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HOME STAGING: Mettere in scena la casa.

Ti sembrerà strano, ma nel mercato attuale bastano alcuni piccoli ed economici accorgimenti per ridurre i tempi di vendita del tuo immobile e perché no, farti recuperare qualche soldino in più rispetto al valore attuale della tua casa (che in genere è molto più basso di quello che

pensi). L’insieme di questi interventi prende l’altisonante nome di home staging. L’home staging, più precisamente, può essere definito l’arte di “preparare” la casa in modo adeguato in vista di una vendita.

Si tratta di un insieme di interventi ed opere di entità più o meno invasiva, teso alla spersonalizzazione dell’immobile ed all’esaltazione dei suoi punti di forza.

Insomma, un po’ come farsi bello per il primo appuntamento.

In Italia l’home staging, soprattutto nelle piccole realtà di provincia è una soluzione apprezzata ma decisamente poco praticata, principalmente perché non viene percepita dal cliente-venditore come un fattore determinante per la collocazione della propria casa. Ma se è vero che oggi, per gli immobili di fascia media, la vera determinante è il prezzo, non dimentichiamo che stiamo pur sempre vendendo un prodotto che, come le mele al mercato…

…meglio è presentato, tanto più facilmente potrà essere collocato!

Soprattutto in presenza di una fortissima concorrenza.

E’ possibile quindi “fare home staging” investendo pochi euro? La risposta è sì, ma tutto dipende dal prodotto che stai proponendo.

Home Staging: l’arte di “preparare” la casa in modo adeguato, in vista di una vendita

ECCO 5 TRA LE PIU’ FREQUENTI CASISTICHE

1.LA CASA È VECCHIA E PIENA DI MOBILI

Vuoi valorizzare il trilocale ereditato dalla nonna? Benissimo!

Su le maniche perché qui, l’intervento di home staging, sarà il più duro: togli tutti i mobili (oggi alcuni mercatini dell’usato propongono addirittura sgomberi gratuiti ), o recuperali con un po’ Restyling, dai una bella imbiancata alla casa e tira a lucido i pavimenti.

Con un costo relativamente contenuto svecchierai l’appartamento e gli conferirai quella freschezza che farà percepire al possibile acquirente tutto il potenziale nascosto delle case di una volta. Il Relooking, se necessario, sarà percepito come un’interessante personalizzazione del bene non…

…l’inevitabile condanna per avere acquistato una casa vecchia e brutta

2.LA CASA È NUOVA MA… CHE DISORDINE!

Lo so, i tuoi bimbi trasformano la casa in un luna park. I gatti, i cani spargono peli dappertutto e tu non hai mai tempo per stirare i panni. La vendita però è un lavoro duro ed oggi è più importante che mai, presentare una casa ordinata e pulita (che è la prima regola dell’Home Staging). Forza e coraggio, la vogliamo vendere o no? Confina i giochi dei bambini nella loro stanza, presenta una cucina impeccabile e fa sì che ogni complemento di arredo sia al posto giusto: immagina di trasformare la tua casa in una “vetrina” dove sono in mostra spazi, mobili e accessori. Hai la fortuna di possedere un appartamento nuovo: fa che sia percepito come “subito abitabile” e…

…la vendita sarà un piacevole percorso in discesa!

3.TROPPA PERSONALITÀ FA MALE…

Alt! Facciamo una dovuta premessa: non sto dicendo che la tua casa deve essere anonima e priva di un suo carattere, ma ricorda che quando l’immobile è eccessivamente personalizzato, correrai il rischio di cozzare con i gusti del potenziale acquirente, che farà fatica a “sentire sua” l’abitazione e la scarterà immediatamente. Quindi via le dozzine di fotografie dal mobile della sala, i simboli religiosi, la collezione di bottiglie di birra dalla cucina, la bandiera del Milan dalla camera di tuo figlio e, se hai gusti “etnici”, spegni quei bastoncini di incenso perennemente accesi.

