Author Archives: Matteo Nencioni

About Matteo Nencioni

Geom. Matteo Nencioni - Sono un Agente Immobiliare in costante evoluzione, appassionato di design, di architettura e di tutto ciò che riguarda l’abitare in genere. Nasco come geometra nel 1999, professione che ho svolto fino al 2006 fino quando la passione per le case mi ha trascinato nel lavoro più bello del mondo: quello del Consulente Immobiliare. Amo definirmi un “Personal Shopper Immobiliare” offrendo un’assistenza a tutto tondo, precisa e puntuale sin dal primo incontro. Mi piace instaurare col Cliente un solido rapporto che va oltre il lavoro. Svolgo inoltre un’intensa attività in Fiaip - Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali (della quale oggi ricopro la carica di Segretario Provinciale di Pisa) organizzando eventi e corsi formativi per gli agenti immobiliari.

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HOME STAGING: consigli pratici per vendere o affittare velocemente

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HOME STAGING: Mettere in scena la casa.

Ti sembrerà strano, ma nel mercato attuale bastano alcuni piccoli ed economici accorgimenti per ridurre i tempi di vendita del tuo immobile e perché no, farti recuperare qualche soldino in più rispetto al valore attuale della tua casa (che in genere è molto più basso di quello che

pensi). L’insieme di questi interventi prende l’altisonante nome di home staging. L’home staging, più precisamente, può essere definito l’arte di “preparare” la casa in   modo adeguato in vista di una vendita.

home-stagingSi tratta di un insieme di interventi ed opere di entità più o meno invasiva, teso alla spersonalizzazione dell’immobile ed all’esaltazione dei suoi punti di forza.

Insomma, un po’ come farsi bello per il primo appuntamento.

In Italia l’home staging, soprattutto nelle piccole realtà di provincia è una soluzione apprezzata ma decisamente poco praticata, principalmente perché non viene percepita dal cliente-venditore come un fattore determinante per la collocazione della propria casa. Ma se è vero che oggi, per gli immobili di fascia media, la vera determinante è il prezzo, non dimentichiamo che stiamo pur sempre vendendo un prodotto che, come le mele al mercato…

…meglio è presentato, tanto più facilmente potrà essere collocato!

Soprattutto in presenza di una fortissima concorrenza.

E’ possibile quindi “fare home staging” investendo pochi euro? La risposta è sì, ma tutto dipende dal prodotto che stai proponendo.

   Home Staging: l’arte di “preparare” la casa in  modo adeguato, in vista di una vendita

 

ECCO 5 TRA LE PIU’ FREQUENTI CASISTICHE

 

1.LA CASA È VECCHIA E PIENA DI MOBILI

Vuoi valorizzare il trilocale ereditato dalla nonna?  Benissimo!

Su le maniche perché qui, l’intervento di home staging, sarà il più duro: togli tutti i mobili (oggi alcuni mercatini dell’usato propongono addirittura sgomberi gratuiti ), o recuperali con un po’ Restyling, dai una bella imbiancata alla casa e tira a lucido i pavimenti.

Con un costo relativamente contenuto svecchierai l’appartamento e gli conferirai quella freschezza che farà percepire al possibile acquirente tutto il potenziale nascosto delle case di una volta. Il Relooking, se necessario, sarà percepito come un’interessante personalizzazione del bene non…

…l’inevitabile condanna per avere acquistato una casa vecchia e brutta

 

2.LA CASA È NUOVA MA… CHE DISORDINE!

Lo so, i tuoi bimbi trasformano la casa in un luna park. I gatti, i cani spargono peli dappertutto e tu non hai mai tempo per stirare i panni. La vendita però è un lavoro duro ed oggi è più importante che mai, presentare una casa ordinata e pulita (che è la prima regola dell’Home Staging). Forza e coraggio, la vogliamo vendere o no? Confina i giochi dei bambini nella loro stanza, presenta una cucina impeccabile e fa sì che ogni complemento di arredo sia al posto giusto: immagina di trasformare la tua casa in una “vetrina” dove sono in mostra spazi, mobili e accessori. Hai la fortuna di possedere un appartamento nuovo: fa che sia percepito come “subito abitabile” e…

…la vendita sarà un piacevole percorso in discesa!

