appartamento del proprio vicino. Esistono dati certi e comparabili tangibili per poter valutare i beni immobili.

Un buon consulente immobiliare deve conoscere molto bene la zona ove opera e deve dimostrarti, con strumenti validi, comparazioni oggettive e veritiere, a quanto sono stati realmente venduti immobili simili al tuo, nell’ultimo semestre. Tali valori poi vanno corretti in base alle caratteristiche dell’immobile che stiamo stimando.

I prezzi del venduto sono un dato incontrovertibile: il mercato è un giudice insindacabile.

Premetto, il prezzo lo sceglie SOLO e solamente il proprietario. Noi agenti immobiliari siamo i portavoce del mercato. Vogliamo vender cara la pelle di casa tua, sostenere il prezzo con tutte le nostre forze ma abbiamo una grossa responsabilità, quella di far effettuare un acquisto corretto e ponderato ai nostri -Clienti acquirenti ed una corretta vendita ai nostri Clienti venditori: siamo interpreti del mercato immobiliare, siamo coloro che devono far incontrare la giusta domanda con la giusta offerta.

Scegliere un prezzo troppo elevato rispetto al normale mercato del compravenduto, farà perdere del tempo a tutti.

Troppo spesso però mi imbatto in proprietari che mi dicono sempre le stesse frasi: “Non sono con l’acqua alla gola!” oppure “Non ho bisogno di vendere” o ancora “A scendere di prezzo siamo sempre in tempo”. Queste persone purtroppo non hanno una concreta necessità di vendere e spesso valutano la loro casa “a sentimento”, non tenendo conto dell’andamento del mercato. Tutto questo alla disperata e continua ricerca dell’amatore. Ma…

L’amatore non esiste!

Esistono invece Persone realmente interessate a comprare un alloggio, purché presentato ad un corretto prezzo di mercato. Queste persone vedranno altre case oltre la tua. Ecco perché è importante che l’alloggio venga presentato sin da subito nel migliore dei modi (leggi l’articolo valorizzazione immobiliare) ma soprattutto ad un prezzo coerente con i valori di mercato.

Il prezzo corretto serve ad evitare che la tua casa venga “usata” (inconsciamente) dai probabili acquirenti, per valutarne quindi comprarne poi altre, presentate ad un corretto prezzo di mercato. Ricorda che i clienti acquirenti che hanno visionato il tuo immobile ad un prezzo “fuori mercato” non esisteranno più quando sarai costretto ad abbassare le pretese economiche per vendere davvero.

Devi vendere casa? Lo so, anche tu prima di incaricare un agente immobiliare per effettuare una corretta valutazione, avrai navigato sul web alla ricerca di alloggi simili o per scovare la casa messa in vendita dal vicino, per capire “quanto chiedono” o semplicemente per curiosare che prezzo hanno deciso. L’ho fatto anch’io personalmente per vendere l’auto, confrontando la mia macchina con le altre già messe in vendita aventi anno di immatricolazione e km simili alla mia. Ma qui si parla di ben altro! E una casa ha bisogno di un vero professionista del settore per esser correttamente valutata e ben presentata ai clienti.

Ti svelo un altro segreto…

I VERI PREZZI DI VENDITA NON SONO I PREZZI DI PUBBLICITÀ!

Mi spiego meglio.

E’ vero, ogni casa ha una sua storia ed suo prezzo. Se vedi sui portali immobiliari specifici la pubblicità di vendita di una casa con caratteristiche molto simili alla tua, il prezzo a cui viene proposta non corrisponde mai al prezzo a cui viene venduta! Nel 98% dei casi viene poi venduta ad un prezzo nettamente più basso, spesso anche del 15-25% in meno rispetto al prezzo iniziale. Talvolta gli annunci immobiliari campeggiano per mesi o anni sul web fino a che (dopo vari ribassi ed adeguamenti di prezzo) non si allineano ai parametri di mercato. Ed è proprio in questo momento che, in poco tempo, vengono venduti!

Il cliente esiste sempre, l’amatore non esiste mai. Per questo i prezzi devono essere in linea con il mercato reale di riferimento

E’ importante evitare di far bivaccare per mesi una casa in pubblicità. Questo è molto dannoso per i proprietari e rischia di far perdere loro dei soldi (la casa si svaluta, mese dopo mese, se rimane per molto invenduta) e interessanti opportunità (i probabili acquirenti sono treni che non ripasseranno più quando sarai costretto ad abbassare il prezzo per vendere).