Non vorrai mica farti scappare la vendita per un motivo che non ha nulla a che fare con il mattone!

4…TROPPA POCA FA ANCHE PEGGIO!

Questo è un problema che mi si presenta più frequentemente nel mercato della locazione. Ci sono proprietari che pensano di collocare un appartamento arredato allestendolo con il minimo sindacale “per lasciare all’inquilino ampie possibilità di personalizzazione” (e spendere meno). Attenzione, nella pressoché totalità dei casi, questa scelta è sbagliata: un’abitazione arredata sul mercato della locazione viene collocata o scartata nei primi 30 secondi del sopralluogo: è sufficiente elevare il tuo immobile al di sopra della media (bassissima…) e prezzo permettendo, la tua casa inizierà subito a produrre un reddito. Quindi sotto con tende, accessori e stampe: scegli una linea guida (moderna, retrò, allegra, accogliente) e rendi la tua casa unica!

5…IL VERO SEGRETO DELL’HOME STAGING: LA LUCE!

La luminosità è un fattore di importanza capitale. Una casa luminosa è “viva” e trasmette energia positiva. Concorda strategicamente i sopralluoghi dei potenziali acquirenti nel momento in cui la casa dà il meglio di sé con la luce naturale e, se proprio non ti è possibile, butta via subito quelle maledettissime lampadine a risparmio energetico: l’effetto obitorio non è gradito a nessuno!

Seguendo i piccoli consigli che ti ho elencato poco sopra, avrai già fatto passi da gigante rispetto alla tua “concorrenza”, ma ricorda un concetto fondamentale: se ad un corretto intervento di preparazione non segue una promozione forte ed adeguatamente strutturata, tutti i sacrifici che hai fatto nell’home staging “fai da te” (e i soldi che hai speso!) PUOI CONSIDERARLI BUTTATI.

Affidati a dei professionisti che possano consigliarti per il meglio, che studino con te un accurato piano di marketing e diffida da chi si presenta da te a fare velocemente alcune foto con il cellulare.

Non ci credi? Fai un esperimento tu stesso e prova a metterti dall’altra parte della barricata: apri un portale di annunci immobiliari qualsiasi e fai scorrere le varie inserzioni: consulterai l’inserzione più bella o quella più brutta? Beh… hai già trovato la risposta.

Buona Vendita!

Grazie alla nostra home stager professionista Caterina Zangirolami Architetto (www.ihomeyou.it) per la collaborazione negli splendidi interventi di home-staging con la nostra agenzia e per la stesura di questo articolo.

Matteo Nencioni – agente immobiliare specializzato nel preparare case alla vendita

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IL CONTRATTO PRELIMINARE O COMPROMESSO.

28 Aprile 2017 Published by: Matteo Nencioni

IL COMPROMESSO… QUESTO SCONOSCIUTO!!! 🙂

Una volta che hai trovato un immobile che ti piace prima di sottoscrivere il compromesso ci sono alcuni aspetti da analizzare con molta attenzione, magari con la guida del tuo agente immobiliare di fiducia o con il tuo tecnico di riferimento.

Cos’è il il contratto preliminare di compravendita o compromesso?

Raggiunto un accordo economico con il venditore sul prezzo di compravendita puoi trovarti, prima di andare dal notaio a stipulare l’atto definitivo di trasferimento, a firmare il contratto preliminare di compravendita, comunemente conosciuto come “compromesso”.

Il contratto preliminare, o compromesso, non trasferisce la proprietà della casa, ma è un impegno a firmare davanti ad un notaio il contratto definitivo di trasferimento, ossia la vera e propria compravendita dell’immobile. Il compromesso, infatti, ha solamente l’effetto di impegnare irrevocabilmente le parti contraenti alla suddetta compravendita; successivamente è necessario l’atto definitivo di trasferimento a cura di un notaio. Il codice civile definisce con l’articolo 1351 il contratto preliminare nel modo seguente: Contratto preliminare: contratto mediante il quale una parte o entrambe le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto, detto definitivo.

