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LA PAROLA D’ORDINE E’: “ORDINE”!

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VUOI VENDERE CASA VELOCEMENTE ED AL MIGLIOR INDICE DI MERCATO? PAROLA D’ORDINE: “ORDINE”… ebbene si, FAI ORDINE E PULIZIA!

L’ordine e la pulizia. Un aspetto fondamentale che spesso i Clienti “venditori” sottovalutano.

Hai fissato un appuntamento di visita con un cliente tramite il Tuo Agente Immobiliare di fiducia? Leggi attentamente questi consigli che sembrano apparentemente banali ma sono frutto di anni di lavoro ed esperienza e mi consentono, ancora oggi, di preparare al meglio le case ed i rispettivi proprietari, all’incontro con i potenziali acquirenti.

L’appuntamento è un momento importante. Non dimenticarlo mai, soprattutto quando mostri casa a dei perfetti sconosciuti.

L’alloggio deve indossare il suo vestito migliore, proprio come quando ti presenti ad un colloquio di lavoro o ad un incontro importante: andresti mai a cena con una persona importante in pigiama o senza aver fatto la doccia? Sembra banale ma ti invita a riflettere…

Quindi tira a lucido la casa, puliscila perfettamente in ogni sua parte, riordina ogni stanza, elimina scatole e scatoloni, togli le ragnatele nelle parti alti e meno accessibili e le cose inutilizzate. Valorizza la Tua CASA al massimo, sistemala e preparala sempre al meglio prima di ogni appuntamento di visita. Ma soprattutto fai ordine!

ORDINE, E’ LA PAROLA D’ORDINE!

Mi raccomando, è davvero importantissimo presentare gli ambienti puliti, profumati e ben ordinati: metti a posto, ricomponi ogni stanza, fai il letto (magari con copriletto neutro, niente colori accesi o fiori e fiorellini…) togli i panni, le ceste della biancheria, le scarpe, le ciabatte ed libri fuori posto. Spolvera le mensole e raccogli gli effetti personali lasciati casualmente in giro o sui comodini. Elimina le cose che campeggiano da giorni sui mobili e sulle credenze… sistema la cucina, pulisci gli elettrodomestici, togli tovaglie e tovagliette, bottiglie, ciotole e piatti.

Per quanto riguarda i bagni… beh… via i tubetti del dentifricio, gli spazzolini da denti, gli accappatoi appesi, le riviste e i tappetini. Inoltre sarebbe opportuno che i vari flaconi di sapone, shampoo e bagnoschiuma non fossero MAI a vista, neanche nel box doccia. Il bagno è una stanza intima e personale, cerchiamo di mostrarla al meglio, in modo che il visitatore non senta l’imbarazzo di entrare!

Se in casa ci sono animali domestici è fondamentale nascondere le lettiere, le ciotole del cibo e dell’acqua e areare/deodorare al massimo tutti gli ambienti, avendo particolarmente cura di eliminare dalle tappezzerie e dalle stanze, peli e pelucchi dei nostri amici a quattro zampe!

L’alloggio deve indossare il suo vestito migliore, proprio come te quando vai ad un colloquio di lavoro o ti presenti ad un incontro importante.

Capisco il tempo a disposizione è sempre poco, siamo sempre fuori da mattina a sera e poi “in casa ci viviamo“… ma entriamo nell’ottica di un APPUNTAMENTO. L’appuntamento di visita va preparato! E’ un incontro speciale, è un momento importante con dei potenziali acquirenti, talvolta decisivo: un alloggio pulito, profumato e perfettamente in ordine sarà sicuramente più apprezzato. L’occhio vuole la sua parte, sempre.

L’agente immobiliare investe tempo, soldi ed energie per selezionarti accuratamente dei potenziali clienti acquirenti pronti all’acquisto: ecco perché è estremamente importante fare bella figura sin dal primo appuntamento. E poi attenzione…la prima impressione è quella che conta: le statistiche dimostrano che il Cliente sente “Sua” la casa nei primi 57 secondi di visita.

Le statistiche dimostrano che il Cliente sceglie la casa nei primi 57 secondi di visita.

Vuoi vendere? Giochiamo bene la partita sin dal primo istante! Parola d’ordine, ORDINE.

(Se ti è piaciuto condividi l’articolo sui social e tramite whatsapp, magari inviandolo ai tuoi amici che devono vendere casa… Questi consigli gli saranno utilissimi!!!)

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Matteo Nencioni – Home Influencer, appassionato dell’abitare ed esperto nella qualificazione d’immagine di case da vendere e/o affittare.

