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Come scegliere il Tuo Agente Immobiliare.

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img_1620Quali sono le qualità che un agente immobiliare professionista dovrebbe avere?

Sebbene oggi acquirenti e venditori, grazie all’avvento di internet ed alle diffusioni dei media in genere hanno maggior facilità di accesso alle informazioni del mercato immobiliare, hanno ancora bisogno di un buon professionista immobiliare che li guidi, passo dopo passo, attraverso il delicato percorso della compravendita.

Le persone affideranno la vendita o l’acquisto della propria casa all’agente immobiliare che possiede le capacità e le qualità che essi ritengono più importanti.

Ecco le qualità e le caratteristiche, a mio avviso indispensabili, che il Tuo agente immobiliare dovrebbe assolutamente avere:

– Reputazione: La reputazione dell’agente immobiliare, in quanto professionista, è il principale biglietto da visita. Il cliente, prima di rivolgersi ad un agenzia immobiliare, è opportuno che si documenti bene su chi è il professionista in questione. Uno dei metodi migliori è quello di googolare il nome dell’agenzia e/o del professionista al fine di trovare informazioni sul web, feedback e recensioni lasciate da altri clienti, informazioni in genere.

– Affidabilità e trasparenza: Acquirenti e venditori vogliono avere a che fare con qualcuno di cui fidarsi, qualcuno che abbia a cuore gli interessi dei propri Clienti, qualcuno che metta al centro gli interessi del Cliente e non i propri. Conoscere il mercato immobiliare della propria zona e proporre immobili interessanti non è basta più per conquistare la piena fiducia delle persone. Affidabilità, chiarezza e trasparenza sono doti fondamentali per costruire la fiducia dei clienti durante l’intero corso delle operazioni di compravendita ed un rapporto solido e duraturo con loro. Un rapporto di consulenza globale che non termina una volta fatto l’atto definitivo.

– Competenze, preparazione e conscenza del mercato: Pretendi che il Tuo agente immobiliare sia in grado di capire con esattezza ogni sfaccettatura del mercato immobiliare e che possa rendervi partecipi, passo dopo passo, di tutto il processo di compravendita. Molto importante, a mio avviso per i proprietari , sono gli incontri programmati in ufficio per capire l’andamento della vendita della propria casa e le obiezioni effettuate dei potenziali acquirenti. Internet potrebbe essere in grado di dare informazioni circa il valore della propria casa e suggerimenti per ottenere una pre-approvazione di un eventuale mutuo, ma manca quel tocco personale che può provenire soltanto dall’esperienza sul campo di un vero professionista: conoscenza perfetta del mercato locale e delle esigenze dei clienti, conoscenza delle valutazioni immobiliari della zona, conoscenza dei prezzi VERI degli immobili compra-venduti nella zona, conoscenza delle norme catastali e urbanistiche, degli aspetti legali, delle garanzie da chiedere e quelle da offrire, degli adempimenti da compiere sia che si tratti di compravendite o locazioni.

– Abilitazione alla professione: Accertati che il mediatore al quale ti rivolgi sia regolarmente iscritto alla camera di commercio per esercitare la professione di agente di affari in mediazione immobiliare; attenzione…una persona non regolarmente iscritta alla camera di commercio non è un agente immobiliare e non ha diritto alla provvigione!! Il mio consiglio è quello di rivolgersi ad un agente immobiliare iscritto alla FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliare Professionali) che ha sicuramente una preparazione adeguata ed è regolarmente abilitato ad esercitare la professione (per ulteriori informazioni consulta i siti: www.fiaip.it – www.pisa.fiaip.it).

– Rapidità nelle risposte: Nell’era di internet e della comunicazione 2.0, dove siamo abituati alle email o alla messaggistica veloce degli smartphone, col passare degli anni ci abituiamo sempre più ad avere una risposta immediata alle nostre questioni. Un buon agente immobiliare dovrebbe avere la buona regola di rispondere velocemente alle domande o alle richieste dei propri Clienti ma soprattutto dovrebbe avere l’abitudine di richiamarvi sempre qualora non potesse rispondere al telefono. Un buon agente immobiliare deve essere Sempre e Subito presente!