 

 3.TROPPA PERSONALITÀ FA MALE…

Alt! Facciamo una dovuta premessa: non sto dicendo che la tua casa deve essere anonima e priva di un suo carattere, ma ricorda che quando l’immobile è eccessivamente personalizzato, correrai il rischio di cozzare con i gusti del potenziale acquirente, che farà fatica a “sentire sua” l’abitazione e la scarterà immediatamente. Quindi via le dozzine di fotografie dal mobile della sala, i simboli religiosi, la collezione di bottiglie di birra dalla cucina, la bandiera del Milan dalla camera di tuo figlio e, se hai gusti “etnici”, spegni quei bastoncini di incenso perennemente accesi.

Non vorrai mica farti scappare la vendita per un motivo che non ha nulla a che fare con il mattone!

 

4…TROPPA POCA FA ANCHE PEGGIO!

Questo è un problema che mi si presenta più frequentemente nel mercato della locazione. Ci sono proprietari che pensano di collocare un appartamento arredato allestendolo con il minimo sindacale “per lasciare all’inquilino ampie possibilità di personalizzazione” (e spendere meno). Attenzione, nella pressoché totalità dei casi, questa scelta è sbagliata: un’abitazione arredata sul mercato della locazione viene collocata o scartata nei primi 30 secondi del sopralluogo: è sufficiente elevare il tuo immobile al di sopra della media (bassissima…) e prezzo permettendo, la tua casa inizierà subito a produrre un reddito. Quindi sotto con tende, accessori e stampe: scegli una linea guida (moderna, retrò, allegra, accogliente) e rendi la tua casa unica!

 

5…IL VERO SEGRETO DELL’HOME STAGING: LA LUCE!

La luminosità è un fattore di importanza capitale. Una casa luminosa è “viva” e trasmette energia positiva. Concorda strategicamente i sopralluoghi dei potenziali acquirenti nel momento in cui la casa dà il meglio di sé   con la luce naturale e, se proprio non ti è possibile, butta via subito quelle maledettissime lampadine a risparmio energetico: l’effetto obitorio non è gradito a nessuno!

 Seguendo i piccoli consigli che ti ho elencato poco sopra, avrai già fatto passi da gigante rispetto alla tua “concorrenza”, ma ricorda un concetto fondamentale: se ad un corretto intervento di preparazione non segue una promozione forte ed adeguatamente strutturata, tutti i sacrifici che hai fatto nell’home staging “fai da te” (e i soldi che hai speso!) PUOI CONSIDERARLI BUTTATI.

Affidati a dei professionisti che possano consigliarti per il meglio, che studino con te un accurato piano di marketing e diffida da chi si presenta da te a fare velocemente alcune foto con il cellulare.

Non ci credi? Fai un esperimento tu stesso e prova a metterti dall’altra parte della barricata: apri un portale di annunci immobiliari qualsiasi e fai scorrere le varie inserzioni: consulterai l’inserzione più bella o quella più brutta? Beh… hai già trovato la risposta.

Buona Vendita!

Grazie alla nostra home stager professionista Caterina Zangirolami Architetto (www.ihomeyou.it) per la collaborazione negli splendidi interventi di home-staging con la nostra agenzia e per la stesura di questo articolo.

Matteo Nencioni – agente immobiliare specializzato nel preparare case alla vendita

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QUANTO RENDE L’INVESTIMENTO IMMOBILIARE?

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L’INVESTIMENTO IMMOBILIARE A REDDITO: QUANTO MI RENDE?

Il mattone è ancora un valido investimento? Ci saranno troppe spese? Quanto sono le tasse? A quanto potrò affittare? Quanto mi rimane effettivamente “pulito” in tasca dall’affitto?

Se hai spesso pensato di investire i tuoi soldi in una casa da mettere in affitto quindi a reddito ma non sai effettivamente se e quanto ti rende, leggi queste poche righe che ti chiariranno sicuramente le idee.

Una cosa è certa: il mattone è sempre il migliore degli investimenti! E qui di seguito vi dimostrerò come e quanto rende, con i numeri. Perché effettivamente sono i numeri certi quelli che contano.

Il mattone è sempre il migliore degli investimenti!

Facendo un paragone con altri investimenti economici, tipo bancari o assicurativi è opportuno sottolineare che, lasciando un capitale bloccato per alcuni anni, il rendimento netto che si ottiene è del 2% (…al massimo!). Se gli stessi soldi li investite in un immobile, che poi affitteremo, la rendita che riuscirete a mettervi in tasca aumenta enormemente!

Adesso vediamo come, con dei conti numerici chiari e precisi.

