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L’INVESTIMENTO IMMOBILIARE A REDDITO: QUANTO MI RENDE?

Il mattone è ancora un valido investimento? Ci saranno troppe spese? Quanto sono le tasse? A quanto potrò affittare? Quanto mi rimane effettivamente “pulito” in tasca dall’affitto?

Se hai spesso pensato di investire i tuoi soldi in una casa da mettere in affitto quindi a reddito ma non sai effettivamente se e quanto ti rende, leggi queste poche righe che ti chiariranno sicuramente le idee.

Una cosa è certa: il mattone è sempre il migliore degli investimenti! E qui di seguito vi dimostrerò come e quanto rende, con i numeri. Perché effettivamente sono i numeri certi quelli che contano.

Il mattone è sempre il migliore degli investimenti!

Facendo un paragone con altri investimenti economici, tipo bancari o assicurativi è opportuno sottolineare che, lasciando un capitale bloccato per alcuni anni, il rendimento netto che si ottiene è del 2% (…al massimo!). Se gli stessi soldi li investite in un immobile, che poi affitteremo, la rendita che riuscirete a mettervi in tasca aumenta enormemente!

Adesso vediamo come, con dei conti numerici chiari e precisi.

PREZZO DI ACQUISTO DELL’IMMOBILE

Immaginiamo di acquistare un appartamento bilocale usato (acquisto da persona fisica), ad esempio a Calcinaia in provincia di Pisa, investendo 70.000 € per l’acquisto si riesce a comprare un appartamento arredato da mettere a reddito. Con le spese di compravendita e consequenziali (notaio, imposte, tasse, mediazione agenzia ecc…).l ’esborso all’atto definitivo sarà di complessive 77.000 € circa.

REDDITO ANNUO LORDO DELL’IMMOBILE

L’appartamento acquistato lo affitteremo poi ad un inquilino, rigorosamente selezionato, referenziato e con redditi dimostrabili (e qui vi consiglio di affidarvi ad un buon agente immobiliare) ad un canone di locazione di 500 € mensile.

Il reddito lordo annuo, che vi genera questa operazione, sarà il seguente:

REDDITO LORDO ANNUO = 500€/mese x 12 mesi = 6000 € (seimila/00)

COSTI E SPESE

Ogni immobile una volta acquistato, implica dei costi di gestione, manutenzione, tasse, imu, cedolare o non cedolare, spazzatura e vari costi operativi. Tieni presente che le spese di manutenzione ordinaria per tutta la durata della locazione sono per legge a carico dell’inquilino, mentre le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario.

Le spese di manutenzione ordinaria per tutta la durata della locazione sono per legge a carico dell’inquilino, mentre le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario.

Ipotizziamo che ogni anno tu possa spendere circa 300 € di gestione dell’appartamento. Può capitare ad esempio che nel corso dell’anno ci sia da dover imbiancare i locali, togliere muffa o ci sia da sistemare una perdita di un tubo o qualcosa di simile.

A questo dobbiamo aggiungere l’IMU e VARIE TASSE (che variano a seconda rendita catastale dell’immobile): quantifichiamo circa 300 €.

Se decidete di affidarvi ad un agente immobiliare, al fine di selezionare al meglio l’inquilino, calcoliamo che normalmente l’agenzia percepisce una mensilità da entrambe le parti contraenti. Ad esempio, se affitterete l’abitazione con la nostra agenzia al canone di € 500 al mese, l’agenzia vi costerà appunto € 500 alla stipula del contratto. (Chiedete sempre all’agenzia di riferimento le provvigioni, alcune agenzie operano a tariffe pari al 10% del canone annuo).

Infine 1200 € circa, sono le tasse annuali che dovete pagare per la “cedolare secca” (ovvero le tasse sugli immobili che si affittano). In base ai redditi in alcuni casi la tassazione arriva al 10% (quindi 600€ in questo caso, ma prudenzialmente prendiamo come dato 1200 €).

COSTI COMPLESSIVI = 300€ + 300 € + 500 € + 1200 € = 2300 €

RICAPITOLIAMO IL VOSTRO INVESTIMENTO:

Adesso calcoliamo quanto ci rende il nostro investimento. Per farlo si fa il rapporto tra il reddito netto (reddito lordo meno le spese sopra ipotizzate) e dividendo il tutto per il prezzo di acquisto dell’immobile.

• REDDITO LORDO ANNUO DA AFFITTO = 6000 €
• COSTI DI GESTIONE E SPESE ANNUE = 2300 €
• PREZZO APPARTAMENTO = 77.000 €

Quindi…..

RENDIMENTO NETTO = (6000 € – 2300 €) / 77.000 € = 0.048 à Rendimento 4,8 % all’anno

DEVI METTERE LA TUA CASA IN VENDITA? ALCUNE FOTO SCATTATE CON IL TELEFONINO NON BASTANO PER VALORIZZARE AL MEGLIO GLI AMBIENTE. ECCO ALCUNI CONSIGLI.