Per qualsiasi informazione puoi scrivermi o contattarmi: 0587/488136 –  matteo@immobiliarenencioni.it

Geom. Matteo Nencioni – Agente Immobiliare – Vice Presidente Fiaip Pisa – Esperto in vendita e valutazione immobili –

 

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STAI PENSANDO DI VENDERE CASA? ECCO ALCUNI CONSIGLI…

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STAI PENSANDO DI METTERE IN VENDITA LA TUA CASA? ECCO CHE COSA E’ ASSOLUTAMENTE NECESSARIO FARE, PRIMA DI PROCEDERE CON LA PROMOZIONE IN VENDITA…

Ecco alcuni consigli per una vendita serena…

Prima di mettere in vendita la Tua casa, sia privatamente che mediante l’appoggio di un agente immobiliare, è molto importante procurarsi tutta la documentazione necessaria per la vendita (copia del contratto di acquisto, visure catastali, planimetrie catastali, certificato APE ecc…) e verificare alcuni importanti aspetti tecnico-giuridici al fine di non incorrere in sanzioni ed evitare spiacevoli sorprese.

Il mio consiglio è quello di incaricare un tecnico di tua fiducia (geometra, architetto, ecc…) al fine di reperire tutta la documentazione necessaria per la vendita e verificare, mediante un rilievo dettagliato sul posto, la completa regolarità e la conformità di ciò che si immette sul mercato.

Quindi, mediante il tuo tecnico di fiducia:

– VERIFICA LA CONFORMITA’  DELL’IMMOBILE: La conformità urbanistica e catastale è documento ufficiale rilasciato dal tuo tecnico di fiducia dopo che ha effettuato un rilievo sul posto, dopo aver effettuato varie ricerche e verifiche presso gli uffici del comune, il catasto o altri organi competenti. Tale documento, firmato dal tecnico, CERTIFICA LA CONFORMITA’ DELL’IMMOBILE allo stato di fatto. Un immobile verificato, quindi “certificato”, garantisce la serenità in una compravendita ed evita spiacevoli inconvenienti, magari proprio dopo che è stata effettuata una proposta di acquisto o un preliminare di compravendita. Proprio per questo motivo è estremamente importante far effettuare i controlli e le verifiche prima di immettere l’immobile sul mercato.

– VERIFICA LA CONFORMITA’ DEGLI IMPIANTI: La dichiarazione di conformità degli impianti è un insieme di documenti con cui l’installatore di un impianto (elettrico, idro-sanitario, termico ecc…) dichiara e certifica che l’impianto è stato realizzato a regola d’arte. La dichiarazione di conformità o non conformità degli impianti è obbligatoria al momento dell’atto notarile di trasferimento. E’ opportuno reperire, o far reperire al vostro tecnico, tale documentazione  (spesso allegata al certificato di abitabilità) prima di mettere la casa sul mercato.

– L’ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA: il Certificato A.P.E. è il documento che quantifica e attesta le prestazioni energetiche dell’edificio. Le prestazioni vengono espresse mediante indicatori di consumo a cui viene associata una Classe di appartenenza (che va dalla classe A4 alla G). E’ un documento obbligatorio nei contratti di vendita e locazione. Inoltre è obbligatorio indicare classe energetica di appartenenza e indice di prestazione energetica nei cartelli di Vendita o Affitto affissi all’esterno dell’immobile e nelle pubblicità cartacee e/o sui portali web, al fine di evitare salate sanzioni. Indispensabile far redarre, da un tecnico qualificato, tale attestato prima di mettere l’immobile in vendita in quanto i potenziali acquirenti hanno il diritto di sapere, già al primo appuntamento di visita, la classe energetica di appartenenza dell’immobile.