Il contratto preliminare è quello con cui le parti si obbligano alla stipula di un successivo contratto, definitivo, di cui il primo deve già prevedere il contenuto essenziale.

Quali verifiche effettuare prima di firmare il compromesso?

Prima di firmare il fatidico compromesso, e quindi prima che le parti contraenti s’impegnino reciprocamente l’una con l’altra, è molto importante verificare che l’immobile che si vuole acquistare sia conforme urbanisticamente e catastalmente, che lo stesso non sia oggetto di contestazioni, che non vi siano litispendenze, ipoteche o pignoramenti, che non vi siano debiti con il condominio ancora pendenti; inoltre è importante sapere se gli impianti esistenti sono a norma o meno e se vi sono i certificati degli impianti stessi. Infine è necessario che il venditore fornisca valido Attestato di Prestazione Energetica (APE). Il mio consiglio è quello di farvi supportare dal vostro tecnico di fiducia al fine di verificare tutto quanto sopra.

La registrazione del compromesso.

Il compromesso deve essere necessariamente in forma scritta e deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sottoscrizione. La registrazione del compromesso è un atto obbligatorio per la regolarizzazione fiscale e per dare data certa alla scrittura.

La registrazione, è obbligatoria e non bisogna confonderla con la trascrizione nei pubblici registri immobiliari che invece è facoltativa e serve per rendere «opponibile l’atto a terzi». La trascrizione infatti è ben più complessa, viene fatta tramite l’ausilio del notaio ed è utile all’acquirente per tutelarsi al fine di prevalere su eventuali ipoteche iscritte sulla casa, dopo la trascrizione stessa, da eventuali creditori del venditore.

La registrazione del compromesso è un atto obbligatorio per la regolarizzazione fiscale e per dare data certa alla scrittura; la trascrizione nei pubblici registri immobiliari, è facoltativa e serve solo per rendere «opponibile l’atto a terzi».

Imposte per la registrazione del contratto preliminare.

Per la registrazione del compromesso sono dovute:

l’imposta di registro di 200 euro in misura fissa;
l’imposta di bollo, nella misura di marche da bollo da 16 euro cad., una ogni 4 facciate della scrittura e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).

Quando il compromesso prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:

allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

In entrambi i casi, l’imposta pagata con il compromesso sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita: sostanzialmente presentando il modello F.23 all’atto definitivo vengono detratte dall’acquirente le imposte già pagate sulla caparra. Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata all’ufficio che ha eseguito la registrazione.

Anche quando il trasferimento dell’immobile è una persona giuridica, soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria:

il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro)
la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%).

I mediatori agenti immobiliari hanno l’obbligo, in solido con le parti contraenti, di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività.

Per ogni ulteriore approfondimento è consigliabile rivolgersi al proprio notaio di fiducia.

Matteo Nencioni – Consulente Immobiliare – tel. 0587 / 488136

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LA PROPOSTA DI ACQUISTO

21 Novembre 2016 Published by: Matteo Nencioni

Che cosa è la PROPOSTA DI ACQUISTO? A che cosa serve e in che modo mi vincola?

Se state leggendo questo articolo vi sarà sicuramente capitato di aver a che fare con un acquisto di una casa oppure siete in procinto di fare una trattativa, magari con l’aiuto del vostro agente immobiliare di fiducia. Bene, sarà sicuramente molto utile leggere queste poche righe, imparando a masticare alcuni termini ma soprattutto al fine di sapere con esattezza che cosa state firmando! Fatene tesoro.

