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DOCUMENTI NECESSARI PER LA VENDITA

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Al fine di un’adeguata promozione in vendita della Tua CASA è fondamentale che l’agente immobiliare reperisca adeguata e completa documentazione inerente l’immobile che andrà a trattare. La documentazione è molto importante che venga fornita sin dal momento dell’incarico – prima ancora di effettuare il servizio fotografico ed ogni azione di marketing – così che l’agente immobiliare possa studiare alla perfezione l’immobile, conoscerne a fondo le caratteristiche, eventuali servitù attive e passive, i dati tecnici, i riferimenti urbanistico-edilizi ed essere preparato a qualsiasi domanda o obiezione dei potenziali clienti acquirenti.

_98a0198Inoltre tale documentazione è fondamentale nel caso in cui il Cliente manifesti interesse e si debba quindi preparare un’offerta scritta, una proposta di acquisto concreta, per dare vita ad una vera trattativa di compravendita. Spesso è importante cogliere l’attimo difronte a potenziali Clienti interessati. E’ essenziale che i documenti siano a disposizione dell’Agente e dei Clienti in ufficio (chiaramente con l’autorizzazione dei proprietari) per poter essere consultati prima di affrontare una trattativa.

Ecco quanto è utile fornire al Vostro agente immobiliare di riferimento:

  • Atto di provenienza: E’ la copia del contratto di compravendita stipulato dal notaio quando avete acquistato l’immobile, oppure la successione – atto di successione, la donazione ecc… In poche parole è il titolo che attesta la proprietà dell’immobile. Nessun problema, non è niente di personale… è un ATTO PUBBLICO disponibile presso la conservatoria dei registri immobiliari, consultabile liberamente da tutti!! Quindi niente paura, non è una cosa “privata” da non far vedere, come molti pensano, potete tranquillamente darne una copia al Vs agente immobiliare di fiducia e/o ai potenziali Clienti interessati al fine di compiere tutte le valutazioni del caso prima di affrontare una trattativa. Attenzione… una copia… non date MAI l’originale!
  • Atto di Mutuo: E’ la copia del contratto di mutuo stipulato con la Banca. E’ molto importante al fine di inserire le ipoteche nella contrattualistica di compravendita.
  • Planimetrie Catastali: Sono le planimetrie presenti in Catasto, le riconosci facilmente perchè sono in scala in scala 1:200 ed in alto portano la dicitura del catasto e gli estremi catastali (foglio, particella e sub.)
  • Visura Catastale: è la carta d’identità dell’immobile dove, oltre ai riferimenti catastali che identificano il bene, vi sono riportati dati importanti come i metri quadrati e la rendita catastale del bene, indispensabile per il calcolo delle imposte di acquisto.
  • Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) – Legge 3 agosto 2013 n.90 e Decreto Legge 23 dicembre 2013 n.145) – L’attestato di prestazione Energetica APE definisce la classe energetica di un immobile, che va dalla A4 (edificio a bassissimo impatto ambientale) alla classe G (edificio ad alto consumo energetico). Tutti gli annunci di vendita o affitto di immobili, sia stampati su giornali e volantini pubblicitari, sia pubblicati sul web, siti internet, che i classici cartelli “VENDESI” o “AFFITTASI” affissi esternamente, devono obbligatoriamente riportare l’indice di prestazione energetica (IPE) e la classe energetica, contenuti nell’attestato, pena sanzioni. In caso di vendita o locazione di un immobile sprovvisto dell’APE, il proprietario va incontro a salate sanzioni.
  • Relazione Tecnica Integrata di conformità:  Redatta e timbrata dal vostro tecnico di fiducia, è  un documento importantissimo che molti Clienti sottovalutano. La relazione di conformità vi permette di sapere se il vostro immobile è conforme (dal punto di vista urbanistico-edilizio e catastale) evitando così spiacevoli sorprese prima di un atto notarile. Al momento della sottoscrizione di una proposta di acquisto o di un contratto preliminare infatti con la firma andrete a dichiarare che, in quel momento oppure all’atto di trasferimento, l’immobile è o sarà conforme allo stato di fatto… E’ quindi consigliabile sapere che cosa si va a dichiarare sin da subito.
  • Certificati degli impianti: Gli impianti sono conformi o non conformi alla normativa vigente? I certificati degli impianti rilasciati dai rispettivi installatori certificano appunto la conformità di questi e la regolarità dei lavori eseguiti. Esibitene una copia all’agenzia immobiliare di riferimento. 
  • Regolamento di condominio e Spese condominiali: in caso di unità immobiliare in condominio è opportuno informare l’agente immobiliare ed i potenziali acquirenti della situazione condominiale, delle spese, di eventuali lavori in essere o in previsione.
  • Documento identità e codice fiscale dei Venditori: la copia dei documenti identità (carta identità, passaporto o patente, inoltre codice fiscale) identificano i venditori e la veridicità delle firme
  • Incarico di Autorizzazione alla vendita: E’ ciò che autorizza l’agente immobiliare a lavorare sull’immobile e a promuoverlo, al fine di reperire potenziali acquirenti e raccogliere proposte di acquisto.
  • Consenso Privacy (GDPR) e Dichiarazione Antiriciclaggio firmati: Un buon agente immobiliare ti chiederà di firmarteli al conferimento dell’incarico, come per legge.

