Acquisto di immobile da costruire: vediamo insieme cosa è cambiato dal 16 marzo 2019.
Il Decreto legislativo n. 14/2019
(c.d. codice della crisi d’impresa) ha modificato il d.lgs. 122/2005
rafforzando le tutele già previste per la persona fisica che voglia impegnarsi
ad acquistare e procedere poi all’acquisto di un immobile in costruzione da
parte di un imprenditore o di una cooperativa edilizia.
Vediamo insieme, nel dettaglio, che cosa cambia:
Cambia la forma:
chi vuole sottoscrivere un contratto preliminare deve necessariamente farlo con atto pubblico o con scrittura privata autenticata da un notaio che contenga tutte le indicazioni tassativamente stabilite dalla legge. Il mancato rispetto del requisito formale determina la nullità del contratto;
il notaio deve obbligatoriamente provvedere alla trascrizione del contratto preliminare, proteggendo così il promissario acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione (purché la vendita intervenga entro i tre anni successivi);
Cambia la sostanza:
nel contratto preliminare: oltre a tutti i controlli che il notaio è tenuto ad espletare già nella fase di stipula del contratto preliminare, gli si impone di verificare ed attestare la correttezza della fideiussione (che deve essere conforme al modello ministeriale) e l’impossibilità di stipulare l’atto in assenza della stessa;
nel contratto definitivo:
il costruttore deve necessariamente consegnare all’acquirente la polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera;
il contratto di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale. In caso di mancata consegna della polizza, a differenza di quanto accadeva prima, non sarà possibile stipulare l’atto e l’acquirente che intenda recedere dal contratto potrà escutere la fideiussione a rimborso di quanto versato.
Pertanto, se fino al 15 marzo 2019 tutte le tutele previste dal d.lgs. 122/2005 potevano essere “superate” su accordo tra le parti, a decorrere dal 16 marzo dette tutele sono state rafforzate e rese inderogabili nell’intento sia di garantire l’acquirente, sia di avere imprenditori “garantibili”.
Se sei un professionista del settore immobiliare o semplicemente un lettore curioso e appassionato, condividi questo articolo sui tuoi social: l’informazione fa la forza!
Un ringraziamento speciale ad un caro amico per la stesura di questo articolo.
Matteo Nencioni – Agente Immobiliare Professionale esperto in compravendite immobiliari
VENDERE CASA IN 7 GIORNI E’ POSSIBILE! VI RACCONTO UNA STORIA VERA.
Apparentemente “VENDERE CASA IN 7 GIORNI” sembra il titolo di un libro o di un film degli anni ‘90… ma tutto ciò è davvero possibile!
O meglio, è stato davvero possibile…
Ecco i tempi: immobile preparato per la vendita in meno di un mese, poi inserito nel circuito pubblicitario il 20/02/2019 e conclusa la vendita 27/02/2019… Si, in soli 7 giorni.
Voglio raccontarvi la storia…
STEP 1 – L’APPUNTAMENTO IN UFFICIO
I Clienti Elena e Silvio, una coppia di quarantenni carinissimi, sono giunti da me in agenzia grazie al passaparola di amici. Fin qui tutto normale… La cosa che invece mi ha colpito è l’estrema fiducia che queste persone mi hanno concesso sin dal primo istante! Si sono timidamente presentati, li ho fatti accomodare nel mio ufficio e, appena seduti, ho fatto loro un sorriso rassicurante mostrando voglia di ascoltarli. E loro, appoggiando un mazzo di chiavi sulla scrivani mi hanno detto: “Ecco qua le chiavi di casa nostra, è vuota da qualche mese… ed abbiamo deciso di venderla… Dicci tu che cosa dobbiamo fare!” Fantastico! 🙂 E’ sempre un piacere iniziare una nuova avventura, soprattutto quando – come in questo caso – i Clienti mi si affidano completamente. Ogni Cliente ha una storia alle spalle e dentro ad ogni casa si nascondono molteplici realtà, si nascondono momenti di VITA vissuta. Ogni volta è una nuova sfida!
Ogni nuovo Cliente è una sfida! Dentro ad ogni casa si nascondono realtà di VITA.
