Author Archives: Matteo Nencioni

About Matteo Nencioni

Geom. Matteo Nencioni - Sono un Agente Immobiliare in costante evoluzione, appassionato di design, di architettura e di tutto ciò che riguarda l’abitare in genere. Nasco come geometra nel 1999, professione che ho svolto fino al 2006 fino quando la passione per le case mi ha trascinato nel lavoro più bello del mondo: quello del Consulente Immobiliare. Amo definirmi un “Personal Shopper Immobiliare” offrendo un’assistenza a tutto tondo, precisa e puntuale sin dal primo incontro. Mi piace instaurare col Cliente un solido rapporto che va oltre il lavoro. Svolgo inoltre un’intensa attività in Fiaip - Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali (della quale oggi ricopro la carica di Segretario Provinciale di Pisa) organizzando eventi e corsi formativi per gli agenti immobiliari.

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DETRAZIONI FISCALI PER IL 730: ECCO CHI POTREBBE AVERE IL CONTO PIÙ ALTO

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Grazie al bonus ristrutturazioni, quello sui mobili e quello dell’ecobonus, gli italiani potranno beneficiare di detrazioni fino al 65%; ma chi sono i contribuenti che potranno detrarre le somme maggiori? L’Osservatorio del sito ProntoPro.it ha condotto un’indagine per scoprire in quali città le fatture dei lavori di ristrutturazione sono più elevate e, di conseguenza, maggiori le detrazioni possibili. Secondo l’analisi Roma è il comune coi costi più salati. Qui, per ristrutturare un bilocale di 70 metri quadrati, si spendono in media 16.150€ vale a dire circa il 33%in più rispetto al dato nazionale.
Lo studio è stato condotto prendendo in esame i venti capoluoghi di regione e considerando un’ unità immobiliare per la quale fosse necessario procedere a lavori di ristrutturazione del bagno, imbiancatura, rifacimento dell’impianto elettrico e installazione di caldaia, realizzazione di porta blindata, sostituzione serratura, sistema antifurto e montaggio di apparecchi per il condizionamento. Dall’indagine è emerso che il costo medio nazionale di questa serie di interventi su un appartamento tipo equivale a poco più di 10.806€.
Al secondo posto nella classifica nazionale si è collocata la città di Milano con una spesa pari a 15.275€. Andando nel dettaglio è possibile scoprire, ad esempio, che per mettere in sicurezza la propria abitazione attraverso la creazione di un impianto di allarme e l’installazione di una porta blindata, a Milano sono necessari 4.290€. Nella città di Trento, invece, terza tra le città più care, la spesa totale equivale a 13.180€ e creare un impianto elettrico nuovo con 6 punti luce costa mediamente 365€.
Tra le città in cui si spende meno due città del Sud Italia occupano i primi posti: Catanzaro e Potenza in cui si spendono rispettivamente 7.137€ e 7.625€. Terza Trieste, con una media inferiore del 25% rispetto a quella nazionale.
I bonus previsti dalla Legge di Stabilità stanno spingendo molte persone a ristrutturare le proprie abitazioni, migliorarne l’efficienza energetica e acquistare nuovi mobili. Gli effetti benefici di questi bonus sono visibili soprattutto nella spinta ad affrontare spese che in tempi di crisi sono state tralasciate dando luogo a conseguenze negative per tutti i professionisti coinvolti. Oggi le cose stanno migliorando molto.

(fonte: – dichiara Marco Ogliengo, amministratore delegato di ProntoPro.it)

Matteo Nencioni – Agente Immobiliare

agevolazioni Bonus fiscali Stabilità 2016

BONUS PER ACQUISTO DI MOBILI E ARREDI

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Bonus mobili, raddoppio senza cumulo.