Immettere sul mercato un alloggio con un corretto prezzo di vendita equivale a realizzare delle ottime e sane fondamenta su cui strutturare la compravendita.

Affidati ad un agente immobiliare professionale per la corretta valutazione della tua casa. Le stime fatte “a sentimento” non servono, non corrispondono al vero, ti fanno perdere solo tempo alla disperata ricerca dell’amatore …che non esiste.

P.S. …Sì, la foto del quadro dei signori che si baciano l’ha scattata uno dei nostri fotografi in una casa che stavamo preparando alla vendita, d’altronde il cuore nel nostro lavoro ce lo mettiamo SEMPRE! 😉

Sono MATTEO NENCIONI Agente Immobiliare specializzato in valutazioni immobiliari e valorizzazione di case da vendere nella provincia di Pisa. Se vuoi stimare correttamente il tuo immobile evitando che con il tempo si svaluti e rimanga invenduto, contattami: 0587 488136 – matteo@immobiliarenencioni.it 

ACQUISTO CASA: QUALI SONO LE SPESE?

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Vuoi comprare una CASA ma non sai quanto sono le SPESE aggiuntive per l’acquisto?

Fermati un attimo e leggi questo articolo che ti sarà molto utile.

Acquistare casa è un passo importante e per evitare sorprese, è importante che tu conosca sin da subito – prima di vedere case in giro con la tua agenzia immobiliare di fiducia – l’entità della spese necessarie che dovrai sostenere per l’acquisto, in più, oltre al prezzo di compravendita della casa stessa.

Nel dettaglio dobbiamo fare una prima distinzione, se acquisti con le agevolazioni “prima casa” oppure no.

Che cosa sono le agevolazioni prima casa?

Si tratta di una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale.  Per approfondire con facilità, clicca su questo LINK.

Un’altra distinzione da fare, è quella di capire il regime fiscale dettato dal soggetto giuridico che ti vende casa, perché può cambiare molto sull’entità delle spese di acquisto. La differenza è tra acquisto da persona fisica ed acquisto da persona giuridica. Vediamo la definizione di entrambe.

Chi è la persona fisica?

La persona fisica sorge al momento della nascita dell’essere umano, più precisamente quando lo stesso nasce vivo (mentre non è oggi richiesto il requisito della vitalità o idoneità del nato a continuare la vita), anche se la legge attribuisce rilievo al concepito e al non concepito, il fatto della nascita è il sostegno naturalistico dell’attribuzione della capacità giuridica. In parole povere, è il privato e non l’impresa o la ditta costruttrice.

Chi è la persona giuridica?

È riconosciuta dall’ordinamento come un soggetto di diritto autonomo, dotata di propria capacità giuridica distinta da quella delle persone fisiche che la costituiscono, insieme all’elemento patrimoniale. In parole povere si intendono le ditte, le imprese costruttrici e le società ecc…

MA QUALI SONO LE SPESE PER L’ACQUISTO DI UNA CASA?

Analizzate le definizioni sopra e comprese le differenze prima/seconda casa o acquisto da persona fisica/giuridica, possiamo andare nel dettaglio a vedere, con estrema semplicità, le spese aggiuntive che sono necessarie per l’acquisto di una Casa.

Vediamo insieme tutte le casistiche:

PRIMA CASA se si acquista da una “PERSONA FISICA”

Le spese di acquisto di un’abitazione con agevolazioni prima casa”, il cui proprietario (parte venditrice) è una persona fisica, sono le seguenti:

  • IMPOSTA DI REGISTRO: 2% sul valore catastale, con il minimo di 1.000€ (il valore catastale in questo caso si calcola moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente 115,5);
  • IMPOSTA IPOTECARIA: 50€ (in misura fissa);
  • IMPOSTA CATASTALE: 50€ (in misura fissa);
  • SPESE NOTARILI: onorario del notaio per la stipula;
  • SPESE TECNICHE: relazione tecnica ed assistenza all’atto notarile;
  • SPESE MEDIAZIONE: provvigione agenzia immobiliare che tendenzialmente variano dal 2% al 4% sul prezzo di compravendita;
  • SPESE BANCARIE: nel caso in cui si optasse per un acquisto in parte mediante mutuo fondiario, si consiglia di informarsi con l’istituto di credito scelto per capire le spese aggiuntive necessarie.
  • SPESE POLIZZE ASSICURATIVE: assicurazione per la tutela del bene acquistato ed assicurazione sulla vita (nel caso in cui si optasse per pagamento tramite mutuo fondiario, molti istituti di credito chiedono una polizza vita).