Dopo aver visitato più volte la casa che vi piace, dopo averla trovata di vostro gradimento, maturate la decisione di acquistarla. Ecco, adesso è opportuno effettuare un’offerta consona, quindi “bloccare” l’acquisto della casa mediante la firma – in separati momenti – di una “proposta irrevocabile d’acquisto” predisposta dall’agente immobiliare. Con la proposta irrevocabile di acquisto inizia quindi una vera e propria trattativa, proponendo appunto (mediante l’agente immobiliare e sottoscrivendo la proposta stessa) un prezzo alla parte venditrice, la quale può accettare, rifiutare o contattare nei modi e nei termini previsti nella proposta stessa.

Con la firma per accettazione della proposta di acquisto da parte della parte venditrice e con la presa visione dell’accettazione del proponente nei tempi e nelle scadenze previste dalla stessa proposta, quest’ultima diviene vincolante anche nei confronti della parte venditrice: il venditore si impegna alla vendita e l’acquirente si impegna all’acquisto, versando anche una somma di denaro a titolo di caparra (vedi il mio articolo caparra confirmatoria e penitenziale).

Sia il venditore che l’acquirente molto spesso firmano la proposta con superficialità, pensando che si tratti solo di un modo semplice per misurare la trattativa e la trattabilità del prezzo, oppure pensando semplicemente di “bloccare” l’immobile, riservandosi di precisare maggiori dettagli della compravendita in un più completo contratto: il cosiddetto contratto preliminare (più comunemente conosciuto come “compromesso”). Niente di più sbagliato!!! Attenzione…

La proposta di acquisto accettata e controfirmata dalle parti contraenti produce effetti giuridici analoghi a quelli di un contratto preliminare

La proposta di acquisto accettata e controfirmata dalle parti contraenti produce effetti giuridici analoghi a quelli di un contratto preliminare e le parti contraenti spesso se ne rendono conto solo successivamente. Spesso la proposta di acquisto consiste in un modulo prestampato, magari scarno ed elementare, mancante di elementi importanti che dovrebbero essere inseriti in un contratto di compravendita immobiliare.

La proposta di acquisto deve essere ben fatta e prevedere da subito tutto quanto andremo a pattuire, chiedere ed offrire in maniera molto dettagliata poichè, con la presa visione da parte del Proponente dell’accettazione della parte venditrice, comporta la conclusione di un VALIDO ED EFFICACE CONTRATTO e l’assunzione di tutte le conseguenti obbligazioni!!

Una volta che il Proponente ha preso visione dell’accettazione della proposta da parte della Parte Venditrice si producono per le parti gli stessi effetti di un vero e proprio CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA. La proposta di acquisto deve essere completa, entrando nel dettaglio in tutte le pattuizioni che le parti convengono applicare alla compravendita. Se ci sono particolari modalità da determinare, o servitù da costituire e così via, esse non possono più essere aggiunte o modificate se non consensualmente tra le parti contraenti.

È indispensabile che il vostro agente immobiliare di fiuducia, già al momento della proposta di acquisto, indichi la situazione ipotecaria e catastale dell’immobile in contratto (effettuando al momento le visure aggiornate) inserisca l’attuale situazione urbanistica ed edilizia, menzionando il permesso abilitativo che ha legittimato la costruzione dell’immobile e la presenza o meno del certificato di abitabilità (vedi il mio aricolo sulla conformità urbanistica e catastale); inoltre dovrà essere fatto particolare riferimento alla situazione di conformità o non conformità degli impianti e alla prestazione energetica dell’immobile (vedi articolo sul certificato A.P.E.).

Un buon agente immobiliare dovrà informarvi in maniera dettagliata sulle garanzie da chiedere e quelle da offrire. Infine nella proposta di acquisto è assolutamente indispensabile inserire, oltre al prezzo proposto ed alle modalità di pagamento, i tempi per le integrazioni del pagamento stesso, quelli per perfezionare l’acquisto con l’atto notarile definitivo di trasferimento ed eventuali clausole se fosse necessario un finanziamento/mutuo per l’acquisto.

Per ulteriori informazioni vi consiglio vivamente un consulto del vostro Notaio di fiducia.

