Acquisto di immobile da costruire: vediamo insieme cosa è cambiato dal 16 marzo 2019.

Il Decreto legislativo n. 14/2019 (c.d. codice della crisi d’impresa) ha modificato il d.lgs. 122/2005 rafforzando le tutele già previste per la persona fisica che voglia impegnarsi ad acquistare e procedere poi all’acquisto di un immobile in costruzione da parte di un imprenditore o di una cooperativa edilizia.

Vediamo insieme, nel dettaglio, che cosa cambia:

• Cambia la forma:
  1. chi vuole sottoscrivere un contratto preliminare deve necessariamente farlo con atto pubblico o con scrittura privata autenticata da un notaio che contenga tutte le indicazioni tassativamente stabilite dalla legge. Il mancato rispetto del requisito formale determina la nullità del contratto;
  2. il notaio deve obbligatoriamente provvedere alla trascrizione del contratto preliminare, proteggendo così il promissario acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione (purché la vendita intervenga entro i tre anni successivi);
• Cambia la sostanza:
  1.  nel contratto preliminare: oltre a tutti i controlli che il notaio è tenuto ad espletare già nella fase di stipula del contratto preliminare, gli si impone di verificare ed attestare la correttezza della fideiussione (che deve essere conforme al modello ministeriale) e l’impossibilità di stipulare l’atto in assenza della stessa;
  2. nel contratto definitivo:
     • il costruttore deve necessariamente consegnare all’acquirente la polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera;
     • il contratto di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale. In caso di mancata consegna della polizza, a differenza di quanto accadeva prima, non sarà possibile stipulare l’atto e l’acquirente che intenda recedere dal contratto potrà escutere la fideiussione a rimborso di quanto versato.

Pertanto, se fino al 15 marzo 2019 tutte le tutele previste dal d.lgs. 122/2005 potevano essere “superate” su accordo tra le parti, a decorrere dal 16 marzo dette tutele sono state rafforzate e rese inderogabili nell’intento sia di garantire l’acquirente, sia di avere imprenditori “garantibili”.

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Un ringraziamento speciale ad un caro amico per la stesura di questo articolo.

Matteo Nencioni – Agente Immobiliare Professionale esperto in compravendite immobiliari