SECONDA CASA se si acquista da una “PERSONA FISICA”

Nel caso in cui si acquistasse un immobile, sempre da persona fisica, ma senza usufruire dei benefici prima casa, quindi come seconda casa” le spese sono le seguenti:

  • IMPOSTA DI REGISTRO: 9% del valore catastale (il valore catastale in questo caso si calcola moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente 126);
  • IMPOSTA IPOTECARIA: 50€ (misura fissa);
  • IMPOSTA CATASTALE: 50€ (misura fissa);
  • SPESE NOTARILI: onorario del notaio, si consiglia di chiedere un preventivo al vostro notaio di fiducia: in caso di mutuo gli atti da fare sono due, in quanto oltre all’atto di acquisto c’è anche l’atto di mutuo;
  • SPESE TECNICHE: relazione tecnica ed assistenza all’atto notarile;
  • SPESE MEDIAZIONE: provvigione agenzia immobiliare che tendenzialmente variano dal 2% al 4% sul prezzo di compravendita;
  • SPESE BANCA: nel caso in cui si optasse per un acquisto in parte mediante mutuo fondiario, si consiglia di informarsi con l’istituto di credito scelto per capire le spese aggiuntive necessarie.
  • SPESE POLIZZE ASSICURATIVE: assicurazione per la tutela del bene acquistato ed assicurazione sulla vita (nel caso in cui si optasse per pagamento con mutuo fondiario, molti istituti di credito chiedono una polizza vita).

PRIMA CASA se si acquista da “PERSONA GIURIDICA”

Per quanto riguarda l’acquisto di un immobile prima casa, da persona giuridica, per esempio se chi ti vende la casa è società, o da un’impresa costruttrice, le spese sono le seguenti:

  • IVA: 4% sul prezzo di compravendita pattuito;
  • IMPOSTA DI REGISTRO: 200€ (misura fissa);
  • IMPOSTA IPOTECARIA: 200€ (misura fissa);
  • IMPOSTA CATASTALE: 200€ (misura fissa);
  • SPESE NOTARILI: onorario del notaio, si consiglia di chiedere un preventivo al vostro notaio di fiducia: in caso di mutuo gli atti da fare sono due in quanto oltre all’atto di acquisto c’è anche l’atto di mutuo;
  • SPESE TECNICHE: relazione tecnica ed assistenza all’atto notarile, accatastamento ed allacciamento delle utenze (il mio consiglio è quello di chiedere preventivo dettagliato al tecnico di cantiere);
  • SPESE MEDIAZIONE: provvigione agenzia immobiliare che tendenzialmente variano dal 2% al 4% sul prezzo di compravendita;
  • SPESE BANCA: nel caso in cui si optasse per un acquisto in parte mediante mutuo fondiario, si consiglia di informarsi con l’istituto di credito scelto per capire le spese aggiuntive necessarie.
  • SPESE POLIZZE ASSICURATIVE: assicurazione per la tutela del bene acquistato ed assicurazione sulla vita (nel caso in cui si optasse per pagamento con mutuo fondiario, molti istituti di credito chiedono una polizza vita).

SECONDA CASA se si acquista da “PERSONA GIURIDICA”