Matteo Nencioni – Agente Immobiliare – Esperto in contrattualistica immobiliare

(Articolo scritto con la preziosa collaborazione del Notaio dott. Simone Anzellotti – Pontedera, Pisa)

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VENDERE CASA DA SOLI O CON UN AGENTE IMMOBILIARE?

7 Settembre 2016 Published by: Matteo Nencioni

E’ MEGLIO VENDERE CASA DA SOLI O CON L’AIUTO DI UN AGENTE IMMOBILIARE?

Nell’era di internet, con l’avvento dei tablet e degli smartphone – che ti consentono di avere la connessione sempre a portata di mano – chiunque voglia proporre in vendita il proprio immobile può farlo con semplicità mediante uno dei tanti portali pubblicitari presenti sul web, inserendo un “semplice” annuncio e con pochi passaggi il gioco è fatto: l’immobile è in vendita sulla rete!

Ma è davvero così semplice comprare o vendere un immobile da soli semplicemente inserendo l’annuncio sui siti dedicati? In realtà non è tanto difficile farlo (inserirli) motivo per cui molti sono coloro i quali optano per questa soluzione, ma suggerisco che è sempre e comunque meglio servirsi di un agente immobiliare professionale, qualificato e preparato, che sappia seguirvi in tutte le fasi della trattativa al fine di per poter concludere l’affare con l’assoluta tranquillità. Perché ricordiamoci, NON STIAMO VENDENDO UN PAIO DI SCARPE!

(Ah…dimenticavo…molto spesso i privati pubblicizzano i loro annunci senza aver fatto verificare la conformità edilizia e catastale ad un tecnico abilitato, rischiando di incorrere in sanatorie edilizie successivamente. Inoltre pubblicizzano gli annunci senza aver redatto l’attestato di prestazione energetica, rischiando così di incorrere in sanzioni fino a 3500€.)

Purtroppo servirsi di un agente immobiliare è ancora oggi un’opportunità che non tutti sanno cogliere a pieno in quanto in molti sono convinti che il suo operato sia solo un costo che non porta benefici alle parti. Niente di più sbagliato! E vi motivo il perché dato che ogni giorno, grazie al lavoro che amo, mi trovo a seguire molti clienti aiutandoli, passo dopo passo, nel delicato percorso di compravendita.

Un buon consulente immobiliare tutela entrambe le parti, venditore ed acquirente, per la serenità della compravendita.

Prima di immettere l’immobile sul mercato… il mediatore esegue una serie di controlli a tutela e a garanzia delle parti, reperisce i documenti urbanistici, i documenti catastali catastali, reperisce e verifica tutta la documentazione dei proprietari (documenti di identità, codice fiscale, estratto per riassunto dell’atto di matrimonio e se trattasi di imprese visura camerale, statuto societario ecc…); la conformità degli impianti impiantistica dell’immobile; la presenza o meno di ipoteche, pignoramenti o vizi sull’immobile; l’esistenza delle spese condominiali ed il reperimento dei regolamenti di condomini; raccoglie copia dei documenti inerenti l’immobile e la provenienza (atto di provenienza, eventuali atti di successioni e/o donazioni ecc…) raccoglie copia dell’atto di mutuo(al fine di verificare in ogni momento gli importi residui e valutare eventuali accolli di mutuo da parte dell’acquirente), raccoglie copia del certificato di abitabilità e/o agibilità, eventuali convenzioni edilizie, e dell’attestato prestazione energetica. Infine, non ultimo come importanza, effettua la stima del bene calcolando il più probabile valore di mercato comparando l’oggetto proposto in vendita ad immobili simili effettivamente compravenduti (e non proposti in vendita da altri avventurieri del web!). Un vero consulente immobiliare ha in mano “i numeri reali” e in qualsiasi momento è in grado di consigliare l’acquirente e il venditore sull’andamento del mercato immobiliare; in questo modo l’acquirente è sicuro di fare un buon acquisto e il venditore di vendere ad un corretto prezzo di mercato evitando di svendere o di affidarsi ad avvoltoi in cerca solamente “dell’affare”.