Per info e consulenze scrivimi: Email: matteo@immobiliarenencioni.it

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DOCUMENTI NECESSARI PER LA VENDITA

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Al fine di un’adeguata promozione in vendita della Tua CASA è fondamentale che l’agente immobiliare reperisca adeguata e completa documentazione inerente l’immobile che andrà a trattare. La documentazione è molto importante che venga fornita sin dal momento dell’incarico – prima ancora di effettuare il servizio fotografico ed ogni azione di marketing – così che l’agente immobiliare possa studiare alla perfezione l’immobile, conoscerne a fondo le caratteristiche, eventuali servitù attive e passive, i dati tecnici, i riferimenti urbanistico-edilizi ed essere preparato a qualsiasi domanda o obiezione dei potenziali clienti acquirenti.

_98a0198Inoltre tale documentazione è fondamentale nel caso in cui il Cliente manifesti interesse e si debba quindi preparare un’offerta scritta, una proposta di acquisto concreta, per dare vita ad una vera trattativa di compravendita. Spesso è importante cogliere l’attimo difronte a potenziali Clienti interessati. E’ essenziale che i documenti siano a disposizione dell’Agente e dei Clienti in ufficio (chiaramente con l’autorizzazione dei proprietari) per poter essere consultati prima di affrontare una trattativa.

Ecco quanto è utile fornire al Vostro agente immobiliare di riferimento:

  • Atto di provenienza: E’ la copia del contratto di compravendita stipulato dal notaio quando avete acquistato l’immobile, oppure la successione – atto di successione, la donazione ecc… In poche parole è il titolo che attesta la proprietà dell’immobile. Nessun problema, non è niente di personale… è un ATTO PUBBLICO disponibile presso la conservatoria dei registri immobiliari, consultabile liberamente da tutti!! Quindi niente paura, non è una cosa “privata” da non far vedere, come molti pensano, potete tranquillamente darne una copia al Vs agente immobiliare di fiducia e/o ai potenziali Clienti interessati al fine di compiere tutte le valutazioni del caso prima di affrontare una trattativa. Attenzione… una copia… non date MAI l’originale!
  • Atto di Mutuo: E’ la copia del contratto di mutuo stipulato con la Banca. E’ molto importante al fine di inserire le ipoteche nella contrattualistica di compravendita.
  • Planimetrie Catastali: Sono le planimetrie presenti in Catasto, le riconosci facilmente perchè sono in scala in scala 1:200 ed in alto portano la dicitura del catasto e gli estremi catastali (foglio, particella e sub.)
  • Visura Catastale: è la carta d’identità dell’immobile dove, oltre ai riferimenti catastali che identificano il bene, vi sono riportati dati importanti come i metri quadrati e la rendita catastale del bene, indispensabile per il calcolo delle imposte di acquisto.
  • Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) – Legge 3 agosto 2013 n.90 e Decreto Legge 23 dicembre 2013 n.145) – L’attestato di prestazione Energetica APE definisce la classe energetica di un immobile, che va dalla A4 (edificio a bassissimo impatto ambientale) alla classe G (edificio ad alto consumo energetico). Tutti gli annunci di vendita o affitto di immobili, sia stampati su giornali e volantini pubblicitari, sia pubblicati sul web, siti internet, che i classici cartelli “VENDESI” o “AFFITTASI” affissi esternamente, devono obbligatoriamente riportare l’indice di prestazione energetica (IPE) e la classe energetica, contenuti nell’attestato, pena sanzioni. In caso di vendita o locazione di un immobile sprovvisto dell’APE, il proprietario va incontro a salate sanzioni.
  • Relazione Tecnica Integrata di conformità:  Redatta e timbrata dal vostro tecnico di fiducia, è  un documento importantissimo che molti Clienti sottovalutano. La relazione di conformità vi permette di sapere se il vostro immobile è conforme (dal punto di vista urbanistico-edilizio e catastale) evitando così spiacevoli sorprese prima di un atto notarile. Al momento della sottoscrizione di una proposta di acquisto o di un contratto preliminare infatti con la firma andrete a dichiarare che, in quel momento oppure all’atto di trasferimento, l’immobile è o sarà conforme allo stato di fatto… E’ quindi consigliabile sapere che cosa si va a dichiarare sin da subito.
  • Certificati degli impianti: Gli impianti sono conformi o non conformi alla normativa vigente? I certificati degli impianti rilasciati dai rispettivi installatori certificano appunto la conformità di questi e la regolarità dei lavori eseguiti. Esibitene una copia all’agenzia immobiliare di riferimento. 
  • Regolamento di condominio e Spese condominiali: in caso di unità immobiliare in condominio è opportuno informare l’agente immobiliare ed i potenziali acquirenti della situazione condominiale, delle spese, di eventuali lavori in essere o in previsione.
  • Documento identità e codice fiscale dei Venditori: la copia dei documenti identità (carta identità, passaporto o patente, inoltre codice fiscale) identificano i venditori e la veridicità delle firme
  • Incarico di Autorizzazione alla vendita: E’ ciò che autorizza l’agente immobiliare a lavorare sull’immobile e a promuoverlo, al fine di reperire potenziali acquirenti e raccogliere proposte di acquisto.
  • Consenso Privacy (GDPR) e Dichiarazione Antiriciclaggio firmati: Un buon agente immobiliare ti chiederà di firmarteli al conferimento dell’incarico, come per legge.