Nel caso in cui si acquistasse un immobile seconda casa, da persona giuridica

  • IVA: 10% del prezzo di compravendita;
  • IMPOSTA DI REGISTRO: 200€ (misura fissa);
  • IMPOSTA IPOTECARIA: 200€ (misura fissa);
  • IMPOSTA CATASTALE: 200€ (misura fissa);
  • SPESE NOTARILI: onorario del notaio, si consiglia di chiedere un preventivo al vostro notaio di fiducia: in caso di mutuo gli atti da fare sono due in quanto oltre all’atto di acquisto c’è anche l’atto di mutuo;
  • SPESE TECNICHE: relazione tecnica ed assistenza all’atto notarile, accatastamento ed allacciamento delle utenze (il mio consiglio è quello di chiedere preventivo dettagliato al tecnico di cantiere);
  • SPESE MEDIAZIONE: provvigione agenzia immobiliare, in presenza di intermediazione;
  • SPESE BANCA:  nel caso in cui si optasse per un acquisto in parte mediante mutuo fondiario, si consiglia di informarsi con l’istituto di credito scelto per capire le spese aggiuntive necessarie.
  • SPESE POLIZZE ASSICURATIVE: assicurazione per la tutela del bene acquistato ed assicurazione sulla vita (nel caso in cui si optasse per pagamento con mutuo, molti istituti di credito chiedono una polizza vita).

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Se ti è piaciuto l’articolo condividilo sui tuoi social o invialo agli amici. Se invece devi comprare casa e vuoi avere informazioni più chiare su tutto ciò di cui abbiamo parlato in questo articolo, contattami! Matteo Nencioni – Esperto in Compravendite e Marketing immobiliare. (tel. 0587/488136 – email matteo@immobiliarenencioni.it).
Articolo scritto con la preziosa collaborazione del Property Finder Paolo Antonelli (tel. 347 1974595 – email: agenzia.antonelli@gmail.com)

ACQUISTO CASA DA COSTRUIRE: cosa è cambiato

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Acquisto di immobile da costruire: vediamo insieme cosa è cambiato dal 16 marzo 2019.

Il Decreto legislativo n. 14/2019 (c.d. codice della crisi d’impresa) ha modificato il d.lgs. 122/2005 rafforzando le tutele già previste per la persona fisica che voglia impegnarsi ad acquistare e procedere poi all’acquisto di un immobile in costruzione da parte di un imprenditore o di una cooperativa edilizia.

Vediamo insieme, nel dettaglio, che cosa cambia:

  • Cambia la forma:
    1. chi vuole sottoscrivere un contratto preliminare deve necessariamente farlo con atto pubblico o con scrittura privata autenticata da un notaio che contenga tutte le indicazioni tassativamente stabilite dalla legge. Il mancato rispetto del requisito formale determina la nullità del contratto;
    2. il notaio deve obbligatoriamente provvedere alla trascrizione del contratto preliminare, proteggendo così il promissario acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione (purché la vendita intervenga entro i tre anni successivi);
  • Cambia la sostanza:
    1.  nel contratto preliminare: oltre a tutti i controlli che il notaio è tenuto ad espletare già nella fase di stipula del contratto preliminare, gli si impone di verificare ed attestare la correttezza della fideiussione (che deve essere conforme al modello ministeriale) e l’impossibilità di stipulare l’atto in assenza della stessa;
    2. nel contratto definitivo:
      • il costruttore deve necessariamente consegnare all’acquirente la polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera;
      • il contratto di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale. In caso di mancata consegna della polizza, a differenza di quanto accadeva prima, non sarà possibile stipulare l’atto e l’acquirente che intenda recedere dal contratto potrà escutere la fideiussione a rimborso di quanto versato.

Pertanto, se fino al 15 marzo 2019 tutte le tutele previste dal d.lgs. 122/2005 potevano essere “superate” su accordo tra le parti, a decorrere dal 16 marzo dette tutele sono state rafforzate e rese inderogabili nell’intento sia di garantire l’acquirente, sia di avere imprenditori “garantibili”.

Se sei un professionista del settore immobiliare o semplicemente un lettore curioso e appassionato, condividi questo articolo sui tuoi social: l’informazione fa la forza!

Un ringraziamento speciale ad un caro amico per la stesura di questo articolo.

Matteo Nencioni – Agente Immobiliare Professionale esperto in compravendite immobiliari

VENDERE CASA IN 7 GIORNI

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VENDERE CASA IN 7 GIORNI E’ POSSIBILE! VI RACCONTO UNA STORIA VERA.

Apparentemente “VENDERE CASA IN 7 GIORNI” sembra il titolo di un libro o di un film degli anni ‘90… ma tutto ciò è davvero possibile!

O meglio, è stato davvero possibile…

Ecco i tempi: immobile preparato per la vendita in meno di un mese, poi inserito nel circuito pubblicitario il 20/02/2019 e conclusa la vendita 27/02/2019Si, in soli 7 giorni.