STEP 2 – IL
SOPRALLUOGO
Per poter capire il lavoro da fare e come operare, dopo aver conosciuto i Clienti ed ascoltato attentamente le loro esigenze, ho organizzato – insieme a loro – un sopralluogo direttamente nell’abitazione da vendere. Dopo aver esaminato con attenzione la casa in tutte le sue sfaccettature, ho cercato di analizzarne i punti di forza… Ho scritto sul mio taccuino un po’ di appunti, ho fatto una copia della planimetria in scala, ho preso alcune misure di raffronto con il laser ed ho scattato qualche semplice foto promemoria che mi permettesse poi di studiare l’immobile in un secondo momento.
Il sopralluogo è importante per studiare gli ambienti e capirne le potenzialità da trasmettere ai potenziali acquirenti.
STEP 3 – LA
VALUTAZIONE
In ufficio, dopo aver calcolato la metratura commerciale della casa, ho fatto un’accurata ricerca di mercato per capire a che prezzi sono state recentemente compravendute abitazioni simili. E’ importante confrontare il bene da stimare con altri immobili, aventi simili caratteristiche, REALMENTE COMPRA-VENDUTI negli ultimi 6-8 mesi… i dati del compra-venduto (NB: dei quali solo noi agenti immobiliari siamo in possesso!!!) sono elementi preziosi per la valutazione del bene: sono dati incontrovertibili che ci permettono di individuare una forbice di prezzo reale nella quale andremo a posizionare il bene in oggetto. Scegliere un prezzo troppo elevato o stimare le case a sentimento, danneggia solamente la vendita, spaventa i potenziali Clienti acquirenti ed illude i Clienti venditori. Attenzione un prezzo errato, troppo elevato o scelto senza il supporto di un agente immobiliare professionista, danneggia solamente la vendita e la tua Casa “viene usata” (inconsciamente) dai potenziali acquirenti, per valutarne/comprarne altre.
Ti svelo un segreto: “L’amatore NON ESISTE!”
STEP 4 – LA SCELTA
DEL PREZZO DI VENDITA
Ho incontrato nuovamente i Clienti venditori per confrontarmi con loro e scegliere, insieme, un corretto prezzo di vendita. Un corretto indice di vendibilità è fondamentale per mettere le fondamenta, basi solide su cui costruire una buona vendita. I clienti, in questo caso, mi si sono completamente affidati ascoltando attentamente i miei consigli ed abbiamo scelto un prezzo con “quoziente di vendibilità = 9” (N.B. il quoziente di vendibilità va da 1 a 10, misura l’appetibilità del bene sul mercato).
Il prezzo di partenza è un fattore determinante per la vendita
STEP 5 – L’INCARICO
Dopo aver scelto il prezzo di vendita e dopo aver pianificato perfettamente il lavoro da fare, ho incontrato nuovamente i proprietari presso i nostri uffici per la firma dell’incarico, per la firma della documentazione inerente la Privacy/Antiriciclaggio (obbligatoria per legge) e per raccogliere i documenti riguardanti l’immobile, necessari per la vendita. Abbiamo scelto di procedere con un incarico di valorizzazione immobiliare IN ESCLUSIVA come REFERENTI UNICI al fine di massimizzare i risultati e velocizzare la vendita. Un incarico in esclusiva, se ben strutturato, garantisce che un’agenzia si occupi della TUA vendita in modo mirato, preciso, senza trattative al ribasso o anni di invenduto. (Leggi articolo Esclusiva – link)
Il Referente Unico è un agente immobiliare che difende, protegge e valorizza il tuo immobile.
STEP 6 – SOPRALLUOGO
CON IL GEOMETRA
Dopo l’incarico e l’autorizzazione alla vendita, ho incaricato un geometra di nostra fiducia e – dopo averlo presentato ai proprietari – l’ho accompagnato sul posto per visionare l’immobile in oggetto e fare un rilievo approfondito al fine di verificarne la conformità. Gli immobili che trattiamo sono altamente profilati e verificati da tecnici specializzati: la tranquillità nelle trattative viene prima di tutto. Il geometra mi ha infatti poi redatto la Relazione Tecnica di Conformità un documento di immenso valore per la vendita. (Leggi articolo sull’importanza della conformità urbanistica e catastale nella vendita – link)
La relazione di conformità è un documento obbligatorio per la compravendita! Giocare d’anticipo ti farà dormire sonni tranquilli.
