L’OBBLIGO DI REGISTRAZIONE DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO E DELLE SCRITTURE PRIVATE, PER LA CONCLUSIONE DELL’AFFARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
Sussiste l’obbligo – per gli agenti immobiliari – di provvedere alla registrazione, presso l’agenzia delle entrate, delle scritture private non autenticate, stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.
Tale obbligo è espressamente previsto dall’articolo 10, lettera d-bis, del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131 (Legge di Registro) in via solidale con le parti.
Peraltro, il suddetto D.P.R. prevede che – relativamente a tali atti – gli agenti immobiliari siano obbligati in solido con le parti al pagamento dell’imposta di registro.
Ecco la risposte a tutti i dubbi riguardanti la registrazione.
Deve essere registrata anche la semplice “proposta di acquisto”, se non ancora accettata dal destinatario della stessa?
NO. La proposta di acquisto, essendo un “atto prenegoziale”, non è assoggettata, in quanto tale, all’obbligo della registrazione.
Una volta che la proposta di acquisto è stata accettata dal destinatario della stessa, sorge l’obbligo della registrazione?
SI. In questo caso, l’atto prenegoziale costituito dalla proposta di acquisto diventa un atto negoziale a tutti gli effetti, ed è destinato a “trasformarsi” in un vero e proprio contratto preliminare in relazione a quanto stabilito dall’articolo 1326 codice civile.
Data la natura negoziale del documento, e stante quanto previsto dalle norme sopra citate (articolo 10, lettera d-bis, ed articolo 57, comma 1 bis, del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131) è indubitabile l’obbligo solidale della registrazione e del pagamento delle imposte dovute.
Se l’agente immobiliare redige prima una proposta di acquisto (accettata) e successivamente un contratto preliminare, deve adempiere all’obbligo di richiesta di registrazione per entrambi i documenti, pagando le relative imposte?
SI. Il dato normativo è inequivoco in questo senso.
Tuttavia, nel caso di previsione di caparre o di acconti, il pagamento delle relative imposte di registro deve essere effettuato una sola volta per la medesima caparra o per il medesimo acconto; l’orientamento degli uffici finanziari, però, non è univoco in questo senso.
Se l’agente immobiliare redige una proposta di acquisto (accettata), ed il contratto notarile definitivo viene stipulato entro il termine di venti giorni previsto per la registrazione della stessa proposta di acquisto, quest’ultima deve comunque essere registrata?
SI. Tale obbligo è inderogabile ed imprescindibile, e non può ritenersi “assorbito” da quello concernente la registrazione del contratto definitivo.
Ugualmente, ed a maggior ragione, nel caso in cui l’agente immobiliare abbia redatto un contratto preliminare e venga poi stipulato il contratto definitivo entro il termine previsto per la registrazione del contratto preliminare.
In entrambi i casi, insomma, il documento originario dovrà essere comunque obbligatoriamente sottoposto alla formalità della registrazione.
L’agente immobiliare può accordarsi con le parti nel senso di escludere la sua responsabilità per mancata registrazione o per mancato pagamento dell’imposta di registro?
NO. E’ sicuramente nullo qualsiasi patto in questo senso, stante il chiaro disposto di cui all’articolo 62 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131.
Sono previste sanzioni in caso di inadempimento dell’agente immobiliare relativamente all’obbligo di registrazione?
SI. In caso di inadempimento rispetto a tale obbligo – rilevabile anche mediante controllo dell’archivio o registro antiriciclaggio che lo stesso agente immobiliare deve aggiornare, sotto pena di sanzioni amministrative – l’articolo 69 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131 prevede la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta.
Gli agenti immobiliari devono – se richiesti – comunicare agli uffici finanziari dell’Agenzia delle Entrate le notizie occorrenti ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro?
SI. Lo prevede espressamente il primo comma dell’articolo 63 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131, che, facendo riferimento ai “soggetti di cui all’articolo 10”, include fra i soggetti obbligati ad effettuare tali comunicazioni anche gli agenti immobiliari.
(FONTE: Notaio Roberto Romoli per Fiaip Pisa-Lucca)
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interessante
Mi fa piacere, Christian. Grazie, continua a seguirci e a condividere i nostri articoli se ti va… Grazie!
ma se la proposta e’ vincolata all’approvazione del mutuo, la registrazione deve essere fatta solo in caso di esito positivo da parte della banca o in tutti i casi anche se il contratto non andra’ a termine in caso di diniego?
Deve essere fatta in tutti casi, entro il termine dei 30 giorni come per legge!
Salve,
deve essere registrata anche la proposta di acquisto fatta tra privati senza intervento di agenti immobiliari?
Deve essere fatta in tutti casi, entro il termine dei 20 giorni come per legge!
Buonasera. Mia figlia vuol fare una proposta di acquisto per un immobile la cui data del rogito dipende da quando sarà a disposizione la nuova casa della parte venditrice . L’agente immobiliare dice che è possibile in fase di proposta di acquisto e di eventuale successivo preliminare di compravendita definire un termine ultimo per il rogito e che quindi in caso di inadempienza della parte venditrice sarebbe corrisposto il doppio della caparra confirmatoria.
La mia paura è che in base all articolo 1457 C.C: se ci dovesse essere un ritardo anche considerevole del rogito non si possa avere alcuna garanzia su penalità (tipo doppio della caparra confirmatoria o altro) in quanto lo scopo di mia figlia e del suo compagno nell’acquistare l’immobile è “solo” quello di voler costruire una famiglia senza trovarsi nella condizione di non aver un tetto sotto il quale dormine (vive a casa con noi genitori).
