VUOI STIMARE CASA? VUOI CONOSCERNE IL GIUSTO VALORE? NON SAI DA CHE PARTE INIZIARE? VEDIAMO, INSIEME, DI FARE CHIAREZZA E DI CAPIRE COME SI STIMA UN IMMOBILE.

Sono sicuro che casa mia vale di più di quella del vicino!

So che nella stessa strada hanno venduto a…(€?)

Il perito della banca 4 anni fa me la stimò un prezzo alto.

Quanto vale al metro quadro casa mia?

Queste sono alcune delle frasi più frequenti che, da agente immobiliare, mi sento dire dai proprietari ogni qualvolta mi trovo ad effettuare un valutazione estimativa di un’abitazione per la vendita.

E proprio per questo motivo il proprietario di casa NON dovrebbe MAI fare una valutazione personale e soggettiva, ma affidarsi all’occhio esperto e professionale di chi lo fa di mestiere ed assiste – da anni – clienti nelle compravendite immobiliari.

Togliamo una volta per tutte il vin dai fiaschi: con questo articolo vorrei aiutare molti di voi ad effettuare una valutazione estimativa più attenta che non si basi solamente sul prezzo al metro quadrato (che ahimè oggi, in un certo senso, non esiste più) o sulle valutazioni a sentimento del proprietario stesso.

Ti farò vedere, in pochi passi, come si fa una stima oggettiva dell’immobile. Sia chiaro però che per valutare correttamente un immobile, oltre all’esperienza quotidiana sul campo, servono anche altri importanti fattori che, quasi sempre, non fanno coincidere la valutazione calcolata con il prezzo reale di vendita.

Il prezzo base di un immobile è dato, in sostanza, dalla Superficie Commerciale Vendibile dell’immobile, espressa in metri quadrati (mq) moltiplicata per il “valore al mq del comune/zona” di immobili aventi simil tipologia.

Il problema è: come fa un “non addetto ai lavori” a reperire i valori al mq? Al momento esistono i valori OMI sul sito dell’Agenzia delle Entrate, valori reperibili con facilità sul web. Più avanti ti ho messo il link e qui sotto una figura rappresentativa del sito.

COME SI CALCOLA LA SUPERFICIE COMMERCIALE VENDIBILE?

La Superficie Commerciale Vendibile (SCV) rappresenta un parametro di mercato oggettivo al quale attenersi per le valutazioni patrimoniali. Per SCV, quindi deve intendersi un’area basata sulla somma delle superfici ponderate che compongono l’immobile.

Che???? Ma che cavolo sono le superfici ponderate??? Weeee Matteo, parla come mangi! 🙂

Avete pienamente ragione. Scusatemi ehehehe…

Allora provo a spiegarmi…

In parole povere, prendete la planimetria di casa vostra in scala, misurate i lati dell’ingombro (compresi i muri esterni e compresa la metà dello spessore parete confinante col vicino). A questo aggiungete le superfici corrette di una percentuale (dei terrazzi, garage, giardino ecc…) come da tabella seguente.

Esempio: se un balcone ha un’area di 4,20 mq ai fini della SCV si considera il 25% ovvero 1,05 mq, che andranno sommati alla superficie lorda dell’alloggio come sopra misurata.

Nella tabella di seguito la descrizione dei locali e la percentuale d’incidenza per il calcolo della Superficie Commerciabile Vendibile.

Superfici principali

Descrizione	Incidenza	Annotazioni
Muri perimetrali	100%	calcolare fino allo spessore max di 50 cm
Muri perimetrali in comunione	50%	calcolare fino allo spessore max di 25 cm
Mansarde	75%	altezza media minima mt 2,40
Sottotetti non abitabili (mansarda)	35%	altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50
Soppalchi abitabili (con finiture analoghe ai vani principali)	80%	altezza media minima mt 2,40
Soppalchi non abitabili	15%
Verande (con finiture analoghe ai vani principali)	80%
Verande (senza finiture analoghe ai vani principali)	60%
Taverne e Locali seminterrati abitabili (collegati ai vani principali)	60%	altezza media minima mt 2,40

N.B. Per il calcolo della superficie commerciale non potendo provvedere ad uno specifico rilievo, con molta approssimazione e limitatamente alle abitazioni, si potranno quindi considerare le murature (interne/esterne/comuni) uguali ad una maggiorazione della superficie utile netta pari al 10%.

Superfici di ornamento

Descrizione	Incidenza	Annotazioni
Balconi e Lastrici solari	25%	Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Terrazzi e Logge	35%	Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Terrazzi di attici (a tasca)	40%	Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Portici e Patii	35%	Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Corti e Cortili	10%	Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%
Giardini e aree di pertinenza di “appartamento”	15%	Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 5%
Giardini e aree di pertinenza di “ville e villini”	10%	Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%

N.B. per le superfici non comunicanti con i vani principali considerare il 50% dell’incidenza.

Superfici vani accessori e parcheggi

Descrizione	Incidenza	Annotazioni
Cantine, Soffitte e Locali accessori (non collegati ai dei vani principali)	20%	altezza minima di mt 1,50
Locali accessori (collegati ai dei vani principali)	35%	altezza minima 2,40
Locali tecnici	15%	altezza minima di mt 1,50
Box (in autorimessa collettiva)	45%	dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq
Box (non collegato ai vani principali)	50%
Box (collegato ai vani principali)	60%
Posti auto coperti (in autorimessa collettiva)	35%
Posti auto scoperti	20%

Una volta calcolata la SCV moltiplicatela per le valutazioni al mq che reperite con estrema facilità sul sito OMI dell’Agenzia delle Entrate (ecco il link che ti avevo promesso: https://wwwt.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/ricerca.htm?level=0)

Questo calcolo ci permette, a grandi linee, di conoscere il valore dell’immobile stimato. Spesso, tale valore non corrisponde alla realtà e con molte probabilità l’immobile verrà venduto ad un prezzo inferiore, un prezzo che tiene conto del mercato e di tanti altri fattori.

