A BREVE USCIRA’ IL PRIMO LIBRO IMMOBILIARE DI MATTEO NENCIONI, UNA GUIDA SEMPLICE E PRATICA, PER TE CHE STAI VENDENDO O COMPRANDO CASA.
Chi è Matteo Nencioni e quando uscirà il Libro?
Imprenditore, appassionato dell’abitare, agenteimmobiliare fuori e dentro (come lui ama definirsi), attivo in Fiaip in qualità di Vicepresidente Interprovinciale del Consiglio di Pisa-Lucca, molto attivo sui social (in particolare su Instagram) dove pubblica costantemente case e pillole di consigliimmobiliari.
La forte passione per la propria professione e l’urgenza di voler divulgare importanti consigli per il viaggio più importante del mondo, quello che ti condurrà a casa, l’ha portato oggi a scrivere un libro, un libroimmobiliare del quale, per adesso, non possiamo ancora svelare il titolo.
Ma la pubblicazione saràprossima!
Matteo cita:
Scrivere un libro che aiutasse le persone a comprare e vendere casa, era un mio obiettivo da tempo […] Ti sei mai chiesto qual è l’abitazione giusta per te? Che cosa è utile fare per comprare o vendere al meglio? Quali documenti servono? Le precauzioni prima di firmare? […]
Il libro di Matteo vuol essere un piccolomanuale, poco tecnico e molto pratico, ideale se stai comprando o vendendo un immobile oppure se stai avendo un approccio con le agenzie immobiliari e vuoi essere preparato su tutti gli aspetti della compra-vendita.
Un libro utile anche agli addetti ai lavori che vogliono affinare le loro competenze o esplorare nuovi concetti.
La prefazione, a cura del famoso business-coach, scrittore ed imprenditore di successo, GIAN LUIGI SARZANO, nonché storico formatore di Matteo stesso, cita ciò:
[… ] Il Libro di Matteo Nencioni unisce in modo esemplare i diversi aspetti della compravendita: la parte commerciale, quella tecnica e quella “umanistica” si intrecciano perfettamente in un quadro d’insieme. […] La preparazione con la quale Matteo affronta quotidianamente il “mondo immobiliare” e la ricerca della qualità dei servizi, sono presenti in questo libro in una forma sensibile alle esigenze del cliente e al tempo stesso pratica, con una generosa condivisione di esperienze personali. Nello svolgimento di questo libro si respira un’etica […] tipica della nuova generazione di agenti e imprenditori italiani “sani”, che saranno la spina dorsale del nostro Paese […]
Il libro uscirà probabilmente a primavera e sarà distribuito in tutte le librerie oppure in formato digitale.
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Matteo Nencioni, classe 1980, agente immobiliare appassionato del proprio lavoro, tra i suoi interessi principali: l’arte, il design, i viaggi e la musica elettronica.
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COS’E’ DAVVERO L’HOME-STAGING? FUNZIONA DAVVERO? QUANTO COSTA? Abbiamo parlato di questo ed altro con la nostra Home-Stager di fiducia.
Se ci segui da tempo o se sei capitato su questo blog per caso, devi sapere che – nella nostra Azienda – usiamo il servizio di Home Staging ormai da anni, per preparare al top le case che ci vengono affidate, sia in vendita che in affitto.
Siamo un’agenzia immobiliare giovane ed evoluta, appassionati di marketing e social media, siamo alla continua ricerca di innovazioni. E l’home Staging è un potentissimostrumento di marketing che, lavorando sull’immagine dell’immobile in questione, consente di ridurre i tempi di vendita e massimizzare il prezzo ricavabile dal mercato di riferimento.
Da agenti immobiliari possiamo personalmente garantirvi che i risultati sono sorprendenti! E potremmo elencarveli uno ad uno, di persona.
Naturalmente l’Home Staging non fa miracoli: l’immobile deve essere comunque posto in vendita ad un corretto e congruoprezzodi mercato, senza sopravvalutazioni o valutazioni strettamente personali.
Ma per farvi capire bene che cos’è l’home Staging, come funziona nel dettaglio, quando è effettivamente utile e quanto costa, ne abbiamo parlato, in questa intervista, con la nostra Home Stager di riferimento con la quale cooperiamo da anni: Sara Bonanni.