Voglio raccontarvi la storia…

STEP 1 – L’APPUNTAMENTO IN UFFICIO

I Clienti Elena e Silvio, una coppia di quarantenni carinissimi, sono giunti da me in agenzia grazie al passaparola di amici. Fin qui tutto normale…
La cosa che invece mi ha colpito è l’estrema fiducia che queste persone mi hanno concesso sin dal primo istante! Si sono timidamente presentati, li ho fatti accomodare nel mio ufficio e, appena seduti, ho fatto loro un sorriso rassicurante mostrando voglia di ascoltarli. E loro, appoggiando un mazzo di chiavi sulla scrivani mi hanno detto: “Ecco qua le chiavi di casa nostra, è vuota da qualche mese… ed abbiamo deciso di venderla… Dicci tu che cosa dobbiamo fare!”
Fantastico! 🙂 E’ sempre un piacere iniziare una nuova avventura, soprattutto quando – come in questo caso – i Clienti mi si affidano completamente. Ogni Cliente ha una storia alle spalle e dentro ad ogni casa si nascondono molteplici realtà, si nascondono momenti di VITA vissuta. Ogni volta è una nuova sfida!

Ogni nuovo Cliente è una sfida!
Dentro ad ogni casa si nascondono realtà di VITA.

STEP 2 – IL SOPRALLUOGO

Per poter capire il lavoro da fare e come operare, dopo aver conosciuto i Clienti ed ascoltato attentamente le loro esigenze, ho organizzato – insieme a loro – un sopralluogo direttamente nell’abitazione da vendere. Dopo aver esaminato con attenzione la casa in tutte le sue sfaccettature, ho cercato di analizzarne i punti di forza… Ho scritto sul mio taccuino un po’ di appunti, ho fatto una copia della planimetria in scala, ho preso alcune misure di raffronto con il laser ed ho scattato qualche semplice foto promemoria che mi permettesse poi di studiare l’immobile in un secondo momento.

Il sopralluogo è importante per studiare gli ambienti e capirne le potenzialità da trasmettere ai potenziali acquirenti.

STEP 3 – LA VALUTAZIONE

In ufficio, dopo aver calcolato la metratura commerciale della casa, ho fatto un’accurata ricerca di mercato per capire a che prezzi sono state recentemente compravendute abitazioni simili. E’ importante confrontare il bene da stimare con altri immobili, aventi simili caratteristiche, REALMENTE COMPRA-VENDUTI negli ultimi 6-8 mesi… i dati del compra-venduto (NB: dei quali solo noi agenti immobiliari siamo in possesso!!!) sono elementi preziosi per la valutazione del bene: sono dati incontrovertibili che ci permettono di individuare una forbice di prezzo reale nella quale andremo a posizionare il bene in oggetto. Scegliere un prezzo troppo elevato o stimare le case a sentimento, danneggia solamente la vendita, spaventa i potenziali Clienti acquirenti ed illude i Clienti venditori. Attenzione un prezzo errato, troppo elevato o scelto senza il supporto di un agente immobiliare professionista, danneggia solamente la vendita e la tua Casa “viene usata” (inconsciamente) dai potenziali acquirenti, per valutarne/comprarne altre.

Ti svelo un segreto: “L’amatore NON ESISTE!”

STEP 4 – LA SCELTA DEL PREZZO DI VENDITA

Ho incontrato nuovamente i Clienti venditori per confrontarmi con loro e scegliere, insieme, un corretto prezzo di vendita. Un corretto indice di vendibilità è fondamentale per mettere le fondamenta, basi solide su cui costruire una buona vendita. I clienti, in questo caso, mi si sono completamente affidati ascoltando attentamente i miei consigli ed abbiamo scelto un prezzo con “quoziente di vendibilità = 9(N.B. il quoziente di vendibilità va da 1 a 10, misura l’appetibilità del bene sul mercato).

