Tutti abbiamo sentito parlare di acconto e di caparra. Ma quali sono le differenze principali che è opportuno conoscere prima di firmare un contratto preliminare di compravendita?

Spesso, in una compravendita immobiliare, ci troviamo a consegnare in anticipo una somma di denaro per l’acquisto senza ben conoscere la differenza tra #acconto e #caparra. Distinguere le due è molto importante perché le conseguenze, in caso di inadempimento contrattuale, sono ben diverse e a volte anche indesiderate.

Quando parliamo di acconto o di caparra ci riferiamo, in entrambi i casi, ad un anticipo di denaro sul pagamento di un prezzo; ma la loro funzione è diversa.

Vediamo le differenze sostanziali:

• Acconto: è un anticipo sul pagamento del prezzo dovuto o pattuito, che viene consegnato per confermare la propria volontà all’acquisto (di un bene o di un servizio). Nessuna delle parti ha diritto di trattenere l’acconto, nemmeno nel caso in cui una delle due sostenga di aver subito un danno. Pertanto, l’acconto dovrà essere restituito tutte le volte che il contratto non si conclude, indipendentemente dalla responsabilità delle parti. Per avere un risarcimento, la parte danneggiata dovrà fare causa e dimostrare di aver subito un danno.
• Caparra Confirmatoria: come l’acconto, anche la caparra confirmatoria è un anticipo sul pagamento del prezzo dovuto, che viene consegnato per confermare la propria volontà all’acquisto di un bene o di un servizio; nel caso però in cui una delle parti sia inadempiente non mantenendo quindi gli impegni presi, ha la funzione di risarcimento senza che si debba fornire la prova del danno subito.

Il codice civile stabilisce che in caso di inadempimento dell’acquirente (cioè di un rifiuto ad acquistare) la caparra confirmatoria versata può essere trattenuta dal venditore a risarcimento del danno subito. Se  è inadempiente il venditore (perché si rifiuta di vendere), l’acquirente può richiedere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata. L’alternativa è quella di rivolgersi al giudice per costringere la parte a rispettare l’impegno assunto.

Un esempio pratico: Decido di acquistare una casa al prezzo di €200.000,00 e firmo un contratto preliminare di compravendita, versando al proprietario una caparra confirmatoria di € 20.000,00.

Ecco che cosa può succedere:

• SE SI STIPULA L’ATTO: Al momento del rogito notarile definitivo di trasferimento, rispetto l’impegno preso e verso il saldo di €180.000,00. In questo caso la caparra confirmatoria viene considerata come un acconto.
• SE NON VOGLIO PIU’ COMPRARE LA CASA: decido di non comprare più l’immobile, in questo caso il proprietario ha il diritto di trattenersi la caparra che ho versato a titolo di risarcimento per inadempienza.
• SE NON VOGLIONO PIU’ VENDERMI LA CASA: il venditore decide di non vendermi più la casa, in questo caso ho il diritto di farmi restituire il doppio della caparra che ho versato a titolo risarcimento per inadempienza del venditore.
• SE NON VOGLIONO PIU’ VENDERMI LA CASA MA IO VOGLIO COMUNQUE COMPRARLA: il venditore decide di non vendermi più l’immobile, ma io decido che lo voglio acquistare comunque allora mi rivolgerò al Giudice per costringere il venditore a tener fede al suo impegno preso.

In mancanza di diverso accordo contrattuale, la somma versata senza specificare se si tratta di una caparra confirmatoria, è considerata come acconto. Perché possa considerarsi caparra è necessario che ciò venga specificato e scritto nel contratto preliminare di compravendita.

Diversa invece è la Caparra Penitenziale che in sostanza è il corrispettivo per il diritto di recesso.

Per maggiori delucidazioni riguardo la #caparra confirmatoria si rimanda all’articolo 1385 del codice civile.

Geom. Matteo Nencioni – Consulente Immobiliare specializzato in contrattualistica e valutazioni immobiliari.

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