L’agente immobiliare Matteo Nencioni intervista l’home stager Sara Bonanni
Ciao Sara, presentati…
Sono Sara Bonanni Designer e Home Stager professionista con una grossa passione per la casa, per il design e per le persone.
Vivo e lavoro in Toscana, in provincia di Pisa, e sono la Home Stager ufficiale dell’agenzia Immobiliare Nencioni (www.immobiliarenencioni.it)
Mi sono laureata in Industrial Design all’ISIA di Firenze e da allora ho sempre lavorato come designer occupandomi di sviluppo progetto, immagine del prodotto e collaborato con architetti per l’interior design e il relooking.
Mi sono avvicinata all’Home Staging nel 2013, ma è solo nel 2018 che ho deciso di seguire il corso di Home Philosopy Academy e diventare finalmente una Home Stager professionista.
Sara Bonanni Designer e Home Stager professionista
Cos’ è l’Home-Staging?
L’Home Staging è un servizio che svolge un ruolo importante nella compravendita immobiliare.
E’ un potente strumentodi marketing a vantaggio di tutte le parti che partecipano alla contrattazione in quanto, interpretando le esigenze e le aspettative del mercato, permette di presentare l’immobile al meglio, con concrete opportunità di riduzione dei tempi di vendita e dei margini di trattativa.
Come funziona, nella pratica, l’Home Staging?
Nello specifico è un insieme di tecnichedi valorizzazione d’immagine dell’immobile in vendita o in affitto, che viene trattato come un prodotto.
Lo scopo è quello di creare un’immagine attraente ed emozionale, che ci permetta di far emergere il nostro immobile dal resto della massa.
Dopo un attento studio di marketing del mercato di riferimento, tenendo conto della valutazione di mercato, dei servizi della zona e altri parametri di riferimento, si individuando i gusti e le esigenze del potenziale acquirente/locatario e si identifica così il target di riferimento per l’intervento.
L’Home-Staging è in grado di creare un’immagine bella ed emozionale, che ci permette di far emergere la nostra CASA rispetto alla concorrenza presente.
Nella pratica il servizio si compone di varie fasi:
1- Sopralluogo conoscitivo delle condizioni attuali dell’immobile.
2- Analisi accurata delle criticità e potenzialità dell’immobile, per individuare il target di riferimento e sviluppare la strategia di presentazione più efficace.
4- Progetto di home staging e preventivo
3- Decluttering, con piccoli interventi di manutenzione. (pulizia, riordino, imbiancatura se necessario e piccole riparazioni)
5- Allestimento e valorizzazione
6- Servizio fotografico e video emozionale
7- Disallestimento una volta che l’immobile è stato venduto
Il confronto tra Agente Immobiliare e Home Stager è fondamentale
Quali sono i vantaggi dell’Home Staging
Una casa preparata con l’home staging è un prodotto che si presenta al massimo delle sue potenzialità sul mercato.
Un’immagineestremamentecurata fa sì che la visibilità del prodotto sia migliore, aumentino i contatti e anche il valore percepito dell’immobile venga rafforzato; proprio per questo per le case trattate con Home Staging si parla di riduzione sensibile dei tempi di permanenza sul mercato e di riduzione enorme dei margini di trattativa sul prezzo.
Un’immagine curata fa sì che la visibilità del prodotto sia migliore e di conseguenza aumentino i contatti
Un notevole risparmiodi tempo, risorse e stress a vantaggio di tutte le parti e un sicuro guadagno sia sul piano economico che di ritorno d’immagine.
In più un prodotto preparato per un target specifico, attira clienti già selezionati verso un acquisto più consapevole e felici di acquistare la qualità al correttoprezzo di mercato.
L’Home Staging si può fare anche se la casa in vendita è abitata?
L’Home Staging si può fare su qualsiasi immobile, perché qualsiasi immobile può e deve essere valorizzato.
Quando si prepara una casa abitata, ovviamente l’approccio è diverso da quello che si ha con un non abitato.
La presenza degli inquilini condiziona molte delle scelte e i compromessi saranno maggiori, ma un Home Stager professionista sa come scegliere la strategia migliore da adottare, e ottenere, con il giusto compromesso, una casa valorizzata e un proprietario soddisfatto.
Quanto costa un servizio di Home Staging?
Non esiste un tariffario per l’Home Staging, perché ogni casa è diversa e gli interventi sono tutti personalizzati.