Se ti affidi ad un Agente Immobiliare Professionista lascia che sia lui a guidarti ed aiutarti a reperire la documentazione di cui sopra con estrema facilità.

Matteo Nencioni – Vice Presidente Fiaip Pisa – esperto in acquisizione e vendita di casa.

 

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IL CONTRATTO PRELIMINARE O COMPROMESSO.

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IL COMPROMESSO… QUESTO SCONOSCIUTO!!! 🙂

Una volta che hai trovato un immobile che ti piace prima di sottoscrivere il compromesso ci sono alcuni aspetti da analizzare con molta attenzione, magari con la guida del tuo agente immobiliare di fiducia o con il tuo tecnico di riferimento.

Cos’è il il contratto preliminare di compravendita o compromesso?

Raggiunto un accordo economico con il venditore sul prezzo di compravendita puoi trovarti, prima di andare dal notaio a stipulare l’atto definitivo di trasferimento, a firmare il contratto preliminare di compravendita, comunemente conosciuto come “compromesso”.

Il contratto preliminare, o compromesso, non trasferisce la proprietà della casa, ma è un impegno a firmare davanti ad un notaio il contratto definitivo di trasferimento, ossia la vera e propria compravendita dell’immobile. Il compromesso, infatti, ha solamente l’effetto di impegnare irrevocabilmente le parti contraenti alla suddetta compravendita; successivamente è necessario l’atto definitivo di trasferimento a cura di un notaio. Il codice civile definisce con l’articolo 1351 il contratto preliminare nel modo seguente: Contratto preliminare: contratto mediante il quale una parte  o entrambe le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto, detto definitivo.

Il contratto preliminare è quello con cui le parti si obbligano alla stipula di un successivo contratto, definitivo, di cui il primo deve già prevedere il contenuto essenziale.

Quali verifiche effettuare prima di firmare il compromesso?

Prima di firmare il fatidico compromesso, e quindi prima che le parti contraenti s’impegnino reciprocamente l’una con l’altra, è molto importante verificare che l’immobile che si vuole acquistare sia conforme urbanisticamente e catastalmente, che lo stesso non sia oggetto di contestazioni, che non vi siano litispendenze, ipoteche o pignoramenti, che non vi siano debiti con il condominio ancora pendenti; inoltre è importante sapere se gli impianti esistenti sono a norma o meno e se vi sono i certificati degli impianti stessi. Infine è necessario che il venditore fornisca valido Attestato di Prestazione Energetica (APE). Il mio consiglio è quello di farvi supportare dal vostro tecnico di fiducia al fine di verificare tutto quanto sopra.

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La registrazione del compromesso.

Il compromesso deve essere necessariamente in forma scritta e deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sottoscrizione. La registrazione del compromesso è un atto obbligatorio per la regolarizzazione fiscale e per dare data certa alla scrittura.

La registrazione, è obbligatoria e non bisogna confonderla con la trascrizione nei pubblici registri immobiliari che invece è facoltativa e serve per rendere «opponibile l’atto a terzi». La trascrizione infatti è ben più complessa, viene fatta tramite l’ausilio del notaio ed è utile all’acquirente per tutelarsi al fine di prevalere su eventuali ipoteche iscritte sulla casa, dopo la trascrizione stessa, da eventuali creditori del venditore.

La registrazione del compromesso è un atto obbligatorio per la regolarizzazione fiscale e per dare data certa alla scrittura; la trascrizione nei pubblici registri immobiliari, è facoltativa e serve solo per rendere «opponibile l’atto a terzi».

Imposte per la registrazione del contratto preliminare.

Per la registrazione del compromesso sono dovute:

  • l’imposta di registro di 200 euro in misura fissa;
  • l’imposta di bollo, nella misura di marche da bollo da 16 euro cad., una ogni 4 facciate della scrittura e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).

Quando il compromesso prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:

  • allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
  • al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

In entrambi i casi, l’imposta pagata con il compromesso sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita: sostanzialmente presentando il modello F.23 all’atto definitivo vengono detratte dall’acquirente le imposte già pagate sulla caparra. Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata all’ufficio che ha eseguito la registrazione.

Anche quando il trasferimento dell’immobile è una persona giuridica, soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria:

  • il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro)
  • la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%).

I mediatori agenti immobiliari hanno l’obbligo, in solido con le parti contraenti, di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività.

Per ogni ulteriore approfondimento è consigliabile rivolgersi al proprio notaio di fiducia.