La legge di Stabilità 2016 raddoppia i bonus per l’acquisto di mobili e arredi. Infatti la legge 208/2015 ha prorogato per quest’anno la detrazione del 50% delle spese sostenute (fino a 10mila euro) per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici – di classe non inferiore ad A+, nonché di classe A per i forni e le apparecchiature per le quali è prevista l’etichetta energetica – che sono destinati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione. La proroga va in parallelo con la conferma, anche quest’anno, dell’agevolazione fiscale per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, con una detrazione del 50% (65% per gli interventi antisismici) per un massimo di 96mila euro.

Come detto, la legge di Stabilità ha potenziato ed esteso lo sconto fiscale per i mobili: per le giovani coppie, coniugi o conviventi, di cui uno almeno abbia meno di 35 anni (o compia 35 anni quest’anno) c’è la possibilità di detrarre in dieci anni il 50% della somma impiegata per l’acquisto di mobili destinati all’abitazione principale.

La casa deve essere stata acquistata, a titolo oneroso o gratuito, nel 2015 o nel 2016. In questo caso il bonus mobili ha un plafond di 16mila euro. Il nuovo bonus mobili è destinato a favorire le giovani coppie in possesso, nel 2016, dei requisiti soggettivi previsti dalla legge. In caso di coniugi non importa la data del matrimonio; la convivenza invece deve durare da almeno tre anni e deve essere attestata dalla stato di famiglia. La casa può essere acquistata dalla coppia o da uno dei partner, in questo caso l’agenzia delle Entrate richiede che il proprietario sia il partner under 35. L’acquisto può essere stato effettuato anche lo scorso anno, visto che la normativa fiscale dà tempo 12 mesi per adibire l’immobile ad abitazione principale. La destinazione, per gli acquisti 2016, deve avvenire, comunque, entro il termine della presentazione della dichiarazione dei redditi 2017, relativa al 2016. L’agenzia chiarisce che l’acquisto dei mobili può avvenire in qualsiasi momento nel 2016, purché la casa acquistata quest’anno sia destinata – come detto – ad abitazione principale entro il termine per la dichiarazione dei redditi 2017 (2 ottobre).

Per gli acquisti di case nel 2015 la destinazione ad abitazione principale deve avvenire entro il 31 dicembre 2016. Il bonus mobili per giovani coppie è calcolato, come detto prima, su un importo complessivo di 16mila euro: l’acquisto può essere effettuato da entrambi i partner o da uno solo dei componenti, anche da colui che ha superato i 35 anni. L’acquisto deve essere effettuato con bonifico o con carta di debito o di credito: non è richiesto il bonifico utilizzato per le ristrutturazioni edilizie (la regola vale anche per il bonus mobili ”generale”).

La circolare delle Entrate 7/E chiarisce che per la «medesima unità abitativa», non si può beneficiare sia della detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di mobili da parte delle giovani coppie, sia di quella generale, sempre del 50%, utilizzabile da tutti i contribuenti Irpef. L’incompatibilità vale anche per acquisti di mobili diversi, necessari per arredare case acquistate quest’anno (o nel 2015), adibite ad abitazione principale entro il 2 ottobre 2017 (o entro il 31 dicembre 2016) e contemporaneamente soggette a lavori di ristrutturazione quest’anno. Cioè vale anche se sono rispettate tutte le condizioni delle due norme agevolative.

Ad esempio, se una giovane coppia compera un arredo su una casa che ha acquistato quest’anno, nella quale fa fare, entro la fine del 2016, delle manutenzioni straordinarie detraibili al 50%, non può beneficiare della doppia detrazione del 50%, quella per le giovani coppie e quella generale. Oltre a questa regola, però, secondo l’agenzia delle Entrate l’incompatibilità delle due agevolazioni è molto più ampia, in quanto «non è consentito fruire di entrambe le agevolazioni per l’arredo della medesima unità abitativa». Quindi, una giovane coppia non potrà acquistare, ad esempio, 16mila euro di mobili per arredare la propria abitazione principale di proprietà e acquistare anche 10mila euro di altri mobili per la stessa abitazione, previo lavori di recupero edilizio agevolabili al 50%. Ma l’agenzia va oltre e afferma che se la coppia o uno solo dei componenti beneficia, «anche parzialmente, del bonus mobili e grandi elettrodomestici, per acquisti effettuati dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2016, non potrà altresì beneficiare del bonus mobili giovani coppie per l’arredo del medesimo immobile». L’incompatibilità, quindi, non riguarda solo «l’arredo della medesima unità abitativa», ma anche, da un lato, l’acquisto di grandi elettrodomestici (beneficiando, anche parzialmente, del bonus generale), dall’altro lato, l’acquisto di mobili, usufruendo della nuova detrazione per le giovani coppie. Queste ultime, comunque, potranno beneficiare di entrambe le agevolazioni, nel rispetto delle relative prescrizioni, se i mobili (o i grandi elettrodomestici) acquistati saranno destinati all’arredo di unità abitative diverse.