Esiste una frase da inserire nella proposta di acquisto e nel successivo preliminare di compravendita che possa tutelare in qualche modo mia figlia ed il suo compagno ? Si deve trascrivere la proposta di acquisto o il compromesso a tale scopo?
Grazie e cordiali saluti
Quelle dell’inadempienza sono strade noiose e tortuose… le consiglio, prima di sottoscrivere la proposta, un consulto presso il suo notaio di fiducia
Buongiorno, qual’è la data che fa fede come termine dei 20 giorni?…la data di accettazione?…la data di presa visone dell’accettazione? oppure la data di incasso della caparra?
grazie anticipatamente per la risposta.
Luisa
Ciao a mio avviso la data in cui il proponente prende visione, con la firma in calce, dell’accettazione della proposta da parte del Venditore. In quel caso la scrittura diventa efficace e produce gli stessi effetti giuridici di un contratto preliminare. Proprio per tale motivo prendo quella come data dalla quale calcolare il termine dei 20 giorni. Alcuni funzionari però, in qualche caso, hanno voluto considerare la data più vecchia…
Buongiorno, l’agente immobiliare vuole vincolare la registrazione del preliminare, al pagamento delle sue provvigioni, in una compravendita, nella quale il venditore è morto e siamo in attesa della successione degli immobili al padre. Può farlo?
Salve, la registrazione è comunque obbligatoria nei termini previsti per legge indipendentemente dalle condizioni che si appongono sulla proposta stessa. Le parti sono obbligate alla registrazione e se queste non provvedono, in sostanza, deve farlo l’agente immobiliare (obbligato in solido). Un caro saluto
No, la registrazione è obbligatoria comunque per legge.
Salve, nel mese di febbraio 2021 ho sottoscritto, presso un’agenzia immobiliare, una proposta di acquisto casa, dove veniva riportato ” la presente proposta è vincolata dal parere favorevole della sovrintendenza che dovrà avvenire entro 90 giorni dalla data di sottoscrizione”. A seguito della suddetta sottoscrizione, oltre aver lasciato un assegno di 5.000 euro di cauzione, ho dovuto pagare la somma di euro 375 all’agenzia delle entrare per la registrazione della proposta.
Ebbene ciò premesso gentilmente chiedo, (considerato che sono passati oltre 8 mesi dalla sottoscrizione dell’accordo e che nessun parere sia positivo che negativo è stato emesso per iscritto dalla sovrintendenza), se la proposta è ancora valida, come mi devo comportare con la proprietaria dell’immobile, e inoltre chi mi deve rimborsare la somma di euro 375 euro pagata all’agenzia delle entrate se l’acquisto non andrà a buon fine per il mancato parere . Grazie un cordiali saluto
Gentile Antonio,
Se l’immobile è soggetto al Vincolo della Soprintendenza di interesse culturale di cui al Decreto Legislativo 22 gennaio 2004 n.42, e pertanto, ai sensi di quanto previsto dal quarto comma dell’articolo 61 del Decreto Legislativo 22 gennaio 2004 n.42, l’efficacia del definitivo rogito notarile di compravendita sarà subordinata alla condizione sospensiva del mancato esercizio del diritto di prelazione previsto dall’articolo 60 del Decreto Legislativo 22 gennaio 2004 n.42, entro 60 (sessanta) giorni dalla denuncia dello stesso definitivo rogito notarile di compravendita all’Autorità competente, ai sensi di quanto disposto dall’articolo 59 del Decreto Legislativo 22 gennaio 2004 n.42, e che nel medesimo termine di 60 (sessanta) giorni sopra indicato il bene in parola non potrà essere consegnato alla parte acquirente.
La registrazione della scrittura proposta/contratto preliminare è obbligatoria come per legge, entro i 20 giorni, al fine di assolvere l’imposta di registro e dare “data certa” alla scrittura.
Buongiorno,
ad agosto 2022 ho firmato proposta d’acquisto che a tutt’oggi resta firmata soltanto da me. Inoltre l’agente immobiliare rifiuta di darmi tutti i documenti relativi all’immobile. Visto che comunque non mi è mai pervenuta accettazione scritta dalla parte venditrice, può la proposta ritenersi nulla?
E dato che non è mai stata accettata, penso anche non sia stata mai registrata entro i 20 giorni come per legge. Questo quindi costituisce un altro elemento invalidante della stessa?
Mi è però stato fatto pagare caparra e provvigione agenzia…
Davvero grata per una Sua risposta al riguardo.
Grazie!
Gentile Rita, rimango davvero basito per quanto mi scrive e sono davvero molto dispiaciuto dell’accatuto.
Procediamo per ordine. I documenti relativi all’immobile avrebbe dovuto visionarli prima di sottoscrivere qualsiasi impegno e l’agente, naturalmente, con la massima trasparenza avrebbe dovuto fornirglieli. Nella proposta di acquisto, inoltre, vi sarà sicuramente indicato modi e termini con cui le doveva esser comunicata la dovuta accettazione, sicura di non aver preso visione dell’accettazione sottoscrivendo la stessa “presa visione dell’accettazione del venditore” a mano? _In questo caso non vi è necessità di comunicazione alcuna. Dovrei leggere la scrittura per darle una risposta più esaustiva a riguardo. I termini per la registrazione, invece, sono 30 ma questo non costituisce elemento invalidante del contratto in quanto la registrazione è obbligatoria solo per assolvere l’imposta di registro per legge e fornire data certa alla scrittura. Mi scuso di aver risposto in ritardo ma il suo commento era finito negli spam erroneamente. Spero di averla aiutata in qualche modo.