Author Archives: Matteo Nencioni

About Matteo Nencioni

Geom. Matteo Nencioni - Sono un Agente Immobiliare in costante evoluzione, appassionato di design, di architettura e di tutto ciò che riguarda l’abitare in genere. Nasco come geometra nel 1999, professione che ho svolto fino al 2006 fino quando la passione per le case mi ha trascinato nel lavoro più bello del mondo: quello del Consulente Immobiliare. Amo definirmi un “Personal Shopper Immobiliare” offrendo un’assistenza a tutto tondo, precisa e puntuale sin dal primo incontro. Mi piace instaurare col Cliente un solido rapporto che va oltre il lavoro. Svolgo inoltre un’intensa attività in Fiaip - Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali (della quale oggi ricopro la carica di Segretario Provinciale di Pisa) organizzando eventi e corsi formativi per gli agenti immobiliari.

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VENDERE CASA DA SOLI O CON UN AGENTE IMMOBILIARE?

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E’ MEGLIO VENDERE CASA DA SOLI O CON L’AIUTO DI UN AGENTE IMMOBILIARE?

Nell’era di internet, con l’avvento dei tablet e degli smartphone – che ti consentono di avere la connessione sempre a portata di mano – chiunque voglia proporre in vendita il proprio immobile può farlo con semplicità mediante uno dei tanti portali pubblicitari presenti sul web, inserendo un “semplice” annuncio e con pochi passaggi il gioco è fatto: l’immobile è in vendita sulla rete!

Ma è davvero così semplice comprare o vendere un immobile da soli semplicemente inserendo l’annuncio sui siti dedicati? In realtà non è tanto difficile farlo (inserirli) motivo per cui molti sono coloro i quali optano per questa soluzione, ma suggerisco che è sempre e comunque meglio servirsi di un agente immobiliare professionale, qualificato e preparato, che sappia seguirvi in tutte le fasi della trattativa al fine di per poter concludere l’affare con l’assoluta tranquillità. Perché ricordiamoci, NON STIAMO VENDENDO UN PAIO DI SCARPE!

(Ah…dimenticavo…molto spesso i privati pubblicizzano i loro annunci senza aver fatto verificare la conformità edilizia e catastale ad un tecnico abilitato, rischiando di incorrere in sanatorie edilizie successivamente. Inoltre pubblicizzano gli annunci senza aver redatto l’attestato di prestazione energetica, rischiando così di incorrere in sanzioni fino a 3500€.)

Purtroppo servirsi di un agente immobiliare è ancora oggi un’opportunità che non tutti sanno cogliere a pieno in quanto in molti sono convinti che il suo operato sia solo un costo che non porta benefici alle parti. Niente di più sbagliato! E vi motivo il perché dato che ogni giorno, grazie al lavoro che amo, mi trovo a seguire molti clienti aiutandoli, passo dopo passo, nel delicato percorso di compravendita.

Un buon consulente immobiliare tutela entrambe le parti, venditore ed acquirente, per la serenità della compravendita.

Prima di immettere l’immobile sul mercato… il mediatore esegue una serie di controlli a tutela e a garanzia delle parti, reperisce i documenti urbanistici, i documenti catastali catastali, reperisce e verifica tutta la documentazione dei proprietari (documenti di identità, codice fiscale, estratto per riassunto dell’atto di matrimonio e se trattasi di imprese visura camerale, statuto societario ecc…); la conformità degli impianti impiantistica dell’immobile; la presenza o meno di ipoteche, pignoramenti o vizi sull’immobile; l’esistenza delle spese condominiali ed il reperimento dei regolamenti di condomini; raccoglie copia dei documenti inerenti l’immobile e la provenienza (atto di provenienza, eventuali atti di successioni e/o donazioni ecc…) raccoglie copia dell’atto di mutuo(al fine di verificare in ogni momento gli importi residui e valutare eventuali accolli di mutuo da parte dell’acquirente), raccoglie copia del certificato di abitabilità e/o agibilità, eventuali convenzioni edilizie, e dell’attestato prestazione energetica. Infine, non ultimo come importanza, effettua la stima del bene calcolando il più probabile valore di mercato comparando l’oggetto proposto in vendita ad immobili simili effettivamente compravenduti (e non proposti in vendita da altri avventurieri del web!). Un vero consulente immobiliare ha in mano “i numeri reali” e in qualsiasi momento è in grado di consigliare l’acquirente e il venditore sull’andamento del mercato immobiliare; in questo modo l’acquirente è sicuro di fare un buon acquisto e il venditore di vendere ad un corretto prezzo di mercato evitando di svendere o di affidarsi ad avvoltoi in cerca solamente “dell’affare”.