(Fonte: Il Sole 24ORE – Quotidiano del Condominio, 2 aprile 2016)

Matteo Nencioni – Consulente immobiliare – Esperto in valutazioni immobiliari e Contrattualistica.

 

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ACCONTO O CAPARRA: ECCO LE DIFFERENZE.

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Tutti abbiamo sentito parlare di acconto e di caparra. Ma quali sono le differenze principali che è opportuno conoscere prima di firmare un contratto preliminare di compravendita?

Spesso, in una compravendita immobiliare, ci troviamo a consegnare in anticipo una somma di denaro per l’acquisto senza ben conoscere la differenza tra #acconto e #caparra. Distinguere le due è molto importante perché le conseguenze, in caso di inadempimento contrattuale, sono ben diverse e a volte anche indesiderate.

Quando parliamo di acconto o di caparra ci riferiamo, in entrambi i casi, ad un anticipo di denaro sul pagamento di un prezzo; ma la loro funzione è diversa.

Vediamo le differenze sostanziali:

  • Acconto: è un anticipo sul pagamento del prezzo dovuto o pattuito, che viene consegnato per confermare la propria volontà all’acquisto (di un bene o di un servizio). Nessuna delle parti ha diritto di trattenere l’acconto, nemmeno nel caso in cui una delle due sostenga di aver subito un danno. Pertanto, l’acconto dovrà essere restituito tutte le volte che il contratto non si conclude, indipendentemente dalla responsabilità delle parti. Per avere un risarcimento, la parte danneggiata dovrà fare causa e dimostrare di aver subito un danno.
  • Caparra Confirmatoria: come l’acconto, anche la caparra confirmatoria è un anticipo sul pagamento del prezzo dovuto, che viene consegnato per confermare la propria volontà all’acquisto di un bene o di un servizio; nel caso però in cui una delle parti sia inadempiente non mantenendo quindi gli impegni presi, ha la funzione di risarcimento senza che si debba fornire la prova del danno subito.

Il codice civile stabilisce che in caso di inadempimento dell’acquirente (cioè di un rifiuto ad acquistare) la caparra confirmatoria versata può essere trattenuta dal venditore a risarcimento del danno subito. Se  è inadempiente il venditore (perché si rifiuta di vendere), l’acquirente può richiedere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata. L’alternativa è quella di rivolgersi al giudice per costringere la parte a rispettare l’impegno assunto.

Un esempio pratico: Decido di acquistare una casa al prezzo di €200.000,00 e firmo un contratto preliminare di compravendita, versando al proprietario una caparra confirmatoria di € 20.000,00.

Ecco che cosa può succedere:

  • SE SI STIPULA L’ATTO: Al momento del rogito notarile definitivo di trasferimento, rispetto l’impegno preso e verso il saldo di €180.000,00. In questo caso la caparra confirmatoria viene considerata come un acconto.
  • SE NON VOGLIO PIU’ COMPRARE LA CASA: decido di non comprare più l’immobile, in questo caso il proprietario ha il diritto di trattenersi la caparra che ho versato a titolo di risarcimento per inadempienza.
  • SE NON VOGLIONO PIU’ VENDERMI LA CASA: il venditore decide di non vendermi più la casa, in questo caso ho il diritto di farmi restituire il doppio della caparra che ho versato a titolo risarcimento per inadempienza del venditore.
  • SE NON VOGLIONO PIU’ VENDERMI LA CASA MA IO VOGLIO COMUNQUE COMPRARLA: il venditore decide di non vendermi più l’immobile, ma io decido che lo voglio acquistare comunque allora mi rivolgerò al Giudice per costringere il venditore a tener fede al suo impegno preso.