La compravendita di un immobile è una cosa seria, è molto rischioso improvvisarsi “mediatori di se stessi” e la fregatura spesso è dietro l’angolo.

La figura di un buon professionista, che lavora spalla a spalla con entrambe le parti contraenti per la sicurezza dell’affare è sicuramente un buon investimento, soprattutto quando si parla di CASA, quindi dei risparmi di una vita!

Una volta che il mediatore ha reperito i documenti necessari ed effettuato le dovute verifiche di quanto sopra… procede immettendo l’immobile “nel mercato” attraverso il suo stesso networking servendosi di varie modalità di pubblicitarie e del proprio sito internet costantemente aggiornato e qualificato (controllate sempre i siti dell’agente immobiliare a cui vi rivolgete, il sito internet è un buon biglietto da visita dell’azienda a cui vi rivolgete). Un bravo agente immobiliare deve saper organizzare e pianificare una corretta campagna marketing per il vostro immobile e sapervi mostrare costantemente le azioni effettuate.

Ma tutto questo è solo l’inizio di un gran lavoro!

L’agente immobiliare adesso ha il compito di reperire potenziali clienti interessati a visionare l’immobile, incontrarli e intervistarli adeguatamente al fine di capire bene le loro esigenze, profilarli altamente dal punto di vista finanziario mediante la stretta collaborazione e sinergia di un ottimo collaboratore creditizio (…personalmente mi servo della collaborazione dei Consulenti Auxilia-Finance) e, se idonei e qualificati, far visionare loro l’immobile selezionato fornendo al contempo una consulenza professionale ed assistenza costante in tutte le fasi della negoziazione, fino ad iniziare una trattativa e a raccogliere l’eventuale proposta di acquisto da far controfirmare per accettazione al proprietario.

Un ottimo consulente immobiliare inoltre deve essere: un esperto di contrattualistica immobiliare, conoscere cenni di diritto ed assistere così le parti nella stesura di contratti preliminari garantendo ad esse la massima professionalità di cui dispone, oltre ad occuparsi personalmente della registrazione come per legge presso gli uffici competenti. Infine, a completamento di un percorso, l’agente immobiliare accompagna personalmente le parti contraenti dal notaio per la firma dell’atto definitivo di compravendita.

Ricorda che il Tuo agente immobiliare deve: conoscere a memoria tutte le caratteristiche di decine di immobili, conoscerli a fondo anche a livello urbanistico e catastale, essere un esperto in contrattualistica ed avere svariate nozioni legali, conoscenze di fiscalità ed elementi di contabilità; inoltre da vero professionista, deve proteggere e difendere il prezzo di chi vende e fare la miglior trattativa per chi compra, evitando spiacevoli sorprese e garantendo la serenità nella trattativa.

(Con la mia esperienza posso dirti che, l’agente immobiliare professionista deve anche essere un buon pubblicitario, pianificare le giuste strategie di marketing e spesso essere anche arredatore, geometra, architetto, designer, consulente …talvolta matrimoniale, confidente sempre e subito presente ma soprattutto….psicologo!)

In poche parole il mediatore 2.0 è una figura professionale e competente, una figura che opera sopra le parti, garantendo una serena compravendita facendo fare “un buon affare” ad entrambe le parti.

Per tutti questi motivi il classico “fai da te” può farti perdere del tempo prezioso e soldi. Servirsi di un buon consulente immobiliare col quale confrontarsi costantemente e sentirsi tutelati e sopportati in tutte le fasi della compravendita è un supporto prezioso.

La provvigione non è un costo, bensì un ottimo investimento per il futuro.

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Geom. Matteo Nencioni – Consulente Immobilare – Esperto in contrattualistica immobiliare