La compravendita di un immobile è una cosa seria, è molto rischioso improvvisarsi “mediatori di se stessi” e la fregatura spesso è dietro l’angolo.

La figura di un buon professionista, che lavora spalla a spalla con entrambe le parti contraenti per la sicurezza dell’affare è sicuramente un buon investimento, soprattutto quando si parla di CASA, quindi dei risparmi di una vita!

Una volta che il mediatore ha reperito i documenti necessari ed effettuato le dovute verifiche di quanto sopra… procede immettendo l’immobile “nel mercato” attraverso il suo stesso networking servendosi di varie modalità di pubblicitarie e del proprio sito internet costantemente aggiornato e qualificato (controllate sempre i siti dell’agente immobiliare a cui vi rivolgete, il sito internet è un buon biglietto da visita dell’azienda a cui vi rivolgete). Un bravo agente immobiliare deve saper organizzare e pianificare una corretta campagna marketing per il vostro immobile e sapervi mostrare costantemente le azioni effettuate.

Ma tutto questo è solo l’inizio di un gran lavoro!

L’agente immobiliare adesso ha il compito di reperire potenziali clienti interessati a visionare l’immobile, incontrarli e intervistarli adeguatamente al fine di capire bene le loro esigenze, profilarli altamente dal punto di vista finanziario mediante la stretta collaborazione e sinergia di un ottimo collaboratore creditizio (…personalmente mi servo della collaborazione dei Consulenti Auxilia-Finance) e, se idonei e qualificati, far visionare loro l’immobile selezionato fornendo al contempo una consulenza professionale ed assistenza costante in tutte le fasi della negoziazione, fino ad iniziare una trattativa e a raccogliere l’eventuale proposta di acquisto da far controfirmare per accettazione al proprietario.

Un ottimo consulente immobiliare inoltre deve essere: un esperto di contrattualistica immobiliare, conoscere cenni di diritto ed assistere così le parti nella stesura di contratti preliminari garantendo ad esse la massima professionalità di cui dispone, oltre ad occuparsi personalmente della registrazione come per legge presso gli uffici competenti. Infine, a completamento di un percorso, l’agente immobiliare accompagna personalmente le parti contraenti dal notaio per la firma dell’atto definitivo di compravendita.

Ricorda che il Tuo agente immobiliare deve: conoscere a memoria tutte le caratteristiche di decine di immobili, conoscerli a fondo anche a livello urbanistico e catastale, essere un esperto in contrattualistica ed avere svariate nozioni legali, conoscenze di fiscalità ed elementi di contabilità; inoltre da vero professionista, deve proteggere e difendere il prezzo di chi vende e fare la miglior trattativa per chi compra, evitando spiacevoli sorprese e garantendo la serenità nella trattativa.

(Con la mia esperienza posso dirti che, l’agente immobiliare professionista deve anche essere un buon pubblicitario, pianificare le giuste strategie di marketing e spesso essere anche arredatore, geometra, architetto, designer, consulente …talvolta matrimoniale, confidente sempre e subito presente ma soprattutto….psicologo!)