Se ti affidi ad un Agente Immobiliare Professionista lascia che sia lui a guidarti ed aiutarti a reperire la documentazione di cui sopra con estrema facilità.

Matteo Nencioni – Vice Presidente Fiaip Pisa – esperto in acquisizione e vendita di casa.

 

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COMPRAVENDITE IN CRESCITA, PREZZI IN CALO.

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In crescita le compravendite, in calo i prezzi nel 2017

Il mercato immobiliare continua a crescere per l’undicesimo trimestre consecutivo, mentre i prezzi degli immobili sono ancora in calo. Il settore delle abitazioni accelera nuovamente secondo l’ultimo report dell’Agenzia delle Entrate, segnando nel IV° trimestre 2017 un +6,3% tendenziale nel periodo ottobre-dicembre 2017, dopo oltre un anno di progressivo rallentamento. Firenze e Milano sono risultate le due grandi città con il maggior rialzo degli scambi, mentre Palermo, Bologna e Roma chiudono l’anno con il segno meno. In crescita anche le compravendite di cantine e soffitte (+12,2%), box e posti auto (+3,8%). Il trend positivo si conferma anche per il settore terziario-commerciale, in aumento del 9,2%, un incremento quasi doppio rispetto a quello registrato nel trimestre precedente, mentre il settore produttivo riduce la sua crescita, fermandosi a quota +2,8%.

Il mercato immobiliare continua a crescere per l’undicesimo trimestre consecutivo, mentre i prezzi degli immobili sono ancora in calo.

Fonte: Centro Studi Fiaip

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I 5 ERRORI CHE IL PROPRIETARIO (VENDITORE) NON DEVE COMMETTERE.

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Molti proprietari, che mettono in vendita il loro immobile, commettono errori gravissimi che rischiano di rallentare la vendita o di ostacolarla totalmente, precludendosi eventuali trattative e/o interessamenti da parte dei potenziali Clienti. 

Vediamo insieme…

Spessissimo durante gli appuntamenti di visita degli immobili in vendita, insieme ai potenziali acquirenti, mi sono trovato in situazioni in cui il proprietario stesso involontariamente ha ostacolato la vendita del proprio immobile.

Nonostante il buon lavoro svolto dall’agenzia immobiliare (…sia in acquisizione, che in ufficio al fine di reperire un cliente interessato a visionare l’immobile, sia durante l’appuntamento di visita…) molto spesso sono i proprietari a “danneggiare le trattative” e talvolta le loro azioni o una parola di troppo, possono avere un impatto negativo sull’andamento dell’appuntamento di vendita.

I proprietari di casa hanno ahimè “il potere di influire negativamente” sull’esito delle trattative.

Nel corso della professione infatti, confrontando molti appuntamenti effettuati, ho analizzato con attenzione alcuni degli errori più frequenti che possono esser commessi dai proprietari di casa e che andrebbero assolutamente evitati.

 

Ecco i 5 errori che andrebbero assolutamente evitati:

1) PROPRIETARI PRESENTI QUANDO L’AGENTE IMMOBILIARE ACCOMPAGNA POTENZIALI ACQUIRENTI: Ebbene si, i proprietari dovrebbero accogliere agente immobiliare e i potenziali clienti e poi sparire! Dovrebbero lasciar fare tutto al proprio consulente immobiliare senza interferire nè descrivere l’immobile. Le statistiche dimostrano che gli immobili visitati senza la presenza dei proprietari vengono venduti in tempi più veloci e con molta più facilità. È questo vale anche per la presenza dei bambini e degli animali domestici.

