Che cosa è la PROPOSTA DI ACQUISTO? A che cosa serve e in che modo mi vincola?
Se state leggendo questo articolo vi sarà sicuramente capitato di aver a che fare con un acquisto di una casa oppure siete in procinto di fare una trattativa, magari con l’aiuto del vostro agente immobiliare di fiducia. Bene, sarà sicuramente molto utile leggere queste poche righe, imparando a masticare alcuni termini ma soprattutto al fine di sapere con esattezza che cosa state firmando! Fatene tesoro.
Dopo aver visitato più volte la casa che vi piace, dopo averla trovata di vostro gradimento, maturate la decisione di acquistarla. Ecco, adesso è opportuno effettuare un’offerta consona, quindi “bloccare” l’acquisto della casa mediante la firma – in separati momenti – di una “proposta irrevocabile d’acquisto” predisposta dall’agente immobiliare. Con la proposta irrevocabile di acquisto inizia quindi una vera e propria trattativa, proponendo appunto (mediante l’agente immobiliare e sottoscrivendo la proposta stessa) un prezzo alla parte venditrice, la quale può accettare, rifiutare o contattare nei modi e nei termini previsti nella proposta stessa.
Con la firma per accettazione della proposta di acquisto da parte della parte venditrice e con la presa visione dell’accettazione del proponente nei tempi e nelle scadenze previste dalla stessa proposta, quest’ultima diviene vincolante anche nei confronti della parte venditrice: il venditore si impegna alla vendita e l’acquirente si impegna all’acquisto, versando anche una somma di denaro a titolo di caparra (vedi il mio articolo caparra confirmatoria e penitenziale).
Sia il venditore che l’acquirente molto spesso firmano la proposta con superficialità, pensando che si tratti solo di un modo semplice per misurare la trattativa e la trattabilità del prezzo, oppure pensando semplicemente di “bloccare” l’immobile, riservandosi di precisare maggiori dettagli della compravendita in un più completo contratto: il cosiddetto contratto preliminare (più comunemente conosciuto come “compromesso”). Niente di più sbagliato!!! Attenzione…
La proposta di acquisto accettata e controfirmata dalle parti contraenti produce effetti giuridici analoghi a quelli di un contratto preliminare
La proposta di acquisto accettata e controfirmata dalle parti contraenti produce effetti giuridici analoghi a quelli di un contratto preliminare e le parti contraenti spesso se ne rendono conto solo successivamente. Spesso la proposta di acquisto consiste in un modulo prestampato, magari scarno ed elementare, mancante di elementi importanti che dovrebbero essere inseriti in un contratto di compravendita immobiliare.
La proposta di acquisto deve essere ben fatta e prevedere da subito tutto quanto andremo a pattuire, chiedere ed offrire in maniera molto dettagliata poichè, con la presa visione da parte del Proponente dell’accettazione della parte venditrice, comporta la conclusione di un VALIDO ED EFFICACE CONTRATTO e l’assunzione di tutte le conseguenti obbligazioni!!
Una volta che il Proponente ha preso visione dell’accettazione della proposta da parte della Parte Venditrice si producono per le parti gli stessi effetti di un vero e proprio CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA. La proposta di acquisto deve essere completa, entrando nel dettaglio in tutte le pattuizioni che le parti convengono applicare alla compravendita. Se ci sono particolari modalità da determinare, o servitù da costituire e così via, esse non possono più essere aggiunte o modificate se non consensualmente tra le parti contraenti.
È indispensabile che il vostro agente immobiliare di fiuducia, già al momento della proposta di acquisto, indichi la situazione ipotecaria e catastale dell’immobile in contratto (effettuando al momento le visure aggiornate) inserisca l’attuale situazione urbanistica ed edilizia, menzionando il permesso abilitativo che ha legittimato la costruzione dell’immobile e la presenza o meno del certificato di abitabilità (vedi il mio aricolo sulla conformità urbanistica e catastale); inoltre dovrà essere fatto particolare riferimento alla situazione di conformità o non conformità degli impianti e alla prestazione energetica dell’immobile (vedi articolo sul certificato A.P.E.).
Un buon agente immobiliare dovrà informarvi in maniera dettagliata sulle garanzie da chiedere e quelle da offrire. Infine nella proposta di acquisto è assolutamente indispensabile inserire, oltre al prezzo proposto ed alle modalità di pagamento, i tempi per le integrazioni del pagamento stesso, quelli per perfezionare l’acquisto con l’atto notarile definitivo di trasferimento ed eventuali clausole se fosse necessario un finanziamento/mutuo per l’acquisto.
Per ulteriori informazioni vi consiglio vivamente un consulto del vostro Notaio di fiducia.
Matteo Nencioni – Agente Immobiliare – Esperto in contrattualistica immobiliare
(Articolo scritto con la preziosa collaborazione del Notaio dott. Simone Anzellotti – Pontedera, Pisa)