Verificato quanto sopra, una volta reperita tutta la documentazione necessaria, si può procedere mettendo l’immobile in vendita, magari affidandosi ad un buon consulente immobiliare che, oltre ad una corretta stima del più probabile valore di mercato, effettuerà una buona selezione della clientela interessata.

Prima di far visionare la casa è estremamente importante presentarla al top!!

Se hai intenzione di vendere in tempi brevi, al prezzo migliore ma soprattutto evitando inutili perdite di tempo, leggi questi semplici ma efficaci consigli:

– SISTEMA I PICCOLI DIFETTI: Verifica che l’alloggio non presenti difetti visibili (come ad esempio muffa, tracce di umidità ecc…) che ne possano ridurre il valore ma soprattutto l’interessamento da parte dei clienti che la visioneranno. Effettua i lavori di manutenzione ed imbiancatura per presentare al meglio ogni ambiente.

– TIRA A LUCIDO LA CASA! Pensa a quando devi mettere in vendita l’auto: la lavi, la pulisci internamente, la lucidi con la cera per presentarla nel suo vestito migliore e fare un’ottima impressione al concessionario o al privato che la vede per la prima volta. Immaginati la stessa cosa rapportata alla casa….. Quindi tira a lucido l’alloggio, puliscilo perfettamente in ogni sua parte, fai entrare luce ed aria nelle stanze prima di ogni visita da parte di un potenziale acquirente, riordinalo e valorizzalo al massimo mettendo in evidenza i suoi lati migliori. NB: Ricordati che l’appuntamento di visita è un incontro molto importante con dei potenziali acquirenti, talvolta decisivo: un ambiente pulito, profumato ed ordinato sarà sicuramente più apprezzato!

– LA MIGLIOR LUMINOSITA’: La luminosità degli ambienti è una caratteristica importantissima! Prediligi la luce naturale, apri ogni finestra, accendi le luci anche di giorno e cerca, se possibile, di organizzare gli appuntamenti di visita nelle migliori giornate di sole.

– LASCIA FARE AL TUO AGENTE IMMOBILIARE: Se ti affidi all’agente immobiliare di fiducia, lasciati consigliare al meglio. Mettiti da parte durante un appuntamento lasciando che sia lui a condurre i clienti e a presentare l’alloggio nel modo migliore. Le statistiche dimostrano che le case visitate senza la presenza dei proprietari facilitano enormemente la vendita.

Per qualsiasi consiglio sono a disposizione, scrivimi a: matteo@immobiliarenencioni.it

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Geom. Matteo Nencioni – Consulente immobiliare – Vice Presidente Fiaip Pisa