La prima impressione sull’annuncio di vendita è quella che conta, su internet lo è ancora di più!
Chi cerca casa su internet guarda come prima cosa le fotografie e, solo se queste lo attirano, allora
prosegue nella lettura dell’annuncio.
Un annuncio con poche foto e di qualità bassa genera pochissime visite da parte degli interessati e, seppure
l’utente entra nell’annuncio, ci resta per pochi secondi.
Per evitare ciò occorre realizzare delle belle foto all’abitazione.
Foto buie, inquadrature sbagliate e deformi, foto di case in disordine, foto di dettagli insignificanti sono le
premesse per un annuncio perdente e senza richieste di contatto. Al contrario, un annuncio con belle foto genera in media molte più visite e ottiene un tempo di permanenza sull’annuncio decisamente superiore.

Come fotografare una casa per un annuncio di successo.

Se un annuncio ottiene pochi contatti, spesso, è proprio per la scarsa qualità delle sue foto. Un annuncio con foto professionali genera sempre un numero soddisfacente di richieste. Per cui prima ancora di pubblicare un annuncio, si deve decidere del impegno e tempo a fare delle belle foto alla casa. E’ necessario avere a disposizione una macchina fotografica che sia dotata di un obbiettivo grandangolare che permetterà di fotografare anche gli spazi piccoli nel modo migliore. Lo strumento più importante per foto di qualità è sicuramente un cavalletto. L’uso del treppiedi permette infatti di scattare foto con un tempo di esposizione lungo e quindi, se l’ambiente è buio, si può evitare il fastidioso effetto mosso. Se si usa uno smartphone per fare le foto lo si può appoggiare su un piano o una parete, così da essere i più fermi possibile al momento dello scatto. Il flash non è uno strumento fondamentale a meno che non si disponga di un flash professionale orientabile. La luce diretta del flash tende infatti a schiacciare l’immagine privandola di profondità. Se si dispone di un flash orientabile è preferibile puntarlo verso il soffitto in modo da illuminare l’ambiente con una luce omogenea.

Un annuncio con belle foto genera in media molte più visite e ottiene un tempo di permanenza sull’annuncio decisamente superiore.

Prima di fotografare.

Prima di fotografare gli ambienti della casa, ricorda di mettere in ordine. Una casa disordinata perde di fascino spingendo chi guarda ad abbandonare l’annuncio.

Che cosa fotografare?

• Esterno: se l’appartamento ha un esterno accattivante, come un giardino, piscina o anche se si trova su una piazza o una via storica, allora devono essere valorizzate.
• Soggiorno e sala da pranzo: uno degli ambienti più importanti. Cercare sempre un angolo idoneo della stanza in modo da riprendere tutto lo spazio visibile. Aprire tutte le finestre in modo da avere più luce possibile. Se ci dovesse essere troppa illuminazione, si può moderare e diffondere la luce chiudendo le tende, se sono bianche e non troppo coprenti, altrimenti evitare di riprendere frontalmente la finestra. Se l’ambiente che si fotografa è illuminato sia dalla luce artificiale che da quella solare, otterrai un’immagine con due diversi toni cromatici: tendente al giallo dove la luce è artificiale e al blu dove la luce è naturale. Per evitare un’eccessiva alterazione dei colori, conviene regolare il bilanciamento del bianco sulla luce solare (daylight), oppure, se la macchina lo consente, regola manualmente il bianco usando un foglio di carta dove incide la luce solare. Se non c’è sufficiente la luce naturale allora è preferibile usare la luce artificiale, accendendo tutte le lampadine a tua disposizione.
• Vista e terrazza: Se l’appartamento ha un terrazzo un balcone o anche solo una bella vista, deve essere fotografata Un balcone o un terrazzo dovrà essere abbellito con piante, fiori e il giusto mobilio. Se c’è una vista fuori dalla finestra di casa va fotografata inquadrando, se possibile, anche una parte della finestra in modo da contestualizzare l’immagine. Meglio se la porzione di finestra è fuori fuoco.
• Camere da letto: Riprendere il letto, inquadrare finestre e porte e non dimenticare di mettere in ordine cuscini, lenzuola, ecc. Se c’è un bagno in camera, lasciare aperta la porta e accendi le luci interne in modo che si veda nella foto.
• Cucina: è una delle parti più importanti di una casa. Ordinare tutto e far splendere le superfici metalliche, abbellire con frutta e verdure l’ambiente ma lasciare i fornelli e il tavolo di lavoro vuoti e puliti. Far vedere gli elettrodomestici che ci sono. Eliminare strofinacci, spugne e detersivi. Evitare di fare foto inclinate, dall’alto verso il basso e viceversa. Non mostrare il piano cottura ma tutta la cucina nel suo insieme.
• Bagni: l’ambiente più difficile da fotografare per la ristrettezza degli spazi e la poca illuminazione. Sarebbe importante usare un obbiettivo grandangolare. Ricordare di chiudere la tavoletta del water e aprire il box della doccia. Eliminare spugne e detersivi, flaconi di shampoo, creme e accappatoi.
• Pertinenze e altri ambienti: Se l’appartamento ha pertinenze come garage, lavanderia, ripostiglio, ecc.. è bene scattare almeno una foto per ciascuno di questi ambienti. Non sono le foto più importanti ma possono dare un valore aggiunto all’annuncio sul web.