In mancanza di diverso accordo contrattuale, la somma versata senza specificare se si tratta di una caparra confirmatoria, è considerata come acconto. Perché possa considerarsi caparra è necessario che ciò venga specificato e scritto nel contratto preliminare di compravendita.

Diversa invece è la Caparra Penitenziale che in sostanza è il corrispettivo per il diritto di recesso.

Per maggiori delucidazioni riguardo la #caparra confirmatoria si rimanda all’articolo 1385 del codice civile.

Geom. Matteo Nencioni – Consulente Immobiliare specializzato in contrattualistica e valutazioni immobiliari.

Per qualsiasi informazione o integrazione potete scrivermi a: matteo@immobiliarenencioni.it

 

AGENTE IMMOBILIARE CARTELLO VENDESI Vendere Casa

VENDESI CON IL “FAI DA TE” O CON UN AGENTE IMMOBILIARE?

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Devi mettere in vendita la Tua casa e non sai se provare con il classico “Fai da te” oppure affidarti ad un Professionista Immobiliare? Leggi questo articolo che ho scritto sulla base delle mie numerose esperienze. Sicuramente potrà chiarirti le idee.

Ne sono certo, prima di mettere la casa in vendita ti sarai posto domande come queste: Chi potrebbe essere interessato? Come faccio a stabilire il prezzo di richiesta? Devo affidarmi alla stima di un professionista oppure posso chiedere un prezzo rapportato ai metri quadrati dell’immobile? Quanto tempo ci vorrà per vendere? Quali spese ci sono per la vendita? Una volta trovato un potenziale acquirente a chi dovrò poi affidarmi per firmare un compromesso? Come funziona la caparra? Se sceglierò un’agenzia immobiliare, quanto mi costerà la provvigione? Inoltre ci saranno altre spese? La mia casa è in regola con tutti i documenti per poter esser venduta?

Capisco benissimo, sarai pieno di dubbi e perplessità, non hai ancora trovato risposta alle domande sopra però, intanto, hai attaccato il classico cartello VENDESI al cancello di casa tua per capire “Come risponde il mercato” per vedere quante persone “Ti chiameranno” oppure semplicemente per tentare la fortuna di trovare “Un amatore”.

Da consulente immobiliare professionale mi sento di dirti che, con il classico cartello VENDESI e con il semplice “fai da te”, stai solo perdendo del tempo prezioso e soprattutto stai correndo dei rischi di non poco conto.

Ecco quali:

1 – ATTIRERETE SOLAMENTE CURIOSI E PERDITEMPO: Con il cartello VENDESI appeso all’esterno della vostra casa vi chiameranno varie e svariate persone che vi chiederanno di visionare la casa. Tieni presente che molto spesso si tratta solamente di “curiosi” che non sono seriamente interessati a comprare ma girano “di cartello in cartello” e “di casa in casa” solo per farsi un’idea e vedere che cosa offre, in quel momento, il mercato. Inoltre queste persone non conoscono minimamente le caratteristiche della vostra casa perchè solamente da un cartello VENDESI non è possibile sapere com’è effettivamente l’immobile all’interno. Infine molto spesso questi fantomatici acquirenti non sanno neppure se hanno la possibilità di acquistare un’immobile in quanto non hanno effettuato preventivamente una verifica finanziaria con un consulente o presso un’istituto di credito di fiducia, al fine di verificare la fattibilità di un eventuale mutuo/finanziamento. Spesso sono clienti che girano senza sapere la propria effettiva capacità economica (…è un po’ come andare a fare shopping, scegliere svariati vestiti senza sapere quanti contanti ho nel portafoglio…).