Le variabili sono tante: lo stato di conservazione dell’immobile, i piccoli interventi di riparazione di cui necessita, la quantità di stanze da valorizzare, la quantità di vissuto da rimuovere ecc….
Comunque sicuramente ci sono tipologie di interventi che sono più o meno costosi.
A parità di tipologia d’immobile, gli interventi più costosi sono sicuramente gli immobili vuoti, ovvero le case in vendita o in affitto privi di mobilia ed arredamento, che necessitano di un intervento completo e per i quali si può arrivare a spendere fino a qualche migliaia di euro.
Per il resto l’intervento di Home Staging è sempre una minima parte di spesa rispetto ad un eventuale primo ribasso per invenduto e sicuramente è da considerasi più come un investimento che come un costo.
Se possiedi una CASA in provincia di PISA e desideri venderla o affittarla al massimo prezzo di mercato e nel minor tempo CONTATTACI PER UNA CONSULENZAspecifica: Tel. 0587 488136
Siamo Paolo Antonelli e Matteo Nencioni, amici, imprenditori, agenti immobiliari. Da anni cooperiamo per aiutare le famiglie nel percorso più importante della vita: quello della compra-vendita immobiliare. Curiamo tutto in prima persona: serietà, impegno, umanità e dedizione sono i valori che più ci contraddistinguono. Se anche tu vuoi vendere una casa senza svendere, nella provincia di Pisa, contattaci per una consulenza dedicata: agenzia@immobiliarenencioni.it – tel. 0587 488 136
CHE COSA E’ L’HOME STAGING E COME PUO’ AIUTARTI NELLA VENDITA DELLA CASA? NE PARLIAMO CON FRANCESCA GRECO DI HOME|PHILOSOPHY.
L’Home Staging è uno strumento di marketing indispensabile per valorizzare al massimo una casa in vendita o in affitto e farla emergere, rispetto alle altre, nel mercato immobiliare.
E’ uno strumento potentissimo che ti farà ottenere ottimi risultati; nella nostra agenzia immobiliare ne facciamo uso da anni, anzi è oramai uno strumento indispensabile.
Ma questa volta non intendo parlarvi in prima persona ma ho voluto fare qualche domanda ad una assoluta professionista del settore.
Per questo ho incontrato personalmente Francesca Greco di Home |Philosophy Milano e suo marito Gabrio.
Leggi subito l’intervista qui di seguito.
INTERVISTA A FRANCESCA GRECO DI HOME PHILOSOPHY MILANO
Ciao Francesca, parlami di te… di che cosa ti occupi?
Sono nel mondo della mediazione immobiliare dal 2005, sono esperta di marketing immobiliare e di marketing emotivo applicato.
Nel 2015 ho creato insieme a mio marito Gabrio Terribile, agente
immobiliare, HOME|Philosophy Real Estate, la prima agenzia
immobiliare in Italia ad inserire tra i suoi servizi l’home staging su
tutti gli immobili presi in gestione dalla nostra societa di
intermediazione.
Sempre nel 2015 HOME|Philosophy ha iniziato ad occuparsi di formazione con la sezione Academy. Abbiamo deciso di condividere la nostra esperienza e di proporre corsi di formazione che si differenziano per la loro qualità e l’eccellenza dei nostri formatori, esponenti nel panorama nazionale nel Real Estate, nella comunicazione, nella fotografia, nell’interior e nell’home-staging.
Ad oggi abbiamo tenuto piu di 140 corsi, accogliendo oltre 1100 corsisti nella nostra Academy.
Il nostro corso di Home staging e l’unico in Italia ad essere stato approvato ed accreditato dalla IAHSP® e dalla IAHSP® EUROPE.
La nostra Academy e consigliata e raccomandata da Barb Schwarz, la creatrice dell’home staging, nostra continua fonte di ispirazione e mentore.
Il nostro corso di Home staging e accreditato dall’Ordine degli
Architetti di Milano.
Sono Regional Manager per l’Italia della IAHSP® Europe e socio
fondatore e Presidente eletto di Assostaging, unica associazione
in Italia di Home staging aderente ad un sistema confederale qual
e Confcommercio.
Che cosa è l’home staging?
Ogni CASA e unica. Ogni PERSONA e unica.
Partendo da questi valori, abbiamo messo al centro del processo di marketing degli immobili che ci vengono affidati l’home staging.