Il prezzo di partenza è un fattore determinante per la vendita

STEP 5 – L’INCARICO

Dopo aver scelto il prezzo di vendita e dopo aver pianificato perfettamente il lavoro da fare, ho incontrato nuovamente i proprietari presso i nostri uffici per la firma dell’incarico, per la firma della documentazione inerente la Privacy/Antiriciclaggio (obbligatoria per legge) e per raccogliere i documenti riguardanti l’immobile, necessari per la vendita. Abbiamo scelto di procedere con un incarico di valorizzazione immobiliare IN ESCLUSIVA come REFERENTI UNICI al fine di massimizzare i risultati e velocizzare la vendita. Un incarico in esclusiva, se ben strutturato, garantisce che un’agenzia si occupi della TUA vendita in modo mirato, preciso, senza trattative al ribasso o anni di invenduto. (Leggi articolo Esclusiva – link)

Il Referente Unico è un agente immobiliare che difende, protegge e valorizza il tuo immobile.

STEP 6 – SOPRALLUOGO CON IL GEOMETRA

Dopo l’incarico e l’autorizzazione alla vendita, ho incaricato un geometra di nostra fiducia e – dopo averlo presentato ai proprietari – l’ho accompagnato sul posto per visionare l’immobile in oggetto e fare un rilievo approfondito al fine di verificarne la conformità. Gli immobili che trattiamo sono altamente profilati e verificati da tecnici specializzati: la tranquillità nelle trattative viene prima di tutto. Il geometra mi ha infatti poi redatto la Relazione Tecnica di Conformità un documento di immenso valore per la vendita. (Leggi articolo sull’importanza della conformità urbanistica e catastale nella vendita – link)

La relazione di conformità è un documento obbligatorio per la compravendita! Giocare d’anticipo ti farà dormire sonni tranquilli.

STEP 7 – CONSIGLI PER LA VENDITA

Dopo aver fornito ad Elena e Silvio il “Manuale del Proprietario“, una brochure vademecum contenente i nostri migliori consigli per presentare “al top” l’alloggio, ho effettuato un ulteriore appuntamento direttamente alla casa e – girando stanza per stanza – abbiamo visto le cose che si potevano migliorare per rendere più “appetibile” l’immobile e più presentabile agli occhi dei possibili compratori. In questo caso è stato abbastanza semplice in quanto la casa era già vuota (non abitata); è bastato quindi farla imbiancare dai proprietari scegliendo tinteggiature neutre (bianco/beige), far ripulire i locali accuratamente e posizionare dei profumatori d’ambiente; inoltre ho fatto sostituire le lampadine a basso consumo a luce bianca con altre a led, a luce calda, perché la luce è importantissima, soprattutto nelle visite inevitabili del tardo pomeriggio. (Leggi articolo Consigli Per la Vendita – Link)

Il Consulente Immobiliare deve consigliarti su come presentare al meglio la casa in vendita per gli appuntamenti di visita.

STEP 8 – SCELTA DEL TARGET

Una delle strategie che adotto dopo aver scelto il prezzo di vendita insieme al cliente e dopo aver preparato l’immobile al mercato, è quella della “Scelta del Target” ovvero l’analisi della tipologia di Clienti che potrebbero valutare/comprare questo tipo di immobile. L’individuazione del target ci permette di studiare il piano marketing ed una campagna pubblicitaria mirata e personalizzata.

L’individuazione del target è molto importante per proporre l’immobile ai Clienti in maniera mirata .

STEP 9 – PIANO MARKETING

Ogni casa ha una sua storia ed un suo pubblico, per questo è molto importante scegliere un adeguato piano marketing per ogni singola abitazione che decidiamo di trattare. Editoria, social media marketing, mail marketing, cartello di prossimità, analisi delle ricettività, portali, posizione primaria sul nostro sito internet, post programmati, flyer specifico ed un’accurata descrizione pubblicitaria, sono solo alcune delle strategie di marketing che adottiamo al fine di reperire Clienti acquirenti qualificati per ogni immobile.

Il piano marketing e le migliori strategie pubblicitarie per arrivare lontano, fino ai potenziali acquirenti.

STEP 10 – SERVIZIO FOTOGRAFICO

Ho incaricato uno dei nostri fotografi d’interni specializzati per realizzare un professionale servizio fotografico ottimizzato per il web-marketing.
Dopo un primo sopralluogo con il fotografo per studiare la luce e gli ambienti, l’ho accompagnato una seconda volta a visionare l’abitazione, nell’orario secondo lui migliore, per realizzare le foto professionali. (Leggi i consigli per fotografare una casa – Link)

Le foto professionali sono il primo biglietto da visita.