IL PREZZO CALCOLATO NON CORRISPONDE ALLA REALTA’ !!!

A determinare il prezzo di vendita di un immobile però, come dicevo, ci sono altri fattori, i quali vanno a correggere (diminuire o aumentare) il prezzo come sopra calcolato.

In particolare ci sono caratteristiche intrinseche o estrinseche, sia dell’immobile che della zona ove è ubicato, che lo rendono più o meno appetibile sul complesso mercato immobiliare.

Esempio: un piano 3° senza ascensore è sicuramente meno appetibile di un piano secondo, oppure un bilocale di 60 mq è sicuramente meno appetibile di un trilocale di 59 mq ecc… ecc…

Inoltre, vanno esaminate con attenzione le richieste di tipologie simili nel periodo in cui decidiamo di vendere l’immobile: più elevata è la richiesta di una determinata tipologia, in quel momento, più alto sarà il suo valore o la sua appetibilità.

Inoltre, non sottovalutiamo i prezzi degli immobili realmente venduti negli ultimi 6-12 mesi nella zona dove effettuiamo la stima! Eh si, sono un dato fondamentale! I prezzi del reale compravenduto sono un dato certo ed incontrovertibile.

Molto spesso, infatti, i prezzi di richiesta dei proprietari non corrispondono ai prezzi del reale compra-venduto, un dato imprescindibile del quale solamente noi agenti immobiliari siamo in possesso, monitorando il territorio e/o essendo a conoscenza di svariate compravendite.

E allora come si stima una casa?

RICORDATI… L’amatore non esiste ed il probabile acquirente non è sprovveduto! (Su questo argomento ho scritto un articolo clicca qui)

Serve un preciso ed attento lavoro di valutazione estimativa professionale, redatta da un agente immobiliare competente.

SERVIZIO DI VALUTAZIONE PROFESSIONALE

Lo so, starete pensando che allora non è proprio così semplice stimare un immobile. Confermo. Ed è un vero e proprio lavoro fatto di anni di esperienza sul campo.

Per questo ai miei Clienti propongo un attento Servizio di Valutazione Professionale.

Serve un servizio di Valutazione Professionale che, dopo un accurato sopralluogo all’immobile e dopo aver reperito la completa documentazione, mi permetta di analizzare attentamente il bene in questione, il mercato immobiliare del momento, il probabile target clientela ed i corretti indici di vendibilità.

Nei nostri uffici infatti calcoliamo il valore stimato sulla base di varie informazioni sui prezzi, quali ad esempio i prezzi di vendita effettivamente conseguiti, le valutazioni OMI, il target e le richieste dei clienti oltre la loro potenzialità di acquisto, i prezzi delle offerte concorrenziali presenti sul mercato.

Nel caso tali dati non fossero sufficienti prendiamo in considerazioni anche i prezzi delle transazioni di beni simili avvenute oltre i 12 mesi dal momento della stima. Utilizzando la varianza empirica, calcoliamo infine il probabile intervallo nel quale si collocherà il valore commerciale del tuo immobile.

Nel dettaglio:

ANALISI DI MERCATO: Effettuiamo una precisa analisi di mercato della zona per capire i trend del momento, le richieste dei potenziali clienti e l’andamento reale delle compravendite delle varie zone del Comune ove è ubicato il bene. Attenzione: ogni zona/quartiere ha il proprio mercato, le proprie richieste e prezzi diversi.

ANALISI DELLA CONCORRENZA: è fondamentale comprendere a che prezzo immobili simili si possono reperire sul mercato, proprio per non posizionarsi in una fascia ove la concorrenza è alta.

POSIZIONAMENTO SUL MERCATO: è fondamentale partire col piede giusto, posizionarsi correttamente sul mercato. Un immobile proposto ad un prezzo troppo elevato (rispetto al mercato circostante) diventa solamente un immobile “sponda” …ovvero viene usato, dai probabili acquirenti, solamente come parametro di confronto per poi acquistarne altri simili ma a prezzi più interessanti.

COMPARAZIONE CON VENDITE RECENTI: questo è un aspetto inderogabile per una buona valutazione! I prezzi di vendita non corrispondono ai prezzi dei vari “portali.it”. I prezzi del reale compravenduto costituiscono un dato certo ed incontrovertibile sul quale basare la stima della tua casa.

TARGET CLIENTI: è altresì strettamente indispensabile capire il pubblico che interesserà quel determinato tipo di casa che stiamo valutando. Purtroppo o per fortuna i potenziali acquirenti, e le loro possibilità finanziarie, fanno mercato.

COMPARAZIONE O.M.I.: Analizzato quanto sopra, il valore reperito va chiaramente rapportato e comparato alle valutazioni OMI che abbiamo analizzato qualche capoverso fa.

Per stimare correttamente il Tuo immobile il mio consiglio è quello di affidarti al tuo Agente Immobiliare di fiducia il quale, conoscendo molto bene la zona in cui opera, saprà dimostrarti con reali dati alla mano, l’andamento del mercato e la comparazione con oggetti simili recentemente venduti.

Per consulenze, informazioni o per stimare correttamente il tuo immobile nella provincia di Pisa, contattami: 0587 488 136 – matteo@immobiliarenencioni.it

Geom. Matteo Nencioni – Agente Immobiliare – Esperto in valutazioni immobiliari e stime di immobili residenziali.