2 – LA TUA PRIVACY E’ A RISCHIO: Con il cartello VENDESI sarete costretti a far entrare in casa vostra chiunque e spesso anche dei perfetti sconosciuti. Chi sono realmente queste persone? Oggi è fondamentale conoscere prima e selezionare bene le persone che fai entrare in casa tua. Solo un agente immobiliare professionale può aiutarti nel qualificare e selezionare al meglio i potenziali acquirenti.

3 – POTRESTI PERDERE SOLDI: Ogni immobile per essere compravenduto deve essere conforme dal punto di vista urbanistico, edilizio e catastale. Senza la completa conformità l’immobile può non essere vendibile. Il rischio più grande è quello di impegnarsi con scritture private, contratti preliminari, compromessi dichiarando che l’immobile è perfettamente conforme (senza aver effettuato le dovute verifiche agli organi competenti). Sappiate che, se sorgeranno problemi, oltre a non concludere l’affare magari a fronte di una caparra da restituire, potrete esser costretti a pagare sanzioni per sanatorie edilizie ed incorrere in altre spese (magari anche legali) non preventivate.

4 – IL PREZZO NON E’ PROTETTO, L’IMMOBILE NON E’ VALORIZZATO: Cancella il valore “affettivo” o quello a cui dice di aver venduto il tuo vicino di casa. Diffida dalle stime on-line o dal “sentito dire”. Un’esatta valutazione è la base per una vendita serena e con le giuste tempistiche. E’ opportuno, mediante l’aiuto di un buon consulente immobiliare, stimare il corretto valore dell’immobile, stabilirne il giusto prezzo, cercare la migliore strategia per la promozione in vendita e poi immetterlo nel mercato per arrivare ai potenziali acquirenti velocemente. Solo un agente immobiliare professionale può valorizzare in modo corretto l’immobile evidenziandone i punti di forza e proteggendone il prezzo da acquirenti improvvisati in cerca solamente “dell’Affare”.

5 – SEI A RISCHIO SANZIONI: Con il classico cartello VENDESI con su scritto il numero di telefono a pennarello, senza che ci siano riportati i dati energetici, la classe energetica, l’indice di prestazione ed altri indici richiesti, sei a rischio di sanzione fino a € 3.500!!

Per tutti questi motivi devi fare molta attenzione. Stiamo vivendo una delicata situazione economica dove improvvisarsi “mediatori di se stessi” è davvero molto complicato oltre che rischioso. Inoltre il mercato offre moltissime case in vendita, i prezzi sono in continuo ribasso e spesso i clienti che girano non cercano realmente e si avventurano curiosando senza meta tra i vari annunci dei privati e del web (poichè le agenzie immobiliari, accorgendosene, non dedicherebbero loro del tempo).

I potenziali clienti acquirenti, realmente interessati a comprare una casa, sono davvero molto esigenti ed hanno bisogno di essere guidati da un professionista del settore nel delicato percorso di compravendita.

Per questo i clienti seriamente interessati si rivolgono alle agenzie immobiliari che sappiano rispondere con esattezza a tutti i dubbi guidandoli in una compravendita serena.

Posso dirti che anche molti clienti “venditori” sono molto esigenti ed hanno il bisogno di affidarsi a qualcuno di estrema fiducia, ad un Agente Immobiliare Professionista che protegga il prezzo ed il valore della propria casa, che effettui una corretta valutazione basata sui prezzi di compravendita realmente avvenute negli ultimi 3/6 mesi, che sia in grado di selezionare al meglio i potenziali acquirenti, che sappia indirizzarli nel modo migliore in una compravendita sicura.

Matteo Nencioni – Consulente Immobiliare Professionista – Specializzato in Valutazioni Immobiliari

Per informazioni o consigli scrivimi: matteo@immobiliarenencioni.it