Da quando è entrato a regime il decreto legislativo 122/2005, che ha introdotto nel nostro ordinamento un sistema di tutele per i privati che intendono acquistare immobili da costruire (da imprese o cooperative edilizie), i casi di aziende edili fallite sono aumentati anno dopo anno, per un totale di 11.916 casi. Un dato che da solo dà la misura di quanto sia importante tutelarsi in questo genere di contratti. La legge prevede un pacchetto di difese fondamentale per chi intende comprare “sulla carta” e corre il rischio di versare (e non recuperare) anticipi per un immobile che non potrà poi essergli ceduto. O che, anche ceduto, possa in seguito presentare gravi difetti costruttivi. La salvaguardia si applica a immobili per i quali «sia già stato richiesto il permesso di costruire – recita la norma – e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità». Tra le tutele, c’è innanzitutto l’obbligo che, alla stipula del preliminare, il costruttore consegni all’acquirente una fideiussione (i cui estremi vanno citati nell’atto) a garanzia di tutti i corrispettivi incassati o da incassare fino al trasferimento della proprietà. La fideiussione non copre solo la cifra versata alla firma del contratto preliminare di compravendita (ad esempio, la caparra confirmatoria), ma può garantire – entro il limite massimo specificato nella stessa polizza – anche gli importi che si prevede vengano via via riscossi dal costruttore fino al rogito: è il caso degli acconti di prezzo da pagare in base allo stato di avanzamento lavori. Se il costruttore fallisce (o viene sottoposto ad amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa), l’acquirente può dunque rivolgersi alla banca o alla compagnia assicuratrice per riscuotere la fideiussione e così sciogliere il contratto. Nel caso in cui l’immobile sia già “venuto a esistenza” (realizzato cioè il rustico/grezzo e completata la copertura, anche se mancano le finiture), deve muoversi prima che il curatore fallimentare comunichi la decisione di dare eventuale esecuzione al preliminare e trasferire comunque la
proprietà. Il mancato rilascio della fideiussione comporta la nullità del contratto preliminare: una nullità “relativa”, che può quindi esser fatta valere – senza limite temporale – dal solo acquirente, quale non può rinunciare preventivamente alla garanzia: proprio per evitare eventuali aggiramenti contrattuali, il Dl 47/2014 ha previsto la nullità di ogni clausola che possa portare a eludere le tutele.
Al rogito, il costruttore deve poi fornire una polizza assicurativa indennitaria decennale, a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori (che può essere successiva a quella del trasferimento della proprietà). La polizza copre i danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi derivanti da rovina totale o parziale, oppure da gravi difetti costruttivi delle opere. Pur se la sua assenza non comporta alcuna sanzione, né incide sulla validità dell’atto, è bene pretendere che venga rilasciata.
(Fonte: Il Sole24 ORE – Casa24, 5 novembre 2015)
Matteo Nencioni – Vice Presidente Fiaip Pisa – Consulente Immobiliare
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