PREZZO DI ACQUISTO DELL’IMMOBILE

Immaginiamo di acquistare un appartamento bilocale usato (acquisto da persona fisica), ad esempio a Calcinaia in provincia di Pisa, investendo 70.000 € per l’acquisto si riesce a comprare un appartamento arredato da mettere a reddito. Con le spese di compravendita e consequenziali (notaio, imposte, tasse, mediazione agenzia ecc…).l ’esborso all’atto definitivo sarà di complessive 77.000 € circa.

REDDITO ANNUO LORDO DELL’IMMOBILE

L’appartamento acquistato lo affitteremo poi ad un inquilino, rigorosamente selezionato, referenziato e con redditi dimostrabili (e qui vi consiglio di affidarvi ad un buon agente immobiliare) ad un canone di locazione di 500 € mensile.

Il reddito lordo annuo, che vi genera questa operazione, sarà il seguente:

REDDITO LORDO ANNUO = 500€/mese x 12 mesi = 6000 € (seimila/00)

COSTI E SPESE

Ogni immobile una volta acquistato, implica dei costi di gestione, manutenzione, tasse, imu, cedolare o non cedolare, spazzatura e vari costi operativi. Tieni presente che le spese di manutenzione ordinaria per tutta la durata della locazione sono per legge a carico dell’inquilino, mentre le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario.

Le spese di manutenzione ordinaria per tutta la durata della locazione sono per legge a carico dell’inquilino, mentre le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario.

Ipotizziamo che ogni anno tu possa spendere circa 300 € di gestione dell’appartamento. Può capitare ad esempio che nel corso dell’anno ci sia da dover imbiancare i locali, togliere muffa o ci sia da sistemare una perdita di un tubo o qualcosa di simile.

A questo dobbiamo aggiungere l’IMU e VARIE TASSE (che variano a seconda rendita catastale dell’immobile): quantifichiamo circa 300 €.

Se decidete di affidarvi ad un agente immobiliare, al fine di selezionare al meglio l’inquilino, calcoliamo che normalmente l’agenzia percepisce una mensilità da entrambe le parti contraenti. Ad esempio, se affitterete l’abitazione con la nostra agenzia al canone di € 500 al mese, l’agenzia vi costerà appunto € 500 alla stipula del contratto. (Chiedete sempre all’agenzia di riferimento le provvigioni, alcune agenzie operano a tariffe pari al 10% del canone annuo).

Infine 1200 € circa, sono le tasse annuali che dovete pagare per la “cedolare secca” (ovvero le tasse sugli immobili che si affittano). In base ai redditi in alcuni casi la tassazione arriva al 10% (quindi 600€ in questo caso, ma prudenzialmente prendiamo come dato 1200 €).

COSTI COMPLESSIVI = 300€ + 300 € + 500 € + 1200 € = 2300 €

RICAPITOLIAMO IL VOSTRO INVESTIMENTO:

Adesso calcoliamo quanto ci rende il nostro investimento. Per farlo si fa il rapporto tra il reddito netto (reddito lordo meno le spese sopra ipotizzate) e dividendo il tutto per il prezzo di acquisto dell’immobile.

  • REDDITO LORDO ANNUO DA AFFITTO = 6000 €
  • COSTI DI GESTIONE E SPESE ANNUE = 2300 €
  • PREZZO APPARTAMENTO = 77.000 €

Quindi…..

RENDIMENTO NETTO = (6000 € – 2300 €) / 77.000 € = 0.048 à Rendimento 4,8 % all’anno

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AFFITTO SICURO!

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AFFITTI CASA? VUOI DORMIRE SONNI TRANQUILLI? AFFIDATI AD UN BUON AGENTE IMMOBILIARE.

Ecco cosa dovrebbe fare per te e per la tua abitazione, un buon agente immobiliare:

QUALIFICARE IL POTENZIALE INQUILINO

Quali garanzie l’agente immobiliare può dare al proprietario di un immobile da affittare? L’agente immobiliare ha tutti gli strumenti necessari per individuare la persona più adatta ad un determinato tipo di abitazione, cioè quella che pagherà puntualmente i canoni avendo cura dell’immobile locatogli, come se fosse il proprio. Ma dovrà anche essere bravo a capire le esigenze del potenziale inquilino, individuando l’immobile più indicato.

Il ruolo che svolge l’agente immobiliare nella selezione dei potenziali inquilini e delle referenze relative alla loro professione, risulta determinante nella scelta: un’analisi affrettata fatta dal proprietario, senza il supporto di un professionista del settore, potrebbe compromettere il buon esito della locazione.