Matteo Nencioni – Consulente Immobiliare – tel. 0587 / 488136

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LA PROPOSTA DI ACQUISTO

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Che cosa è la PROPOSTA DI ACQUISTO? A che cosa serve e in che modo mi vincola?

Se state leggendo questo articolo vi sarà sicuramente capitato di aver a che fare con un acquisto di una casa oppure siete in procinto di fare una trattativa, magari con l’aiuto del vostro agente immobiliare di fiducia. Bene, sarà sicuramente molto utile leggere queste poche righe, imparando a masticare alcuni termini ma soprattutto al fine di sapere con esattezza che cosa state firmando! Fatene tesoro.

1Dopo aver visitato più volte la casa che vi piace, dopo averla trovata di vostro gradimento, maturate la decisione di acquistarla. Ecco, adesso è opportuno effettuare un’offerta consona, quindi “bloccare” l’acquisto della casa mediante la firma – in separati momenti – di una “proposta irrevocabile d’acquisto” predisposta dall’agente immobiliare. Con la proposta irrevocabile di acquisto inizia quindi una vera e propria trattativa, proponendo appunto (mediante l’agente immobiliare e sottoscrivendo la proposta stessa) un prezzo alla parte venditrice, la quale può accettare, rifiutare o contattare nei modi e nei termini previsti nella proposta stessa.

Con la firma per accettazione della proposta di acquisto da parte della parte venditrice e con la presa visione dell’accettazione del proponente nei tempi e nelle scadenze previste dalla stessa proposta, quest’ultima diviene vincolante anche nei confronti della parte venditrice: il venditore si impegna alla vendita e l’acquirente si impegna all’acquisto, versando anche una somma di denaro a titolo di caparra (vedi il mio articolo caparra confirmatoria e penitenziale).

Sia il venditore che l’acquirente molto spesso firmano la proposta con superficialità, pensando che si tratti solo di un modo semplice per misurare la trattativa e la trattabilità del prezzo, oppure pensando semplicemente di “bloccare” l’immobile, riservandosi di precisare maggiori dettagli della compravendita in un più completo contratto: il cosiddetto contratto preliminare (più comunemente conosciuto come “compromesso”). Niente di più sbagliato!!! Attenzione…

La proposta di acquisto accettata e controfirmata dalle parti  contraenti produce effetti giuridici analoghi a quelli di un contratto preliminare

La proposta di acquisto accettata e controfirmata dalle parti  contraenti produce effetti giuridici analoghi a quelli di un contratto preliminare e le parti contraenti spesso se ne rendono conto solo successivamente. Spesso la proposta di acquisto consiste in un modulo prestampato, magari scarno ed elementare, mancante di elementi importanti che dovrebbero essere inseriti in un contratto di compravendita immobiliare.

La proposta di acquisto deve essere ben fatta e prevedere da subito tutto quanto andremo a pattuire, chiedere ed offrire in maniera molto dettagliata poichè, con la presa visione da parte del Proponente dell’accettazione della parte venditrice, comporta la conclusione di un VALIDO ED EFFICACE CONTRATTO e l’assunzione di tutte le conseguenti obbligazioni!!2

Una volta che il Proponente ha preso visione dell’accettazione della proposta da parte della Parte Venditrice si producono per le parti gli stessi effetti di un vero e proprio CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA. La proposta di acquisto deve essere completa, entrando nel dettaglio in tutte le pattuizioni che le parti convengono applicare alla compravendita. Se ci sono particolari modalità da determinare, o servitù da costituire e così via, esse non possono più essere aggiunte o modificate se non consensualmente tra le parti contraenti.

È indispensabile che il vostro agente immobiliare di fiuducia, già al momento della proposta di acquisto, indichi la situazione ipotecaria e catastale dell’immobile in contratto (effettuando al momento le visure aggiornate) inserisca l’attuale situazione urbanistica ed edilizia, menzionando il permesso abilitativo che ha legittimato la costruzione dell’immobile e la presenza o meno del certificato di abitabilità (vedi il mio aricolo sulla conformità urbanistica  e catastale); inoltre dovrà essere fatto particolare riferimento alla situazione di conformità o non conformità degli impianti e alla prestazione energetica dell’immobile (vedi articolo sul certificato A.P.E.).

Un buon agente immobiliare dovrà informarvi in maniera dettagliata sulle garanzie da chiedere e quelle da offrire. Infine nella proposta di acquisto è assolutamente indispensabile inserire, oltre al prezzo proposto ed alle modalità di pagamento, i tempi per le integrazioni del pagamento stesso, quelli per perfezionare l’acquisto con l’atto notarile definitivo di trasferimento ed eventuali clausole se fosse necessario un finanziamento/mutuo per l’acquisto.

Per ulteriori informazioni vi consiglio vivamente un consulto del vostro Notaio di fiducia.

Matteo Nencioni – Agente Immobiliare – Esperto in contrattualistica immobiliare

(Articolo scritto con la preziosa collaborazione del Notaio dott. Simone Anzellotti – Pontedera, Pisa)