L’home staging è uno strumento di comunicazione e per noi e il requisito principale per far sì che l’annuncio dell’immobile sia efficace e attrattivo rispetto a tutti gli altri. Non solo: l’home staging crea un impattoemozionale anche durante il momento della visita, coinvolgendo tutti i sensi e dando coerenza a quanto visto sul web.
Ogni immobile che trattiamo e oggetto di studio: analizziamo il contesto, i punti di forza e di debolezza, le opportunità, ipotizziamo il profilo dei possibili acquirenti e a quel punto si comincia a creare l’ambiente perfetto, grazie alle tecniche di home staging.
L’idea progettuale tiene sempre conto del coinvolgimento emotivo di chi cerca casa e lo fa attraverso la ricerca di armonia, luce ed equilibrio che porti a una sensazione di benessere.
In che modo l’home-staging aiuta i Clienti a massimizzare la vendita?
“Grazie all’Home Staging potrai vendere il tuo immobile prima e ad un prezzo più alto”.
Questa è la magica formula in cui spesso e volentieri ci si imbatte quando, per la prima volta, viene presentato l’home staging.
Un fondo di verità c’è, ma non è esattamente quello che si percepisce a primo impatto con questo slogan. L’esperienza che ci ha portato ad investire sull’home staging, in Agenzia prima e nell’Academy poi, veniva da un’analisi più approfondita e una ricerca delle origini di questo magnifico strumento di comunicazione e di marketing immobiliare creato dal genio di Barb Schwarz nel 1972.
Francesca, Barb e Gabrio
Valorizzare le potenzialità di un prodotto significa esaltarne i suoi punti di forza, significa prendersi cura anche dei più piccoli dettagli affinché diventino oggetto di attenzione da parte del cliente. Le criticità di un immobile non vengono nascoste ma attraverso la cura dei punti di forza acquisiranno “un peso” diverso agli occhi del visitatore.
Perché l’home staging non è un costo bensì un investimento?
Ti rispondo riportandoti con enorme piacere una massima della nostra Barb Schwarz, creatrice dell’home staging e mia mentore:
“DUE COSE SERVONO PER VENDERE UNA CASA: IL GIUSTO PREZZO E L’HOME STAGING.”
Ed e su questo singolo concetto che Barb ha costruito la propria fortuna, avendo capito che “il valore dell’home staging supera il valore del primo ribasso.”
Semplice matematica: l’home staging costa meno del primo ribasso del prezzo se l’immobile rimane invenduto.
Per chiarire ancora di più, non e che si vende a un prezzo più alto del reale valore, si ottiene esattamente quello che vale e non un euro di meno.
“Il Bello chiama il bello” … spiegaci meglio questo concetto.
Attraverso il nostro lavoro portiamo bellezza. Bellezza nella casa, bellezza nella vita dei nostri Clienti.
Credo fortemente nel fatto che
“’l’Home Staging si prende cura delle persone, la casa e solo una scusa per farlo.”
Attraverso l’home staging siamo in grado di valorizzare un immobile, attirando a se clienti qualificati che possano fornire le migliori garanzie alla proprietà.
Dire che l’home staging funziona è limitativo, rispetto alla bellezza che crea. Per questo sono sempre più convinta di perseguire quell’ispirazione di qualche anno fa, perché, come mi piace sempre dire, “il bello chiama il bello”.
Come possiamo far comprendere ai nostri Clienti che l’home-staging è indispensabile?
Facendogli comprendere che l’home staging e uno strumento di marketing e di comunicazione immobiliare, strategico nel processo di vendita e di locazione, che sta assumendo un’importanza sempre più rilevante nel mercato attuale.
Si deve mettere al centro il cliente prima ancora dell’immobile ed occorrono competenze trasversali molto articolate ed un continuo aggiornamento.
Servono attenzione, creatività, rispetto, senso pratico, un grande equilibrio tra le esigenze della proprietà e le aspettative di chi cerca l’immobile.
Comprendere che le Case che si presentano meglio, corredate a sua volta da servizi fotografici professionali, attirano più potenziali acquirenti rispetto ad annunci che presentano l’immobile così come si trova con foto fatte al volo, e quanto di più intuitivo e semplice da comprendere.
Come vedi gli agenti immobiliari del futuro?