Una scelta affrettata del potenziale inquilino effettuata dal proprietario, senza il supporto dell’agente immobiliare, potrebbe compromettere il buon esito della locazione. Affidati a chi sa selezionare!

PREPARARE L’IMMOBILE ALLA LOCAZIONE

Un buon agente immobiliare sa come consigliare il locatore sul modo in cui predisporre la casa e renderla idonea ad una locazione. l’immobile ad ogni visita di potenziali inquilini, dovrà essere in ordine, pulito, ben tinteggiato (privo di tracce di umidità o muffe, privo di intonaci danneggiati ecc. ecc.), integro (mobilia, infissi e accessori vari in buono stato), ben illuminato e privo di cattivi odori (dovuti per esempio a lunghi periodi in cui l’abitazione è rimasta chiusa oppure a scarichi del bagno ecc. ecc.), dato che, in queste situazioni, la prima impressione è quella che conta!

Inoltre non basterà una accurata preparazione dell’abitazione, il locatore dovra’ affidarsi completamente anche per la presentazione dell’immobile, all’agente immobiliare, il quale grazie all’utilizzo di una terminologia tecnica e professionale, alla conoscenza delle esigenze dei potenziali inquilini oltre ad una approfondita conoscenza dell’ambito giuridico/fiscale che regolamenta la locazione, sara’ in grado di  presentarlo nel miglior modo possibile.

Non basta un’accurata preparazione dell’abitazione all’affitto, il proprietario deve affidarsi completamente all’agente immobiliare,

CORRETTA VALUTAZIONE DEL CANONE

Spesso capita che l’agente immobiliare assecondi la volontà del locatore, proponendo l’immobile in pubblicità ad un prezzo superiore a quello indicato dal mercato; ovviamente il desiderio del locatore non è altro che ottenere il maggior utile possibile dalla locazione. Il rischio che corre però è il non tener presente che una sopravvalutazione del canone può portare a spiacevoli conseguenze. Il pericolo principale è che tale sopravvalutazione faccia si che  l’alloggio rimanga sfitto per lunghi periodi in cui, oltre a perdere n. canoni, il locatore debba sostenere personalmente i costi relativi alla manutenzione dell’immobile, per l’intero periodo in  cui la casa è sfitta. Inoltre va tenuto presente che un immobile vuoto, non abitato, si deteriora più velocemente.

Una sopravvalutazione del canone può portare a spiacevoli conseguenze

blog_affittoIL POTERE DI UNA PUBBLICITA’ BEN FATTA

Chi cerca casa oggi frequentemente si affida alla pubblicità su web, giornalini e volantini. Spesso e volentieri, oltre alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile, ciò che fa pendere l’ago della bilancia nell’interesse del potenziale inquilino a prendere in esame un alloggio anzichè un altro, è una pubblicità al passo coi tempi: foto ben fatte (nitide, luminose, che includono più dettagli in modo da rendere bene l’idea dell’intero ambiente), descrizione completa e dettagliata dell’immobile (che permette di non perdere tempo a visionare immobili non corrispondenti alle esigenze) oltre ad un chiaro riferimento all’agenzia immobiliare che lo propone.

Il ruolo che svolge l’agente immobiliare risulta determinante, anche perchè un’analisi affrettata del potenziale inquilino potrebbe compromettere il buon esito della locazione, oltre a tradire la fiducia del proprietario locatore.

ATTIVITA’ DELL’AGENTE IMMOBILIARE NEL POST-CONTRATTO

La falsa impressione che molti hanno è che, una volta stipulato il contratto di locazione, il lavoro dell’agente immobiliare sia concluso. In realtà non è – e non deve essere così, perchè il suo ruolo nel post-contratto risulta altrettanto importante sia per l’inquilino sia per il locatore, i quali lo considerano come un punto di riferimento. Per tutta la durata della locazione l’agente immobiliare fornirà assistenza sui nuovi aspetti che si potranno verificare, quali eventi straordinari e  novità nel campo giuridico/fiscale. Sarà un’attività che gioverà anche allo stesso agente immobiliare dato che, inquilino e locatore una volta rimasti soddisfatti del suo operato, potranno consigliare la sua consulenza anche a conoscenti, amici e parenti, con la conseguenza che i suoi contatti (POTENZIALI CLIENTI) potranno subire un notevole incremento.

Il ruolo dell’agente immobiliare, dopo il contratto di locazione, è fondamentale sia per l’inquilino sia per il proprietario e diventa un vero e proprio punto di riferimento per qualsiasi evenienza.