Il mio consiglio è quello di servirsi di un agente immobiliare che lavora con un proprio fotografo al fine di realizzare servizi fotografici specifici e mirati per ogni singolo ambiente.

Personalmente lavoro in piena sinergia con un professionista di foto d’interni. Un ringraziamento particolare al mio fotografo ufficiale Matteo Rossini (www.matteorossini.com) per collaborazione e per la stesura di questo articolo, con accattivanti ed utili consigli.

Matteo Nencioni – consulente immobiliare

I prezzi delle case tornano in positivo: +0,1% a fine 2016 su base annua

Nell’ultimo trimestre del 2016 qualcosa si muove sul fronte dei prezzi delle case: rispetto allo stesso periodo del 2015, secondo l’Istat, c’è stato un lievissimo aumento delle quotazioni residenziali, pari al +0,1%. Seppur di appena un decimo di punto, si tratta «della prima variazione positiva su base annua – sottolinea l’Istat – dal quarto trimestre 2011». Se si prende in considerazione l’intero 2016, tuttavia, i prezzi delle abitazioni diminuiscono dello 0,7% rispetto al 2015 (quando però la variazione rispetto al 2014 era stata pari a – 2,6%), sintesi di un calo dei prezzi dello 0,9% per le abitazioni nuove e dello 0,6% per quelle esistenti. Rispetto alla media del 2010, nel 2016 i prezzi sono diminuiti del 14,6% con un calo del 2,3% per le abitazioni nuove e del -19,6% per le esistenti.

L’Istat osserva che «il ridimensionamento del calo in media d’anno dei prezzi delle abitazioni si manifesta in presenza di una crescita alquanto sostenuta del numero degli immobili residenziali compravenduti» (+18,9% l’incremento registrato per il 2016 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate). Quanto ai dati trimestrali, la lieve crescita tendenziale è dovuta principalmente ai prezzi delle abitazioni esistenti (+0,1%, da -0,6% del trimestre precedente), che invertono anch’essi la tendenza negativa iniziata cinque anni prima. I prezzi delle abitazioni nuove segnano invece una marcata attenuazione della flessione (-0,1%, da -2% del periodo precedente).

(Fonte: Il Sole 24 ORE – Estratto da “Casa24”, 4 aprile 2017)

E’ POSSIBILE ACQUISTARE CASA A RATE, SENZA MUTUO? SI… ED ECCO  COME…

Molti clienti mi chiedono informazioni sull’acquisto di una casa a rate, senza usufruire di un mutuo. Si può in effetti acquistare una casa anche senza mutuo, pagando a rate, grazie alla vendita con riserva di proprietà, o comunemente conosciuta come patto di riservato dominio.

Questo contratto consente al promittente acquirente di prendere subito il possesso dell’immobile direttamente all’atto notarile, dietro il pagamento di un corrispettivo a rate pattuito tra le parti contraenti.

Tutto ciò è perfettamente regolato dal codice civile e sostanzialmente si tratta di un accordo di compravendita a tutti gli effetti, con il pagamento delle relative imposte, ma con la clausola che la proprietà resti del venditore fino al versamento integrale del prezzo pattuito,  quindi fino a quando non si esauriscono le rate o non si ha la quietanza del prezzo.

La proprietà del bene viene trasferita alla quietanza del saldo prezzo complessivo pattuito

La vendita con riserva di proprietà è regolata come dicevamo dal Codice Civile e più precisamente dall’articolo 1523.

Nel caso di inadempienza dell’acquirente, il venditore può chiedere al giudice la risoluzione del contratto, rientrando in possesso dell’abitazione, indipendentemente dalla somma versata dall’acquirente fino a quel momento. Nel caso in cui l’acquirente non versi una sola rata il venditore non può chiedere la risoluzione del contratto, a meno che questa rata non superi 1/8 del prezzo di vendita pattuito tra le due parti.

La Vendita con riserva di proprietà è regolata dall’articolo 1523 del Codice Civile

Non dimentichiamoci che trattandosi di un vero e proprio contratto di compravendita, l’acquirente deve sostenere le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie dell’immobile dal momento dell’atto, pur non essendone ancora l’effettivo proprietario.

Per approfondimenti in merito si consiglia di consultare il vostro notaio di fiducia.

Matteo Nencioni – consulente immobiliare – Prenota una consulenza agenzia@immobiliarenencioni.it