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LA PROPOSTA DI ACQUISTO

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Che cosa è la PROPOSTA DI ACQUISTO? A che cosa serve e in che modo mi vincola?

Se state leggendo questo articolo vi sarà sicuramente capitato di aver a che fare con un acquisto di una casa oppure siete in procinto di fare una trattativa, magari con l’aiuto del vostro agente immobiliare di fiducia. Bene, sarà sicuramente molto utile leggere queste poche righe, imparando a masticare alcuni termini ma soprattutto al fine di sapere con esattezza che cosa state firmando! Fatene tesoro.

1Dopo aver visitato più volte la casa che vi piace, dopo averla trovata di vostro gradimento, maturate la decisione di acquistarla. Ecco, adesso è opportuno effettuare un’offerta consona, quindi “bloccare” l’acquisto della casa mediante la firma – in separati momenti – di una “proposta irrevocabile d’acquisto” predisposta dall’agente immobiliare. Con la proposta irrevocabile di acquisto inizia quindi una vera e propria trattativa, proponendo appunto (mediante l’agente immobiliare e sottoscrivendo la proposta stessa) un prezzo alla parte venditrice, la quale può accettare, rifiutare o contattare nei modi e nei termini previsti nella proposta stessa.

Con la firma per accettazione della proposta di acquisto da parte della parte venditrice e con la presa visione dell’accettazione del proponente nei tempi e nelle scadenze previste dalla stessa proposta, quest’ultima diviene vincolante anche nei confronti della parte venditrice: il venditore si impegna alla vendita e l’acquirente si impegna all’acquisto, versando anche una somma di denaro a titolo di caparra (vedi il mio articolo caparra confirmatoria e penitenziale).

Sia il venditore che l’acquirente molto spesso firmano la proposta con superficialità, pensando che si tratti solo di un modo semplice per misurare la trattativa e la trattabilità del prezzo, oppure pensando semplicemente di “bloccare” l’immobile, riservandosi di precisare maggiori dettagli della compravendita in un più completo contratto: il cosiddetto contratto preliminare (più comunemente conosciuto come “compromesso”). Niente di più sbagliato!!! Attenzione…

La proposta di acquisto accettata e controfirmata dalle parti  contraenti produce effetti giuridici analoghi a quelli di un contratto preliminare

La proposta di acquisto accettata e controfirmata dalle parti  contraenti produce effetti giuridici analoghi a quelli di un contratto preliminare e le parti contraenti spesso se ne rendono conto solo successivamente. Spesso la proposta di acquisto consiste in un modulo prestampato, magari scarno ed elementare, mancante di elementi importanti che dovrebbero essere inseriti in un contratto di compravendita immobiliare.

La proposta di acquisto deve essere ben fatta e prevedere da subito tutto quanto andremo a pattuire, chiedere ed offrire in maniera molto dettagliata poichè, con la presa visione da parte del Proponente dell’accettazione della parte venditrice, comporta la conclusione di un VALIDO ED EFFICACE CONTRATTO e l’assunzione di tutte le conseguenti obbligazioni!!2

Una volta che il Proponente ha preso visione dell’accettazione della proposta da parte della Parte Venditrice si producono per le parti gli stessi effetti di un vero e proprio CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA. La proposta di acquisto deve essere completa, entrando nel dettaglio in tutte le pattuizioni che le parti convengono applicare alla compravendita. Se ci sono particolari modalità da determinare, o servitù da costituire e così via, esse non possono più essere aggiunte o modificate se non consensualmente tra le parti contraenti.

È indispensabile che il vostro agente immobiliare di fiuducia, già al momento della proposta di acquisto, indichi la situazione ipotecaria e catastale dell’immobile in contratto (effettuando al momento le visure aggiornate) inserisca l’attuale situazione urbanistica ed edilizia, menzionando il permesso abilitativo che ha legittimato la costruzione dell’immobile e la presenza o meno del certificato di abitabilità (vedi il mio aricolo sulla conformità urbanistica  e catastale); inoltre dovrà essere fatto particolare riferimento alla situazione di conformità o non conformità degli impianti e alla prestazione energetica dell’immobile (vedi articolo sul certificato A.P.E.).

Un buon agente immobiliare dovrà informarvi in maniera dettagliata sulle garanzie da chiedere e quelle da offrire. Infine nella proposta di acquisto è assolutamente indispensabile inserire, oltre al prezzo proposto ed alle modalità di pagamento, i tempi per le integrazioni del pagamento stesso, quelli per perfezionare l’acquisto con l’atto notarile definitivo di trasferimento ed eventuali clausole se fosse necessario un finanziamento/mutuo per l’acquisto.