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ACQUISTO CASA NUOVA IN COSTRUZIONE, GARANZIE OBBLIGATORIE

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Da quando è entrato a regime il decreto legislativo 122/2005, che ha introdotto nel nostro ordinamento un sistema di tutele per i privati che intendono acquistare immobili da costruire (da imprese o cooperative edilizie), i casi di aziende edili fallite sono aumentati anno dopo anno, per un totale di 11.916 casi. Un dato che da solo dà la misura di quanto sia importante tutelarsi in questo genere di contratti. La legge prevede un pacchetto di difese fondamentale per chi intende comprare “sulla carta” e corre il rischio di versare (e non recuperare) anticipi per un immobile che non potrà poi essergli ceduto. O che, anche ceduto, possa in seguito presentare gravi difetti costruttivi. La salvaguardia si applica a immobili per i quali «sia già stato richiesto il permesso di costruire – recita la norma – e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità». Tra le tutele, c’è innanzitutto l’obbligo che, alla stipula del preliminare, il costruttore consegni all’acquirente una fideiussione (i cui estremi vanno citati nell’atto) a garanzia di tutti i corrispettivi incassati o da incassare fino al trasferimento della proprietà. La fideiussione non copre solo la cifra versata alla firma del contratto preliminare di compravendita (ad esempio, la caparra confirmatoria), ma può garantire – entro il limite massimo specificato nella stessa polizza – anche gli importi che si prevede vengano via via riscossi dal costruttore fino al rogito: è il caso degli acconti di prezzo da pagare in base allo stato di avanzamento lavori. Se il costruttore fallisce (o viene sottoposto ad amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa), l’acquirente può dunque rivolgersi alla banca o alla compagnia assicuratrice per riscuotere la fideiussione e così sciogliere il contratto. Nel caso in cui l’immobile sia già “venuto a esistenza” (realizzato cioè il rustico/grezzo e completata la copertura, anche se mancano le finiture), deve muoversi prima che il curatore fallimentare comunichi la decisione di dare eventuale esecuzione al preliminare e trasferire comunque la
proprietà. Il mancato rilascio della fideiussione comporta la nullità del contratto preliminare: una nullità “relativa”, che può quindi esser fatta valere – senza limite temporale – dal solo acquirente, quale non può rinunciare preventivamente alla garanzia: proprio per evitare eventuali aggiramenti contrattuali, il Dl 47/2014 ha previsto la nullità di ogni clausola che possa portare a eludere le tutele.
Al rogito, il costruttore deve poi fornire una polizza assicurativa indennitaria decennale, a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori (che può essere successiva a quella del trasferimento della proprietà). La polizza copre i danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi derivanti da rovina totale o parziale, oppure da gravi difetti costruttivi delle opere. Pur se la sua assenza non comporta alcuna sanzione, né incide sulla validità dell’atto, è bene pretendere che venga rilasciata.
(Fonte: Il Sole24 ORE – Casa24, 5 novembre 2015)

Matteo Nencioni – Vice Presidente Fiaip Pisa – Consulente Immobiliare

Per informazioni o domande puoi scrivermi a: matteo@immobiliarenencioni.it

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I METRI QUADRATI NELLE VISURE CATASTALI

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Visure Catastali: per 57 milioni di immobili debutta il dato sulla metratura: Disponibili da oggi, insieme agli elementi identificativi e di classamento, la superficie catastale e i mq ai fini Tari. Una novità nel segno della semplificazione e della trasparenza

Superfici in chiaro nelle visure di 57 milioni di unità immobiliari. Grazie all’adeguamento delle procedure, il dato, finora visibile solo nelle applicazioni degli uffici, entra a pieno titolo nei documenti a disposizione dei proprietari.
Una new entry che segna un altro passo in avanti a favore di una maggiore trasparenza e semplificazione. Non solo. D’ora in avanti, nelle visure sarà indicata anche la superficie ai fini Tari, che permette ai cittadini di verificare i dati utilizzati dai Comuni per il controllo della tassa rifiuti.

La superficie entra in visura: Per 57 milioni di unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria, censite in catasto nelle categorie dei gruppi “A”, “B” e “C” e corredate di planimetria, sarà quindi riportata la superficie catastale, calcolata ai sensi del Dpr 138/1998. Una informazione che va ad affiancarsi a quelle già presenti, dai dati identificativi dell’immobile (sezione urbana, foglio, particella, subalterno, comune) a quelli di classamento (zona censuaria ed eventuale microzona, categoria catastale, classe, consistenza, rendita).
La novità arriva al termine di un periodo di sperimentazione, che ha coinvolto gli uffici provinciali-Territorio di Brindisi, Foggia e Ravenna.

Disponibili anche i mq per la Tari: Non solo la superficie complessiva, ma anche quella al netto di balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, comunicanti e non, punto di riferimento per il calcolo della Tari, il tributo comunale sui rifiuti istituito, quale componente dell’imposta unica comunale (Iuc), con la legge di stabilità 2014. I proprietari di immobili, quindi, hanno da oggi la possibilità di verificare la base imponibile ai fini del tributo comunale, già fornita dalle Entrate ai Comuni nell’ambito delle attività di scambio dati, e di segnalare, tramite il sito internet dell’Agenzia, eventuali incoerenze tra la rappresentazione planimetrica e la superficie calcolata.
Matteo Nencioni – Consulente Immobiliare – Vice Presidente Fiaip Pisa – contattami: 0587 488136 o scrivimi matteo@immobiliarenencioni.it