Ti rispondo parlando degli agenti immobiliari di oggi. Quelli che hanno provato l’home staging e l’hanno inserito nel trattamento di marketing degli immobili in portafoglio, non tornano indietro.
La missione di ogni home stager dovrebbe essere quella di seminare bellezza, costruire relazioni, offrire un servizio straordinario, contagiare l’entusiasmo, portare gioia ad ogni persona che si incontra
In una parola: ispirare.
Cos’è per te l’innovazione?
Guardare oltre, cogliere e accogliere le novità, studiare, formarsi, saper ascoltare per poter offrire ai nostri clienti il meglio, per soddisfare le loro esigenze ed aspettative, mettendoci cuore e testa sempre.
Guardare oltremettendoci cuore e testa sempre.
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Grazie a Francesca per aver risposto in maniera precisa ed efficace alle mie domande, è stato davvero un piacere incontrarvi, condividere esperienze, parlare di home staging, di case e di noi.
Io con Francesca e Gabrio nel loro studio
“Seminare bellezza” queste parole – insieme – hanno un suono bellissimo emi hanno colpito in maniera particolare.
E Francesca, con il suo modo di essere, ha seminato bellezza. Anche in questa intervista.
(PS. Nella nostra agenzia immobiliare ci avvaliamo, con esclusiva di zona, dell’operato della home stager Sara Bonanni, proveniente dall’Academy di Home|Philosophy di Francesca Greco)
P.P.S – Se l’articolo ti è piaciuto condividilo sui tuoi social o invialo ad un amico che non riesce a vendere casa: seminare bellezza e condividerla è il miglior modo di aiutare le Persone.
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Sono MATTEO NENCIONI imprenditore, agente immobiliare. Se non riesci a vendere il tuo immobile e desideri una consulenza personalizzata, contattami: 0587 488136 – matteo@immobiliarenencioni.it
VUOI STIMARE CASA? VUOI CONOSCERNE IL GIUSTO VALORE? NON SAI DA CHE PARTE INIZIARE?VEDIAMO, INSIEME, DI FARE CHIAREZZA E DI CAPIRE COME SI STIMA UN IMMOBILE.
Sono sicuro che casa mia vale di più di quella del vicino!
So che nella stessa strada hanno venduto a…(€?)
Il perito della banca 4 anni fa me la stimò un prezzo alto.
Quanto vale al metro quadro casa mia?
Queste sono alcune delle frasi più frequenti che, da agente immobiliare, mi sento dire dai proprietari ogni qualvolta mi trovo ad effettuare un valutazione estimativa di un’abitazione per la vendita.
E proprio per questo motivo il proprietario di casa NON dovrebbe MAI fare una valutazione personale e soggettiva, ma affidarsi all’occhio esperto e professionale di chi lo fa di mestiere ed assiste – da anni – clienti nelle compravendite immobiliari.
Togliamo una volta per tutte il vin dai fiaschi: con questo articolo vorrei aiutare molti di voi ad effettuare una valutazione estimativa più attenta che non si basi solamente sul prezzo al metro quadrato (che ahimè oggi, in un certo senso, non esiste più) o sulle valutazioni a sentimento del proprietario stesso.
Ti farò vedere, in pochi passi, come si fa una stima oggettiva dell’immobile. Sia chiaro però che per valutare correttamente un immobile, oltre all’esperienza quotidiana sul campo, servono anche altri importanti fattori che, quasi sempre, non fanno coincidere la valutazione calcolata con il prezzo reale di vendita.
Il prezzo base di un immobile è dato, in sostanza, dalla Superficie Commerciale Vendibile dell’immobile, espressa in metri quadrati (mq) moltiplicata per il “valore al mq del comune/zona” di immobili aventi simil tipologia.
Il problema è: come fa un “non addetto ai lavori” a reperire i valori al mq? Al momento esistono i valori OMI sul sito dell’Agenzia delle Entrate, valori reperibili con facilità sul web. Più avanti ti ho messo il link e qui sotto una figura rappresentativa del sito.
Banca quotazioni immobiliare OMI – Agenzia delle Entrate
COME
SI CALCOLA LA SUPERFICIE COMMERCIALE VENDIBILE?
La
Superficie Commerciale Vendibile (SCV) rappresenta un parametro di
mercato oggettivo al quale attenersi per le valutazioni patrimoniali. Per SCV,
quindi deve intendersi un’area basata sulla somma delle superfici ponderate che
compongono l’immobile.