In poche parole il mediatore 2.0 è una figura professionale e competente, una figura che opera sopra le parti, garantendo una serena compravendita facendo fare “un buon affare” ad entrambe le parti.

Per tutti questi motivi il classico “fai da te” può farti perdere del tempo prezioso e soldi. Servirsi di un buon consulente immobiliare col quale confrontarsi costantemente e sentirsi tutelati e sopportati in tutte le fasi della compravendita è un supporto prezioso.

La provvigione non è un costo, bensì un ottimo investimento per il futuro.

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Geom. Matteo Nencioni – Consulente Immobilare – Esperto in contrattualistica immobiliare

AGENTE IMMOBILIARE Vendere Casa

VENDI CASA? GLI ERRORI CHE IL PROPRIETARIO DOVREBBE EVITARE.

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I proprietari che mettono in vendita il loro immobile, commettono errori che rischiano di rallentare la vendita o di ostacolare le eventuali trattative con i potenziali Clienti.

Grazie alla mia esperienza, dapprima di geometra e poi di agente immobiliare, molto spesso – durante le visite degli immobili in vendita con i potenziali acquirenti – mi sono trovato in alcune situazioni in cui è stato il proprietario stesso ad ostacolare (involontariamente) la vendita del proprio immobile. Nonostante il buon lavoro svolto dall’agenzia immobiliare (…sia in ufficio al fine di reperire un cliente interessato a visionare l’immobile, sia durante l’appuntamento di visita…) molto spesso sono i proprietari a “danneggiare le trattative” e talvolta le loro azioni o una parola di troppo, possono avere un impatto negativo sull’andamento dell’appuntamento di vendita.

I proprietari di casa hanno ahimè “il potere di influire” negativamente sull’esito delle trattative. Nel corso della professione infatti, confrontando molti appuntamenti effettuati, ho analizzato con attenzione alcuni degli errori più frequenti che possono esser commessi dai proprietari di casa e che andrebbero assolutamente evitati.

Adesso, durante un appuntamento di acquisizione di un nuovo immobile che deve essere immesso in vendita, consiglio da subito i proprietari di casa affinchè evitino di commettere certi errori. E oggi voglio consigliare anche te.

Ecco i principali errori che andrebbero assolutamente evitati:

1) I PROPRIETARI NON DOVREBBERO ESSERE PRESENTI DURANTE LA VISITA DEI CLIENTI: Le statistiche dimostrano che gli immobili visitati senza la presenza dei proprietari vengono venduti in tempi più veloci e con molta più facilità. È questo vale anche per la presenza dei bambini e degli animali domestici. La tranquillità prima di tutto. Sembra banale ma a volte gli agenti immobiliari, per paura di risultare maleducati, non riescono a chiedere al venditore di NON ESSERE PRESENTE DURANTE LA VISITA oppure di salutare gli ospiti e rimanere in soggiorno a leggere un buon libro sul divano anziché seguire passo passo i visitatori e l’agente immobiliare. Chi vende è convinto che, dal momento che nessuno meglio di lui conosce la casa che sta vendendo, la sua presenza e le sue parole siano fondamentali per la riuscita delle trattative. Non è così! La presenza del venditore non solo non è necessaria ma spesso è d’intralcio e, a volte, crea anche un clima di tensione dove il compratore, a disagio, non si sente libero di esprimere opinioni al proprio consulente immobiliare. Il cliente acquirente deve essere libero di godersi, con calma ed assoluta tranquillità, la visita.

2) NON FIDARSI DEL PROPRIO CONSULENTE IMMOBILIARE:  Personalmente non parlo di AGENTE IMMOBILIARE  bensì di CONSULENTE IMMOBILIARE DI FIDUCIA. Per me questa cosa è fondamentale: un proprietario che ha deciso di vendere la casa di una vita e si affida ad un agente immobiliare ha deciso che quella persona è il PROFESSIONISTA perfetto per riuscire nello scopo. È molto importante quindi, a mio avviso, fidarsi e affidarsi, ascoltare attentamente ogni consiglio di chi ogni giorno ha a che fare con il mercato immobiliare, con le banche, con i clienti acquirenti/venditori e con gli immobili. La vendita avviene anche grazie alla perfetta sinergia tra chi vende l’immobile e il consulente immobiliare di fiducia; tale sinergia viene percepita anche dai clienti acquirenti ed il clima della visita sarà sicuramente più disteso.