Per ulteriori informazioni vi consiglio vivamente un consulto del vostro Notaio di fiducia.

Matteo Nencioni – Agente Immobiliare – Esperto in contrattualistica immobiliare

(Articolo scritto con la preziosa collaborazione del Notaio dott. Simone Anzellotti – Pontedera, Pisa)

ACCONTO O CAPARRA: ECCO LE DIFFERENZE.

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Tutti abbiamo sentito parlare di acconto e di caparra. Ma quali sono le differenze principali che è opportuno conoscere prima di firmare un contratto preliminare di compravendita?

Spesso, in una compravendita immobiliare, ci troviamo a consegnare in anticipo una somma di denaro per l’acquisto senza ben conoscere la differenza tra #acconto e #caparra. Distinguere le due è molto importante perché le conseguenze, in caso di inadempimento contrattuale, sono ben diverse e a volte anche indesiderate.

Quando parliamo di acconto o di caparra ci riferiamo, in entrambi i casi, ad un anticipo di denaro sul pagamento di un prezzo; ma la loro funzione è diversa.

Vediamo le differenze sostanziali:

  • Acconto: è un anticipo sul pagamento del prezzo dovuto o pattuito, che viene consegnato per confermare la propria volontà all’acquisto (di un bene o di un servizio). Nessuna delle parti ha diritto di trattenere l’acconto, nemmeno nel caso in cui una delle due sostenga di aver subito un danno. Pertanto, l’acconto dovrà essere restituito tutte le volte che il contratto non si conclude, indipendentemente dalla responsabilità delle parti. Per avere un risarcimento, la parte danneggiata dovrà fare causa e dimostrare di aver subito un danno.
  • Caparra Confirmatoria: come l’acconto, anche la caparra confirmatoria è un anticipo sul pagamento del prezzo dovuto, che viene consegnato per confermare la propria volontà all’acquisto di un bene o di un servizio; nel caso però in cui una delle parti sia inadempiente non mantenendo quindi gli impegni presi, ha la funzione di risarcimento senza che si debba fornire la prova del danno subito.

Il codice civile stabilisce che in caso di inadempimento dell’acquirente (cioè di un rifiuto ad acquistare) la caparra confirmatoria versata può essere trattenuta dal venditore a risarcimento del danno subito. Se  è inadempiente il venditore (perché si rifiuta di vendere), l’acquirente può richiedere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata. L’alternativa è quella di rivolgersi al giudice per costringere la parte a rispettare l’impegno assunto.

Un esempio pratico: Decido di acquistare una casa al prezzo di €200.000,00 e firmo un contratto preliminare di compravendita, versando al proprietario una caparra confirmatoria di € 20.000,00.

Ecco che cosa può succedere:

  • SE SI STIPULA L’ATTO: Al momento del rogito notarile definitivo di trasferimento, rispetto l’impegno preso e verso il saldo di €180.000,00. In questo caso la caparra confirmatoria viene considerata come un acconto.
  • SE NON VOGLIO PIU’ COMPRARE LA CASA: decido di non comprare più l’immobile, in questo caso il proprietario ha il diritto di trattenersi la caparra che ho versato a titolo di risarcimento per inadempienza.
  • SE NON VOGLIONO PIU’ VENDERMI LA CASA: il venditore decide di non vendermi più la casa, in questo caso ho il diritto di farmi restituire il doppio della caparra che ho versato a titolo risarcimento per inadempienza del venditore.
  • SE NON VOGLIONO PIU’ VENDERMI LA CASA MA IO VOGLIO COMUNQUE COMPRARLA: il venditore decide di non vendermi più l’immobile, ma io decido che lo voglio acquistare comunque allora mi rivolgerò al Giudice per costringere il venditore a tener fede al suo impegno preso.

In mancanza di diverso accordo contrattuale, la somma versata senza specificare se si tratta di una caparra confirmatoria, è considerata come acconto. Perché possa considerarsi caparra è necessario che ciò venga specificato e scritto nel contratto preliminare di compravendita.

Diversa invece è la Caparra Penitenziale che in sostanza è il corrispettivo per il diritto di recesso.

Per maggiori delucidazioni riguardo la #caparra confirmatoria si rimanda all’articolo 1385 del codice civile.


Geom. Matteo Nencioni – Consulente Immobiliare specializzato in contrattualistica e valutazioni immobiliari.

Per qualsiasi informazione o integrazione potete scrivermi a: matteo@immobiliarenencioni.it