STEP 11 – PUBBLICITA’ E CONDIVISIONE

Mercoledì 20/02/2019. Ad oggi sono passati ben 23 giorni di preparazione della casa alla vendita e forse è arrivato il momento di iniziare a lavorare davvero sull’immobile… per venderlo! Quindi, adesso che abbiamo scelto il prezzo, pianificato il marketing, scritto un annuncio pubblicitario accattivante ed effettuato fotografie professionali, è arrivato finalmente il momento di pubblicare l’immobile per farlo entrare nei circuiti pubblicitari e proporlo ai nostri Clienti. Inizia la promozione in vendita!
Il nostro motto è “La condivisione fa la forza“, per questo collaboriamo costantemente con altri colleghi professionali Fiaip ed agenzie immobiliari, al fine di reperire quanto prima, un potenziale acquirente.

Collaborazioni qualificate per ampliare le possibilità di vendita

STEP 12 – SELEZIONE CLIENTI E APPUNTAMENTI DI VISITA

Dopo aver pubblicizzato l’immobile sul nostro sito, sui social e su alcuni portali, ho raccolto le richieste pervenute dai nuovi clienti (email, telefonate, messaggi privati) ed ho inoltre proposto la casa (come novità) ai Clienti già inseriti nel nostro database.
Risultato: 17 Clienti reperiti, tra i quali 10 Clienti qualificati selezionati che ci hanno permesso di effettuare sull’alloggio 9 effettivi appuntamenti, tutti perfettamente organizzati e scaglionati nella giornata di giovedì 21/02/2019.
Sabato 23/02/2019 invece, abbiamo dato spazio alle “seconde visite”, ovvero a quei Clienti interessati che volevano rivedere la casa con un altro appuntamento, per valutarne la possibilità di acquistarla.

La selezione di Clienti altamente profilati e pronti per l’acquisto, è determinante per ottimizzare i tempi di vendita.

STEP 13 – LA PROPOSTA

Martedi 26/02/2019 – tra i Clienti interessati ce ne sono stati 2 che hanno sottoscritto una reale PROPOSTA DI ACQUISTO accompagnata da un assegno di caparra per i proprietari. Essendoci, in questo caso, più interessati ho permesso a tutti di effettuare la loro offerta, così da far decidere ad Elena e Silvio a chi vendere casa. Si, avete capito bene: Elena e Silvio hanno potuto permettersi di scegliere anche a chi vendere.

La Proposta d’Acquisto determina un VERO interessamento: le proposte verbali non sono proposte concrete.

STEP 14 – LA VENDITA

Mercoledi 27/02/2019 ho incontrato nel mio ufficio – con tranquillità e nella massima riservatezza – i proprietari presentando loro le due offerte concrete entrambe accompagnate da un assegno di caparra a loro intestato.
Loro, stupìti e felici di poter scegliere addirittura a chi vendere, dopo soli 7 giorni hanno valutato, tenendosi per mano, la proposta migliore per le proprie esigenze. Hanno quindi firmato per accettazione la proposta e la casa è stata praticamente venduta a prezzo pieno (Prezzo di richiesta 158.000€, trattativa Conclusa a 156.000€). Tutto ciò in soli 7 giorni!

UNA STORIA VERA….

Questa è una storia VERA. Se ci seguite sui social avrete notato che,
qualche giorno fa, abbiamo pubblicato sulla nostra pagina Facebook “Agenzia Immobiliare Nencioni” la casa in questione pubblicizzata come “in vendita”. Oggi invece si trova nella sessione “i nostri successi” ovvero la parte dedicata agli immobili venduti del nostro sito internet. E per dimostrarvelo vi linko qua di seguito la casa in questione. (Ecco qua il link )

Non esiste la crisi! La fiducia dei Clienti, uno studio approfondito dell’immobile, potenti strumenti di marketing ed un prezzo di vendita nei corretti indici di mercato, possono trasformare una storia comune, in una storia di successo!! Proprio come in questo caso.

Se ti è piaciuto l’articolo condividilo sui tuoi social o invialo su whatsapp ai tuoi amici e colleghi (La condivisione fa la forza, ricordalo!). Se invece vuoi VENDERE CASA in tempi ottimali, e senza trattative a ribasso, contattami.

Matteo Nencioni – Agente Immobiliare Professionista