3) AFFIDARE L’IMMOBILE IN VENDITA A MOLTE AGENZIE: Spesso i proprietari venditori si affidano a decine di agenzie immobiliari tentando la sorte con chiunque, sperando di amplificare le possibilità di vendita e sperando che qualcuno accompagni finalmente un cliente che compri! …Purtroppo non è così. Scegline solo uno! L’Agente Immobiliare scelto deve diventare un importante PUNTO DI RIFERIMENTO, colui che INSIEME A VOI pianifica la giusta strategia di marketing, una pubblicità mirata e su misura per il vostro immobile, colui che saprà consigliarvi passo dopo passo nel delicato percorso di compravendita, colui che vi riporterà con esattezza i feed-back e le sensazioni dei clienti che visiteranno la casa. E se scegli decine di agenzie tutto ciò non può essere fatto.

4) TRASCURARE L’ALLOGGIO: Un errore troppo comune purtroppo… i proprietari pensano di vendere l’immobile con semplicità ma soprattutto senza fare niente per mettere la casa in mostra e per valorizzarla. Niente di più sbagliato! Le case devono essere amate, vissute,  devono essere preparate alla vendita e ad ogni singolo appuntamento che potrebbe essere quello decisivo. L’alloggio deve essere presentato nel suo vestito migliore, tirato a lucido, imbiancato perfettamente, illuminato, ripulito e profumato. Deve essere preparato per un appuntamento importante! (Su questo punto ho scritto un articolo intero che trovi sul mio blog).

5) SCEGLIERE UN PREZZO SBAGLIATO: La maggior parte dei proprietari (venditori) chiede di mettere in vendita la proprietà ad un prezzo superiore a quello di valutazione del consulente immobiliare “per testare il mercato” oppure per “vedere se si trova un amatore” perchè “tanto a scendere siamo a tempo“….. Niente di più sbagliato! Le statistiche dimostrano che le prime settimane di promozione in vendita, sono quelle in cui l’immobile immesso sul mercato riscuote maggior interesse e riceve più visite/telefonate dai Clienti interessati. Se l’immobile viene messo in vendita ad un prezzo sbagliato (fuori prezzo di mercato) i potenziali acquirenti  passano oltre, cercando offerte più realistiche, più interessanti e a prezzi vantaggiosi. Inoltre sarai poi costretto ad abbassare drasticamente il prezzo del tuo immobile una volta che necessiterai di venderlo in tempi brevi. Il consiglio che mi sento di dare è quello che il prezzo a cui un venditore vorrebbe vendere la casa deve fare i conti con un giudice inattaccabile: IL MERCATO. E poi attenzione……la prima cosa che imparano i clienti acquirenti è IL PREZZO. Chi compra conosce i prezzi meglio di chiunque altro, anche meglio di te, ed effettua paragoni mentali immediati con altri immobili simili sin dal primo minuto della visita.

6) NON IMMEDESIMARSI NEL COMPRATORE: Il proprietario che vende la propria casa deve sempre mettersi nei panni del probabile compratore o in colui che visiterà l’abitazione in vendita. E’ fondamentale immedesimarsi sempre nelle vesti dell’acquirente. E’ sbagliatissimo pensare solamente come un venditore e non come un potenziale acquirente. E tu cosa vorresti trovare nella casa che visiti la prima volta? Che cosa ti aspetteresti?