STEP 7 – CONSIGLI PER
LA VENDITA
Dopo aver fornito ad Elena e Silvio il “Manuale del Proprietario“, una brochure vademecum contenente i nostri migliori consigli per presentare “al top” l’alloggio, ho effettuato un ulteriore appuntamento direttamente alla casa e – girando stanza per stanza – abbiamo visto le cose che si potevano migliorare per rendere più “appetibile” l’immobile e più presentabile agli occhi dei possibili compratori. In questo caso è stato abbastanza semplice in quanto la casa era già vuota (non abitata); è bastato quindi farla imbiancare dai proprietari scegliendo tinteggiature neutre (bianco/beige), far ripulire i locali accuratamente e posizionare dei profumatori d’ambiente; inoltre ho fatto sostituire le lampadine a basso consumo a luce bianca con altre a led, a luce calda, perché la luce è importantissima, soprattutto nelle visite inevitabili del tardo pomeriggio. (Leggi articolo Consigli Per la Vendita – Link)
Il Consulente Immobiliare deve consigliarti su come presentare al meglio la casa in vendita per gli appuntamenti di visita.
STEP 8 – SCELTA DEL
TARGET
Una delle strategie che adotto dopo aver scelto il prezzo di vendita insieme al cliente e dopo aver preparato l’immobile al mercato, è quella della “Scelta del Target”ovvero l’analisi della tipologia di Clienti che potrebbero valutare/comprare questo tipo di immobile. L’individuazione del target ci permette di studiare il piano marketing ed una campagna pubblicitaria mirata e personalizzata.
L’individuazione del target è molto importante per proporre l’immobile ai Clienti in maniera mirata .
STEP 9 – PIANO
MARKETING
Ogni casa ha una sua storia ed un suo pubblico, per questo è molto importante scegliere un adeguato piano marketing per ogni singola abitazione che decidiamo di trattare. Editoria, social media marketing, mail marketing, cartello di prossimità, analisi delle ricettività, portali, posizione primaria sul nostro sito internet, post programmati, flyer specifico ed un’accurata descrizione pubblicitaria, sono solo alcune delle strategie di marketing che adottiamo al fine di reperire Clienti acquirenti qualificati per ogni immobile.
Il piano marketing e le migliori strategie pubblicitarie per arrivare lontano, fino ai potenziali acquirenti.
STEP 10 – SERVIZIO
FOTOGRAFICO
Ho incaricato uno dei nostri fotografi d’interni specializzati per realizzare un professionale servizio fotografico ottimizzato per il web-marketing. Dopo un primo sopralluogo con il fotografo per studiare la luce e gli ambienti, l’ho accompagnato una seconda volta a visionare l’abitazione, nell’orario secondo lui migliore, per realizzare le foto professionali. (Leggi i consigli per fotografare una casa – Link)
Le foto professionali sono il primo biglietto da visita.
STEP 11 – PUBBLICITA’ E CONDIVISIONE
Mercoledì 20/02/2019. Ad oggi sono passati ben 23 giorni di preparazione della casa alla vendita e forse è arrivato il momento di iniziare a lavorare davvero sull’immobile… per venderlo! Quindi, adesso che abbiamo scelto il prezzo, pianificato il marketing, scritto un annuncio pubblicitario accattivante ed effettuato fotografie professionali, è arrivato finalmente il momento di pubblicare l’immobile per farlo entrare nei circuiti pubblicitari e proporlo ai nostri Clienti. Inizia la promozione in vendita! Il nostro motto è “La condivisione fa la forza“, per questo collaboriamo costantemente con altri colleghi professionali Fiaip ed agenzie immobiliari, al fine di reperire quanto prima, un potenziale acquirente.
Collaborazioni qualificate per ampliare le possibilità di vendita
STEP 12 – SELEZIONE
CLIENTI E APPUNTAMENTI DI VISITA
Dopo aver pubblicizzato l’immobile sul nostro sito, sui social e su alcuni portali, ho raccolto le richieste pervenute dai nuovi clienti (email, telefonate, messaggi privati) ed ho inoltre proposto la casa (come novità) ai Clienti già inseriti nel nostro database. Risultato: 17 Clienti reperiti, tra i quali 10 Clienti qualificati selezionati che ci hanno permesso di effettuare sull’alloggio 9 effettivi appuntamenti, tutti perfettamente organizzati e scaglionati nella giornata di giovedì 21/02/2019. Sabato 23/02/2019 invece, abbiamo dato spazio alle “seconde visite”, ovvero a quei Clienti interessati che volevano rivedere la casa con un altro appuntamento, per valutarne la possibilità di acquistarla.