La tranquillità prima di tutto. Sembra banale ma a volte gli agenti immobiliari, per paura di risultare maleducati, non riescono a chiedere al venditore di NON ESSERE PRESENTE DURANTE LA VISITA oppure di salutare gli ospiti e rimanere in soggiorno a leggere un buon libro sul divano, anziché seguire passo passo i visitatori e l’agente immobiliare (in tutte le stanze come un segugio). Chi vende è convinto che, dal momento che nessuno meglio di lui conosce la casa che sta vendendo, la sua presenza e le sue parole siano fondamentali per la riuscita delle trattative. Non è così! La presenza del venditore è d’intralcio e, a volte, crea anche un clima di tensione dove il compratore, a disagio, non si sente libero di esprimere opinioni al proprio consulente immobiliare. Il cliente acquirente deve essere libero di godersi, con calma ed assoluta tranquillità, la visita. In più si percepisce l’urgenza o la necessità di vendere… Lasciate fare al vostro agente immobiliare!!!

2) NON FIDARSI DEL PROPRIO CONSULENTE IMMOBILIARE:  Una cosa è fondamentale: un proprietario che ha deciso di vendere la casa di una vita e si affida ad un agente immobiliare ha deciso che quella persona è il PROFESSIONISTA perfetto per riuscire nello scopo. È molto importante quindi, a mio avviso, fidarsi e affidarsi, ascoltare attentamente ogni consiglio di chi ogni giorno ha a che fare con il mercato immobiliare, con le banche, con i clienti acquirenti/venditori e con gli immobili. La vendita avviene anche grazie alla perfetta sinergia tra chi vende l’immobile e il consulente immobiliare di fiducia; tale sinergia viene percepita anche dai clienti acquirenti ed il clima della visita sarà sicuramente più disteso. Agente immobiliare e Clienti (acquirenti e venditori) INSIEME fianco a fianco per raggiungere l’obiettivo della compravendita.

3) DARE L’IMMOBILE IN VENDITA A MOLTE AGENZIE: Spesso i proprietari venditori si affidano a decine di agenzie immobiliari tentando la sorte con chiunque, sperando di amplificare le possibilità di vendita e sperando che qualcuno accompagni finalmente un cliente che compri! …Purtroppo non è così…. anzi!!

Scegline solo uno! L’Agente Immobiliare scelto deve diventare un importante PUNTO DI RIFERIMENTO, colui che INSIEME A VOI pianifica la giusta strategia di marketing, una pubblicità mirata e su misura per il vostro immobile, colui che saprà consigliarvi passo dopo passo nel delicato percorso di compravendita, colui che vi riporterà con esattezza i feed-back e le sensazioni dei clienti che visiteranno la casa. E se scegli decine di agenzie tutto ciò non può essere fatto.

4) TRASCURARE L’ALLOGGIO: Un errore troppo comune purtroppo… i proprietari pensano di vendere l’immobile con semplicità ma soprattutto senza fare niente per mettere la casa in mostra e per valorizzarla. Niente di più sbagliato! Le case devono essere amate, vissute,  devono essere preparate alla vendita e ad ogni singolo appuntamento che potrebbe essere quello decisivo. L’alloggio deve essere presentato nel suo vestito migliore, tirato a lucido, imbiancato perfettamente, illuminato, ripulito e profumato. Deve essere preparato per un appuntamento importante! (Su questo punto ho scritto un articolo intero che trovi sul mio blog).

5) SCEGLIERE UN PREZZO SBAGLIATO: La maggior parte dei proprietari (venditori) chiede di mettere in vendita la proprietà ad un prezzo superiore a quello di valutazione del consulente immobiliare “per testare il mercato” oppure per “vedere se si trova un amatore” perchè “tanto a scendere siamo a tempo“….. Niente di più sbagliato! Le statistiche dimostrano che le prime settimane di promozione in vendita, sono quelle in cui l’immobile immesso sul mercato riscuote maggior interesse e riceve più visite/telefonate dai Clienti interessati. Se l’immobile viene messo in vendita ad un prezzo sbagliato (fuori prezzo di mercato) i potenziali acquirenti  passano oltre, cercando offerte più realistiche, più interessanti e a prezzi vantaggiosi. Inoltre sarai poi costretto ad abbassare drasticamente il prezzo del tuo immobile una volta che necessiterai di venderlo in tempi brevi. Il consiglio che mi sento di dare è quello che il prezzo a cui un venditore vorrebbe vendere la casa deve fare i conti con un giudice inattaccabile: IL MERCATO. E poi attenzione……la prima cosa che imparano i clienti acquirenti è IL PREZZO. Chi compra conosce i prezzi meglio di chiunque altro, anche meglio di te, ed effettua paragoni mentali immediati con altri immobili simili sin dal primo minuto della visita.

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Per informazioni o consulenze di compravendita scrivimi senza impegno a: matteo@immobiliarenencioni.it

Matteo Nencioni – esperto in compravendite, contrattualistica e specializzato in vendita di immobili