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Per informazioni o consulenze di compravendita scrivimi senza impegno a: matteo@immobiliarenencioni.it

Matteo Nencioni – esperto in compravendite, contrattualistica e specializzato in vendita di immobili

Pratiche catastali Voltura Catatstale

LA VOLTURA CATASTALE

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Cos’è e a che cosa serve la Voltura Catastale?

La Voltura Catastale serve per comunicare all’Agenzia delle Entrate che il titolare di un determinato diritto reale su un bene immobile è cambiato ad esempio per un atto di compravendita, una successione ereditaria, la riunione di un usufrutto ecc… o comunque in tutti i casi in cui cambia la proprietà di un bene immobile quindi l’intestazione. L’esatta intestazione si può verificare effettuando una visura catastale sull’immobile.

Chi presenta la Voltura Catastale?

Se il trasferimento dei diritti reali avviene con atto notarile, sarà il notaio stesso a redigere e a presentare la domanda di voltura, contestualmente alla registrazione dell’atto. Se il notaio non dovesse adempiere a tale onere, la Voltura Catastale potrà essere presentata direttamente dalle parti interessate.

In caso di successioni ereditarie, riunioni di usufrutto ed alcune altre tipologie di atti, la Voltura Catastale può essere presentata dal privato cittadino entro 30 giorni dall’avvenuta cessione del bene.

Se più persone sono obbligate alla presentazione, è sufficiente presentare una sola domanda di Voltura Catastale.

Sanzioni per la mancata presentazione della Voltura .

Se la Voltura Catastale non viene presentata entro i termini stabiliti per legge, viene addebitata una sanzione per ogni anno di ritardo. Superati i 5 anni dalla cessione del bene e nel caso in cui la voltura non sia ancora stata effettuata, la sanzione non potrà più essere applicata in quanto scaduti i termini di prescrizione.

Se durante questi 5 anni l’Agenzia delle Entrate dovesse effettuare un controllo, la sanzione pecuniaria verrà addebitata alla parte proprietaria risultante dagli atti pubblici che attestano la proprietà del bene.

Per ulteriori approfondimenti vi consiglio di rivolgervi al vostro notaio di fiducia.

Matteo Nencioni – Consulente Immobiliare esperto in compravendite e in valutazioni immobiliari

 

agevolazioni Prima Casa Stabilità 2016 Vendere Casa

NUOVE AGEVOLAZIONI FISCALI “PRIMA CASA” (Legge di Stabilità 2016)

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P1030335Le agevolazioni fiscali per acquisto di una PRIMA CASA ad oggi sono al 4% (Iva calcolata sul prezzo di vendita) per chi acquista da una persona giuridica (ditta, impresa, costruttore ecc…) mentre sono al 2% (Imposta di Registro calcolata sul valore catastale) per chi acquista da una persona fisica ovvero “da privato”.

La Legge di Stabilità 2016 aumenta la possibilità di godere delle agevolazioni fiscali sull’acquisto della Prima Casa! Viene infatti concesso di acquistare casa con le suddette agevolazioni anche se ancora in possesso di un’altra acquistata sfruttando le stesse agevolazioni, cosa che fino ad oggi non era possibile.

In sostanza puoi acquistare un’altra “prima casa” senza ancora aver venduto la tua “prima casa”!!

A partire da quest’anno la Legge consente di sfruttare l’agevolazione “Prima Casa” anche a chi, al rogito definitivo del nuovo acquisto davanti al Notaio, sia ancora proprietario di un altro immobile già acquistato con lo stesso tipo di agevolazione. Il tutto a condizione che lo venda entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

In parole povere, se hai già una “Prima Casa” e intendi sostituirla con un’altra “Prima Casa”, puoi vendere la casa che attualmente possiedi entro un anno dalla data dell’acquisto della nuova, senza perdere le agevolazioni “prima casa” di cui hai già usufruito.

Per qualsiasi ulteriore chiarimento puoi scrivermi a matteo@immobiliarenencioni.it

Matteo Nencioni – consulente immobiliare esperto in valutazioni immobiliari –