Che???? Ma che cavolo sono le superfici ponderate??? Weeee Matteo, parla come mangi! 🙂
Avete pienamente ragione. Scusatemi
ehehehe…
Allora provo a spiegarmi…
In parole povere, prendete la planimetria di casa vostra in scala, misurate i lati dell’ingombro (compresi i muri esterni e compresa la metà dello spessore parete confinante col vicino). A questo aggiungete le superfici corrette di una percentuale (dei terrazzi, garage, giardino ecc…) come da tabella seguente.
Esempio:se un balcone ha un’area di 4,20 mq ai fini della SCV si considera il 25% ovvero 1,05 mq, che andranno sommati alla superficie lorda dell’alloggio come sopra misurata.
Nella tabella di seguito la descrizione dei locali e la percentuale d’incidenza per il calcolo della Superficie Commerciabile Vendibile.
Superfici principali
Descrizione
Incidenza
Annotazioni
Muri perimetrali
100%
calcolare fino allo spessore max di 50 cm
Muri perimetrali in comunione
50%
calcolare fino allo spessore max di 25 cm
Mansarde
75%
altezza media minima mt 2,40
Sottotetti non abitabili (mansarda)
35%
altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50
Soppalchi
abitabili (con finiture analoghe ai vani principali)
80%
altezza media minima mt 2,40
Soppalchi non abitabili
15%
Verande (con
finiture analoghe ai vani principali)
80%
Verande (senza
finiture analoghe ai vani principali)
60%
Taverne e Locali seminterrati abitabili (collegati
ai vani principali)
60%
altezza media minima mt 2,40
N.B. Per il calcolo della superficie commerciale non potendo provvedere ad uno specifico rilievo, con molta approssimazione e limitatamente alle abitazioni, si potranno quindi considerare le murature (interne/esterne/comuni) uguali ad una maggiorazione della superficie utile netta pari al 10%.
Superfici di ornamento
Descrizione
Incidenza
Annotazioni
Balconi e Lastrici solari
25%
Applicabile
fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Terrazzi e Logge
35%
Applicabile
fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Terrazzi di attici (a tasca)
40%
Applicabile
fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Portici e Patii
35%
Applicabile
fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Corti e Cortili
10%
Applicabile
fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%
Giardini
e aree di pertinenza di “appartamento”
15%
Applicabile
fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 5%
Giardini
e aree di pertinenza di “ville e villini”
10%
Applicabile
fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%
N.B. per le superfici non comunicanti con i vani principali considerare il 50% dell’incidenza.
Superfici vani accessori e parcheggi
Descrizione
Incidenza
Annotazioni
Cantine, Soffitte e Locali accessori (non collegati
ai dei vani principali)
20%
altezza
minima di mt 1,50
Locali accessori (collegati ai dei
vani principali)
35%
altezza
minima 2,40
Locali tecnici
15%
altezza
minima di mt 1,50
Box (in autorimessa collettiva)
45%
dimensioni
tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq
Questo calcolo ci permette, a grandi linee, di conoscere il valore dell’immobile stimato. Spesso, tale valore non corrisponde alla realtà e con molte probabilità l’immobile verrà venduto ad un prezzo inferiore, un prezzo che tiene conto del mercato e di tanti altri fattori.
IL PREZZO CALCOLATO NON CORRISPONDE ALLA REALTA’ !!!
A determinare il prezzo di vendita di un immobile però, come dicevo, ci sono altri fattori, i quali vanno a correggere (diminuire o aumentare) il prezzo come sopra calcolato.
In particolare ci sono caratteristiche intrinseche o estrinseche, sia dell’immobile che della zona ove è ubicato, che lo rendono più o meno appetibile sul complesso mercato immobiliare.
Esempio: un piano 3° senza ascensore è sicuramente meno appetibile di un piano secondo, oppure un bilocale di 60 mq è sicuramente meno appetibile di un trilocale di 59 mq ecc… ecc…
Inoltre, vanno esaminate con attenzione le richieste di tipologie simili nel periodo in cui decidiamo di vendere l’immobile: più elevata è la richiesta di una determinata tipologia, in quel momento, più alto sarà il suo valore o la sua appetibilità.
Inoltre, non sottovalutiamo i prezzi degli immobili realmente venduti negli ultimi 6-12 mesi nella zona dove effettuiamo la stima! Eh si, sono un dato fondamentale! I prezzi del reale compravenduto sono un dato certo ed incontrovertibile.