La selezione di Clienti altamente profilati e pronti per l’acquisto, è determinante per ottimizzare i tempi di vendita.
STEP 13 – LA PROPOSTA
Martedi 26/02/2019 – tra i Clienti interessati ce ne sono stati 2 che hanno sottoscritto una reale PROPOSTA DI ACQUISTO accompagnata da un assegno di caparra per i proprietari. Essendoci, in questo caso, più interessati ho permesso a tutti di effettuare la loro offerta, così da far decidere ad Elena e Silvio a chi vendere casa. Si, avete capito bene: Elena e Silvio hanno potuto permettersi di scegliere anche a chi vendere.
La Proposta d’Acquisto determina un VERO interessamento: le proposte verbali non sono proposte concrete.
STEP 14 – LA VENDITA
Mercoledi 27/02/2019 ho incontrato nel mio ufficio – con tranquillità e nella massima riservatezza – i proprietari presentando loro le due offerte concrete entrambe accompagnate da un assegno di caparra a loro intestato. Loro, stupìti e felici di poter scegliere addirittura a chi vendere, dopo soli 7 giorni hanno valutato, tenendosi per mano, la proposta migliore per le proprie esigenze. Hanno quindi firmato per accettazione la proposta e la casa è stata praticamente venduta a prezzo pieno (Prezzo di richiesta 158.000€, trattativa Conclusa a 156.000€). Tutto ciò in soli 7 giorni!
UNA STORIA VERA….
Questa è una storia VERA. Se ci seguite sui social avrete notato che, qualche giorno fa, abbiamo pubblicato sulla nostra pagina Facebook “Agenzia Immobiliare Nencioni” la casa in questione pubblicizzata come “in vendita”. Oggi invece si trova nella sessione “i nostri successi” ovvero la parte dedicata agli immobili venduti del nostro sito internet. E per dimostrarvelo vi linko qua di seguito la casa in questione. (Ecco qua il link )
Non esiste la crisi! La fiducia dei Clienti, uno studio approfondito dell’immobile, potenti strumenti di marketing ed un prezzo di vendita nei corretti indici di mercato, possono trasformare una storia comune, inuna storia di successo!! Proprio come in questo caso.
Se ti è piaciuto l’articolo condividilo sui tuoi social o invialo su whatsapp ai tuoi amici e colleghi (La condivisione fa la forza, ricordalo!). Se invece vuoi VENDERE CASA in tempi ottimali, e senza trattative a ribasso, contattami.
LA NOVITA’ 2019: IL CONTRATTO PRELIMINARE PER IMMOBILI IN COSTRUZIONE DOVRA’ ESSERE EFFETTUATO DAL NOTAIO.
Con il Dlgs 14/2019 si introducono nuove regole per la compravendita di immobili in costruzione cioè di immobili per la cui costruzione sia stato richiesto il permesso da costruire e che siano ancora da edificare, oppure la cui costruzione non risulti ancora ultimata, cioè in uno stadio tale da non consentire il rilascio del certificato di abitabilità. Le nuove norme entrano in vigore dal 19 marzo 2019.
In particolare da tale data , il contratto preliminare ( o qualsiasi altro contratto) avente ad oggetto un immobile da costruire, deve essere stipulato a mezzo di atto pubblico o per scrittura privata autenticata (ovvero attraverso il notaio)
Le conseguenze del mancato rispetto della normativa in oggetto portano alla nullità del contratto stesso.
Le norme previste dal decreto legislativo 122/2005, in materia di rilascio della fidejussione da parte del costruttore per “ edifici da costruire”, restano pienamente vigenti .
Una maggior tutela prevista per gli acquirenti.
Matteo Nencioni – Agente di affari in mediazione immobiliare
DEVI VENDERE CASA? SUONI, RUMORI E MUSICA POSSONO INFLUIRE SULLA RIUSCITA DELLA VENDITA.
Sono un agente immobiliare professionista ma anche un grande appassionato di musica. Apparentemente tutto ciò sembra non essere correlato… ma vediamo invece che cosa c’entra la musica con la vendita di una casa. Analizziamo soprattutto come i suoni possano influire positivamente in una compravendita.