Articolo redatto con la preziosa collaborazione dell’Agente Immobiliare PAOLO ANTONELLI consulente immobiliare e specialista in locazioni. Per informazioni e consigli: agenzia.antonelli@gmail.com

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Matteo Nencioni – Consulente Immobiliare specializzato in compravendite e locazioni immobiliari

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IL CONTRATTO PRELIMINARE O COMPROMESSO.

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IL COMPROMESSO… QUESTO SCONOSCIUTO!!! 🙂

Una volta che hai trovato un immobile che ti piace prima di sottoscrivere il compromesso ci sono alcuni aspetti da analizzare con molta attenzione, magari con la guida del tuo agente immobiliare di fiducia o con il tuo tecnico di riferimento.

Cos’è il il contratto preliminare di compravendita o compromesso?

Raggiunto un accordo economico con il venditore sul prezzo di compravendita puoi trovarti, prima di andare dal notaio a stipulare l’atto definitivo di trasferimento, a firmare il contratto preliminare di compravendita, comunemente conosciuto come “compromesso”.

Il contratto preliminare, o compromesso, non trasferisce la proprietà della casa, ma è un impegno a firmare davanti ad un notaio il contratto definitivo di trasferimento, ossia la vera e propria compravendita dell’immobile. Il compromesso, infatti, ha solamente l’effetto di impegnare irrevocabilmente le parti contraenti alla suddetta compravendita; successivamente è necessario l’atto definitivo di trasferimento a cura di un notaio. Il codice civile definisce con l’articolo 1351 il contratto preliminare nel modo seguente: Contratto preliminare: contratto mediante il quale una parte  o entrambe le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto, detto definitivo.

Il contratto preliminare è quello con cui le parti si obbligano alla stipula di un successivo contratto, definitivo, di cui il primo deve già prevedere il contenuto essenziale.

Quali verifiche effettuare prima di firmare il compromesso?

Prima di firmare il fatidico compromesso, e quindi prima che le parti contraenti s’impegnino reciprocamente l’una con l’altra, è molto importante verificare che l’immobile che si vuole acquistare sia conforme urbanisticamente e catastalmente, che lo stesso non sia oggetto di contestazioni, che non vi siano litispendenze, ipoteche o pignoramenti, che non vi siano debiti con il condominio ancora pendenti; inoltre è importante sapere se gli impianti esistenti sono a norma o meno e se vi sono i certificati degli impianti stessi. Infine è necessario che il venditore fornisca valido Attestato di Prestazione Energetica (APE). Il mio consiglio è quello di farvi supportare dal vostro tecnico di fiducia al fine di verificare tutto quanto sopra.

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La registrazione del compromesso.

Il compromesso deve essere necessariamente in forma scritta e deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sottoscrizione. La registrazione del compromesso è un atto obbligatorio per la regolarizzazione fiscale e per dare data certa alla scrittura.

La registrazione, è obbligatoria e non bisogna confonderla con la trascrizione nei pubblici registri immobiliari che invece è facoltativa e serve per rendere «opponibile l’atto a terzi». La trascrizione infatti è ben più complessa, viene fatta tramite l’ausilio del notaio ed è utile all’acquirente per tutelarsi al fine di prevalere su eventuali ipoteche iscritte sulla casa, dopo la trascrizione stessa, da eventuali creditori del venditore.

La registrazione del compromesso è un atto obbligatorio per la regolarizzazione fiscale e per dare data certa alla scrittura; la trascrizione nei pubblici registri immobiliari, è facoltativa e serve solo per rendere «opponibile l’atto a terzi».

Imposte per la registrazione del contratto preliminare.

Per la registrazione del compromesso sono dovute:

  • l’imposta di registro di 200 euro in misura fissa;
  • l’imposta di bollo, nella misura di marche da bollo da 16 euro cad., una ogni 4 facciate della scrittura e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).

Quando il compromesso prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:

  • allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
  • al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

In entrambi i casi, l’imposta pagata con il compromesso sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita: sostanzialmente presentando il modello F.23 all’atto definitivo vengono detratte dall’acquirente le imposte già pagate sulla caparra. Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata all’ufficio che ha eseguito la registrazione.

Anche quando il trasferimento dell’immobile è una persona giuridica, soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria:

  • il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro)
  • la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%).

I mediatori agenti immobiliari hanno l’obbligo, in solido con le parti contraenti, di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività.

Per ogni ulteriore approfondimento è consigliabile rivolgersi al proprio notaio di fiducia.

Matteo Nencioni – Consulente Immobiliare – tel. 0587 / 488136