Molto spesso, infatti, i prezzi di richiesta dei proprietari non corrispondono ai prezzi del reale compra-venduto, un dato imprescindibile del quale solamente noi agenti immobiliari siamo in possesso, monitorando il territorio e/o essendo a conoscenza di svariate compravendite.
E allora come si stima una casa?
RICORDATI… L’amatore non esiste ed il probabile acquirente non è sprovveduto! (Su questo argomento ho scritto un articolo clicca qui)
Serve un preciso ed attento lavoro di valutazione estimativa professionale, redatta da un agente immobiliare competente.
SERVIZIO DI VALUTAZIONE PROFESSIONALE
Lo so, starete pensando che allora non è
proprio così semplice stimare un immobile. Confermo. Ed è un vero e proprio lavoro
fatto di anni di esperienza sul campo.
Per questo ai miei Clienti propongo un
attento Servizio di Valutazione Professionale.
Serve un servizio di Valutazione Professionale che, dopo un accurato sopralluogo all’immobile e dopo aver reperito la completa documentazione, mi permetta di analizzare attentamente il bene in questione, il mercato immobiliare del momento, il probabile target clientela ed i corretti indici di vendibilità.
Nei nostri uffici infatti calcoliamo il valore stimato sulla base di varie informazioni sui prezzi, quali ad esempio i prezzi di vendita effettivamente conseguiti, le valutazioni OMI, il target e le richieste dei clienti oltre la loro potenzialità di acquisto, i prezzi delle offerte concorrenziali presenti sul mercato.
Nel caso tali dati non fossero sufficienti prendiamo in considerazioni anche i prezzi delle transazioni di beni simili avvenute oltre i 12 mesi dal momento della stima. Utilizzando la varianza empirica, calcoliamo infine il probabile intervallo nel quale si collocherà il valore commerciale del tuo immobile.
Nel dettaglio:
ANALISI DI MERCATO: Effettuiamo
una precisa analisi di mercato della zona per capire i trend del momento, le
richieste dei potenziali clienti e l’andamento reale delle compravendite delle
varie zone del Comune ove è ubicato il bene. Attenzione: ogni zona/quartiere ha
il proprio mercato, le proprie richieste e prezzi diversi.
ANALISI DELLA CONCORRENZA: è
fondamentale comprendere a che prezzo immobili simili si possono reperire sul
mercato, proprio per non posizionarsi in una fascia ove la concorrenza è alta.
POSIZIONAMENTO SUL MERCATO: è
fondamentale partire col piede giusto, posizionarsi correttamente sul mercato.
Un immobile proposto ad un prezzo troppo elevato (rispetto al mercato
circostante) diventa solamente un immobile “sponda” …ovvero viene usato, dai
probabili acquirenti, solamente come parametro di confronto per poi acquistarne
altri simili ma a prezzi più interessanti.
COMPARAZIONE CON VENDITE RECENTI:
questo è un aspetto inderogabile per una buona valutazione! I prezzi di vendita
non corrispondono ai prezzi dei vari “portali.it”. I prezzi del reale
compravenduto costituiscono un dato certo ed incontrovertibile sul quale basare
la stima della tua casa.
TARGET CLIENTI: è altresì strettamente indispensabile capire
il pubblico che interesserà quel determinato tipo di casa che stiamo valutando.
Purtroppo o per fortuna i potenziali acquirenti, e le loro possibilità
finanziarie, fanno mercato.
COMPARAZIONE O.M.I.: Analizzato quanto
sopra, il valore reperito va chiaramente rapportato e comparato alle
valutazioni OMI che abbiamo analizzato qualche capoverso fa.
Per stimare correttamente il Tuo immobile il mio consiglio è quello di affidarti al tuo Agente Immobiliare di fiducia il quale, conoscendo molto bene la zona in cui opera, saprà dimostrarti con reali dati alla mano, l’andamento del mercato e la comparazione con oggetti simili recentemente venduti.
Per consulenze, informazioni o per stimare correttamente il tuo immobile nella provincia di Pisa, contattami: 0587 488 136 – matteo@immobiliarenencioni.it
Geom. Matteo Nencioni – Agente Immobiliare – Esperto in valutazioni immobiliari e stime di immobili residenziali.