In realtà la musica, i suoni ed il silenzio sono fattori molto importanti per la buona riuscita dell’appuntamento di vendita e aiutano nel mettere a proprio agio il visitatore. Sì, hai capito bene, la vendita ha un suono. La vendita è anche musica!
La vendita ha un suono. La vendita è anche musica.
Mi trovo sempre più spesso a preparare gli immobili ed i rispettivi proprietari, all’appuntamento di vendita. Le case hanno un’anima e vanno fatte risplendere come spesso abbiamo scritto in vari articoli di questo blog, ma vanno fatte anche “suonare” o “stare in silenzio“.
Cerco di spiegarmi meglio.
La tranquillità è tutto. E’ davvero fondamentale far visitare l’alloggio che avete messo in vendita, con assoluta tranquillità,in silenzio, senza la presenza di parenti o amici in casa, senza la presenza di bambini che urlano e corrono per le stanze, senza la presenza di animali domestici che abbaiano o distolgono l’attenzione del visitatore.
Dobbiamo accogliere i potenziali clienti acquirenti in una situazione di calma e di piacevole silenzio. La tranquillità dell’appuntamento di visita è un fattore determinante per la scelta, soprattutto per non distogliere l’attenzione dal prodotto che si sta valutando in quel momento. Il cliente deve poter visitare l’abitazione concentrandosi attentamente!
Accogliere i potenziali acquirenti in una situazione di calma e di piacevole silenzio. La tranquillità dell’appuntamento è un fattore determinante per la scelta
Dovete ricevere un Cliente? Vi invito assolutamente a spegnere radio, computer e ogni tipo di apparecchio elettronico rumoroso… prestate inoltre particolare attenzione alla TV ed evitate di lasciarla accesa, soprattutto se a volume elevato. In questo caso devono suonare i silenzi!
Un buon consiglio che vi invito a provare invece è quello di mettere nel vostro impianto di home hi-fi un po’ di buona musica, lasciandola in sottofondo – a volume contenuto – durante l’appuntamento di visita. Vi assicuro che se filodiffusa accuratamente in ogni stanza, può piacevolmente accompagnare i clienti nella visita, creando un clima sereno e un ambiente interessante.
Un buon consiglio è quello di mettere buona musica e di lasciarla in sottofondo durante l’appuntamento di visita.
Attenzione, anche il tipo di musica che si sceglie è importante! (Immagino che nessuno di voi in questo abbia pensato di selezionare del Metal o del Punk Rock… anche se personalmente ascolto di tutto!!). Dobbiamo creare un ambiente raffinato ed informale e la musica non deve distogliere l’attenzione del cliente ma solo accompagnarlo, con dolcezza, nella visita della casa. E’ utile quindi optare per qualcosa di soft che “faccia ambiente” magari del buon jazz o – per i palati più fini – qualcosa di chill-house.
Anche il tipo di musica che si sceglie è importante! Serve qualcosa di raffinato.
Sul web si trovano migliaia di album e su you-tube svariati dj set mixati di ogni genere: dai più classici e conosciuti “Buddah Bar” e “Cafè Del Mar” fino ad arrivare alle compilation più eleganti come “Hotel Costes“. Sono suoni interessanti per creare l’atmosfera perfetta durante gli appuntamenti con dei potenziali Clienti Acquirenti.
Ma voglio consigliarvi personalmente alcuni dischi che possono fare davvero la differenza durante l’appuntamento di visita della vostra casa. (Non vi nascondo che a me fanno impazzire anche per un aperitivo, ma oggi non è di questo che si parla!!!).
Solitamente chiedo ai miei clienti di farmi trovare un buon sottofondo musicale in casa, per l’appuntamento fissato; vi assicuro che la situazione che si crea durante la visita, è davvero piacevole. Provate….. 🙂
Ecco la mia personale selezione di album:
Llorca – New Comer
St. Germain – Tourist
Jazzanova – The pool
Gotan Project – Lunàtico
Marc Moulin – Into the dark
Buon ascolto e buone piacevoli visite con i vostri agenti immobiliari di riferimento! 😉
Matteo Nencioni – Agente Immobiliare, Consulente di home marketing immobiliare
